プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[8586: マンコミュファンさん]

>>8581 匿名さん
割安なら投資家が殺到するから割安ではないでしょ。割高だったものが周辺価格の上昇により、少しずつ薄れてきつつあるというのがフラットな評価。

[8587: マンション検討中さん]

>>8586 マンコミュファンさん
では、もう少し周辺相場が上がれば割安と言う事になるね。
その頃には売り切れちゃって買えないか…

[8588: マンション検討中さん]

ドレッセ目黒って目黒駅徒歩5分表記なんですねー。
中古売却の際の徒歩分数って誰が決定するんですかね？
詳しい方いればご教示いただきたく。

表示規約上はサブエントランス経由でも問題ないですが、新築分譲時(現在)は売り手のこだわりでメインエントランス-車のアプローチ経由なのはMRで確認したので、基本中古売却もこの表記になるんですかね？

[8589: マンション検討中さん]

投資目的ではないから資産価値気にしないで良いわけないよね。
それが言えるのはキャッシュで買った人だけでローン組んでいる人は一生引っ越さない前提になるけど大丈夫？
港区と違ってここはほとんどローン購入のようでしかも変動金利の。
限界まで目一杯ローン組んじゃってるんだろうな…

[8590: マンコミュファンさん]

>>8589 マンション検討中さん

値上がり期待はしてないってことでしょ。
残債割れしないなら特に問題ない。
それ何回も発言してるようですが、
なんでローン利用で変動金利だと思うんですか？

[8591: 匿名さん]

>>8589 マンション検討中さん

港区で現金購入された方が、なんてこんなスレ覗いて人の心配までしているんだろう？？

[8592: ご近所さん]

>>8591 匿名さん
あれだ、あれ、弱者を虐めてるつもりなんじゃない？

[8593: eマンションさん]

>>8587 マンション検討中さん
駅徒歩10分近いマンションでここと同じくらいの単価のマンションありますか？武蔵小山とか西小山、五反田の単価は確かに600-700まで上がってるけど、全て駅近。ここは中古になったらネットの検索条件で引っかからないリスク。デベが広告打たなくなったら目黒マーク自体認知すらされないかも

[8594: マンション掲示板さん]

>>8593 eマンションさん
ここの住人は目黒の威を借りて武蔵小山や五反田を下に見てる。でも実態は駅遠で、中古になったら目黒で探してる人には選ばれないマンションてことか。資産価値は関係ないと言うが、実態は8588のように徒歩表記が短くなって欲しいと思っている契約者が多いということだな

[8595: 通りがかりさん]

Google マップ見てたら、MEGURO MARC(西五反田三丁目プロジェクト)の口コミで、（プラウドタワー目黒MARCの方じゃないですよ）、ここのネガさんがいつも言ってるようなネガコメント書いている人がいた笑笑

[8596: 口コミ知りたいさん]

ここのマンションは、駅から目立ちますよね。

[8597: デベにお勤めさん]

>>8594 マンション掲示板さん
早歩き、息切れで５分って書いとけばいいのにね笑

[8598: 通りがかりさん]

>>8596 口コミ知りたいさん

え。

[8599: マンション掲示板さん]

>>8593 eマンションさん

そうだよね。今どき駅前タワマン以外は見向きもされない。特に特徴のない駅遠はオワコンだよね。
リセールキツイと思うよ。ここ。

[8600: 通りがかりさん]

>>8588 マンション検討中さん

過去の売却時の経験からコメントしておくと、売却のタイミングで仲介と決めることになりますので、新築時の徒歩表記は一応関係はないですね。

ただドレッセは計測方法がよく分かりませんが、地理院地図で測定すると450～480mなので5分表記は怪しいと思います。
(ドレッセが5分だと賃貸棟も5～6分になっちゃうので)
ここはサブエントランスの正確な位置次第ですが、560m前後になるので、7～8分ですかね。

個人的にはここのネガは徒歩距離なんかではなく道の狭さと電車音だと思いますが、それらが資産性にどう影響するかはデータが少ないと思うので自分でいろいろ検討してみて下さい。

[8601: 匿名さん]

恵比寿ガーデンプレイスの分譲棟とか駅から遠くて古いけどここより坪単価高かったりするよ。

[8602: 匿名さん]

>>8601 匿名さん
反例を探すのが大変ですね笑

[8603: 匿名さん]

グランメゾン白金の杜も駅距離あるけどここより高値で取引されてる。

[8604: 匿名さん]

