プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[7917: 匿名さん]

>>7913 匿名さん

「retar」って何ですか？「retard」と書こうとしんたんですか？そうであれば、それは英語で差別用語に当たりますので、そちらの品性を表しています。

あと、そちらこそ、Googleの使い方がお分かりにならないのですか？簡単にググってみたんですが、厚生労働省「令和2年賃金構造基本統計調査」によると、東京都の平均年収は475万円で、年収中央値は432万円でした。

下記リンクによると、品川区民の平均年収は505万円ですので、全国の数字とは大して変わりません。一番年収が高い港区でも、平均年収が116万円しかないです。
https://gentosha-go.com/articles/-/35327

[7918: マンション掲示板さん]

>>7914 周辺住民さん

質問に答えなー？

[7919: 名無しさん]

>>7917 さん

retarさんも、英語は出来るのかもしれませんが、統計を知らないか、どうしても目黒marcさんをおとしめたいがために、結論ありきで母集団を変えたいのでしょう。

[7920: 通りがかりさん]

このマンションは投資に向かないというコメントを見かける。でも、その根拠が怪しい。このマンションの平均坪単価で計算してたりする‥でもさ、投資目的なら平均坪単価の部屋は買わない、もちろん高層階なんてもっての外。割安の低層階の割安な部屋しか買わないから、表面4%になるんだけどなぁ‥計算できてる？算数大丈夫？

ちなみに1LDKはほぼ全戸抽選だそう。賃貸も1LDKはほぼ残ってない、ここは、投資としても魅力だと思う。

[7921: 匿名さん]

>>7920

1LDKほぼ全戸抽選はすごいですね！！
素晴らしいです！

[7922: 通りがかりさん]

>>7920 通りがかりさん

まだ販売してないのに、抽選ってわかるんですか？

[7923: 匿名さん]

販売前抽選願望でクソワロタww
どんまい。

[7924: 検討板ユーザーさん]

>>7920 通りがかりさん
そんなわけないだろ。ここ投資で買うとかどんだけセンスないんだよ。蓋開けたら苦戦するだろ

[7925: eマンションさん]

>>7920 通りがかりさん

販売前の列もあるので、全戸とかウソはダメですよ。

[7926: 評判気になるさん]

>>7922 通りがかりさん
要望書じゃない？

[7927: 匿名さん]

>>7926 評判気になるさん

要望書でわかるので営業さんから伺えますよね。
私も契約前に抽選になりそうな部屋や要望が入っている部屋を教えてもらいました。

[7928: マンション検討中さん]

ネガさんどんまい

[7929: 匿名さん]

>>7922 通りがかりさん

まだ、販売してない？いやいや、今回から出てる。
今、販売してるのは‥っていう意味。
「ほぼ全戸抽選」は、ほんとにはば全戸なのか半分以上程度なのかは分からないが。

[7930: 通りがかりさん]

>>7924 検討板ユーザーさん

ほんじゃ、蓋開けたら報告するかな？
センスないとか、その根拠をお願い。

[7931: 口コミ知りたいさん]

HP更新されてますね。

[7932: マンション検討中さん]

ここは、力を入れてる60m越えのエントランス目の前の壁に、チンピラか誰かが書いた落書きがあるよね。あの落書きを見ると、この辺りの民度がどの程度か分かるのと、車使うたびにあの落書きを見て、気が落ち込むのは嫌だな。折角の素敵なマンションも台無しだわ。なんとかしてくれないかね？

[7933: eマンションさん]

>>7932 マンション検討中さん

写真をのせてもらえますか？

[7934: 匿名さん]

>>7932 マンション検討中さん

「この辺りの民度」？7025さんの投稿から分かる様に、今まではこの辺は誰も住んでいない汚い空地だったため、今後こういうことが起こるとはあまり思えない。

[7935: 評判気になるさん]

>>7908 匿名さん
完全にあなたにブーメランだろw

[7936: マンコミュファンさん]

>>7911 マンション掲示板さん
投資目的じゃなく実需購入だからと資産価値気にしないで買う人いるわけないだろ。そんな当たり前のことすら分からない情弱だから馬鹿にされている、ということにも気づかない馬鹿ということか笑

[7937: 検討板ユーザーさん]

