プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[7413: 匿名さん]

>>7412 マンション掲示板さん
市況のおかげで割高ではなくなったかもしれないが、決して割安ではないし、何より駅遠、駅まで坂道でフラットアプローチでない、線路横というネガティブ要素が残るから好き嫌いの分かれる物件。今はデベが広報してくれてるから売れるけど、中古になった時に指名買いされるかどうかは微妙。その時は割安だと買い手が思う価格でないと売れないかもしれない。その価格が残債割れするかは分からないが。長く持てば返済進むから大丈夫だろうけど、3年内売却なら残債割れの可能性はあると思う

[7414: eマンションさん]

>>7413 匿名さん

3年で売却するつもりはないなー。
もし、不慮の事態で3年で売却する事になってしまったら、他の物件でもそうだろうし、運が悪かったと思うしかないな。

[7415: マンション掲示板さん]

駅遠ハザードエリアのロケーションを仕様の良さでごまかして実需型というカテゴリーを作り上げたい方々がいるようですね。
仕様については今後建設されるマンションではどんどん進化するでしょうから、数年後にこのマンションに対する評価は駅遠にして金切り音が轟くスタンダードスペック物件になると判断します。またそんな物件なのに駅前のブリリアから見下されるのはあまり気持ちの良いものではありません。結論として頭金が40%程度であれば残債割れの可能性が非常に高いと判断し本物件は見送り、予算を上げて千代田区、港区にターゲットを変更しました。
あくまで一個人の判断ですがご参考まで。

[7416: 匿名さん]

>>7415 マンション掲示板さん

マークの写真が投稿される度に「ブリリアに見下ろされているように見えるのって私だけ？」と投稿する人っぽい書き方ですね。恐らくは同一人物でしょうね。同じネガを繰り返し書き込み「ご参考まで」でごまかそうとする。

[7417: 通りがかりさん]

>>7415 マンション掲示板さん
賢明なご判断かと。専有部の内装は中古になれば殆ど資産価値はなくなる。騒音、駅遠の事実は変わらないし、共用部はタワマンにしては並以下。リセール考えるなら山手内側の港区千代田区を高くても買った方が良い。

[7418: 匿名さん]

>>7415 マンション掲示板さん

こういう人と同じマンションに住みたくないなぁ。

[7419: マンコミュファンさん]

>7415
この方、賢い。
言っていること全てが的を得ている。

[7420: 通りすがり]

>>7415 マンション掲示板さん

はいはい。「駅遠にして金切り音が轟くスタンダードスペック物件」って笑
金切り音が響くってこのマンションの外にでも住むつもりですか？
毎度お疲れ様です。

[7421: 口コミ知りたいさん]

>>7420 通りすがりさん
二重窓だから部屋の中は聞こえないと思うけど、推しのラウンドバルコニーではうるさいだろ

[7422: 内覧前さん]

今後はより駅チカで利便の良い、従前ではオフィス用だった土地にタワマンがポンポン出来てくるからね。駅遠癖に線路沿いで煩い、かつ相対低地の不動産は評価されないよね。

[7423: 匿名さん]

立地良いと思うけどな。ここと同じぐらいの坪単価でここより立地良い新築って具体的にどの辺があるのだろう？

[7424: 検討板ユーザーさん]

まぁ、金切り音と飛行機の音はネガティブな要素であることは確かなんですが‥逆に欠点はそれだけ。港区、世田谷区育ちの私の感覚では目黒駅徒歩10分以内、裏からなら6～7分はかなり良い立地。

昨日時点で1LDKと北東側2LDK以外ほぼ売れてましたよ。

[7425: マンション検討中さん]

>>7422 内覧前さん
そんなにいい立地のタワマンって具体的にどこなんだろう。
オフィス用の土地と言うけど、そう簡単にタワマンにはできないと思いますけど

[7426: 匿名さん]

