プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[7951: 匿名さん]

>>7944 匿名さん

簡単な計算致しましょう。ここは次毎に供給する住戸数を控え目に出しています(約25住戸位だけど、もっと多めに出す次もあります)。なので、はい、普通にあり得ると思います。

[7952: 検討板ユーザーさん]

>>7950 匿名さん

今回1Lの売り出しもあるんですか？

[7953: 匿名さん]

ありますよ。南西一列です。

[7954: 検討板ユーザーさん]

>>7953 匿名さん

ありがとうございます

[7955: 購入経験者さん]

>>7941 周辺住民さん
周辺住民で投資不動産のド素人です
気になったので、投資利回りを計算してみました
40H　1LDK　41.04m2の4階　7600万円　坪単価613万円に投資した場合、
＞＞レジデンスタワーの最低階の41㎡賃貸料が200000円、これで貸したとしても表面3.2％
＞＞230000円で貸せたとしたら、表面3.6％、
7941さんの計算と照らし合わせると、投資で買うなら2LDKを買わないと損をする、という計算で、1LDK買うのは妥当性が無いように見えます。2LDKは眺望などは無視してともかく激安部屋を買うなら（ちょっと高い部屋ならすぐさま利回り3%に転落っしてしまうため）、投資に妙味がある？と言えそうですが、素人目で合ってますでしょうか？つまり、7924さんの言う坪単価（@540）なら妥当ですが、それを超えてくると利回り出せなくなる？

[7956: 匿名さん]

>>7955 購入経験者さん

40Hは日照良好で、視界も開ける（4階でも結構開けてたと記憶してます）ので、230,000円くらいはいけそうですね。表面利回り3%後半なら最近の都心の物件としては標準的な水準ですかね。投資妙味はあまりない気がしますが。

[7957: 周辺住民さん]

>>7955 購入経験者さん
そうですね、ブリリアタワーの40m2ぐらいの低層階１LDKが25万＋αですから、北東向きの低層階の40Hは23万ぐらいで見積もった方が良さそうです。その場合は計算されている通り、表面3.6%です。もちろん、仰っているように坪単価の低い2LDKあたりが良いですね。ブリリアタワーの賃貸募集を見ると、ワンルームはたくさん募集しています。1LDKは少ししかありません。2LDKは現時点では見当たりません。シティタワー目黒もあまり出てないように見えます（全部を見たわけではありません）。つまり、今だけの情報ですが、2LDKの需要が大きいエリアかもしれません。そういう意味でも2LDKの投資は悪くなさそうです。

また、不動産投資には必ず出口がありますから、少し利回りを犠牲にしても、客付のよい物件（眺望や階数や向きなど）や売却時に簡単に売れる物件にするかどうかは、その方の考え方次第ということになります。1LDKはどこのタワマンも高層階にはないので、眺望が抜けていれば客付けし易いと思いますし、売却もスムーズでしょう。

ところで、1LDKの利回りですが新築で3.6%の利回りは世界標準で考えれば悪くないのです。東京は都市力がNY、ロンドンについで3位なのに、新築で3%を超える利回りはかなりいいのです。アメリカ・フランス・論打音あたりは軒並み3%を切ってます。これはどういうことかと言えば、条件のいい物件には、世界の投資マネーが集まるかもということです。しかも、この円安ですからね。

買うわけでもないのに昨日からいろいろ調べてますが（笑）、2LDKの低層階南西向きで（騒音も小さいはず）建物が目の前に迫っていない2LDKが、坪単価600万以下であれば投資としてはうま味があると思いました。1LDKは少し劣りますが、買う部屋によっては決して低い水準ではないと思います。

[7958: 周辺住民さん]

>>7955 購入経験者さん
補足です。今は表面で話してますが、管理費や維持費を抜いた実質利回りがあります。他の国の利回りは実質だったような・・なので、1LDKの場合、管理費25000円ぐらい？と固定資産税10万ぐらい？を引くと実質3.1%になります。悪くない程度かもしれないです。

[7959: 匿名さん]

>>7953 匿名さん

40は2列しかないんですね。
40Dはどの階も景色は抜けそうですよね。

[7960: 匿名さん]

うちの友達が最近NYで新築マンション（Condo)を買ったんですが、MARCの最上階の大きめの部屋と同じぐらいの価格（約5億円）だったのに、月々の管理費は5000ドルもするそうです。

[7961: 匿名さん]

信じられんかもしれんが
昔買った港区内側タワマンの利回りは
未だに7%後半である

[7962: 匿名さん]

>>7960 匿名さん
つまりはどういう事かというと、維持管理費x1000倍がグロスの適正値という事です。ここの平均的な3Lは維持管理費は5万くらいなので、5000万がグロスの適正値という事ですね。ヤク3倍の高値掴みとなりますorz

[7963: 名無しさん]

>>7962 匿名さん

意味がわからない…

[7964: 匿名さん]

>>7962
危うく3倍の高値掴みするところだったとは、、、買った瞬間の減価率だと66%ですか。
コワー。

[7965: 評判気になるさん]

>>7962 匿名さん
その理論だと維持管理費を3倍にすれば適正価格になるので問題解決ですね。

[7966: eマンションさん]

>>7964 匿名さん

あなたもヨソで高値掴みしてないでしょうね？？

[7967: 匿名さん]

久しぶりにこのスレを拝見いたしましたが、最近行われたアンケートって、何なんですか？入居後に自分が住むマンションに致命的な欠陥が見つかることを願っている派が優勢とはどういうことですか？

