プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6932: 通りがかりさん]

>>6930 匿名さん
マンションにおける地権者住戸という場合、通常は、マンションの管理組合に参画したり、共有施設を利用できる住戸を所有する地権者の住戸を意味するものだから、マンション管理に影響を与えない賃貸棟やその所有者は普通に考えて「ガッツリした地権者」ではないでしょ
ネガキャンしたいんだろうがセンスに欠ける

[6933: 匿名さん]

>>6931 口コミ知りたいさん
ここは住商一帯開発の全体管理。

[6934: 通りがかりさん]

>>6933 匿名さん
だから何なんでしょうか…？

[6935: 匿名さん]

>>6934 通りがかりさん
新規保留床購入者にお金は出させて口は出させないスキームということです。

[6936: 検討板ユーザーさん]

>>6935 匿名さん
それってマンションの日常管理に関係あるんですか？

[6937: 匿名さん]

>>6936 検討板ユーザーさん
逆ですよ。煩わしい多種多様な日々の管理は住居棟管理組合に丸投げで、MARCとしての全体の大事な方向性の決定権を押さえるスキームです。
地権者特権の話が盛り上がってましたが、形を変えた地権者特権ですね。ここは地権者がいなくて、と言ってる方は全体管理規約を再確認された方がいいと思いますね

[6938: 匿名さん]

公園とか目黒駅まで最短ルートの通り道とかはＪＲの持ち分だから、将来的に土地の運用方針が変わって利用できなくなる可能性はないとは言い切れないな。
分譲棟の敷地は不動前方向に少ししか接道してないし、そのせいでエントランスアプローチも徒歩分数表記も長くなってる。

[6939: 匿名さん]

月々の管理費や修繕費も、住居棟個別の物とMARC全体のと2種類あってその合算だと思いますが、全体管理費の改訂の際、住宅棟がどのまで議決権持つんでしょうかね

[6940: 検討板ユーザーさん]

>>6937 匿名さん
全体管理組合があるからと言って「煩わしい多種多様な日々の管理は住居棟管理組合に丸投げで、MARCとしての全体の大事な方向性の決定権を押さえるスキーム」というのは言いすぎな気がします。
全体管理組合においてどのような意思決定プロセスが想定されているのかといった点はわからないわけですし。
ただ、そういう点では全体管理組合の規約の確認は意味を持ってくるでしょうね。

[6941: 名無しさん]

>>6938 匿名さん
確かにそのリスクはありますね。ただ、現実的にはJRがそういった土地の利用制限をするのは考えにくそうですが…

[6942: 検討板ユーザーさん]

ここって初期よりも値段上げてきてますかね

[6943: 通りがかりさん]

>>6937 匿名さん
それぞれの専有部はそれぞれで管理するとして、外構の一部は共同管理するようですし、煩わしい多種多様な日々の管理は住居棟管理組合に丸投げって具体的に何なんでしょう。

[6944: 匿名さん]

将来的なリスクで言うと土砂災害特別警戒区域の崖もプラウド側に押し付けられちゃってるんだよね。
目黒までの道も崖崩れリスクも地主のＪＲが有利な土地分配だから、分譲購入者が不利なマンションが嫌ならここは厳しいよ。

[6945: 匿名さん]

がけ崩れしたらプラウド民がどうにかしないとダメってこと？人災になったりしたら大変だな。億単位の賠償金発生するやん。

[6946: 評判気になるさん]

>>6942 検討板ユーザーさん
倍率殆どつかず、MRでニーズある部屋を少しずつ売り出す販売パターンで、それでも先着順が出てしまっている状況。値上げは当面無理でしょう

[6947: マンコミュファンさん]

>>6946 評判気になるさん
西小山と迷っていますが、どうか値上げしませんように…。

[6948: 匿名さん]

周辺が上がっていて、ここが相対的に安いならば価格変更もあり得ますが、元々割高で出てきているので、売れ行きを考えるとまずないでしょう。

[6949: マンション検討中さん]

晴海フラッグのスレでここを買うやつは、田舎からのお上りさんだとか、〇〇って言われたんだが。
自分のことしか考えてない〇〇らしい。

[6950: 名無しさん]