>>8603 匿名さん
アドレスと山手線内という資産価値で大きな違い

[8605: 検討板ユーザーさん]

>>8604 匿名さん
目黒MARCも立地は抜群に良い訳で、同様に資産価値保てると思いますよ。

[8606: マンション検討中さん]

駅遠という程遠くねぇぞ？
駅遠の定義ってなんだっけ？

[8607: 口コミ知りたいさん]

駅徒歩10分以内は悪くないでしょう

[8608: マンション検討中さん]

徒歩10分圏内なら大きく値下がりしにくいですよね。

全然話題にならないけど、ここの駐車場設置率は本当に素晴らしい。

[8609: 通りがかりさん]

>>8608 マンション検討中さん

今どき駅徒歩3分以上は特別な事情が無い限り検索されないそうですよ。

[8610: 名無しさん]

>>8609 通りがかりさん

では、ほとんどの東京のマンションは価値がないんですね…

[8611: マンコミュファンさん]

>>8609 通りがかりさん

どこの情報やねんw
んなわけあるかw
それ投資目線だろ？w

[8612: 検討板ユーザーさん]

今日はネガの完全敗北だな

[8613: マンション検討中さん]

駅徒歩3分圏内を優先して、広さや間取りを無視するのやだなー。最近の新築のマンションは80㎡以下のマンションも結構多いんだよ。あっても80㎡越えは今は2億超しちゃうし。駅チカって駅チカしかメリットないんだよな...それをわかっててデベロッパーも内装頑張らないし。

自分が住む家なんだから家の広さや造りを重視する。

[8614: eマンションさん]

>>8601 匿名さん
恵比寿は商業一帯開発だしガーデンプレイスが生まれ変わってかなり良くなった。ここは何がある？オフィスと賃貸マンション以外にはマイナーカフェと保育園ぐらいか。こんな駅遠にスーパー作っても誰も来ないしな。
駅遠は相当なネガティブ要素だけど、それを跳ね返せるだけの魅力があれば価値は維持され易いが、ここにはそれがない

[8615: マンコミュファンさん]

>>8614 eマンションさん

マンション自体が魅力的ではないですか！

[8616: eマンションさん]

>>8614 eマンションさん
違う違う。なにもない場所だから地区計画で指定されこの開発をしたんだよ？
そしてここは目黒五反田エリアが数年前から様々な開発が計画されてる一つなんだよ？点ではなく面で大きく捉えれる人がここに価値を感じるんだよ？
日本の人口はこれから減る予想だけど目黒、五反田の徒歩15分圏内は2050年まで人口は減らずに微増していく予測が立ってて手堅いエリアだし、五反田はゆうぽと、TOCに続き周辺は変わっていくことがほぼ確定で目黒マークは目黒、五反田両方使いができ、多くの飲食店が付近にあり交通の便、品川にも遠くないアクセスで便利に感じてる人がいるんだよ？
そのマンションを点でしか見えずエリアでの暮らしを想像できない人はデメリットしか見えないと思うけど、こういう考えの方が多くいることも知った方がいいよ？
田舎の駅遠とは違くて生活する分には、ここより環境いいとこはそりゃあることくらいみんな承知だけどここも充分だと思ってるから買うんだよ？

この場所に価値がないならそもそも日本で代表する大手デベロッパーが高いお金出して土地を買うこともしないんだよ？
そしてここまで順調に売れてる事実あるんだよ？

誰もここが世界で1番良い立地とマンションと思って買ってないんだよ？

ここまで言えば理解できるかな？

[8617: 匿名さん]

>>8616
順調に売れてる、、、ですか。

[8618: 匿名さん]

マンションから駅の徒歩距離で目安となるのは10分というのが通常ですよね。
7分以内、5分以内とより駅近を求める人もいるでしょうが、その場合でも10分以内でリサーチする人も多い。じゃなきゃ検討対象が限られちゃいますしね。
もちろんこの物件の坂道アプローチを嫌がる人もそれなりにいそうですが、高齢者向け住宅でもあるまいし、そこまで大きなデメリットでもない。
かなりマイナスポイントであることは確かですが。
複数駅、複数路線利用可であること、目黒駅・五反田駅利用可なことで補ってる感じですかね。

[8619: りー]