[7968: 口コミ知りたいさん]

>>7967 匿名さん
投票数たったの全10票ですよ？何を気にされているんでしょうか。。。

[7969: 検討板ユーザーさん]

>>7967 匿名さん

あぁ、あれは荒らしが自分で立てて、自分で解答しているアンケートだから真に受けないほうがいいですよ…

[7970: eマンションさん]

ここに常駐のネガさんは、自作自演、自分にイイネが特徴です…

[7971: 匿名さん]

白金ザスカイもそうだけど、人気の高いマンションほどネガが増える傾向にありそう。

[7972: 評判気になるさん]

ここって、人気だったんか、、、？

[7973: マンション掲示板さん]

人気があるというかボコられる様を見てみたいという人は多いでしょうね。私もそんな一人でして。
https://x1mansion.com/proudtower-meguro-marc

[7974: 評判気になるさん]

>>7973 マンション掲示板さん
そのサイト信頼してないので、参考になりません。

[7975: 匿名さん]

こんなダサいとこじゃなくスカイ買っとけば良かったね

[7976: マンション検討中さん]

>>7973 マンション掲示板さん
もうそのブログ（に関する投稿）は見飽きました。
しつこく投稿するってことはブログ主さんかなんかですか？

[7977: 通りがかりさん]

>>7976 マンション検討中さん
多分そうです。こちらの投稿結構チェックされている様です。

[7978: 評判気になるさん]

>>7974
>>7976
気になって仕方ないことはよく分かりました。スレッド警備員業務、ご苦労さんです。

[7979: マンション掲示板さん]

>>7978 評判気になるさん
そちらも、ご苦労様でございます。

[7980: 評判気になるさん]

>>7979 マンション掲示板さん
投稿後10分で参考になる!x3ってすごいですね。
人気ブロガーみたいです。

[7981: 口コミ知りたいさん]

>>7980 評判気になるさん

この時間は人多いのよ

[7982: マンション掲示板さん]

>>7980 評判気になるさん
3つでですか。。。

[7983: 匿名さん]

プラウドタワー西五反田はこちらのスレで宜しかったでしょうか？

[7984: マンション検討中さん]

北東側は何階からオフィス棟抜けるのでしょうか？
どなたか、もしご存知であれば、教えて下さい^ ^

[7985: マンション検討中さん]

>>7978 評判気になるさん
なぞいな

[7986: マンション掲示板さん]

>>7984 マンション検討中さん
確か17階とかじゃなかったでしたっけ？

[7987: 通りがかりさん]

>>7986 マンション検討中さん
>>7986 マンション掲示板さん

オフィス棟なら17階であってるとおもいます。

[7988: 匿名さん]

ネガはもういいので、購入者の決め手が聞きたいです。

[7989: マンション検討中さん]

>>7987 通りがかりさん

ありがとうございます！！
参考になります。

[7990: eマンションさん]

>>7988 匿名さん
決め手は妥協の産物ということで整理が付いているようです。

[7991: 周辺住民さん]

花房通りより臨む

[7992: マンコミュファンさん]

>>7991 周辺住民さん
いい感じですね～

[7993: 匿名さん]

>>7988 匿名さん

建物のハードははっきり言って申し分ないなと思いました。

ネガさんも沢山つついて来ますが、①ネックは価格・②駅距離・③騒音（個人的には飛行機は気になりませんでしたが、電車は確かに気になりました）

①価格ですがこればっかりは上がり傾向なのはどうしようもありません。もちろん安く買えることに越したことはないですが、ただここならば23年引き渡しで、贈与税の優遇なども減る前に入居できるし、長期優良＋低炭素で優遇幅が大きかったこともあり、またローン支払いも許容範囲内なのでそこは妥協することにしました。また室内のグレードを考えると、もう少し安いマンションにしても同じグレードの仕様にしようと思えば、オプションふんだんに盛り込まなければならず、結局価格は妥当だろうと判断しました。周辺中古相場をみても自分は妥当と思っています。
②駅距離は目黒駅まで歩いてみて徒歩9分と聞いて想像したより近く感じた（実際9分かからなかった）し、特に不都合を感じなかった。もちろん個人差はあると思う。
③２重窓で窓をしめれば問題ないはなし。では実際窓を開けて暮らすかといえば、自分の経験から長時間窓を開けっぱなしにしていることはほぼないと思った。

以上の３点は自分にとってあまりデメリットにならないと判断したので購入に決めました。

[7994: 口コミ知りたいさん]

ていうか、今坪600前後で他のどこと比較できんの？JRは仕事慎重で遅いから数年前の値付けが残る数少ない物件でしょ。
数年前の感覚で話しても意味ない。
山手線の東側は値上げの嵐。

[7995: 匿名さん]

>>7993
ありがとうございます。
家族構成と間取りを伺ってもいいでしょうか？

[7996: マンション検討中さん]

タワマン、事故ありましたね。千葉の有名タワマン。大丈夫でしょうか？

[7997: 職人さん]

>>7996 マンション検討中さん
marcでも起こりそうな事故ですよね。。

[7998: 検討板ユーザーさん]

>>7997 職人さん
はい、ベランダの面積、奥行きが広い分、ベランダにテーブルや椅子を置いた生活が想定されますので、極めて心配です。今回の事故で、アピールポイントだったベランダが、ネガティブな印象になってしまいました。ここは、実需ですし、ファミリー多いはずですので、万が一事故でも起きたら、資産価値が大幅に下落してしまう、そういうリスクも勘案しなければならなくなりました。