プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー目黒MARC　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/10994/
“プラウドタワー目黒MARC”の「私の印象」→生活利便性の高い不動前駅周辺や、雑多な魅力の五反田が日常使いできる「目黒物件」、微妙な立地を忘れさせる再開発を大いに期待！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/14431/
「プラウドタワー目黒MARC」VS「ブリリアタワーズ目黒」王者対決！【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/17148/

[7351: 匿名さん]

ちなみに、この辺の学区割は今こんな感じになっています。

第四日野小学校は建替後にこの周辺で2番目に小さい校舎から一気に一番大きな校舎になります（教育義務学校である日野学園を除いて）ので、その際に学区割も大分変ってくると思います。

[7352: 検討板ユーザーさん]

>>7351 匿名さん

第三日野マンモス校だね
教師も足りてなさげ

[7353: 買い替え検討中さん]

>>7352 検討板ユーザーさん
そうですね。だからこそ、四日野の改修工事が終了した後の学区割では、Marcのエリアだけでなく、上大崎2or3丁目も四日野になるかも（なんてことはないですよね）。。

[7354: 匿名さん]

>>7352 検討板ユーザーさん

第三日野小学校は、マークの賃貸棟・分譲棟に住むことになる児童が加わる前に既に714人で、他と比べてかなりサチっています。第四日野学校の建替竣工後にマークだけでなくブリリアタワーズ目黒も第四に飲み込まれても不思議はありません。かえってそっちの方が合理的だと思います。

[7355: 匿名さん]

第三日野とか白小とかがこの辺りの公立名門校だけど、結局のところ所詮公立なわけで、通わせている家庭の中受に対する意識の部分だったり、世帯年収が高い子が多かったり、なんだよね。
無理してまで通うような話ではないよ。

[7356: 匿名]

>>7345 匿名さん
情報提供ありがとうございます。第四日野も綺麗な校舎に生まれ変わり、今までと違う新たな小学校に変わるのも楽しみですね。伝統？のある第三日野と新しい校舎で大きくなる第四日野。選択肢が増えることで、この地域の活性化にもつながれば素敵だなと思いました。
ありがとうございました。

[7357: 匿名さん]

四日野も最新鋭の小学校になるなら、それはそれで良さそうだね。

[7358: 匿名さん]

うちはDINKSなのでこの辺の学校のことを全然知らないしあまり興味がないんだけど、第三日野学校のどこがイイんですか？進学率とか設備とか？

[7359: 匿名さん]

>>7358 匿名さん
進学率と在校生が比較的余裕のある家庭の子が多い
品川区の公立は、第三日野と御殿山が昔からツートップ

[7360: 買い替え検討中さん]

いわゆる公立小学校のランキングには以前から疑問を持っていました。

どんな公立小でも所詮は公立で、赴任している教師は移動があり、方針の大枠（多少は各学校の独自性があるとはいえ）は区の教育委員会が決める。この二点からも、どの学校も私立程の独自性は出せないのではと思います。また、よくランキングで使われる世帯年収も、因果が逆で、高所得者が多い地区に学校があったからそこに通う子供の世帯の年収が上がるのであり、学校に通うことで年収が上がる訳ではないです。例えば、品川区の場合なら、三日野は大正時代から高級住宅地だった池田山近傍にあったことで、世帯年収の数字が上がったのであり、三日野を卒業した人たちが必ずしも高所得者になったとは限らない（そのratioの違いはあったでしょうけど）。そして、この点も、現在の様に区の至る所（例えば、昔は工場地帯だった大崎駅周辺）に、高額なマンションが乱立している事を考えると、各学校の児童の親世帯の年収の差は相当縮まっているか無くなっているのではないでしょうか？また、同様の理由で、家庭での教育への意識や投資も学区で差が無くなっているように思いますが、いかがでしょうか？自身の子供はたまたま三日野ですが、友人の子供は戸越やら立会、台場に通っていて、話を聞く限りそこまで各学校に差があるようには（生徒さんも含め）差があるようには思えません（個人の感想ですが）。

