プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6872: マンション検討中さん]

>>6870 匿名さん
>>6871 マンション検討中さん

ありがとうございます。参考になりました。
分譲すれば地権者になるという意味では平等なのかと思っていましたが、そういうリスクが無いのは良いですね。

[6873: 匿名さん]

>>6868 マンション検討中さん
地権者の有無ではなく、地権者特権の内容の確認だろ。
特に管理に関して
地権者が多いからその物件やめるというのは、ただの思考停止

[6874: 匿名さん]

>>6873 匿名さん

6870さんが説明してくれた様に、地権者は特権がなくても嫌な存在になり得ます。物件を検討するのをやめるほどの要素かどうかは人によりますが、少なくとも地権者がいるマンションよりもいない方が良いのは確かです。

[6875: 匿名さん]

>>6874 匿名さん
地権者と保留床購入者との意識の差はあるだろうけど、それ以上にそういう差別的な固定概念に捕らわれている方が、新規入居者としているマンションの方が、管理としてはリスクだと思いますよ

[6876: 匿名さん]

>>6870 匿名さん
酷い民度のマンションに住んでしまったのはご愁傷様としか言いようがないけど、「誰のお陰～」というのは新規保留床購入者が資金を出してくれたお陰ですね。なので、そこは毅然としていいのでは

どちらにせよ、都内の一等地の再開発で地権者の有無だけで判断してたら、良物件買い逃すよ。
企業が持っていた土地というのは、住環境として微妙な事も多いし

[6877: 匿名さん]

一般に地権者は高齢であることが多いので、時間と共に減っていきますよ。昔住んでたマンションも地権者多かったですが段々と表札が変わって若いファミリーが代わりに入ってきたりしてました。最近はサ高住とかも充実してますしね。

[6878: 匿名さん]

>>6875 匿名さん

では、こちらの物件はそういうリスクはゼロだという事ですね。

[6879: 検討板ユーザーさん]

>>6876 匿名さん
　
もちろんそれだけでは判断しません。数ある検討材料のうちの1つとして、この件に関してはポジだということです。

[6880: 匿名さん]

>>6879 検討板ユーザーさん

>>6865で二度と地権者いる物件買わない、とか言ってるじゃん。

[6881: 通りがかりさん]

まぁ、いずれにしてもここは地権者いないんだし、それをプラスに捉える人もいる、ということでいいんじゃないでしょうか…？
地権者と言っても色んな方がいる（場合によってはデメリットになる）というのは勉強になりました。

[6882: 匿名さん]

>>6881 通りがかりさん
ここが地権者いない事についてとやかく言うつもりはないが、地権者リスクを誇張して他物件の検討を阻害するような投稿は慎むべき

[6883: 名無しさん]

>>6882 匿名さん

お断りしておきますが、他物件の検討を阻害するようなことを言っていません。6864さんが「地権者がいようがいまいが、大規模マンション管理に大きな影響ない」と主張していたので、その考え方が甘いと言ったまでです。二度と地権者がいるマンションには住まないといったのは私個人の考え方で別に他人に押し付けるつもりは全くありません。とある有名なデベさんがとても良い立地に建てた高級な新築マンションに以前に住んだことがありますが、それでも色んなややこしいことがあったので、自分としてはそういう経験はもうしたくないと買わないと決めているだけです。マンションの「民度」を語っている人達もこの問題を根本的に理解していません。

[6884: 匿名さん]

>>6883 名無しさん
アンラッキーだったね。
以上

[6885: マンション検討中さん]

>>6877 匿名さん

知識不足で失礼いたしますが、高齢者はこれから減るんですか？日本は少子高齢化社会と良く言われていますし、厚生労働省が出しているデータによれば高齢者が増える一方と予想されています。

https://www.mhlw.go.jp/stf/newpage_21481.html

あと、高齢の地権者が亡くなったり老人ホームに入ったりしても、そのマンションでの特権等は相続人に受け継がれるか、またはその住戸の新しい購入者に渡ることにはなりませんか？

[6886: 匿名さん]