>>6949 マンション検討中さん

晴海フラッグは検討した事もないです。

[6951: 口コミ知りたいさん]

今度はハルフラから…。
出張お疲れ様です。

[6952: 検討板ユーザーさん]

西小山ね。お化粧はしてるけど、どうせ三種換気のいつもの三井だからなぁ。換気にもっと力いれて欲しいわ。壁穴止めて全熱入れたらだいぶ省エネになるだろ。

[6953: 通りがかりさん]

>>6949 マンション検討中さん

ここ考えてる人は近隣からの住み替えとかも多そう
うちはアトラスとここを検討

[6954: 匿名さん]

>>6952 検討板ユーザーさん
狭い部屋に全熱いれても、ぎゃくにランニングも含めたコストアップになることもある

[6955: 匿名さん]

>>6945 匿名さん

違います。擁壁は分譲棟の全体共用部分でも住宅共用部分でも施設共用部分でも施設専有部分でも全体共用施設専用使用部分でも全体共用施設特定管理部分でも全体共用住宅特定管理部分でもありません。MRでもらえる図面を見ればすぐ分かることですよ。

[6956: 契約者]

シティタワー大崎ステーションフロントより臨む

[6957: マンション検討中さん]

これだけ温暖化される中でロスナイがあるかどうかは今より数年後、数十年後は大事になるだろうね。
快適性には欠かせないよ。

[6958: 口コミ知りたいさん]

>>6957 マンション検討中さん
ロスナイってなに？

[6959: マンコミュファンさん]

>>6958 口コミ知りたいさん

全熱交換器だよ。

[6960: 住民さん1]

目黒川が心配です。

[6961: マンコミュファンさん]

>>6959 マンコミュファンさん
普通のエアコンより高性能のエアコンですか

[6962: 匿名さん]

>>6961 マンコミュファンさん
狭い部屋だったら、エアコンでも全熱でも大して変わらん。

[6963: 通りがかりさん]

>>6962 匿名さん
100㎡以下の部屋が殆どな中で全熱交換入れるのはコスパ悪い。またダイレクトウィンドウのタワマンならともかく、ここはラウンドバルコニー押しだから、本来換気は窓開ければそこまで問題ないはず。
危惧するとすれば二重窓、ロスナイといい、窓を開けると電車の騒音が聞こえることをJRやゼネコンが想定しているということか。
ちなみに名古屋のJRゲートタワーホテルはここと同様に線路横にあるが、二重窓でも高層階では夜通し電車の通過音が聞こえることで有名。それだけ電車の騒音はよく響く

[6964: 匿名さん]

ロスナイコスパ悪いってどういうこと？イニシャルなんて購入者には関係ないし消費電力も扇風機程度、交換費用もエアコンより安いけどｗ

論理的に説明してくれよｗ

[6965: マンション掲示板さん]

>>6963 通りがかりさん
貴重な情報ありがとうございます。仕様は良いと思いましたが、線路横立地であることがどうしても引っ掛かって、購入に踏み切れていません。MRでも電車音については二重窓だからとはぐらかされました。それって窓閉めてないとかなり音が響くってこと？と逆に思ってしまいます。
過去コメントに賃貸棟等で音が遮られて気にならないとのコメントがありましたが、分譲棟の賃料(＝資産価値)は賃貸棟に連動するので、賃貸棟がうるさくて賃料下落や空室率上昇に繋がるのなら、分譲棟も運命共同体ですよね。それでも駅近なら割り切りますが、ここは目黒まで上り坂の駅遠立地。居住性と資産価値に難ある気がします

[6966: 口コミ知りたいさん]

>>6964 匿名さん
高い管理費の説明要因の1つだろ。最近だとプレミスト白金高輪もロスナイだけど、あそこも管理費バカ高い。
まぁ向こうは完売してるけど

[6967: マンコミュファンさん]

>>6966 口コミ知りたいさん
それが駅徒歩1分と9分の差でしょう。徒歩3分のアトラス白金高輪も早々に完売してたな。
徒歩5分の五反田と目黒マーク、どっちが早く完売するんだろ。向こうの方が高いからさすがにマークかな。