[7361: 匿名さん]

高所得層が多いことより低所得層が少ないことの方が大事。公立小ってできない子に合わせて進められるから、授業のレベルは低い方に引っ張られる。どちらかと言うと、できない子の少ない小中学校が良いのだと思います。

[7362: 買い替え検討中さん]

>>7361 匿名さん
そういう視点ですか
勉強になりました。

[7363: 評判気になるさん]

どうせ塾に行かせるのだから、どこの小学校に行こうが学力に差は生まないでしょ。

むしろ、小さい時にこそ、底辺のしょうもない人間がいることを見せておいた方がいいやろ。

そんな子と関わりを持ったら困るという意見も出ると思うが、親の意向に沿わせやすい小学生を上手くコントロールできない親の不出来に問題があるでしょ。

[7364: 評判気になるさん]

ここと港区芝浦では、どちらが格上でしょうか。

[7365: 匿名さん]

>>7364 評判気になるさん

私は両方を検討したけど結局芝浦に踏み切ることができませんでした。とは言え、両方は良い物件で、何を求めているかによりどっちかに傾倒すると思います。例えば、「ブランド」を気にする人は「港区」アドレスを選ぶんじゃないかな？

[7366: 匿名さん]

うちの子はちょうど入学の頃、第四日野の新校舎ができるので、学区に関してはちょっと心配しています。
とはいえ、第四日野も今や半数くらいが受験するらしく（自分は田舎の学校だったので、クラスで３人くらいしか中学受験しなかった）、自分が子供だったら新校舎の方がうれしいだろうなとも思うので、まぁ最終的にはどっちでもいいかなと。

[7367: eマンションさん]

>>7366 匿名さん
近くて新校舎！いいですね。

[7368: 検討板ユーザーさん]

三日野エリア、池田山に住んでる本当のお金持ちは幼稚舎とかだしね
三日野には通ってない

[7369: 匿名さん]

第三日野小学校の教師1人当たりの小学校の生徒数は約22.3人です。

これに比べ、東京都の公立小学校の平均数は17.4人です。
(https://www.kyoiku.metro.tokyo.lg.jp/administration/statistics_and_res... - 8ページをご参照ください。)

また、品川区立の小学校の平均数は16.9人です(https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/contentshozon2021/book-2021-32.xls - 13,331人の生徒/787人の教師)

まぁ、実は芳水小学校の割合の方が若干悪い(教師1人:生徒22.8人)ですが、生徒の絶対数は第三日野小学校よりも少なく、そして校舎が広いため、教師を増やせば良い訳です。しかし、第三日野小学校の場合はそもそもスペースが足りていないため増やしようがありません。個人的には、自分は子供を教師が足りていないぎゅうぎゅう詰めの遠い学校よりも余裕のある近い学校に行かせた方が良い気がします。特に後者は新築の綺麗な校舎であれば尚更のことです。

[7370: 買い替え検討中さん]

>>7369 匿名さん
データーありがとうございます。この数値を見ても、三日野と四日野との間で大幅な学区割の移譲（目黒駅周辺、上大崎2丁目3丁目＆西五反田3の一部）がありそうですね。でも、皆さんが言うとおり、新しい校舎の四日野も凄く良いと思えます。

[7371: 匿名さん]

どちらにしても環境の良い小学校に通えるというのは恵まれてますね。

[7372: 名無しさん]

>>7365 匿名さん
芝浦は良いのかもしれないかど、一般に港区湾岸は下水場や屠殺場の印象あってイメージ良くないかな。

[7373: 匿名さん]

>>7372 名無しさん

この二択でどっちが格上かを悩むことはまさに「first world problem」でしかない。

[7374: 匿名さん]

芝浦も目黒MARCも良いマンションだと思いますよ。

[7375: 匿名さん]