今時、建て替え案件の地権者モリモリの物件以外、管理における地権者特権なんかないけどな。
せいぜい条件の良い部屋抑えられたり、駐車場優先権や共用部分の設計に関与する位か。
昔みたいに地権者ゴネ得とか声の大きい地権者の意見が通るとか、もう無理でしょ。特に都市計画絡んだ再開発ならば尚更

[6887: 匿名さん]

>>6885 マンション検討中さん
高齢者の絶対数は減ってるじゃん。そのグラフ
割合が増えてるだけで

[6888: マンション検討中さん]

>>6887 匿名さん

違う数字の見方をしていらっしゃいますでしょうか？割合だけでなく絶対数も増えているように見えますが、どこをご覧になっているかをご教示いただけますと幸いです。

　　　　　　 2020年　　2025年　　2040年
75歳以上：　 1860万人　2180万人　2239万人
64～74歳：　1742万人　1497万人　1681万人
64歳以上：　 3602万人　3677万人　3920万人

[6889: 匿名さん]

>>6888 マンション検討中さん
減る予想じゃない？

[6890: マンション検討中さん]

>>6889 匿名さん

なるほど、ずいぶん先の話をされていたんですね。高齢者の絶対数は2045年位までは増え突ける予想ですが、それ以降は減り始める見込みです。

[6891: 匿名さん]

話がおかしな方向に行っている。
日本の高齢者人口どうのこうのじゃなくて、地権者は最初から高齢なことが多いので早めにマンションからいなくなるよという話を>>6877はしたかっただけでしょうが。

ところで地権者特権が今更あるかどうかはさておき、一般購入者とは立場が違うので、管理組合内で対立しやすいということはあり得ますよね。投資目的の購入者も立場が違いますね。

極論するとここの地権者はJRなわけで、賃貸等が独立しているけど、もし仮に賃貸と分譲が同じ建物で、目黒MARCの部屋の半分をJRが賃貸用に持つという形式だったとすると、管理組合での決議がほとんどJRの意思で決まることになりかねません。そういう意味では賃貸棟が独立していて、分譲棟（プラウドタワー目黒MARC）に地権者がいない、かつ投資目的な人も少ないとなると、立場が似てくるので管理はしやすい可能性があります。

[6892: 匿名さん]

>>6891 匿名さん
近隣のプラウドタワー東五反田は、半分地権者。しかもワンオーナー。でも管理には大きな問題は出ていない。

そして、全体管理組合は住居棟・賃貸棟はそれぞれ1票ずつ。つまり、賃貸と住宅に棟を分けた方がJRの意見は通しやすい

[6893: 匿名さん]

>>6891 匿名さん
ちなみに、管理組合の意思決定は、別に過半数じゃないからな。お忘れなく

地権者に親を殺された位の嫌悪感をお持ちのようだが、実際の生活で問題になるのは、上下左右の近隣住民がどういう住民かの方がよっぽどリスク。
大事なのは、どうしようもなくなったらすぐに転居できるような物件を選ぶことだな

[6894: 匿名さん]

揚げ足とりですね。別に地権者に嫌悪感もないし、地権者住居が多い物件も検討しています。あくまで例としてあげたまでで、各論の話をしたいわけではないのです。
まぁ一般論として地権者住居が多い方がいいという人がいるかは疑問ですがね…。

自分は単に、同じような立場の人が多い方が合意形成しやすい可能性がありますよって言っているだけです。

[6895: 匿名さん]

>>6894 匿名さん
別にそこまでトーンを落とさなくて大丈夫ですよ
地権者に対する偏見を修正していただければそれだけで

[6896: 通りがかりさん]

個人的には、地権者がいないマンションはポジティブな要素の一つとして比較検討します。
あくまで数ある評価要素の一つではありますが。
買う時、買ったあと、生活する時、売る時、相続するとき、建て直す時、などあらゆる時を想定する中の一つですが、個人的には重要視しています。

[6897: 匿名さん]

>>6896 通りがかりさん
建て直す時って、子供の代を越えて60年以上先の孫の代の話。その時まで「地権者・・・」と呟いているのかいな。
怨霊レベルの話

[6898: マンション検討中さん]