立地が良ければ当然坪単価に反映される訳で、例えばシロカネザスカイとかも相当上がってますよね。同じ予算だと部屋数を減らすしかなくなる。目黒MARCの坪単価は他と比べても魅力的な水準で、ここよりコスパ良い物件はそう簡単には見つかりませんよ。

[7427: 匿名さん]

嫌煙家なのでそもそも検討に値しません。
すみません。

[7428: マンコミュファンさん]

>>7427 匿名さん
この物件ってタバコ関係の問題があるんでしたっけ？

[7429: 匿名さん]

>7428
目の前が喫煙所です。
逆に愛煙家にとっては天国でしょうね。

[7430: 名無しさん]

>>7415 マンション掲示板さん

予算上げるのは…。
予算内で余裕ある生活の方がいいかな。

[7431: 検討板ユーザーさん]

>>7429 匿名さん

え？

[7432: 通りがかりさん]

>>7429 匿名さん
目の前に喫煙所…？
アトラスタワーかなんかと勘違いされてるんですかね。（ということはアトラスタワーのスレでも荒してるのか…）

[7433: 匿名さん]

前から思っていたんですが、ここでネガっているやつとアトラスのスレでネガっているやつは同じ何じゃないかって。少しの間休憩していた様ですがまた両物件に対して本格的にネガキャンを再開しています。間違えてこっちのスレで喫煙所のことをブツブツ書いているのはその証拠です。

[7434: 匿名さん]

目黒五反田エリアに住みたかったけど、予算的に厳しい方でしょうかね。ここだけじゃないですが、人気の高いマンションはどこも荒れる傾向にありますね。

[7435: 匿名さん]

タバコの件は勘違い野郎として、品川区ブランドとアクセスの良さをとるために、騒音と駅遠を我慢できるかという物件ですね。
値段は高くもなく安くもないかと。

[7436: マンコミュファンさん]

ピラウド五反田は坪550程度ですね。このエリアのお実力はきんなmkNいかと

[7437: 匿名さん]

個人的には五反田はどうしても北側のイメージが強いのでこちら一択ですね。

[7438: eマンションさん]

>>7437 匿名さん



こちらも西五反田アドレスですね。素敵だね。

[7439: 検討板ユーザーさん]

>>7426 匿名さん
徒歩5分以内の駅近、フラットアプローチ、騒音なし物件でここと同じ価格か、高い物件はあるけど、徒歩10分近い物件でここより割高なマンションある？
目黒駅vs準都心駅という要素だけで比較したらそりゃ割安なんだろうけど、上記ネガティブ要素を補正したら割安じゃない。似たような条件なら山手線駅遠の芝浦のブランズ、プラウドあたりが比較対象になるけど、Marcの方が高いよね

[7440: 通りがかりさん]

どうでもいいネガキャンは置いておいて、1LDKの価格は結局どれくらいなんでしょう。

[7441: マンコミュファンさん]

>>7410 検討板ユーザーさん

1LDK当初の予定より値上げできそうとのこと聞いたのでそうかもしれませんね。
実際に既に200戸以上売れてしまったし、モデルルームも大きな模型や電車内風の装飾（？）は潰して、別物件の準備してるみたいなので、好調なんでしょう。

[7442: マンコミュファンさん]

>>7427 匿名さん

凡ミスどんまい

[7443: 検討板ユーザーさん]

>>7439 検討板ユーザーさん

芝浦のその2件は、実際に駅遠に感じました。
ここは体感として、随分近く感じる。

[7444: 周辺住民さん]

atr2成城石井から臨む

[7445: 匿名さん]

まぁ、給料を米ドルでもらってるんでどこもが今割安感めちゃめちゃありますけどね。ww

[7446: 口コミ知りたいさん]

>>7445 匿名さん
誰も聞いてませんよ笑

[7447: 名無しさん]