>>7374 匿名さん

両方住んだことありますが住環境は目黒の方が良いです。歩いて行ける範囲のスーパーの数や、公園、渋谷、恵比寿の出やすさ。芝浦の夜は暗いです。
格の定義が資産性や大丸有へのアクセスのし易さなら芝浦もありですが。
こちらは山手線西側中心生活者の実需向けですね。

[7376: 周辺住民さん]

山手線西側にも用事があるので目黒に住んでますが、もし引っ越すとしても田町駅の三田側は住みたいけど芝浦側はいやだな。浜松町駅周りももまだイメージ良くないです。

[7377: 匿名さん]

浜松町、五反田はビジネス街だけど、ここは住環境が良さそうですね。

[7378: 管理担当]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[7379: 匿名さん]

>>7378 デベにお勤めさん

今までドレッセとかこの辺に住んでいる人が車に轢かれた事件ってあんの？

[7380: マンション検討中さん]

>>7379 匿名さん

過去は未来を保証しません。

[7381: マンション掲示板さん]

>>7378 デベにお勤めさん
なんでそういう表現をするのか理解不能。ただただ不快です。

[7382: マンション掲示板さん]

>>7378 デベにお勤めさん
本当にデベに勤めてるなら、例えライバル物件でもある程度は敬意を払うべきでは？

[7383: 契約者さん]

atre2より臨む

[7384: 匿名さん]

>>7380 マンション検討中さん

そりゃそうだけど、統計的に見りゃ他のエリアの方が危ないんだぜ。

[7385: 評判気になるさん]

>>7384 匿名さん
縮尺はそろえましょうね

[7386: 匿名さん]

>>7385 評判気になるさん

？？？

わざとズームアウトとズームイン両方を貼りましたが。って言うかオンラインでタダで見れますので文句あるならご自分で確認すれば良いのでは？ww

[7387: 匿名さん]

めっちゃ良いですね。竣工が待ち遠しいです。

[7388: 評判気になるさん]

アトラス高いですね
驚きました
マークも高いと思ってたけどお買い得だったのかも

[7389: 通りがかりさん]

でもアトラスもかなり人気みたいだし
アトラスとマークの相乗効果で西五反田にいい影響ある気がしますね

[7390: 匿名さん契約者さん]

ブリリアタワーズ目黒より臨む

[7391: 評判気になるさん]

線路の反対側の花房山や池田山は坪いくらするんだろう。

[7392: マンション検討中さん]

この間販売状況伺いましたが、かなり売れていて驚きました。線路側の方は流石に苦戦しているように見受けましたが、逆側は下層2階分除いて販売済でした。予想より早いですね

[7393: マンション検討中さん]

ところでこのマンションの最寄りは目黒駅ではないですし、住所についても西五反田と記憶しているのですが、なぜ目黒の名を冠しているのでしょうか。

[7394: eマンションさん]

>>7393 マンション検討中さん

自分で問い合わせて聞けばいいんじゃないの？
てかそれ聞いてどうするの？

[7395: 検討板ユーザーさん]

>>7393 マンション検討中さん

https://meguromarc.net/

こちらからでは？？
この辺には目黒の名前のついたマンション沢山ありますよ笑
シティタワー目黒とか。
他の方もおっしゃってますが、問い合わせてみられたら？
回答を得られたら、是非こちらで共有してくださいませ！
よろしくお願いいたします。

[7396: 評判気になるさん]

>>7392 マンション検討中さん
そろそろ値上げですかね！さすがにそこまでは無理かな？
ちなみに売れ行きについては自分は担当から供給済と聞いたので、売れずに一旦引っ込めた可能性もあるかなと思ってました。場には出したということで供給という表現にしたのかと。

[7397: 匿名さん]

>>7392 マンション検討中さん

線路側というのは、北西側ですよね？
北西側の角住戸は今まで販売されてなかったような気がするので（ずっとグレーだったような。価格表の色が）
今月末で一気に埋まるかもしれませんね！

[7398: 匿名さん]

