プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー目黒MARC　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/10994/
“プラウドタワー目黒MARC”の「私の印象」→生活利便性の高い不動前駅周辺や、雑多な魅力の五反田が日常使いできる「目黒物件」、微妙な立地を忘れさせる再開発を大いに期待！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/14431/
「プラウドタワー目黒MARC」VS「ブリリアタワーズ目黒」王者対決！【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/17148/

[6801: 通りがかりさん]

>>6797 検討板ユーザーさん

マークよりもスカイのほうが安かったんですか。マーク買っちゃった人は悲しいですね。スカイはすごい値上がりですね。

[6802: マンション掲示板さん]

>>6801 通りがかりさん

はいはい、そうですね！わー悲しい悲しい！

[6803: 口コミ知りたいさん]

>>6801 通りがかりさん
販売開始時期の問題でしょう。当初コロナもあり強気な価格設定出来なかったことに加えて、5社JV物件だからなかなか値上げの合意形成出来ずに割安に売ってしまい、値上げ後も抽選だったけどそれは後の祭り。購入者には良かったかもしれないが、デベの販売者は需要踏まえた値付けを間違えたということ。
ここはある意味相場通りですごい抽選になるわけではないが、着実に売れていて、絶妙な値段設定だと思う

[6804: 口コミ知りたいさん]

>>6803 口コミ知りたいさん
なぜデベ目線の評価？

一方は何度も値上げしても抽選になるほどの需要があり、竣工1年前に完売。片やもう一方はほぼ抽選にならずに販売のペースは遅い。顧客目線で良い値付けはどっち？

なぜ必死に比べようとするのか…

[6805: 匿名さん]

どちらも立地も仕様も高くて素晴らしいマンションだと思いますよ。

[6806: 通りがかりさん]

>>6805 匿名さん
ほんとそうですね

[6807: 匿名さん]

>>6804 口コミ知りたいさん
必死に比べるのかと言いながら、スカイの方がマークよりも購入者目線で評価が高いみたいたことを言うんだね。遠回しにマークをディスりたいだけじゃないの？
6803さんの方が客観的なこと言ってる気がしますけど

[6808: 匿名さん]

>>6807 匿名さん
様々な手法を使って迷惑行為をする荒らし投稿者がここにはいますね。
スカイをダシにしてMarkを貶めたり、逆にスカイに悪意が向くように意図的に投稿したり。
本当に迷惑な行為

[6809: マンション検討中さん]

>>6804 口コミ知りたいさん

その答えは難しい。 ?
実需としては安くて抽選祭りで買えないよりも、着実に買える方がありがたいとの見方も存在するし、もちろん安いに越したことはない（特にキャピタルゲイン狙いの場合）という見方も存在する。 ??顧客目線っていっても顧客って立場いろいろだから。

[6810: 匿名さん]

荒らしが酷いですよね。きっと目黒マークもスカイも手が届かない方なんだとは思いますが、良いマンションが見つかると良いですね。

[6811: マンション検討中さん]

すいません、文字化けして変な？はいっちゃった。申し訳ないです。

[6812: 匿名さん]

>>6808 匿名さん

MarkでなくMarcです。名前覚えてから来てください

[6813: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[6814: 匿名さん]

>>6812 匿名さん
Marcではなく、MARCです。
腹いせに他人の揚げ足取りする前に、自己を見直しなさい

[6815: 口コミ知りたいさん]

>>6814 匿名さん
なんだかんだ言って、スカイの販売進捗と同じように、大きな部屋から中心に、7割くらいの部屋が売れてる感じですかね

[6816: 口コミ知りたいさん]

>>6814 匿名さん

名前すら覚えてもらえないとは可哀想です笑笑

[6817: 匿名さん]

ここもスカイも買えない人は西小山を検討してますね。

[6818: 口コミ知りたいさん]

>>6817 匿名さん

西小山は駅近で楽しみですね。価格が心配ですが

[6819: 名無しさん]

>>6813 マンコミュファンさん

スカイの購入者はまだ入居していないので、スカイの「住民」はこの時点ではまだ居ないはずですが。

[6820: 評判気になるさん]

>>6813 マンコミュファンさん

なぜ他の物件やその住民と比べたがるのか。
いろんな意味ってなんですか？
スカイの購入者を見下して楽しいですかね？
マークの購入者は何様でしょうか？

[6821: 口コミ知りたいさん]

>>6819 名無しさん
横からですみませんが、スカイ「スレッド」住民と表現されてますね。揚げ足取り失敗ということで。

[6822: 匿名さん]

>>6807 匿名さん
デベ側の目線で説明をしているので、何故わざわざそんな無駄なことするのか不思議に思ったので。他のマンションを名指しで、デベ側の値付けが間違ってましたねって言って何が嬉しいんでしょうか？目黒マークは今後上がる余地はなさそうな絶妙な値付けです！素晴らしい！って言われて嬉しいんですか？

ごく当たり前の指摘だと思いますが、何でもかんでもディスりだネガだと、すぐに反応して物事を捻じ曲げて見ることしかできないのは悲しいですね。もう買えもしないマンションをここで比較する意味はないと申し上げてるんですよ。

