プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6851: 通りがかりさん]

>>6849 匿名さん
そうですか、勘違いでしたら失礼しました、ということで。

[6852: マンション検討中さん]

>>6835 マンション検討中さん

以前にモデルルームに行った際に頂いた敷地配置図を添付します。

[6853: 周辺住民さん]

緑地ですね～。

[6854: 通りがかりさん]

>>6835 マンション検討中さん

この写真を見ると相当大きな緑地になるんですね！

[6855: 匿名さん]

>>6854 通りがかりさん
その分が管理費に上乗せされていると。
ここチープな共有設備しかないのにミニマンション並みに管理費高いですものね。

[6856: 検討板ユーザーさん]

>>6855 匿名さん

とても贅沢な物件で憧れます。

[6857: マンション掲示板さん]

写真を共有してくださりありがとうございます！最初はその敷地が小さく見えたのですが、ズームインしたら規模間がすごく伝わりました。黄色い囲いの中は人間だったんですね。

[6858: eマンションさん]

>>6857 マンション掲示板さん

高さでいうとファミーユの10階＝目黒MARCの6階くらいな感じですかね。

[6859: マンコミュファンさん]

>>6858 eマンションさん

マークはファミーユ西五反田(西館)よりも標高が約10m高い位置にあります(16m対5.6m)。また、マークの低層階の天井高は2.7mに対して、ファミーユの天井高は2.4mです。よって、ファミーユの最上階である14階はマークの9階に相当すると思います。

[6860: 匿名さん]

>>6763 マンション比較中さん

実はここの公園は分譲棟・賃貸棟・オフィス棟のどれの敷地にも含まれない別の敷地です：
「オフィス棟（約7,786平米）・賃貸住宅棟（約3,853平米）・分譲住宅棟（約7,711平米）の敷地面積と公園施設（約800平米）を合わせた面積」

出典元：https://www.proud-web.jp/magazine/modelroom/modelroom_45/modelroom_45....

でも都心の周辺で敷地空地面積が一番多いのは圧倒的に埋立地の物件達の方ですね。

[6861: 通りがかりさん]

>>6860 匿名さん
物件検討者ですが、中長期的に考えても敷地空地率高い物件は良いですね。プラス評価項目として記録させて頂きます。

[6862: 通りがかりさん]

>>6861 通りがかりさん

遠い将来になりますが、建て替えも可能な物件かと思いました。

[6863: eマンションさん]

投資用に人気だったり、地権者のかたがいらっしゃらないと言う事も、管理のいいマンションになりそうですよね。

[6864: 匿名さん]

>>6863 eマンションさん
地権者がいようがいまいが、大規模マンション管理に大きな影響ない。

[6865: 名無しさん]

>>6864 匿名さん

実際の経験から言いますが、自分も地権者でない限り、二度と地権者がいるマンションには住みません。規模が大きいからと言って影響がないという考え方は甘いです。

[6866: 匿名さん]

>>6865 名無しさん
そういう民度のマンションしか住めなかったのは不幸かもね。ただ、その責任を地権者に転嫁するのは逆恨みというもの

[6867: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[6868: マンション検討中さん]

そうそう
意外と軽視されがちだけど、地権者の有無や割合の確認はほんと大事

[6869: マンション検討中さん]

元地権者がいないことのメリットって具体的になんですか？
賃貸物件の比率が抑えられるってことでしょうか。

[6870: 匿名さん]

>>6869 マンション検討中さん

地権者は全員悪いという訳ではありませんが、中には面倒くさいやつが結構います。残念ながら、実際に住んでみないと自分のマンションの地権者が良いか悪いか分かりません。

よくあるのは、地権者には「特権」みたいなのがあることです。例えば、地権者以外はペット飼育禁止とか、地権者に駐車場の優先権が与えられるとか、販売前から良い部屋の殆どが地権者に取られてしまって一般的に販売されるのは残り滓ばかりとか、管理組合においては地権者の許可なしにものごとを決定できない等々です。

また、地権者にはそういう「特権」が実際になくても、「態度問題」というのもよくあります。例えば、「誰のおかげでここに住まわせてもらってると思ってんだよ」みたいな優越ぶっている態度を取る人がいたりします。実際に言われなくても態度ですごく伝わります。

上記で述べたように、一概には言えませんが、どんなに高級な住戸を買っても、地権者がいれば完全に否定できないリスクではあります。

[6871: マンション検討中さん]