>>7422 内覧前さん
今後は？勝手な想像で適当なこと言わないでほしいですね。
そんなどこのデベがどこの土地を狙ってて開発進めるかなんて情報君みたいなネガキャン野郎が知るわけないでしょ？
妄想で世間を知ったような口して自分の意見を正当化しないでほしいですね。
君のコメントの評価は全くされない。

[7448: 検討板ユーザーさん]

そろそろ賃貸棟も完成ですかね。
囲いが取れると、駅までの道のりが体感できますね。

[7449: 匿名さん]

アトラスは民度の低さからスレが荒れてるようです。こちらの皆さんは大人のようで一安心ですが。

[7450: 匿名さん]

アトラスも目黒マークも良い物件だと思いますよ。ネガが荒らすような物件は大体良い物件です。

[7451: 検討板ユーザーさん]

1LDKのうち今回出てるのは南西側の半分ほど。7000万円台半ば～8000万台半ば。北東側は次回以降もう少し安くなるのでは？

[7452: 通りがかりさん]

>>7448 検討板ユーザーさん
賃貸側からだと（まだ入れませんが）すぐ裏で近かったです。

[7453: マンション検討中さん]

>>7448 さん

賃貸側からだと（まだ入れませんが）すぐ裏で近かったです。

[7454: eマンションさん]

>>7450 匿名さん
契約者が自慰行為したい気持ちは否定しませんが、ネガコメントがポストされる物件はネガティブな側面が大いにあるということだと思います。本物件もそうですが決して良い物件ではありません。それを納得して購入したのであればそれで良いでしょう。
契約した後にネガさんが指摘するポイントに気がついたのであればご愁傷さまというしかありませんが。

[7455: マンション掲示板さん]

>>7454 eマンションさん

さんざんこちらでネガポイントを聞いて検討して契約いたしました。
ネガポイントを教えていただきありがとうございました。

[7456: 匿名さん]

>>7454 eマンションさん

本気ですか？このサイトの全てのスレに常駐ネガ野郎がいることを知らないのか？もしかしてマンコミを最近見つけたばかりなのかな？それとも、あなたも常駐ネガ野郎の一人なのかな？

[7457: 検討板ユーザーさん]

>>7454 eマンションさん
暇な投稿者さんが投稿しているネガティブコメントの内容って、契約者に限らず物件検討した人なら簡単に把握できる内容。それをあたかも自分だけが理解しているみたいに浅い内容を投稿してるだけ。お疲れ様です。

[7458: マンコミュファンさん]

そりゃ、100点満点のマンションなんてないです。どんなマンションだって、いい点も悪い点もある。
もちろんここだって残念なポイントは多々あるけど、大抽選会とまではいかなくても、順調に売れてきているという実績こそが事実。

[7459: 匿名さん]

目黒MARCはかなり魅力高いマンションだと思いますよ。

[7460: 周辺住民さん]

>>7458 マンコミュファンさん
8月は、一部の部屋が抽選になってました。
その時の営業さんは、「お客様の希望が最優先ですが、その上でできるだけ抽選にならないようにしている」と言ってました。「抽選を回避する」は、野村の方針みたいですね。商談の過程で抽選の部屋が出てきたら似たような部屋を追加で出すなど、かなり調整している印象です。

[7461: マンション掲示板さん]

>>7460 周辺住民さん
野村は3階同価格でやってるから、当然上の階に希望が入る。そこで、抽選避けたければ下に動きませんか？っていうやり方です。もちろん、投資目線で言えば同価格の上の階がいいことになるけど、実需からすれば確実に買える下（相対的に高値）ねらいもあり。

[7462: マンション掲示板さん]

>>7461 マンション掲示板さん
白金スカイやPTK、ブリリア浜離宮、白金高輪のプレミストやアトラス等、人気物件は値上げ販売するか早期に完売している。
住不ほどではないが三井や東建等の大手デベも人気物件は期中値上げ販売しているが、ここは値上げせず抽選避ける為に野村が階下に誘導してるとのこと。それを実需の為にデベありがとうって思う人はデベの養分の可能性あり。値上げしたら売れないから少しでも現値で多く捌きたいと思ってるかもしれないよね