[6823: マンコミュファンさん]

お前ら、マンションを検討したり比較したりするためのウェブサイトでマンションを比べてんじゃねーよ！悪趣味極まりないんだぜ！

[6824: 匿名さん]

西小山は65戸しか販売しませんから、瞬間蒸発ですね。デベロッパーも強気ですね。

[6825: eマンションさん]

>>6824 匿名さん
申し訳ないですが、意味がわかりませんのでもう少し分かりやすく投稿お願いできませんか？

[6826: マンション比較中さん]

普通に考えて、野村竹中は長谷工よりはブランド価値は高いと思います。
これは誰も否定できない。
建物や間取りもこちらに軍配が上がるでしょう。
唯一あるとすれば立地。これは判断お任せします。

[6827: 検討板ユーザーさん]

西小山と比較検討されてる方多いのかな
アトラスタワーと悩んで決めきれない感じでしたが、あちらの価格がかなり高いのでこちらに落ちつく感じになりました

[6828: 匿名さん]

>>6825 eマンションさん

要するに、物をバルコニーに置くな、ということです。

[6829: 評判気になるさん]

>>6823 マンコミュファンさん

比較と比べるは同意語かと…

[6830: 通りがかりさん]

>>6828 匿名さん

はいはい。

[6831: 匿名さん]

スカイも目黒MARCも高級物件ですし、住みたい人が多いということでしょうね。

[6832: 名無しさん]

>>6827 検討板ユーザーさん

アトラス、立地がいいですよぬ。

[6833: 口コミ知りたいさん]

>>6832 名無しさん
仕様がMARC、立地があちらだったら最強
西五反田エリアはプラウド五反田も出来るしなかなか熱い

[6834: 匿名さん]

>>6833 口コミ知りたいさん

プラウド五反田は、広い部屋がないんですよね…

[6835: マンション検討中さん]

ここの敷地ってどうなるの？

[6836: 検討板ユーザーさん]

>>6835 マンション検討中さん

緑地？

[6837: マンコミュファンさん]

>>6835 マンション検討中さん

[6838: eマンションさん]

>>6834 匿名さん
DINKS向けな感じですね

[6839: マンコミュファンさん]

>>6826 マンション比較中さん

建物はスカイのほうが上だろ。ダイレクトウィンドウすらないタワマン＝眺望捨てたタワマンとかタワマンである意味が分からない。立地も段違いで白金高輪の駅近が上。不動前の駅遠と比べるまでもない。

[6840: マンション掲示板さん]

>>6839 マンコミュファンさん

はいはい。

[6841: 評判気になるさん]

>>6827 検討板ユーザーさん
戦争や円安の影響で鋼材価格も値上がりする一方なので、販売開始が後になる物件はどんどん値上がりする流れだ
世界中がインフレモードであり、先に契約して価格を固めた者が勝ちの状況

[6842: 匿名さん]

ここに限らないですが、都心物件を買うつもりなら早めに決めた方が良いですよね。

[6843: 匿名さん]

>>6839 マンコミュファンさん

「ダイレクトウィンドウすらないタワマン＝眺望捨てたタワマンとかタワマンである意味が分からない」

lul

[6844: 通りがかりさん]

>>6823 マンコミュファンさん
同意。
そういう悪趣味なブログに試しにコメントを送ったことがある。
ブログの質に反して上げるコメントばかりなので、違和感を感じて。
すると、やっぱり、ブログを持ち上げる内容のコメントは掲載されるのに、間違いを指摘したり不都合な内容のメールは掲載されない。向こうは反論できないし、そんなの載せられないからだろう。自分に不都合になるものを、選別してるんだよ。

[6845: 名無しさん]

>>6844 通りがかりさん

ここは個人のブログではありません。

[6846: 評判気になるさん]

>>6844 通りがかりさん
>>6823を解読する能力に脱帽ですね。
自作自演かな乙。

[6847: 通りがかりさん]

>>6846 評判気になるさん
違いますよ。あ！同じこと気づいてる人がいるって思って、つい投稿してしまいました。

[6848: 通りがかりさん]

皆様もお気を付けください。

[6849: 匿名さん]

>>6823さんは、「何で比較すんの？」と荒らしているやつらを明らかに皮肉でからかっているんですよ。

[6850: 匿名さん]

>>6847 通りがかりさん

自作自演白状了解です乙

[6851: 通りがかりさん]

>>6849 匿名さん
そうですか、勘違いでしたら失礼しました、ということで。

[6852: マンション検討中さん]

>>6835 マンション検討中さん

以前にモデルルームに行った際に頂いた敷地配置図を添付します。

[6853: 周辺住民さん]

緑地ですね～。

[6854: 通りがかりさん]

>>6835 マンション検討中さん

この写真を見ると相当大きな緑地になるんですね！

[6855: 匿名さん]

>>6854 通りがかりさん
その分が管理費に上乗せされていると。
ここチープな共有設備しかないのにミニマンション並みに管理費高いですものね。

[6856: 検討板ユーザーさん]

>>6855 匿名さん

とても贅沢な物件で憧れます。

[6857: マンション掲示板さん]