>>6870 匿名さん

おっしゃる通りですね。これらの問題を取り上げる記事は無数にありますので、より詳しく知りたい方はグーグルで検索すると良いです。いくつかの検査結果の記事を下記にてリンクしますのでご参照ください：

https://www.sumu-log.com/archives/4058/
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110732
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4632/
https://allabout.co.jp/gm/gc/185379/
https://1manken.hatenablog.com/entry/20110218

[6872: マンション検討中さん]

>>6870 匿名さん
>>6871 マンション検討中さん

ありがとうございます。参考になりました。
分譲すれば地権者になるという意味では平等なのかと思っていましたが、そういうリスクが無いのは良いですね。

[6873: 匿名さん]

>>6868 マンション検討中さん
地権者の有無ではなく、地権者特権の内容の確認だろ。
特に管理に関して
地権者が多いからその物件やめるというのは、ただの思考停止

[6874: 匿名さん]

>>6873 匿名さん

6870さんが説明してくれた様に、地権者は特権がなくても嫌な存在になり得ます。物件を検討するのをやめるほどの要素かどうかは人によりますが、少なくとも地権者がいるマンションよりもいない方が良いのは確かです。

[6875: 匿名さん]

>>6874 匿名さん
地権者と保留床購入者との意識の差はあるだろうけど、それ以上にそういう差別的な固定概念に捕らわれている方が、新規入居者としているマンションの方が、管理としてはリスクだと思いますよ

[6876: 匿名さん]

>>6870 匿名さん
酷い民度のマンションに住んでしまったのはご愁傷様としか言いようがないけど、「誰のお陰～」というのは新規保留床購入者が資金を出してくれたお陰ですね。なので、そこは毅然としていいのでは

どちらにせよ、都内の一等地の再開発で地権者の有無だけで判断してたら、良物件買い逃すよ。
企業が持っていた土地というのは、住環境として微妙な事も多いし

[6877: 匿名さん]

一般に地権者は高齢であることが多いので、時間と共に減っていきますよ。昔住んでたマンションも地権者多かったですが段々と表札が変わって若いファミリーが代わりに入ってきたりしてました。最近はサ高住とかも充実してますしね。

[6878: 匿名さん]

>>6875 匿名さん

では、こちらの物件はそういうリスクはゼロだという事ですね。

[6879: 検討板ユーザーさん]

>>6876 匿名さん
　
もちろんそれだけでは判断しません。数ある検討材料のうちの1つとして、この件に関してはポジだということです。

[6880: 匿名さん]

>>6879 検討板ユーザーさん

>>6865で二度と地権者いる物件買わない、とか言ってるじゃん。

[6881: 通りがかりさん]

まぁ、いずれにしてもここは地権者いないんだし、それをプラスに捉える人もいる、ということでいいんじゃないでしょうか…？
地権者と言っても色んな方がいる（場合によってはデメリットになる）というのは勉強になりました。

[6882: 匿名さん]

>>6881 通りがかりさん
ここが地権者いない事についてとやかく言うつもりはないが、地権者リスクを誇張して他物件の検討を阻害するような投稿は慎むべき

[6883: 名無しさん]

>>6882 匿名さん

お断りしておきますが、他物件の検討を阻害するようなことを言っていません。6864さんが「地権者がいようがいまいが、大規模マンション管理に大きな影響ない」と主張していたので、その考え方が甘いと言ったまでです。二度と地権者がいるマンションには住まないといったのは私個人の考え方で別に他人に押し付けるつもりは全くありません。とある有名なデベさんがとても良い立地に建てた高級な新築マンションに以前に住んだことがありますが、それでも色んなややこしいことがあったので、自分としてはそういう経験はもうしたくないと買わないと決めているだけです。マンションの「民度」を語っている人達もこの問題を根本的に理解していません。

[6884: 匿名さん]

>>6883 名無しさん
アンラッキーだったね。
以上

[6885: マンション検討中さん]

>>6877 匿名さん

知識不足で失礼いたしますが、高齢者はこれから減るんですか？日本は少子高齢化社会と良く言われていますし、厚生労働省が出しているデータによれば高齢者が増える一方と予想されています。

https://www.mhlw.go.jp/stf/newpage_21481.html

あと、高齢の地権者が亡くなったり老人ホームに入ったりしても、そのマンションでの特権等は相続人に受け継がれるか、またはその住戸の新しい購入者に渡ることにはなりませんか？

[6886: 匿名さん]

今時、建て替え案件の地権者モリモリの物件以外、管理における地権者特権なんかないけどな。
せいぜい条件の良い部屋抑えられたり、駐車場優先権や共用部分の設計に関与する位か。
昔みたいに地権者ゴネ得とか声の大きい地権者の意見が通るとか、もう無理でしょ。特に都市計画絡んだ再開発ならば尚更