複数の投稿者は地権者がいるマンションのリスクを丁寧に説明してくれています。地権者のデメリットが分かりましたが、何かメリットはありますか？マイナス要素にしか思えないので、それを否定するのであればちゃんと説明していただきたいです。「みんなが誇張しているけど本当はそれほど悪くない」というのが結論であればやはりマイナス要素です。

[6899: 匿名さん]

>>6898 マンション検討中さん
逆に60年以上先の建て替え時の地権者リスクについて教えてくれ

[6900: マンション検討中さん]

>>6899 匿名さん

えっ？これまでのスレ読んでませんか？色んな方が地権者のデメリットを散々説明しています。まぁ、メリットがないのであれば同じ様なコメントを投稿しごまかすことしかできないでしょうね。

[6901: 匿名さん]

>>6900 マンション検討中さん
適当な事言ってごまかさないで、建て替え時の地権者リスクについて説明してね。

[6902: 匿名さん]

マンションというのは戸建てに比べて流動性が高いので、新築時に存在していたリスクも経時的に希薄化していく。
結局マンションの資産価値は、1に立地、2に立地、3,4はなくて、5に立地と言われるほど立地が全て。
それ以外の要素はメリットデメリットあるだろうが些細な事でしかないね

[6903: マンション検討中さん]

>>6902 匿名さん

これで地権者によるメリットがないことはよく分かりました。ありがとうございます。

[6904: 匿名さん]

>>6903 マンション検討中さん
価値観は人それぞれだが、地権者の有無というだけで、今まで人が住めなかった土地の再開発に固執するのは愚の骨頂だと思うけどね。都心のそれなりの立地の案件で地権者無しはほぼ無いね。
で、60年後の建て替え時の地権者リスクのレスまだですか？
建て替え時を今から想定してるとか何とか言ってましたが

[6905: 匿名さん]

現実的に都心の優良案件で、地権者もしくは事業協力者の無い物件でどれだけあんのか教えてほしいね

[6906: 検討板ユーザーさん]

>>6904 匿名さん

横から失礼いたしますが、私達がまだ生きているかも分からない60年後のことに何故こだわるんですか？60年後ではなく購入時・入居時・住み始めてから最初の20年ぐらいの方が関係あるのでは？であれば、良い住戸を先に選べてしまうことや駐車場の優先権というのは未だに地権者がよく有する特権です。また、場合によっては他の投稿者が上記にて説明している様に管理等に関する特権もあったりします。

少なくとも条件の良い部屋を販売開始前から選べてしまうことは地権者のいるマンションの絶対的なデメリットです。これで地権者のデメリットが確定しました。メリットの説明をどうぞご教示願います。(また立地の話とか60年後の話でごまかさないようにお願いします。)

[6907: 匿名さん]

>>6906 検討板ユーザーさん

>>6896が建て直す時の地権者リスクを想定して物件を選ぶ、と述べてるので。こだわっているのは私ではない。

あと何か勘違いしているようだが、物件を選ぶ際に、地権者リスクをあまりにも誇張しすぎている事に対しておかしいという話ですよ。
>>6865の投稿から起点です。


そりゃ誰もがまっさらな条件良好な土地の方が良いと思うよ。ただ現実的に全ての土地には所有者がいるわけです。
地権者がいない案件って、ここやプラウド芝浦みたいに住環境としていまいちだったりするからね。実際、リセールでも地権者無しで立地がいまいちの物件より、地権者多いけど好立地の方が圧倒的に強い。

あと、地権者特権とか言っているが、駐車場や条件の良い部屋を優先的に選べはするが、駐車場使用権については転売時や賃貸に出した時点で消失するし、等価交換時に条件の良い部屋は従後資産評価はもちろん高い。なので従前に100㎡もってた地権者が等価交換で50㎡になってしまうという事もある。管理においても、昔は理不尽な地権者特権はあったが今は都市伝説です。なので、地権者の有無より管理規約を重説時に読み込む事が一番大事。必要以上に地権者を怖がる必要も忌み嫌う必要もないね