写真を共有してくださりありがとうございます！最初はその敷地が小さく見えたのですが、ズームインしたら規模間がすごく伝わりました。黄色い囲いの中は人間だったんですね。

[6858: eマンションさん]

>>6857 マンション掲示板さん

高さでいうとファミーユの10階＝目黒MARCの6階くらいな感じですかね。

[6859: マンコミュファンさん]

>>6858 eマンションさん

マークはファミーユ西五反田(西館)よりも標高が約10m高い位置にあります(16m対5.6m)。また、マークの低層階の天井高は2.7mに対して、ファミーユの天井高は2.4mです。よって、ファミーユの最上階である14階はマークの9階に相当すると思います。

[6860: 匿名さん]

>>6763 マンション比較中さん

実はここの公園は分譲棟・賃貸棟・オフィス棟のどれの敷地にも含まれない別の敷地です：
「オフィス棟（約7,786平米）・賃貸住宅棟（約3,853平米）・分譲住宅棟（約7,711平米）の敷地面積と公園施設（約800平米）を合わせた面積」

出典元：https://www.proud-web.jp/magazine/modelroom/modelroom_45/modelroom_45....

でも都心の周辺で敷地空地面積が一番多いのは圧倒的に埋立地の物件達の方ですね。

[6861: 通りがかりさん]

>>6860 匿名さん
物件検討者ですが、中長期的に考えても敷地空地率高い物件は良いですね。プラス評価項目として記録させて頂きます。

[6862: 通りがかりさん]

>>6861 通りがかりさん

遠い将来になりますが、建て替えも可能な物件かと思いました。

[6863: eマンションさん]

投資用に人気だったり、地権者のかたがいらっしゃらないと言う事も、管理のいいマンションになりそうですよね。

[6864: 匿名さん]

>>6863 eマンションさん
地権者がいようがいまいが、大規模マンション管理に大きな影響ない。

[6865: 名無しさん]

>>6864 匿名さん

実際の経験から言いますが、自分も地権者でない限り、二度と地権者がいるマンションには住みません。規模が大きいからと言って影響がないという考え方は甘いです。

[6866: 匿名さん]

>>6865 名無しさん
そういう民度のマンションしか住めなかったのは不幸かもね。ただ、その責任を地権者に転嫁するのは逆恨みというもの

[6867: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[6868: マンション検討中さん]

そうそう
意外と軽視されがちだけど、地権者の有無や割合の確認はほんと大事

[6869: マンション検討中さん]

元地権者がいないことのメリットって具体的になんですか？
賃貸物件の比率が抑えられるってことでしょうか。

[6870: 匿名さん]

>>6869 マンション検討中さん

地権者は全員悪いという訳ではありませんが、中には面倒くさいやつが結構います。残念ながら、実際に住んでみないと自分のマンションの地権者が良いか悪いか分かりません。

よくあるのは、地権者には「特権」みたいなのがあることです。例えば、地権者以外はペット飼育禁止とか、地権者に駐車場の優先権が与えられるとか、販売前から良い部屋の殆どが地権者に取られてしまって一般的に販売されるのは残り滓ばかりとか、管理組合においては地権者の許可なしにものごとを決定できない等々です。

また、地権者にはそういう「特権」が実際になくても、「態度問題」というのもよくあります。例えば、「誰のおかげでここに住まわせてもらってると思ってんだよ」みたいな優越ぶっている態度を取る人がいたりします。実際に言われなくても態度ですごく伝わります。

上記で述べたように、一概には言えませんが、どんなに高級な住戸を買っても、地権者がいれば完全に否定できないリスクではあります。

[6871: マンション検討中さん]

>>6870 匿名さん

おっしゃる通りですね。これらの問題を取り上げる記事は無数にありますので、より詳しく知りたい方はグーグルで検索すると良いです。いくつかの検査結果の記事を下記にてリンクしますのでご参照ください：

https://www.sumu-log.com/archives/4058/
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110732
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4632/
https://allabout.co.jp/gm/gc/185379/
https://1manken.hatenablog.com/entry/20110218

[6872: マンション検討中さん]

>>6870 匿名さん
>>6871 マンション検討中さん

ありがとうございます。参考になりました。
分譲すれば地権者になるという意味では平等なのかと思っていましたが、そういうリスクが無いのは良いですね。

[6873: 匿名さん]

>>6868 マンション検討中さん
地権者の有無ではなく、地権者特権の内容の確認だろ。
特に管理に関して
地権者が多いからその物件やめるというのは、ただの思考停止

[6874: 匿名さん]

>>6873 匿名さん

6870さんが説明してくれた様に、地権者は特権がなくても嫌な存在になり得ます。物件を検討するのをやめるほどの要素かどうかは人によりますが、少なくとも地権者がいるマンションよりもいない方が良いのは確かです。

[6875: 匿名さん]

>>6874 匿名さん
地権者と保留床購入者との意識の差はあるだろうけど、それ以上にそういう差別的な固定概念に捕らわれている方が、新規入居者としているマンションの方が、管理としてはリスクだと思いますよ

[6876: 匿名さん]