[7463: マンコミュファンさん]

>>7462 マンション掲示板さん
ここも販売速度は決して遅くないと思いますけど！
竣工は来年の夏ですし。

[7464: マンション検討中さん]

抽選で希望の間取りが買えなかったり、検討していた部屋が値上げされて嬉しいと思う人もいるんだね…。

[7465: 匿名さん]

>>7464 マンション検討中さん

私にとってはマンションを買う過程が全てです。赤の他人と戦って自分が欲しい住戸を勝ち取ることこそやり甲斐があります。実際に住んでみるとつまらないのでまた直ぐに引っ越しますが、『戦』はやはりマンションを買う唯一楽しみですね。簡単に手に入るマンションなんてくだらない。この原理を理解できない人はマンションを購入する資格なし。

[7466: 評判気になるさん]

>>7465 匿名さん
頑張ってください

[7467: 匿名さん]

タワマンを購入するにあたり、どの様な販売方法が一番望ましいと思いますか？

大抽選会となり自分の欲しい住戸が買えるかどうか分からない
期ごとに値上げされているが自分は第一期以降に検討し始めている
販売開始前から条件の良い住戸の多くが事業協力者や地権者に与えられる
入居後にマンションに致命的な欠陥が見つかり立て直されることになる

[7468: 匿名さん]

>>7465 匿名さん
変わった人ですね。

[7469: 検討板ユーザーさん]

>>7467 匿名さん
すごく無意味なアンケート…

[7470: 評判気になるさん]

>>7465 匿名さん
勝ち取るって、抽選じゃん。そんなところで勝ち誇られてもなぁ…。

[7471: 検討板ユーザーさん]

>>7465 匿名さん
ハルフラへどうぞ

[7472: 口コミ知りたいさん]

>>7462 マンション掲示板さん
下の階へ同価格でゆうどすることは、実質の値上げなのでまぁ養分と言われればその通り。でも実需である以上買えなければ意味がない。
そして、ひとつの販売次で一列売れなくても相対的高値（同価格の下の階）の部屋が残るので、これも実質の値上げ。

更に、1LDKはやや高値に付け直したようで、ここが値上げできてないとか、デベからしたら要らぬ心配。

[7473: 口コミ知りたいさん]

今週末モデルルームに行くのですが、予約に関するメールはいつになったらくるものなのでしょうか？

[7474: 検討板ユーザーさん]

>>7472 口コミ知りたいさん
よく分からん理屈だな。普通に同じような間取り、階の部屋を第一期よりも何割か乗せた値段で販売するのが値上げでしょ。ここは今の値段だから売れるのであって、値上げしたら売れ残るよ

[7475: 名無しさん]

>>7473 口コミ知りたいさん
予約が通ってるか営業日になったら電話で確認したほうがいいかもしれませんね。
今の時点で何も連絡がないなら、予約できてない可能性もありますし。

[7476: 匿名さん]

アトラスもそれなりの値段するし、選べるうちに早めに決めた方が良さそう。大崎のブランズはさらに上げてきそうな予感。

[7477: eマンションさん]

>>7465 匿名さん

えええぇぇぇ！笑
実需でマンション探してる人の敵ですね笑
そんな原理誰も理解しないでほしい

[7478: 口コミ知りたいさん]

>>7476 匿名さん

山手線沿線でっていうと買えるうちに買うで正解なのかな

[7479: 口コミ知りたいさん]

>>7478 口コミ知りたいさん
大崎のブランズってまだ売れ残ってるの？しかも、まだ値上げとは。。。

[7480: 匿名さん]

大崎のブランズはこれからじゃないの？

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52521615.html

[7481: 匿名さん]

