プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[7001: マンコミュファンさん]

シェアしてくださってありがとうございます。植えたばかりでこれなら、数年後はとっても楽しみですね。

[7002: マンション検討中さん]

>>7000 匿名さん
住友が1番上はないでしょ、コストカットの雄で、タイル張りを吹付にしたり、中の造作を賃貸と同じ仕様にしたりしてるのに

[7003: 匿名さん]

>>7000 匿名さん
住友は吹き付けとかコスカ多いよ。野村三菱三井の方が良いでしょう。

[7004: マンション検討中さん]

コスカコスカ言ってるけど最初のプランはもっとやっててVEをそんなにしてるってこと？

[7005: マンション検討中さん]

住友は内装がいつも同じで、コストカットしてるんだろうなぁと思います。
三井の高級ラインが1番センスいいような。
次は野村か三菱か…。

[7006: マンコミュファンさん]

>>6998 マンション検討中さん

植栽が育って何年か後には広尾ガーデンヒルズのような鬱蒼とした緑に囲まれるといいなぁ。

[7007: マンション検討中さん]

20階が低層、高層両方EVが止まるから楽なんだろなぁ～！

[7008: 評判気になるさん]

>>7007 マンション検討中さん

なるほど！気がつきませんでした。

[7009: 周辺住民さん]

アーリーイブニング@アフターザレイン

[7010: 匿名さん]

住友はシティタワー目黒でやらかしたばかりじゃん。一事が万事で他も不安に感じるよ。

[7011: マンション検討中さん]

>>7010 匿名さん

え？

[7012: 匿名さん]

11月からのMARCのお店は何が入るのかな？

[7013: 匿名さん]

>>7012 匿名さん

分譲棟に？今年の11月？それとも来年？どこで聞いた？

[7014: 匿名さん]

>>7010 匿名さん

シティタワー恵比寿は結果的に分譲マンション史上最高峰の仕様になったんだからいいじゃん。乾式壁２枚張り、住戸内の壁にもすべてグラスウール入ってるタワマンなんて俺の知る限りシティタワー恵比寿改めグランドヒルズ恵比寿だけだよ

[7015: 検討板ユーザーさん]

>>6911 匿名さん
私も自宅用として買いますがすぐ賃貸に出して自分は引き続きラトゥールに住み続けます。

[7016: マンコミュファンさん]

>>7014 匿名さん
シティタワー恵比寿ってそんなのありましたか？普通に見えましたけど。

https://ebisu-fudousan.com/m/rent/4155/
https://www.m-standard.co.jp/buildings/8038/

[7017: 匿名さん]

シティタワー恵比寿は施工不良を隠してて週刊誌にすっぱ抜かれたんじゃなかったっけ。

[7018: 匿名さん]

>>7017 匿名さん
探してみたら、こんなのがありました。

https://friday.kodansha.co.jp/article/173091

[7019: 匿名さん]

この頃はまだマンション探ししていなかったので、全然知りませんでした。
大手でもこういう事はあるんですね…。
勉強になりました。

[7020: 口コミ知りたいさん]

>>7014 匿名さん

目黒マークの方が仕様いいと思うが、シティータワー恵比寿のどこの仕様がそんなにいいの？乾式壁二枚貼りってLGSにPB2層貼りでガラスウール入れてるってことを言ってる？
それがそれが最高峰？笑
グラスウールの平米単価知ってて言ってる？

[7021: 評判気になるさん]

目黒MARCが素敵なの間違いないけど
他所を腐さなくてもいいのにね

[7022: マンコミュファンさん]

>>7019 匿名さん

どこの大手もこういう話たまに聞きますよ。

野村だとプラウドタワー武蔵小金井クロスとか

三井だとパークシティＬａＬａ横浜やパークタワー新川崎等（前者は実際に建て替えなければいけない程の欠陥でした）

三菱地所だとザ・パークハウスグラン南青山高樹町とか（これも建て替えが必要となった物件）

積水ハウスだとグランドメゾン白金の杜　ザ・タワーとか

とは言え、今回面白かったのは、最高峰であると主張していたタワマンはまさに欠陥物件であったことです。

[7023: マンコミュファンさん]

まぁ元々お隣のどレッセインプレスタワーが坪350、川向こうのシティタワーが坪450の立地でしたので必死なのでしょう．

[7024: 口コミ知りたいさん]

>>7022 マンコミュファンさん

参考になりました。本当にどこの大手にもあるんですね。
今までブランドマンションで、スーパーゼネコンの作ったマンションがいいと聞いていたのですが、こればかりは運ですね…。
内部の欠陥などわかりようがないですもの。

[7025: マンコミュファンさん]