>>6870 匿名さん
酷い民度のマンションに住んでしまったのはご愁傷様としか言いようがないけど、「誰のお陰～」というのは新規保留床購入者が資金を出してくれたお陰ですね。なので、そこは毅然としていいのでは

どちらにせよ、都内の一等地の再開発で地権者の有無だけで判断してたら、良物件買い逃すよ。
企業が持っていた土地というのは、住環境として微妙な事も多いし

[6877: 匿名さん]

一般に地権者は高齢であることが多いので、時間と共に減っていきますよ。昔住んでたマンションも地権者多かったですが段々と表札が変わって若いファミリーが代わりに入ってきたりしてました。最近はサ高住とかも充実してますしね。

[6878: 匿名さん]

>>6875 匿名さん

では、こちらの物件はそういうリスクはゼロだという事ですね。

[6879: 検討板ユーザーさん]

>>6876 匿名さん
　
もちろんそれだけでは判断しません。数ある検討材料のうちの1つとして、この件に関してはポジだということです。

[6880: 匿名さん]

>>6879 検討板ユーザーさん

>>6865で二度と地権者いる物件買わない、とか言ってるじゃん。

[6881: 通りがかりさん]

まぁ、いずれにしてもここは地権者いないんだし、それをプラスに捉える人もいる、ということでいいんじゃないでしょうか…？
地権者と言っても色んな方がいる（場合によってはデメリットになる）というのは勉強になりました。

[6882: 匿名さん]

>>6881 通りがかりさん
ここが地権者いない事についてとやかく言うつもりはないが、地権者リスクを誇張して他物件の検討を阻害するような投稿は慎むべき

[6883: 名無しさん]

>>6882 匿名さん

お断りしておきますが、他物件の検討を阻害するようなことを言っていません。6864さんが「地権者がいようがいまいが、大規模マンション管理に大きな影響ない」と主張していたので、その考え方が甘いと言ったまでです。二度と地権者がいるマンションには住まないといったのは私個人の考え方で別に他人に押し付けるつもりは全くありません。とある有名なデベさんがとても良い立地に建てた高級な新築マンションに以前に住んだことがありますが、それでも色んなややこしいことがあったので、自分としてはそういう経験はもうしたくないと買わないと決めているだけです。マンションの「民度」を語っている人達もこの問題を根本的に理解していません。

[6884: 匿名さん]

>>6883 名無しさん
アンラッキーだったね。
以上

[6885: マンション検討中さん]

>>6877 匿名さん

知識不足で失礼いたしますが、高齢者はこれから減るんですか？日本は少子高齢化社会と良く言われていますし、厚生労働省が出しているデータによれば高齢者が増える一方と予想されています。

https://www.mhlw.go.jp/stf/newpage_21481.html

あと、高齢の地権者が亡くなったり老人ホームに入ったりしても、そのマンションでの特権等は相続人に受け継がれるか、またはその住戸の新しい購入者に渡ることにはなりませんか？

[6886: 匿名さん]

今時、建て替え案件の地権者モリモリの物件以外、管理における地権者特権なんかないけどな。
せいぜい条件の良い部屋抑えられたり、駐車場優先権や共用部分の設計に関与する位か。
昔みたいに地権者ゴネ得とか声の大きい地権者の意見が通るとか、もう無理でしょ。特に都市計画絡んだ再開発ならば尚更

[6887: 匿名さん]

>>6885 マンション検討中さん
高齢者の絶対数は減ってるじゃん。そのグラフ
割合が増えてるだけで

[6888: マンション検討中さん]

>>6887 匿名さん

違う数字の見方をしていらっしゃいますでしょうか？割合だけでなく絶対数も増えているように見えますが、どこをご覧になっているかをご教示いただけますと幸いです。

　　　　　　 2020年　　2025年　　2040年
75歳以上：　 1860万人　2180万人　2239万人
64～74歳：　1742万人　1497万人　1681万人
64歳以上：　 3602万人　3677万人　3920万人

[6889: 匿名さん]

>>6888 マンション検討中さん
減る予想じゃない？

[6890: マンション検討中さん]

>>6889 匿名さん

なるほど、ずいぶん先の話をされていたんですね。高齢者の絶対数は2045年位までは増え突ける予想ですが、それ以降は減り始める見込みです。

[6891: 匿名さん]

話がおかしな方向に行っている。
日本の高齢者人口どうのこうのじゃなくて、地権者は最初から高齢なことが多いので早めにマンションからいなくなるよという話を>>6877はしたかっただけでしょうが。

ところで地権者特権が今更あるかどうかはさておき、一般購入者とは立場が違うので、管理組合内で対立しやすいということはあり得ますよね。投資目的の購入者も立場が違いますね。

極論するとここの地権者はJRなわけで、賃貸等が独立しているけど、もし仮に賃貸と分譲が同じ建物で、目黒MARCの部屋の半分をJRが賃貸用に持つという形式だったとすると、管理組合での決議がほとんどJRの意思で決まることになりかねません。そういう意味では賃貸棟が独立していて、分譲棟（プラウドタワー目黒MARC）に地権者がいない、かつ投資目的な人も少ないとなると、立場が似てくるので管理はしやすい可能性があります。