>>7936 マンコミュファンさん
本当は資産価値気になって仕方ないから、実需があると自分を納得させ、ブランディングをすり替えてるだけ。実需が強いのは新築だけ。中古になったらここの売りの内装の価値は殆どなくなるし、投資家や賃貸需要がなければ資産価値は上がるどころか下がる一方。

[7938: 匿名さん]

何度も何度も同じ話を蒸し返して飽きないのかな。
いい加減聞き飽きたわ。

[7939: 匿名さん]

ここが相場よりも2割程高いのではという共通認識は恐らくネガポジ共に持っているものと思う。
ただ、その上で今後価値が下がるか残債割れするかは全て今後の市況によるものであり今議論しても意味は無いのではなかろうか。
電車の轟音でラウンドバルコニーが使えないとの議論があるが、撮り鉄スポットとして脚光を浴び価値が爆上がりする可能性もあるかもしれない。

[7940: マンコミュファンさん]

>>7939 匿名さん

笑
そーだね。
撮り鉄スポットに慣れるかもねー。
そーなったらいいねー。

[7941: 周辺住民さん]

>>7924 検討板ユーザーさん
別のタワマンに投資しているものです
気になったので、投資利回りを計算してみました
60I　2LDK　61.76m2の5階　10078万円　坪単価539万円に投資した場合、
＞＞レジデンスタワーの5階の賃貸料が352000円、これで貸したとしても表面4.2％
＞＞想定賃料の375000円で貸せたとしたら、表面4.46％、
この部屋に投資すれば5年で物件価格の20%を稼ぐ計算になります
ちなみにブリリアの同じぐらの広さの2LDK5階は37万円+15000円で計38.5万、駅から歩く分マークが1万円安いので、想定賃料37.5万はまぁまぁ妥当と思います

[7942: マンション検討中さん]

>>7936 マンコミュファンさん

質問に答えなー？
馬鹿って言葉使って攻撃してるつもり？

[7943: マンション検討中さん]

そもそももうここほとんど契約済みだからネガっても意味ない。
ネガ敗北。はい撤収～！

[7944: 匿名さん]

殆ど契約済みなのに第1期8次とかってあり得るんでしょうか？
単純な疑問です。

[7945: マンション掲示板さん]

>>7944 匿名さん

1人何役もやらなくていいから。

[7946: 匿名さん]

>>7945
単純に、あなた働いてるの？

[7947: マンション掲示板さん]

>>7936 マンコミュファンさん
実需で買うというのは資産価値を全く気にしないのいうことではなく、残債割れしない程度であれば気に入った部屋で豊かな生活ができる方を選ぶということです。
投資用物件は他で買えばいいだけです。
汚い言葉で己の馬鹿をさらしているのはあなたですよ。

[7948: マンション検討中さん]

>>7946 匿名さん

単純に、なんのためにネガやってるの？

[7949: 口コミ知りたいさん]

8次の販売戸数は12戸になっていましたね。
段々数が減ってきていますね。

[7950: 匿名さん]

ファクトで行くともう７－８割は売れてる。で、１Lは一列しか売り出さないの見ると引き合いは微妙なんだろう。

[7951: 匿名さん]

>>7944 匿名さん

簡単な計算致しましょう。ここは次毎に供給する住戸数を控え目に出しています(約25住戸位だけど、もっと多めに出す次もあります)。なので、はい、普通にあり得ると思います。

[7952: 検討板ユーザーさん]

>>7950 匿名さん

今回1Lの売り出しもあるんですか？

[7953: 匿名さん]

ありますよ。南西一列です。

[7954: 検討板ユーザーさん]

>>7953 匿名さん

ありがとうございます

[7955: 購入経験者さん]

>>7941 周辺住民さん
周辺住民で投資不動産のド素人です
気になったので、投資利回りを計算してみました
40H　1LDK　41.04m2の4階　7600万円　坪単価613万円に投資した場合、
＞＞レジデンスタワーの最低階の41㎡賃貸料が200000円、これで貸したとしても表面3.2％
＞＞230000円で貸せたとしたら、表面3.6％、
7941さんの計算と照らし合わせると、投資で買うなら2LDKを買わないと損をする、という計算で、1LDK買うのは妥当性が無いように見えます。2LDKは眺望などは無視してともかく激安部屋を買うなら（ちょっと高い部屋ならすぐさま利回り3%に転落っしてしまうため）、投資に妙味がある？と言えそうですが、素人目で合ってますでしょうか？つまり、7924さんの言う坪単価（@540）なら妥当ですが、それを超えてくると利回り出せなくなる？