>>7023 マンコミュファンさん

まぁ、マークが入ることでドレッセも徐々に上がっていますけどね。坪350だったのが今では坪450～530となっています。マークが完成するともっと上がっても不思議はありません。緑地や公園、また小店舗が隣に入ったり、そしてマークの賃貸棟及び目黒駅に行く途中にも保育園ができこの辺での生活がより豊かになります。

グーグルマップのストリートビューで過去に遡って街の風景を確認できますが、それを見るとドレッセが坪350だった理由が分かります。今までのこの周辺の風景・雰囲気と、6998さんが共有してくれた写真に写っている風景・雰囲気とは雲泥の差と言っても過言ではありません。

https://www.google.com/maps/@35.6293786,139.7174421,3a,75y,123.73h,92.87t/data=!3m6!1e1!3m4!1sVjqzyyA18ZaDjkIP3KRWPA!2e0!7i13312!8i6656

その一方で、川向こうのシティタワーは不動前駅に2分くらい近いのに山手線の駅からその分離れていますし、標高4ｍしかなくハザードゾーンのド真ん中にあります（浸水実績地です）。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/pdf/hpg000020939_1.pdf

[7026: 名無しさん]

>>7025 マンコミュファンさん

社宅跡、こんなに殺風景だったのですね。
あとはJRの金網フェンスが綺麗になればいいなぁ。

[7027: マンション検討中さん]

>>7025 マンコミュファンさん

餅つきさんブログより

目黒マークの建設地の標高は16mとのことですが、標高は確保されていても地震の際は揺れやすく、液状化しやすいという特質は変わりません。

一方で西五反田三丁目で検索すると表示される標高は5mです。さらに目を凝らして確認するとその位置は当物件の南側道路を挟んだ隣地です。

つまり当物件は高さ11mの断崖絶壁の端に建設されていることがわかります。同じ町内でこれだけの標高差があるのは異様です。ブラタモリなら高評価ですが、居住地としての評価は異なります。

この衝撃はぜひとも地盤サポートマップや地理院地図で確認してみてください。ここはアルプス山脈ではありません。山手線の線路沿いという東京のど真ん中なのです。

マンションの建設地周辺エリアの地盤とマンションの建設地の地盤が異なるケースがあります。もちろん建設地周辺エリアの地盤に問題があれば落第であることは容易にお分かりいただけるはずです。

[7028: マンション検討中さん]

不動産だから完璧な物件はない

目黒マークのいいところ
・天井高高い
・設備仕様が良い

悪いところ
・線路隣でうるさい
・駅から遠い
・地盤が心配
・眺望が悪い

ハマる人が買えば良い

[7029: マンコミュファンさん]

>>7028 マンション検討中さん
都心や都心近郊エリアのある程度知名度あるブランドタワマンなら基本どれ買っても安パイだからねぇ
ここに限らず琴線に触れた物件買えばいいだけなんよな

[7030: 匿名]

>>7027 マンション検討中さん
引用する場合は、事実に基づいたソースからお願いします。よろしく。

[7031: 周辺住民さん]

>>7030 匿名さん
そのとおりですね。それに、
７０２７毎晩この時間に書き込みして気味悪いわ。

[7032: 匿名さん]

>>7030 匿名さん
というより、他人のブログをコピペする行為に問題がある。
そういう問題行動をするような投稿者の主張は、誰も耳を貸さない

[7033: 匿名さん]

>>7027 マンション検討中さん

また餅つき名人の引用か。ネガさんは必死かつシツコいですね。

現地調査済みとか言いながら擁壁のことをコメントで指摘されるまでは知らなかった餅つき名人のブログは間違いだらけ。三田ガーデンヒルズの現地を確認しましたけど擁壁に気が付かなかったと言った様なものです。恐らくは現地調査をせずに書いた記事です。

また、以前にもこのスレで話し合われた様に、ここは液状化の可能性が低い地域と指定されています。誰でも簡単にインターネットで調べられる情報なのにそこも餅つき名人の記事が間違っています。
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

土砂崩れの心配についてですが、ここの高台はずっと前からあり、何回も地震が来ていますが問題はありませんでした。7025さんが共有してくれた写真から分かりますが、ここは昔はショボい擁壁となっていました。そのショボい擁壁でも問題なかったのに、今の作り替えられ強化された擁壁が心配だと言っている人達はもはやただの荒らし屋。

[7034: マンション検討中さん]

検討者ですが、階数で迷ってます。三階差で３００万出す価値はあるでしょうか。例えば7階と10階とか

[7035: 匿名さん]