[6892: 匿名さん]

>>6891 匿名さん
近隣のプラウドタワー東五反田は、半分地権者。しかもワンオーナー。でも管理には大きな問題は出ていない。

そして、全体管理組合は住居棟・賃貸棟はそれぞれ1票ずつ。つまり、賃貸と住宅に棟を分けた方がJRの意見は通しやすい

[6893: 匿名さん]

>>6891 匿名さん
ちなみに、管理組合の意思決定は、別に過半数じゃないからな。お忘れなく

地権者に親を殺された位の嫌悪感をお持ちのようだが、実際の生活で問題になるのは、上下左右の近隣住民がどういう住民かの方がよっぽどリスク。
大事なのは、どうしようもなくなったらすぐに転居できるような物件を選ぶことだな

[6894: 匿名さん]

揚げ足とりですね。別に地権者に嫌悪感もないし、地権者住居が多い物件も検討しています。あくまで例としてあげたまでで、各論の話をしたいわけではないのです。
まぁ一般論として地権者住居が多い方がいいという人がいるかは疑問ですがね…。

自分は単に、同じような立場の人が多い方が合意形成しやすい可能性がありますよって言っているだけです。

[6895: 匿名さん]

>>6894 匿名さん
別にそこまでトーンを落とさなくて大丈夫ですよ
地権者に対する偏見を修正していただければそれだけで

[6896: 通りがかりさん]

個人的には、地権者がいないマンションはポジティブな要素の一つとして比較検討します。
あくまで数ある評価要素の一つではありますが。
買う時、買ったあと、生活する時、売る時、相続するとき、建て直す時、などあらゆる時を想定する中の一つですが、個人的には重要視しています。

[6897: 匿名さん]

>>6896 通りがかりさん
建て直す時って、子供の代を越えて60年以上先の孫の代の話。その時まで「地権者・・・」と呟いているのかいな。
怨霊レベルの話

[6898: マンション検討中さん]

複数の投稿者は地権者がいるマンションのリスクを丁寧に説明してくれています。地権者のデメリットが分かりましたが、何かメリットはありますか？マイナス要素にしか思えないので、それを否定するのであればちゃんと説明していただきたいです。「みんなが誇張しているけど本当はそれほど悪くない」というのが結論であればやはりマイナス要素です。

[6899: 匿名さん]

>>6898 マンション検討中さん
逆に60年以上先の建て替え時の地権者リスクについて教えてくれ

[6900: マンション検討中さん]

>>6899 匿名さん

えっ？これまでのスレ読んでませんか？色んな方が地権者のデメリットを散々説明しています。まぁ、メリットがないのであれば同じ様なコメントを投稿しごまかすことしかできないでしょうね。

[6901: 匿名さん]

>>6900 マンション検討中さん
適当な事言ってごまかさないで、建て替え時の地権者リスクについて説明してね。

[6902: 匿名さん]

マンションというのは戸建てに比べて流動性が高いので、新築時に存在していたリスクも経時的に希薄化していく。
結局マンションの資産価値は、1に立地、2に立地、3,4はなくて、5に立地と言われるほど立地が全て。
それ以外の要素はメリットデメリットあるだろうが些細な事でしかないね

[6903: マンション検討中さん]

>>6902 匿名さん

これで地権者によるメリットがないことはよく分かりました。ありがとうございます。

[6904: 匿名さん]

>>6903 マンション検討中さん
価値観は人それぞれだが、地権者の有無というだけで、今まで人が住めなかった土地の再開発に固執するのは愚の骨頂だと思うけどね。都心のそれなりの立地の案件で地権者無しはほぼ無いね。
で、60年後の建て替え時の地権者リスクのレスまだですか？
建て替え時を今から想定してるとか何とか言ってましたが

[6905: 匿名さん]

現実的に都心の優良案件で、地権者もしくは事業協力者の無い物件でどれだけあんのか教えてほしいね

[6906: 検討板ユーザーさん]

>>6904 匿名さん

横から失礼いたしますが、私達がまだ生きているかも分からない60年後のことに何故こだわるんですか？60年後ではなく購入時・入居時・住み始めてから最初の20年ぐらいの方が関係あるのでは？であれば、良い住戸を先に選べてしまうことや駐車場の優先権というのは未だに地権者がよく有する特権です。また、場合によっては他の投稿者が上記にて説明している様に管理等に関する特権もあったりします。

少なくとも条件の良い部屋を販売開始前から選べてしまうことは地権者のいるマンションの絶対的なデメリットです。これで地権者のデメリットが確定しました。メリットの説明をどうぞご教示願います。(また立地の話とか60年後の話でごまかさないようにお願いします。)

[6907: 匿名さん]