[6968: 匿名さん]

>>6966 口コミ知りたいさん

さすがに草ｗ。このマンション、専有部の設備に対して管理費ぶんどってくるのか？エアコンとか床暖、トイレ、食洗器、ディスポーザの分も計上されてるって事？　笑

[6969: マンション検討中さん]

>>6965 マンション掲示板さん
なら断念される方がいいと思います。
全熱交換器がコスパが悪いというのはよく分からないネガキャンの類ですし、また線路が近い中で窓を開ければ当然電車の音は聞こえます。それはこの物件に限らず線路沿いの物件なら当たり前のことです。MRでの説明の通り、二重窓を閉めている限りほとんど気にならないでしょうが、窓を開ける生活を求めているなら、当然にこの物件は向いていません。
賃貸棟についても、賃貸に回すなら大きく影響を受けるものの、リセールバリューという面で完全に連動するとは考えにくいでしょう。また、賃貸棟が線路沿いでうるさいという理由で賃料が大幅に低下するということも同様に考えにくい。
ただ、納得できない物件を買ってもしょうがないので、別の物件を検討される方が良さそうですね。

[6970: マンション検討中さん]

コメント見てたらロスナイの理解できてない人多すぎw
ロスナイがネガになるはずがない、浅はかな知識でコメントしない方がいいよ。見てて笑った。

[6971: マンション掲示板さん]

>>6963 通りがかりさん
そりゃ窓開ければ電車の音は聞こえるでしょ…この立地で聞こえない訳がない
それにJRゲートタワーホテルって名古屋駅の真横にあると同時に、横のJR線だけじゃなく建物下に名鉄線が走ってますよね。
比較対象としてめちゃくちゃです。

[6972: 通りがかりさん]

>>6971 マンション掲示板さん

めちゃくちゃですね。
ちゃんと理解してない人の素人コメント多すぎて何を言いたいのかよくわからん議論になってる。笑

[6973: 匿名さん]

>>6972 通りがかりさん
熱交換の話と、換気の話と、騒音の話を切り分けて話さないから、ゴチャゴチャになる。

[6974: 口コミ知りたいさん]

お金がある人は第1種換気の高仕様マンションに住めばいい。お金がない人は第3種換気で外の音、気温を楽しみながら節約すればいい。

[6975: 匿名さん]

ロスナイ付き一種換気と三種換気って施工費30万も違わないんだけどね。全熱交換器自体は10万もしないし。三井の都心マンションで使われてる建材全部積算したことあるけどマジでやっすいものも多かった。

[6976: 通りがかりさん]

>>6969 マンション検討中さん
窓を開ける生活を望まないなら何の為のラウンドバルコニーなの？このマンションのHPでもでかでかと推されてるけど、実際は電車音が気になって外に出れないということ？

[6977: マンション検討中さん]

>>6975 匿名さん

30万の設備３つ無くせば100万ですからね。第3種換気でコストカットするマンションが増えるのはしょうがないかと思います。

[6978: 口コミ知りたいさん]

>>6976 通りがかりさん

ダイレクトウィンドウにすべき眺望が無いですからね。プライバシー性への配慮でしょうか。外出る人はいないと思います。

[6979: eマンションさん]

>>6976 通りがかりさん
窓を普段から開けることと、バルコニーを有効利用することとは全く別物な気がしますが。
普段部屋の中にいるときに窓を開けない生活をしているからと言って、ラウンドバルコニーを有効活用できないことにはならないでしょう。
天気の良い日などに多少の騒音はあっても外で何かしたいときもあるでしょうし。
>>6976 さんの言う通りダイレクトウインドウにしたところで大したメリットないですし。バルコニーには視線や直射日光を遮るメリットがあります。
（まあ角住戸はダイレクトウインドウで良かった気もしますが）。

[6980: 周辺住民さん]

台風影響の合間の晴れ間

[6981: 検討板ユーザーさん]

>>6979 eマンションさん
なるほど。それなら目黒マークに死角なしということで、抽選必死で早期完売間違いなしですね。契約者ですが、少し買ったことを後悔しかけていましたが、完売楽しみにしています。