7392です。

今価格表見直したら、グレー部分が多いのは角住戸じゃなく、北西向きと北東向きでした。失礼いたしました。

[7399: マンコミュファンさん]

>>7398 匿名さん
価格表添付できますか？

[7400: 検討板ユーザーさん]

>>7399 マンコミュファンさん
価格表の無断転載は、ルール違反行為です

[7401: 通りがかりさん]

>>7399 マンコミュファンさん
ルール違反はできませんのでごめんなさい。

[7402: マンション検討中さん]

とりあえず順調に売れていい部屋はもうないってことか、、

[7403: eマンションさん]

>>7398 匿名さん
ありがとうございます。そうすると、
南東南西向きはもうないってことですか？

[7404: 匿名さん]

>>7403 eマンションさん
角部屋ってことですか？だと残りは賃貸棟側の北東向き角 (75I、75K1)だけじゃないですかね？
SUUMOが階まではわからないものの、未供給の全77戸の間取りを載せてるのでみてみるといいかもしれません。

ちなみに、先着順になっているものに他の方角の角があるかはわかりませんが…。

[7405: マンション比較中さん]

>>7395 検討板ユーザーさん

ここは昔からJRの変電所と社宅がありました。当時から「JR目黒」が付いていました。変電所が移動となりましたがまだ「JR目黒」という名前がついています。

目黒駅とブリリアタワーズも品川区上大崎の住所なのに「目黒」が付いているのと一緒です。この辺は目黒区と品川区と港区の境界線に非常に近い場所ですのでこういうネーミングになっています。

[7406: 匿名さん]

>>7405 マンション比較中さん

詳しい情報、ありがとうございます。この変電所のことをGoogleで検索したら下記の記事がありました。

https://henndennkidenntushinnmoromoro.blogspot.com/2018/06/809jr.html?...

戦前からこの土地に「JR目黒」という名前が付いていたんですね。今回の再開発で検討者にアピールするために新たに付けたかと思っていましたが、昔からのネーミングを受け継いだだけだったんですね。失礼いたしました。

[7407: マンション検討中さん]

結構問い合わせ活発になってきたみたいですね。売れ行きも順調！
値上げはせずとも今の情勢からすると割高感は消えましたね。注目度の高いマンションです！

[7408: 匿名さん]

>>7407 マンション検討中さん
以前のアンケートで最も得票数が多かったように、こちらは将来値下がりするが残債割れは回避可能ということで、長く住むならいいかもという評価になってきてる

[7409: 匿名さん]

>>7408 匿名さん

そうですね、匿名で回答できるマンションオタクウェブサイトのアンケート結果を盲信しましょう。アトラス五反田のスレで行われたアンケートによると親の財産で住戸を買う人が多いことになっていますが、それも信じましょう。

[7410: 検討板ユーザーさん]

1ldk高かったな、、、、

[7411: eマンションさん]

>>7410 検討板ユーザーさん

どれくらいでした？

[7412: マンション掲示板さん]

>>7409 匿名さん

計算できる人ならわかるけど、今の相場ならほぼ適正な価格設定。なのでこの相場が大きく変わらなければ残債割れしない。
つまり、ここが残債割れするような潮流になったら、ごく一部を除いて大部分のこれから買うマンションは残債割れですよ。もし、ここが残債割れする時代になると思うならマンション買わないのが正解。

[7413: 匿名さん]

>>7412 マンション掲示板さん
市況のおかげで割高ではなくなったかもしれないが、決して割安ではないし、何より駅遠、駅まで坂道でフラットアプローチでない、線路横というネガティブ要素が残るから好き嫌いの分かれる物件。今はデベが広報してくれてるから売れるけど、中古になった時に指名買いされるかどうかは微妙。その時は割安だと買い手が思う価格でないと売れないかもしれない。その価格が残債割れするかは分からないが。長く持てば返済進むから大丈夫だろうけど、3年内売却なら残債割れの可能性はあると思う