ブランズ上目黒諏訪山はまだ残ってる。かなり高いけど。

[7482: 匿名さん]

freeeって五反田から大崎に移転したのね
いっときこれからは五反田の時代とか言ってたのに

[7483: マンション掲示板さん]

TOCも塩漬けになったし
五反田の時代はもう終わりましたよ。

[7484: 匿名さん]

>>7482 匿名さん

ちょっと言っている意味が分かりません。「五反田バレー」というのは、ベンチャー・スタートアップ企業が集まって互いに成長を促し会うというコンセプトであって、そういう企業が成長しもっと大きなオフィスに移転することが前提となっています。一つの企業がここで成長・成功し別のエリアに引っ越したからと言って「五反田の時代はもう終わりましたよ」とか言っているけど、逆にそういう発言は五反田のことを根本的に理解していないことの証です。笑

「塩漬け」とネガっている人はこの間アトラス五反田のスレにもいたので、恐らく7842＆7843はその人と同一人物だと思われます。

[7485: 名無しさん]

>>7482 匿名さん

weworkなんかもあるし、五反田に若い人増えた気がするけどな

[7486: 名無しさん]

第四日野小学校が大きく綺麗になるし、おいおいTOCも動くし、ゆうぽうとも完成が見えて、目黒MARCもできて…
西五反田エリアには良い未来があるとしか思えないけど

なんでそんなにネガなん？

[7487: 匿名さん]

>>7481 匿名さん

数ヶ月前に諏訪山のMRに行きその部屋を検討しましたが、隣の建物との間に数メートルのスペースしかなかったので最終的にやめました。当時の販売価格はたしか3.2億円位だったと思います。今確認したら3.6億円で販売されているのを見てビックリしました。売れ残ってしまったというのに値下げではなく値上げをするとは積極的ですね。

[7488: 匿名さん]

>>7484 匿名さん

同一じゃないけど
陰謀論好きでしょ

[7489: 匿名さん]

>>7488 匿名さん

一つの企業が引っ越しただけで五反田の時代がもう終わったという方は陰謀論好きそうだけどね ww

[7490: 評判気になるさん]

>>7480 匿名さん
延床平米あたり坪273万の事業費って高くない？

[7491: マンション検討中さん]

目黒マークレジデンスタワー、しばらく賃貸で借り手探してるみたいだけど、全く埋まってないね。目黒マークレジデンスタワー、賃貸、でググったら、めっちゃ空室が出てビビった。賃料や利回りもイメージしやすいけど、空室リスクが一番やばいというのがよく分かったわ(苦笑)

[7492: eマンションさん]

>>7491 マンション検討中さん

サイトにある不動産屋に問い合わせをしましたが、1LDKは全て申込済みで2番手で待ちでした。他の間取りもかなり埋まっている様子でした。2番手待ちで申し込んだ上で、他の物件も探そうと思います。

[7493: 検討板ユーザーさん]

>>7492 eマンションさん

貴重な情報、ありがとうございます。Web上ではほとんどの部屋が残ってるように見えるのでおかしいなとは思ってました。単に更新してないだけ？更新して欲しい

[7494: 匿名さん]

賃貸棟の入居は今月末の予定となっているため、空き状況は恐らく11月にならないと分からないかと思います。

[7495: 通りがかりさん]

>>7492 eマンションさん
私が持っている情報と違うので、11月末を待って更新状況見てみないと分からないですね、本当のところどうかは。

[7496: 口コミ知りたいさん]

>>7493 検討板ユーザーさん
7492は営業のガセだね。埋まってないと知り合いの不動産屋が言ってたよ。営業は大変だ…。

[7497: マンコミュファンさん]

最近物件情報がアップされたKENコーポレーションの賃貸情報サイトに1LDKがなかったので、なんでだろうと思っていましたが、既に埋まってるからってことなんですかね？
確かなところはわかりませんが。