[7956: 匿名さん]

>>7955 購入経験者さん

40Hは日照良好で、視界も開ける（4階でも結構開けてたと記憶してます）ので、230,000円くらいはいけそうですね。表面利回り3%後半なら最近の都心の物件としては標準的な水準ですかね。投資妙味はあまりない気がしますが。

[7957: 周辺住民さん]

>>7955 購入経験者さん
そうですね、ブリリアタワーの40m2ぐらいの低層階１LDKが25万＋αですから、北東向きの低層階の40Hは23万ぐらいで見積もった方が良さそうです。その場合は計算されている通り、表面3.6%です。もちろん、仰っているように坪単価の低い2LDKあたりが良いですね。ブリリアタワーの賃貸募集を見ると、ワンルームはたくさん募集しています。1LDKは少ししかありません。2LDKは現時点では見当たりません。シティタワー目黒もあまり出てないように見えます（全部を見たわけではありません）。つまり、今だけの情報ですが、2LDKの需要が大きいエリアかもしれません。そういう意味でも2LDKの投資は悪くなさそうです。

また、不動産投資には必ず出口がありますから、少し利回りを犠牲にしても、客付のよい物件（眺望や階数や向きなど）や売却時に簡単に売れる物件にするかどうかは、その方の考え方次第ということになります。1LDKはどこのタワマンも高層階にはないので、眺望が抜けていれば客付けし易いと思いますし、売却もスムーズでしょう。

ところで、1LDKの利回りですが新築で3.6%の利回りは世界標準で考えれば悪くないのです。東京は都市力がNY、ロンドンについで3位なのに、新築で3%を超える利回りはかなりいいのです。アメリカ・フランス・論打音あたりは軒並み3%を切ってます。これはどういうことかと言えば、条件のいい物件には、世界の投資マネーが集まるかもということです。しかも、この円安ですからね。

買うわけでもないのに昨日からいろいろ調べてますが（笑）、2LDKの低層階南西向きで（騒音も小さいはず）建物が目の前に迫っていない2LDKが、坪単価600万以下であれば投資としてはうま味があると思いました。1LDKは少し劣りますが、買う部屋によっては決して低い水準ではないと思います。

[7958: 周辺住民さん]

>>7955 購入経験者さん
補足です。今は表面で話してますが、管理費や維持費を抜いた実質利回りがあります。他の国の利回りは実質だったような・・なので、1LDKの場合、管理費25000円ぐらい？と固定資産税10万ぐらい？を引くと実質3.1%になります。悪くない程度かもしれないです。

[7959: 匿名さん]

>>7953 匿名さん

40は2列しかないんですね。
40Dはどの階も景色は抜けそうですよね。

[7960: 匿名さん]

うちの友達が最近NYで新築マンション（Condo)を買ったんですが、MARCの最上階の大きめの部屋と同じぐらいの価格（約5億円）だったのに、月々の管理費は5000ドルもするそうです。

[7961: 匿名さん]

信じられんかもしれんが
昔買った港区内側タワマンの利回りは
未だに7%後半である

[7962: 匿名さん]

>>7960 匿名さん
つまりはどういう事かというと、維持管理費x1000倍がグロスの適正値という事です。ここの平均的な3Lは維持管理費は5万くらいなので、5000万がグロスの適正値という事ですね。ヤク3倍の高値掴みとなりますorz

[7963: 名無しさん]

>>7962 匿名さん

意味がわからない…

[7964: 匿名さん]

>>7962
危うく3倍の高値掴みするところだったとは、、、買った瞬間の減価率だと66%ですか。
コワー。

[7965: 評判気になるさん]

>>7962 匿名さん
その理論だと維持管理費を3倍にすれば適正価格になるので問題解決ですね。

[7966: eマンションさん]

>>7964 匿名さん

あなたもヨソで高値掴みしてないでしょうね？？