[7414: eマンションさん]

>>7413 匿名さん

3年で売却するつもりはないなー。
もし、不慮の事態で3年で売却する事になってしまったら、他の物件でもそうだろうし、運が悪かったと思うしかないな。

[7415: マンション掲示板さん]

駅遠ハザードエリアのロケーションを仕様の良さでごまかして実需型というカテゴリーを作り上げたい方々がいるようですね。
仕様については今後建設されるマンションではどんどん進化するでしょうから、数年後にこのマンションに対する評価は駅遠にして金切り音が轟くスタンダードスペック物件になると判断します。またそんな物件なのに駅前のブリリアから見下されるのはあまり気持ちの良いものではありません。結論として頭金が40%程度であれば残債割れの可能性が非常に高いと判断し本物件は見送り、予算を上げて千代田区、港区にターゲットを変更しました。
あくまで一個人の判断ですがご参考まで。

[7416: 匿名さん]

>>7415 マンション掲示板さん

マークの写真が投稿される度に「ブリリアに見下ろされているように見えるのって私だけ？」と投稿する人っぽい書き方ですね。恐らくは同一人物でしょうね。同じネガを繰り返し書き込み「ご参考まで」でごまかそうとする。

[7417: 通りがかりさん]

>>7415 マンション掲示板さん
賢明なご判断かと。専有部の内装は中古になれば殆ど資産価値はなくなる。騒音、駅遠の事実は変わらないし、共用部はタワマンにしては並以下。リセール考えるなら山手内側の港区千代田区を高くても買った方が良い。

[7418: 匿名さん]

>>7415 マンション掲示板さん

こういう人と同じマンションに住みたくないなぁ。

[7419: マンコミュファンさん]

>7415
この方、賢い。
言っていること全てが的を得ている。

[7420: 通りすがり]

>>7415 マンション掲示板さん

はいはい。「駅遠にして金切り音が轟くスタンダードスペック物件」って笑
金切り音が響くってこのマンションの外にでも住むつもりですか？
毎度お疲れ様です。

[7421: 口コミ知りたいさん]

>>7420 通りすがりさん
二重窓だから部屋の中は聞こえないと思うけど、推しのラウンドバルコニーではうるさいだろ

[7422: 内覧前さん]

今後はより駅チカで利便の良い、従前ではオフィス用だった土地にタワマンがポンポン出来てくるからね。駅遠癖に線路沿いで煩い、かつ相対低地の不動産は評価されないよね。

[7423: 匿名さん]

立地良いと思うけどな。ここと同じぐらいの坪単価でここより立地良い新築って具体的にどの辺があるのだろう？

[7424: 検討板ユーザーさん]

まぁ、金切り音と飛行機の音はネガティブな要素であることは確かなんですが‥逆に欠点はそれだけ。港区、世田谷区育ちの私の感覚では目黒駅徒歩10分以内、裏からなら6～7分はかなり良い立地。

昨日時点で1LDKと北東側2LDK以外ほぼ売れてましたよ。

[7425: マンション検討中さん]

>>7422 内覧前さん
そんなにいい立地のタワマンって具体的にどこなんだろう。
オフィス用の土地と言うけど、そう簡単にタワマンにはできないと思いますけど

[7426: 匿名さん]

立地が良ければ当然坪単価に反映される訳で、例えばシロカネザスカイとかも相当上がってますよね。同じ予算だと部屋数を減らすしかなくなる。目黒MARCの坪単価は他と比べても魅力的な水準で、ここよりコスパ良い物件はそう簡単には見つかりませんよ。

[7427: 匿名さん]

嫌煙家なのでそもそも検討に値しません。
すみません。

[7428: マンコミュファンさん]

>>7427 匿名さん
この物件ってタバコ関係の問題があるんでしたっけ？

[7429: 匿名さん]

>7428
目の前が喫煙所です。
逆に愛煙家にとっては天国でしょうね。

[7430: 名無しさん]