[6887: 匿名さん]

>>6885 マンション検討中さん
高齢者の絶対数は減ってるじゃん。そのグラフ
割合が増えてるだけで

[6888: マンション検討中さん]

>>6887 匿名さん

違う数字の見方をしていらっしゃいますでしょうか？割合だけでなく絶対数も増えているように見えますが、どこをご覧になっているかをご教示いただけますと幸いです。

　　　　　　 2020年　　2025年　　2040年
75歳以上：　 1860万人　2180万人　2239万人
64～74歳：　1742万人　1497万人　1681万人
64歳以上：　 3602万人　3677万人　3920万人

[6889: 匿名さん]

>>6888 マンション検討中さん
減る予想じゃない？

[6890: マンション検討中さん]

>>6889 匿名さん

なるほど、ずいぶん先の話をされていたんですね。高齢者の絶対数は2045年位までは増え突ける予想ですが、それ以降は減り始める見込みです。

[6891: 匿名さん]

話がおかしな方向に行っている。
日本の高齢者人口どうのこうのじゃなくて、地権者は最初から高齢なことが多いので早めにマンションからいなくなるよという話を>>6877はしたかっただけでしょうが。

ところで地権者特権が今更あるかどうかはさておき、一般購入者とは立場が違うので、管理組合内で対立しやすいということはあり得ますよね。投資目的の購入者も立場が違いますね。

極論するとここの地権者はJRなわけで、賃貸等が独立しているけど、もし仮に賃貸と分譲が同じ建物で、目黒MARCの部屋の半分をJRが賃貸用に持つという形式だったとすると、管理組合での決議がほとんどJRの意思で決まることになりかねません。そういう意味では賃貸棟が独立していて、分譲棟（プラウドタワー目黒MARC）に地権者がいない、かつ投資目的な人も少ないとなると、立場が似てくるので管理はしやすい可能性があります。

[6892: 匿名さん]

>>6891 匿名さん
近隣のプラウドタワー東五反田は、半分地権者。しかもワンオーナー。でも管理には大きな問題は出ていない。

そして、全体管理組合は住居棟・賃貸棟はそれぞれ1票ずつ。つまり、賃貸と住宅に棟を分けた方がJRの意見は通しやすい

[6893: 匿名さん]

>>6891 匿名さん
ちなみに、管理組合の意思決定は、別に過半数じゃないからな。お忘れなく

地権者に親を殺された位の嫌悪感をお持ちのようだが、実際の生活で問題になるのは、上下左右の近隣住民がどういう住民かの方がよっぽどリスク。
大事なのは、どうしようもなくなったらすぐに転居できるような物件を選ぶことだな

[6894: 匿名さん]

揚げ足とりですね。別に地権者に嫌悪感もないし、地権者住居が多い物件も検討しています。あくまで例としてあげたまでで、各論の話をしたいわけではないのです。
まぁ一般論として地権者住居が多い方がいいという人がいるかは疑問ですがね…。

自分は単に、同じような立場の人が多い方が合意形成しやすい可能性がありますよって言っているだけです。

[6895: 匿名さん]

>>6894 匿名さん
別にそこまでトーンを落とさなくて大丈夫ですよ
地権者に対する偏見を修正していただければそれだけで

[6896: 通りがかりさん]

個人的には、地権者がいないマンションはポジティブな要素の一つとして比較検討します。
あくまで数ある評価要素の一つではありますが。
買う時、買ったあと、生活する時、売る時、相続するとき、建て直す時、などあらゆる時を想定する中の一つですが、個人的には重要視しています。

[6897: 匿名さん]

>>6896 通りがかりさん
建て直す時って、子供の代を越えて60年以上先の孫の代の話。その時まで「地権者・・・」と呟いているのかいな。
怨霊レベルの話

[6898: マンション検討中さん]

複数の投稿者は地権者がいるマンションのリスクを丁寧に説明してくれています。地権者のデメリットが分かりましたが、何かメリットはありますか？マイナス要素にしか思えないので、それを否定するのであればちゃんと説明していただきたいです。「みんなが誇張しているけど本当はそれほど悪くない」というのが結論であればやはりマイナス要素です。

[6899: 匿名さん]

>>6898 マンション検討中さん
逆に60年以上先の建て替え時の地権者リスクについて教えてくれ

[6900: マンション検討中さん]

>>6899 匿名さん

えっ？これまでのスレ読んでませんか？色んな方が地権者のデメリットを散々説明しています。まぁ、メリットがないのであれば同じ様なコメントを投稿しごまかすことしかできないでしょうね。