>>6906 検討板ユーザーさん

>>6896が建て直す時の地権者リスクを想定して物件を選ぶ、と述べてるので。こだわっているのは私ではない。

あと何か勘違いしているようだが、物件を選ぶ際に、地権者リスクをあまりにも誇張しすぎている事に対しておかしいという話ですよ。
>>6865の投稿から起点です。


そりゃ誰もがまっさらな条件良好な土地の方が良いと思うよ。ただ現実的に全ての土地には所有者がいるわけです。
地権者がいない案件って、ここやプラウド芝浦みたいに住環境としていまいちだったりするからね。実際、リセールでも地権者無しで立地がいまいちの物件より、地権者多いけど好立地の方が圧倒的に強い。

あと、地権者特権とか言っているが、駐車場や条件の良い部屋を優先的に選べはするが、駐車場使用権については転売時や賃貸に出した時点で消失するし、等価交換時に条件の良い部屋は従後資産評価はもちろん高い。なので従前に100㎡もってた地権者が等価交換で50㎡になってしまうという事もある。管理においても、昔は理不尽な地権者特権はあったが今は都市伝説です。なので、地権者の有無より管理規約を重説時に読み込む事が一番大事。必要以上に地権者を怖がる必要も忌み嫌う必要もないね

[6908: 匿名さん]

近隣ブリリアタワー目黒も地権者住戸300戸程度ありますが、管理において地権者に関連したトラブル、何か聞きますか？
多くのトラブルは、騒音だったりベランダ喫煙だったり廊下に物を置いたりなど、地権者とは関係ない話。

[6909: 匿名さん]

立地が良いマンションはだいたい地権者多いですよ

[6910: 匿名さん]

地権者が多い場合の直近のリスクは、賃貸に出される物件がおおくなる可能性が高いということじゃないですかね（まして地権者が企業だった場合や同じ人物が多く所有している場合）。

でも高齢の地権者さんが多いマンション住んだことありますが、いつもご挨拶してくれていいマンションでしたよ。ただ自分はまさにそこに企業からの賃貸で住んでました。管理組合に関してはそのころあまり考えもしなかったですが、申し訳ないですが協力的だったとは言えないですね…。

[6911: 匿名さん]

>>6910 匿名さん
地権者が賃貸で回す投資家、という考えは短絡的。

分譲購入者にも投資家は普通にいる。大規模になればなるほどね。

賃貸住民の民度の問題は、地権者リスクとは別に考えるべきですね

[6912: マンション検討中さん]

>>6911 匿名さん
ここは地権者も投資家もいない平和なマンションだね。ただ投資家が見向きもしない資産価値微妙な駅遠騒音坂下マンション。実需が上記デメリットを嫌がり中古がたくさん出ないと良いが。

[6913: マンション検討中さん]

足元の公園、整備された歩道や緑道。これできたら中々良いと思う。共用部のワークスペースはありがたいね。
広いスペースにオープンテーブルとソロブース、個室を持ってて贅沢で魅力的だし、ハマる人には最高だと思った。
私は予算的に届きませんが、買える方達が羨ましいです。

[6914: マンション検討中さん]

地権者に関するご意見はいろいろありましが、ネット上で検索するとこれにが関わる記事や注意点が散見される現状を踏まえ、その記事に納得される人にはリスクと感じるでしょうし、納得されない人もしくは地権者ご本人はリスクじゃないと思うということではないでしょうか。
何を重視するかは人それぞれかと思います。
個人としてはネットの情報がデマかもしれませんし、真意はわかりませんが、実需で購入する場合、あえてそのような情報が散見される地権者が多いマンションを積極的に選択することはしないです。一方で投資目的や賃貸目的ならあまり気にしないかもしれません。あくまで個人的な評価基準ですが。

[6915: 検討板ユーザーさん]

こちらの普通フロアの床をタイルに変更できるオプションはありますでしょうか？

[6916: 匿名さん]

>>6914 マンション検討中さん
今後優良物件が市場に出た時に、地権者云々で検討を止めてくれる人がいれば、それは倍率が減るから好都合だけどね。

そう考える人が多数になってくると資産価値にも影響及ぼすから困るけど、現状中古市場は全くそんな事になってないてすね。

[6917: 匿名さん]

>>6912 マンション検討中さん
管理規約を見れる立場ではないので実際のところがどうなのかわかりませんが、

住居棟・賃貸棟・オフィス棟での全体管理になるとおもいます。もし全体管理で、この3つの代表者の権利が同等であるならば住居棟の区分所有者の権利は大幅に圧縮されることになりますね。

[6918: 検討板ユーザーさん]

>>6912 マンション検討中さん

平和なマンションが1番！

[6919: 匿名さん]

パークコート千代田一番町やザ・パークハウスグラン 三番町26の様な物件みたいに上層階の条件の良い部屋の殆どが販売開始前から選択肢から消えているのってやはり悲しいです。

[6920: 通りがかりさん]

>>6919 匿名さん

私はこちらのマンションは最近購入検討し始めて、出遅れたなぁとは思っていますが、アンダーでの販売もあったのは知りませんでした。
まぁ、プレミアム角住戸は無理なので、他の角住戸で検討します。

[6921: 匿名さん]

>>6919 匿名さん
それって地権者じゃなくて事業協力者住戸だろ
向こうだって客を選ぶ

[6922: 通りがかりさん]