ここは階差100万円なんだ
うちのマンションも同じだったよ
私は33階にしたから高層の方なのだけど、眺望のあるマンションだったから正解でしたよ
低層に住んだことないけど、眺望のないマンション、例えば雑居ビルビューなら高層の意味はないと考えています
ただし、低層過ぎてお見合いはだめですよ

[7036: マンション検討中さん]

>>7033 匿名さん
擁壁を見て標高がわからなかったら、現地調査してないことになるんですか？

[7037: マンション掲示板さん]

>>7034 マンション検討中さん

低層階を買う人は眺望の優先順位が低い人が多い。
だから7階が10階になったからといってたいした差はない。（目の前の建物が7階建て相当なら差は出てくるが）
むしろ避難経路、健康面（高層階の妊婦や小児への影響）、地震時の揺れを気にする人は、より低い方を好む傾向もある。
眺望や資産価値を気にするならなるべく高層階を、気にしないならなるべく低層階を。中途半端な階で300万も上がるとリセールで不利なだけでは。

[7038: 匿名さん]

>>7036 マンション検討中さん

はい、そうなりますね。目黒川のすぐ隣にある道は既に標高5mのところにありますので、マークはそれと同じ標高であると思っていたってことはその辺を全然見ていないと言うことになります。現地に行かなくてもインターネットでも直ぐに調べられる情報でもありますので色んな意味で適当に書いたネガ記事です。

https://maps.gsi.go.jp/index_m.html#17/35.629012/139.716976/&base=...

最寄りスーパーは徒歩4分の東急ストアではなく、徒歩9分のオオゼキと書いていたのもその明かしです。彼は恐らくその辺を全然歩いていないし調べてもいないです。

[7039: マンション検討中さん]

東向きは7階と10階では朝の陽の入り方が全然違うのでその誤差なら10階の方が絶対いいですよ。

[7040: 口コミ知りたいさん]

>>7034 マンション検討中さん

日当たりに影響ないようだったら、私なら浮いた300万でオプションや家具をいい物にするかも！

[7041: 名無しさん]

階数の件、皆さんご回答ありがとうございます。

眺望の優先順位が低い低層階の場合は、3階程度の差なら中途半端に階数を上げたりせず、リセールバリューを意識してイニシャルコストの低い階で割り切る。

一方で方角で日照条件が変わるので、東向きの場合などは3階差でも階数を優先した方が良いということですね。

逆に南向きの場合は、ある程度日照条件にも恵まれているので、300万の差なら7階でも10階でもといった認識でしょうか。

[7042: 匿名さん]

>>7034 マンション検討中さん
あとは戦略的にどちらにするのがいいのか。
というのは、営業さんに聞けば申し込み人数教えてくれると思うので絶対に欲しければ、抽選にならない方、倍率の低い方に申し込むという方法もありだと思います。

ただ、もしかしたら南側だと眺望の印象、だいぶ変わる可能性ありますね。西五反田３丁目アパート抜けるのって、11階くらいでしたっけ？？？

[7043: eマンションさん]

>>7038 匿名さん
ネタを理解できないとこういう考えになるのか。

[7044: eマンションさん]

>>7043 eマンションさん
つまりネガ記事じゃなくて、ネタ記事ってことですね。

[7045: 口コミ知りたいさん]

>>7042 匿名さん

ご所望の向きでないかもしれませんが、エントランス側10階の眺望とJR側16階のお写真載せますね

[7046: マンション検討中さん]

>>7045 口コミ知りたいさん

えっ何それ？！どうやってアクセスするんですか？

[7047: 評判気になるさん]

>>7044 eマンションさん
ネガ記事って言ってるのは、読んで気に食わない契約者だけ。文句があるなら、ここでグチグチ言わずに直接執筆者に言えばいい。内容は役に立つ部分があると思いましたが、それは読者が個々に判断すればいいこと。

[7048: 評判気になるさん]

>>7046 マンション検討中さん

MRの時に拝見させていただいたものです！

[7049: 匿名さん]

>>7047 評判気になるさん

その記事には役立つ部分もありましたが、デメリットと言いながら間違った情報を堂々と載せていました。そして、このスレにその記事の間違っているネガの部分だけを抜粋し毎日の様にコピペするネガさんがいるので、あえてここでその間違いを指摘しているだけ。

はい、ナイストライでした。

[7050: 匿名さん]

>>7045 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。エントランス側写真の左端に見えているのが、ローソンのある建物（西五反田３丁目アパートでなくてさくらハイツ西五反田でしたね、すいません）。この写真見る限り10階でほぼ同じ高っぽいので、南側7階だとさくらハイツとお見合いになりそうですね。>>7034さんが考えている方向が南側（さくらハイツ側）だと、3階の差は意外とあるかもしれません。お考えなのはどっち側でしょうか？