>>7415 マンション掲示板さん

予算上げるのは…。
予算内で余裕ある生活の方がいいかな。

[7431: 検討板ユーザーさん]

>>7429 匿名さん

え？

[7432: 通りがかりさん]

>>7429 匿名さん
目の前に喫煙所…？
アトラスタワーかなんかと勘違いされてるんですかね。（ということはアトラスタワーのスレでも荒してるのか…）

[7433: 匿名さん]

前から思っていたんですが、ここでネガっているやつとアトラスのスレでネガっているやつは同じ何じゃないかって。少しの間休憩していた様ですがまた両物件に対して本格的にネガキャンを再開しています。間違えてこっちのスレで喫煙所のことをブツブツ書いているのはその証拠です。

[7434: 匿名さん]

目黒五反田エリアに住みたかったけど、予算的に厳しい方でしょうかね。ここだけじゃないですが、人気の高いマンションはどこも荒れる傾向にありますね。

[7435: 匿名さん]

タバコの件は勘違い野郎として、品川区ブランドとアクセスの良さをとるために、騒音と駅遠を我慢できるかという物件ですね。
値段は高くもなく安くもないかと。

[7436: マンコミュファンさん]

ピラウド五反田は坪550程度ですね。このエリアのお実力はきんなmkNいかと

[7437: 匿名さん]

個人的には五反田はどうしても北側のイメージが強いのでこちら一択ですね。

[7438: eマンションさん]

>>7437 匿名さん



こちらも西五反田アドレスですね。素敵だね。

[7439: 検討板ユーザーさん]

>>7426 匿名さん
徒歩5分以内の駅近、フラットアプローチ、騒音なし物件でここと同じ価格か、高い物件はあるけど、徒歩10分近い物件でここより割高なマンションある？
目黒駅vs準都心駅という要素だけで比較したらそりゃ割安なんだろうけど、上記ネガティブ要素を補正したら割安じゃない。似たような条件なら山手線駅遠の芝浦のブランズ、プラウドあたりが比較対象になるけど、Marcの方が高いよね

[7440: 通りがかりさん]

どうでもいいネガキャンは置いておいて、1LDKの価格は結局どれくらいなんでしょう。

[7441: マンコミュファンさん]

>>7410 検討板ユーザーさん

1LDK当初の予定より値上げできそうとのこと聞いたのでそうかもしれませんね。
実際に既に200戸以上売れてしまったし、モデルルームも大きな模型や電車内風の装飾（？）は潰して、別物件の準備してるみたいなので、好調なんでしょう。

[7442: マンコミュファンさん]

>>7427 匿名さん

凡ミスどんまい

[7443: 検討板ユーザーさん]

>>7439 検討板ユーザーさん

芝浦のその2件は、実際に駅遠に感じました。
ここは体感として、随分近く感じる。

[7444: 周辺住民さん]

atr2成城石井から臨む

[7445: 匿名さん]

まぁ、給料を米ドルでもらってるんでどこもが今割安感めちゃめちゃありますけどね。ww

[7446: 口コミ知りたいさん]

>>7445 匿名さん
誰も聞いてませんよ笑

[7447: 名無しさん]

>>7422 内覧前さん
今後は？勝手な想像で適当なこと言わないでほしいですね。
そんなどこのデベがどこの土地を狙ってて開発進めるかなんて情報君みたいなネガキャン野郎が知るわけないでしょ？
妄想で世間を知ったような口して自分の意見を正当化しないでほしいですね。
君のコメントの評価は全くされない。

[7448: 検討板ユーザーさん]

そろそろ賃貸棟も完成ですかね。
囲いが取れると、駅までの道のりが体感できますね。

[7449: 匿名さん]

アトラスは民度の低さからスレが荒れてるようです。こちらの皆さんは大人のようで一安心ですが。

[7450: 匿名さん]

アトラスも目黒マークも良い物件だと思いますよ。ネガが荒らすような物件は大体良い物件です。