今まで地権者住戸とか気にしたことなかったですけど、ここでのやり取りを見てると地権者にも面倒な人もいるんだなと実感しました。（もちろんごく一部でしょうが。）
他の方もおっしゃる通り、地権者住戸の有無や数は選ぶ際の考慮要素の1つであり、それ以上でもそれ以下でもない気がしますけど。
ここは地権者住戸がないので、地権者リスクとでも言うべきものがないのは確実でしょう。

[6923: 名無しさん]

>>6912 マンション検討中さん
お疲れ様です。

[6924: マンション掲示板さん]

>>6921 匿名さん

三番町の物件はどうか知りませんが、少なくとも一番町の物件は建て替え物件で最初から埋まっている部屋の多くは地権者に行っているとお聞きしましたが、事業協力者である根拠は何でしょうか？

[6925: 匿名さん]

>>6922 通りがかりさん
賃貸棟というガッツリした地権者いるけどな。流石にそれを無視できんだろ

[6926: 匿名さん]

>>6924 マンション掲示板さん
一番町は建て替え案件だろ。あんな7割弱地権者の建て替え物件で、地権者リスクとか言ってる事自体おかしいね。
せめてグランで語れよ

[6927: 匿名さん]

>>6925 匿名さん
賃貸棟が地権者？何言ってんですか

[6928: eマンションさん]

>>6926 匿名さん
そもそも>>6919さんはグランの話もしてるし、それに地権者リスク云々ではなく、単に販売前から選択肢が少ないことを悲しんでるだけだと思いますけどね…

[6929: 匿名さん]

>>6928 eマンションさん
なのでグランは事業協力者と言ってるだろ

[6930: 匿名さん]

>>6927 匿名さん
MARC全体で見れば地権者棟扱いだろ

[6931: 口コミ知りたいさん]

>>6930 匿名さん
なぜMARC全体で見るのかわけわかんないですけど、そういう見方ならそうかもしれませんね

[6932: 通りがかりさん]

>>6930 匿名さん
マンションにおける地権者住戸という場合、通常は、マンションの管理組合に参画したり、共有施設を利用できる住戸を所有する地権者の住戸を意味するものだから、マンション管理に影響を与えない賃貸棟やその所有者は普通に考えて「ガッツリした地権者」ではないでしょ
ネガキャンしたいんだろうがセンスに欠ける

[6933: 匿名さん]

>>6931 口コミ知りたいさん
ここは住商一帯開発の全体管理。

[6934: 通りがかりさん]

>>6933 匿名さん
だから何なんでしょうか…？

[6935: 匿名さん]

>>6934 通りがかりさん
新規保留床購入者にお金は出させて口は出させないスキームということです。

[6936: 検討板ユーザーさん]

>>6935 匿名さん
それってマンションの日常管理に関係あるんですか？

[6937: 匿名さん]

>>6936 検討板ユーザーさん
逆ですよ。煩わしい多種多様な日々の管理は住居棟管理組合に丸投げで、MARCとしての全体の大事な方向性の決定権を押さえるスキームです。
地権者特権の話が盛り上がってましたが、形を変えた地権者特権ですね。ここは地権者がいなくて、と言ってる方は全体管理規約を再確認された方がいいと思いますね

[6938: 匿名さん]

公園とか目黒駅まで最短ルートの通り道とかはＪＲの持ち分だから、将来的に土地の運用方針が変わって利用できなくなる可能性はないとは言い切れないな。
分譲棟の敷地は不動前方向に少ししか接道してないし、そのせいでエントランスアプローチも徒歩分数表記も長くなってる。

[6939: 匿名さん]

月々の管理費や修繕費も、住居棟個別の物とMARC全体のと2種類あってその合算だと思いますが、全体管理費の改訂の際、住宅棟がどのまで議決権持つんでしょうかね

[6940: 検討板ユーザーさん]

>>6937 匿名さん
全体管理組合があるからと言って「煩わしい多種多様な日々の管理は住居棟管理組合に丸投げで、MARCとしての全体の大事な方向性の決定権を押さえるスキーム」というのは言いすぎな気がします。
全体管理組合においてどのような意思決定プロセスが想定されているのかといった点はわからないわけですし。
ただ、そういう点では全体管理組合の規約の確認は意味を持ってくるでしょうね。

[6941: 名無しさん]

>>6938 匿名さん
確かにそのリスクはありますね。ただ、現実的にはJRがそういった土地の利用制限をするのは考えにくそうですが…

[6942: 検討板ユーザーさん]

ここって初期よりも値段上げてきてますかね

[6943: 通りがかりさん]

>>6937 匿名さん
それぞれの専有部はそれぞれで管理するとして、外構の一部は共同管理するようですし、煩わしい多種多様な日々の管理は住居棟管理組合に丸投げって具体的に何なんでしょう。

[6944: 匿名さん]

将来的なリスクで言うと土砂災害特別警戒区域の崖もプラウド側に押し付けられちゃってるんだよね。
目黒までの道も崖崩れリスクも地主のＪＲが有利な土地分配だから、分譲購入者が不利なマンションが嫌ならここは厳しいよ。

[6945: 匿名さん]