[7498: マンション掲示板さん]

>>7496 口コミ知りたいさん

私の友人も不動産会社に勤めているけど、逆のことを言っていましたよ。

[7499: 職人さん]

>>7489 匿名さん

１．渋谷にオフィス構えられない企業が押し出されてきたのが五反田
２．渋谷に大規模オフィス爆増予定
３．そもそもスタートアップはテレワーク主体に移行

はい、五反田は終わりだよ。寿司屋の地下にしか用事はありません。

[7500: eマンションさん]

>>7498 マンション掲示板さん
不動産会社名教えてください。

[7501: 口コミ知りたいさん]

>>7500 eマンションさん
今週末内覧会ありますが、一番に申し込みできた人しか参加できません。
二番手は、別の日ですが、空きが出るかどうかわからないそうです。

[7502: 匿名さん]

>>7499 職人さん

はいはい 笑

[7503: 名無しさん]

>>7491 マンション検討中さん
えー、ここは賃貸棟の賃料にかなり寄せた賃料しか取れないのに、そもそもの賃貸棟が空室オンパレードじゃ、賃料下げないといけないじゃないですか。利回り出ないし駅遠は賃貸もきついんですね

[7504: 匿名さん]

>>7503 名無しさん
Suumoでみてみたら、空室だらけじゃないですかー。名寄せしたら減るんでしょうが、それでも明らかに空室だらけですね。しかも、分譲と同じ平米数で分譲より大分賃料低いね。

[7505: 通りがかりさん]

>>7504 匿名さん
分譲棟を賃貸で出したら利回り殆ど出ないな。やはり分譲価格が高過ぎるということ。ご愁傷様です、

[7506: マンコミュファンさん]

>>7492 eマンションさん
Twitterに「目黒MARC繰り上げで審査」がどうのこうの書いている人がいて、何かと思っていたら賃貸棟のことなんですね！理解できました。
ありがとうございます！

[7507: マンション比較中さん]

賃貸は分譲と比較すると騒音（ここではJRの金切り音？）にはあまりこだわりがないかもしれませんが駅までのアクセス、近所のスーパーなどの利便性についてはよりシビアでしょう。本物件を賃貸に出すとしたらそのような嗜好を持った層を想定しないといけないのでかなり厳しいでしょうね。

[7508: 匿名さん]

ここが実需向けなのは周知の事実。貸さないし売らないから何の問題もない。

[7509: eマンションさん]

>>7508 匿名さん
バブルの時の発想だな、五反田、武蔵小山、西小山と比較して割安感が出てきたとかポジ投稿が沢山出てたけど、不動産は一点物だから近隣との比較じゃなくて賃貸利回りから計算した収益還元法で価格の割高度は測られる話。なぜなら上記駅の物件は全て駅近、ここは駅遠と条件が違う。賃貸需要がないならここは残債割れの可能性があるよ、いくら実需とはいえタワマンに一生住む人の方が少ないし

[7510: eマンションさん]

>>7509 eマンションさん
ついに化けの皮が剥がれてきた。坂下騒音駅遠マンション、唯一の誇りは専有部の充実だが、そんなものは数百万かければいくらでも豪華に出来るし、中古になったら価値はなくなる。グレードの落ちる賃貸棟に需要がないのがその証左。5ー10年後には分譲棟も同じ運命を辿りそう。新築プレミアムとデベの広告や営業があるうちはいいが、竣工後売れない貸せないマンションの末路は想像しただけで背筋が凍る

[7511: マンコミュファンさん]

レジデンス棟は2年の定借だから。
同等には比べられられないんじゃない？

[7512: マンション掲示板さん]

>>7508 匿名さん
そもそも実需向けであるとか投資向けであるとかの議論自体が間違っていると思う。
資産性の高いマンションは住んで良し貸して良し売って良しで、そうでないマンションはその逆。
それだけのこと。