[6908: 匿名さん]

近隣ブリリアタワー目黒も地権者住戸300戸程度ありますが、管理において地権者に関連したトラブル、何か聞きますか？
多くのトラブルは、騒音だったりベランダ喫煙だったり廊下に物を置いたりなど、地権者とは関係ない話。

[6909: 匿名さん]

立地が良いマンションはだいたい地権者多いですよ

[6910: 匿名さん]

地権者が多い場合の直近のリスクは、賃貸に出される物件がおおくなる可能性が高いということじゃないですかね（まして地権者が企業だった場合や同じ人物が多く所有している場合）。

でも高齢の地権者さんが多いマンション住んだことありますが、いつもご挨拶してくれていいマンションでしたよ。ただ自分はまさにそこに企業からの賃貸で住んでました。管理組合に関してはそのころあまり考えもしなかったですが、申し訳ないですが協力的だったとは言えないですね…。

[6911: 匿名さん]

>>6910 匿名さん
地権者が賃貸で回す投資家、という考えは短絡的。

分譲購入者にも投資家は普通にいる。大規模になればなるほどね。

賃貸住民の民度の問題は、地権者リスクとは別に考えるべきですね

[6912: マンション検討中さん]

>>6911 匿名さん
ここは地権者も投資家もいない平和なマンションだね。ただ投資家が見向きもしない資産価値微妙な駅遠騒音坂下マンション。実需が上記デメリットを嫌がり中古がたくさん出ないと良いが。

[6913: マンション検討中さん]

足元の公園、整備された歩道や緑道。これできたら中々良いと思う。共用部のワークスペースはありがたいね。
広いスペースにオープンテーブルとソロブース、個室を持ってて贅沢で魅力的だし、ハマる人には最高だと思った。
私は予算的に届きませんが、買える方達が羨ましいです。

[6914: マンション検討中さん]

地権者に関するご意見はいろいろありましが、ネット上で検索するとこれにが関わる記事や注意点が散見される現状を踏まえ、その記事に納得される人にはリスクと感じるでしょうし、納得されない人もしくは地権者ご本人はリスクじゃないと思うということではないでしょうか。
何を重視するかは人それぞれかと思います。
個人としてはネットの情報がデマかもしれませんし、真意はわかりませんが、実需で購入する場合、あえてそのような情報が散見される地権者が多いマンションを積極的に選択することはしないです。一方で投資目的や賃貸目的ならあまり気にしないかもしれません。あくまで個人的な評価基準ですが。

[6915: 検討板ユーザーさん]

こちらの普通フロアの床をタイルに変更できるオプションはありますでしょうか？

[6916: 匿名さん]

>>6914 マンション検討中さん
今後優良物件が市場に出た時に、地権者云々で検討を止めてくれる人がいれば、それは倍率が減るから好都合だけどね。

そう考える人が多数になってくると資産価値にも影響及ぼすから困るけど、現状中古市場は全くそんな事になってないてすね。

[6917: 匿名さん]

>>6912 マンション検討中さん
管理規約を見れる立場ではないので実際のところがどうなのかわかりませんが、

住居棟・賃貸棟・オフィス棟での全体管理になるとおもいます。もし全体管理で、この3つの代表者の権利が同等であるならば住居棟の区分所有者の権利は大幅に圧縮されることになりますね。

[6918: 検討板ユーザーさん]

>>6912 マンション検討中さん

平和なマンションが1番！

[6919: 匿名さん]

パークコート千代田一番町やザ・パークハウスグラン 三番町26の様な物件みたいに上層階の条件の良い部屋の殆どが販売開始前から選択肢から消えているのってやはり悲しいです。

[6920: 通りがかりさん]

>>6919 匿名さん

私はこちらのマンションは最近購入検討し始めて、出遅れたなぁとは思っていますが、アンダーでの販売もあったのは知りませんでした。
まぁ、プレミアム角住戸は無理なので、他の角住戸で検討します。

[6921: 匿名さん]

>>6919 匿名さん
それって地権者じゃなくて事業協力者住戸だろ
向こうだって客を選ぶ