>>8617 匿名さん

あと、2L数戸、3Lも10戸あるか無いかだよ。
来月販売になる1Lも条件の良い高層から、要望入ってるけど？1L 8,000万円を遥かに超える価格で、投資家が要望出してるってさ。竣工来年10月だよ？それでも売れてないって、何と比べてそういう思考になるのか、教えてもらえますか？笑

[8620: マンコミュファンさん]

角住戸いいなぁ。もう少し早くマンション探ししてたら…。まぁ、タイミングですよね。

[8621: 通りがかりさん]

>>8619 りーさん

ハルフラとでも比べてるんじゃないですか。。？

[8622: 匿名さん]

>>8620 マンコミュファンさん
アトラスタワー五反田ならまだ売り出したばかりだから比較的選択肢ありますよ。

[8623: マンコミュファンさん]

>>8618 匿名さん

やっぱり高齢者には不適格なのか。ここ。
そりゃそうだよな。危険すぎるよな。納得。

[8624: 匿名さん]

ハルフラも良いマンションだと思うけど、やはり実家とか付き合いとか考えると湾岸はちょっと遠い。

[8625: 検討板ユーザーさん]

ハラハラと比較させることによって駅徒歩10分をありと錯覚させようとする契約者の努力は尊重しますが、現実問題リセールでは駅徒歩3分以上は検索されないのが実情です。
シビアな現実を突きつけて申し訳ございませんが
ご理解下さい。

[8626: マンション検討中さん]

ここのプレミアム階って2億以上する部屋が多いしどんな人が住んでるんだろう

[8627: マンション検討中さん]

2000年代は不動産価格が上がってきたけど、それが今後も続くかどうかなんてわかんないのにねぇ。
基本的に新築は値下げしていくと思って購入してるわ。

1棟マンション等の投資なら立地考えるけど、たかが区分マンションで必死だね。
何がなんでも徒歩3分圏内ってのがど素人っぽい。

[8628: eマンションさん]

>>8627 マンション検討中さん
新築で買って竣工までに値上げしたり、価値の上がっているマンションは今の市況だと限定的でしょ。PTK、ブリ浜離宮、WTR、白金スカイ、ハルフラあたりかな。ここは立地よりも内装推しの物件だから中古になれば、まず価値は下がる。ただ住民はそれでいいと思っているし、駅距離や狭い坂道も確認済だろう。若干JRの騒音が気になるが、二重窓だし家の中にいる分には問題ない

[8629: マンション検討中さん]

>>8625 検討板ユーザーさん
タワマンなら現実的には5分以内にすべき。5分以内かそうじゃないかでリセールバリューが大きく変わる。10分程度だと競合が増えるし、静かで落ち着いた暮らしをしたい人は低層マンションに流れるからね。また目黒駅や五反田周辺で再開発があり駅近タワマンが建とうものならここは地域5番手前後になるから更に厳しくなる。

[8630: マンション検討中さん]

>>8629 マンション検討中さん

最近はタワマンどんどん増えているし、タワマン＝駅近っていう訳でもなくなるんじゃないかな。
　
目黒や五反田駅で再開発があれば、周辺マンションは値上がりするかも…

[8631: マンション検討中さん]

>>8630 マンション検討中さん
商業施設が出来たりすれば価値は高まるけど、より条件の良いマンションが出来ただけで価値が上がることはないよ。向こうに移り住む人が出てここは中古の出物が増えるだけ。むしろ将来中古になったら競合が増えるからね。不動産は地域No.1マンション(悪くともNo.2)を買わないとダメ。

[8632: マンコミュファンさん]

>>8631 マンション検討中さん
地域のランドマークマンションを買えというのはセオリーですね。駅距離は生活利便性だけじゃなく競合数の観点でも近い方が良いということ。目黒だとブリリアがナンバー1だとして、ここはどれくらいでしょう。2位は少し古いけど坂上のパークタワー目黒かな？パークタワー目黒の賃貸が6000円/㎡でだぶついているから、ここは5000-5500円が適正ですかね。表面利回り3%前後だとローン金利と維持費引いたら殆ど残らないですし、全く割安じゃないですね。

[8633: eマンションさん]

>>8632 さん

パークタワー目黒は2007築か。
結構古いですね。

[8634: 匿名さん]

適切にネガティブポイントを炙り出してくれるネガさんなら歓迎ですが、ここのネガさんは意味不明度合いに拍車がかかってますね。
そんなにダメなマンションならなおさら放っておけばいいのに。

[8635: 名無しさん]

>>8631 マンション検討中さん

マークができて、ドレッセ値上がりしましたね。