がけ崩れしたらプラウド民がどうにかしないとダメってこと？人災になったりしたら大変だな。億単位の賠償金発生するやん。

[6946: 評判気になるさん]

>>6942 検討板ユーザーさん
倍率殆どつかず、MRでニーズある部屋を少しずつ売り出す販売パターンで、それでも先着順が出てしまっている状況。値上げは当面無理でしょう

[6947: マンコミュファンさん]

>>6946 評判気になるさん
西小山と迷っていますが、どうか値上げしませんように…。

[6948: 匿名さん]

周辺が上がっていて、ここが相対的に安いならば価格変更もあり得ますが、元々割高で出てきているので、売れ行きを考えるとまずないでしょう。

[6949: マンション検討中さん]

晴海フラッグのスレでここを買うやつは、田舎からのお上りさんだとか、〇〇って言われたんだが。
自分のことしか考えてない〇〇らしい。

[6950: 名無しさん]

>>6949 マンション検討中さん

晴海フラッグは検討した事もないです。

[6951: 口コミ知りたいさん]

今度はハルフラから…。
出張お疲れ様です。

[6952: 検討板ユーザーさん]

西小山ね。お化粧はしてるけど、どうせ三種換気のいつもの三井だからなぁ。換気にもっと力いれて欲しいわ。壁穴止めて全熱入れたらだいぶ省エネになるだろ。

[6953: 通りがかりさん]

>>6949 マンション検討中さん

ここ考えてる人は近隣からの住み替えとかも多そう
うちはアトラスとここを検討

[6954: 匿名さん]

>>6952 検討板ユーザーさん
狭い部屋に全熱いれても、ぎゃくにランニングも含めたコストアップになることもある

[6955: 匿名さん]

>>6945 匿名さん

違います。擁壁は分譲棟の全体共用部分でも住宅共用部分でも施設共用部分でも施設専有部分でも全体共用施設専用使用部分でも全体共用施設特定管理部分でも全体共用住宅特定管理部分でもありません。MRでもらえる図面を見ればすぐ分かることですよ。

[6956: 契約者]

シティタワー大崎ステーションフロントより臨む

[6957: マンション検討中さん]

これだけ温暖化される中でロスナイがあるかどうかは今より数年後、数十年後は大事になるだろうね。
快適性には欠かせないよ。

[6958: 口コミ知りたいさん]

>>6957 マンション検討中さん
ロスナイってなに？

[6959: マンコミュファンさん]

>>6958 口コミ知りたいさん

全熱交換器だよ。

[6960: 住民さん1]

目黒川が心配です。

[6961: マンコミュファンさん]

>>6959 マンコミュファンさん
普通のエアコンより高性能のエアコンですか

[6962: 匿名さん]

>>6961 マンコミュファンさん
狭い部屋だったら、エアコンでも全熱でも大して変わらん。

[6963: 通りがかりさん]

>>6962 匿名さん
100㎡以下の部屋が殆どな中で全熱交換入れるのはコスパ悪い。またダイレクトウィンドウのタワマンならともかく、ここはラウンドバルコニー押しだから、本来換気は窓開ければそこまで問題ないはず。
危惧するとすれば二重窓、ロスナイといい、窓を開けると電車の騒音が聞こえることをJRやゼネコンが想定しているということか。
ちなみに名古屋のJRゲートタワーホテルはここと同様に線路横にあるが、二重窓でも高層階では夜通し電車の通過音が聞こえることで有名。それだけ電車の騒音はよく響く

[6964: 匿名さん]

ロスナイコスパ悪いってどういうこと？イニシャルなんて購入者には関係ないし消費電力も扇風機程度、交換費用もエアコンより安いけどｗ

論理的に説明してくれよｗ

[6965: マンション掲示板さん]

>>6963 通りがかりさん
貴重な情報ありがとうございます。仕様は良いと思いましたが、線路横立地であることがどうしても引っ掛かって、購入に踏み切れていません。MRでも電車音については二重窓だからとはぐらかされました。それって窓閉めてないとかなり音が響くってこと？と逆に思ってしまいます。
過去コメントに賃貸棟等で音が遮られて気にならないとのコメントがありましたが、分譲棟の賃料(＝資産価値)は賃貸棟に連動するので、賃貸棟がうるさくて賃料下落や空室率上昇に繋がるのなら、分譲棟も運命共同体ですよね。それでも駅近なら割り切りますが、ここは目黒まで上り坂の駅遠立地。居住性と資産価値に難ある気がします

[6966: 口コミ知りたいさん]

>>6964 匿名さん
高い管理費の説明要因の1つだろ。最近だとプレミスト白金高輪もロスナイだけど、あそこも管理費バカ高い。
まぁ向こうは完売してるけど

[6967: マンコミュファンさん]

>>6966 口コミ知りたいさん
それが駅徒歩1分と9分の差でしょう。徒歩3分のアトラス白金高輪も早々に完売してたな。
徒歩5分の五反田と目黒マーク、どっちが早く完売するんだろ。向こうの方が高いからさすがにマークかな。

[6968: 匿名さん]

>>6966 口コミ知りたいさん

さすがに草ｗ。このマンション、専有部の設備に対して管理費ぶんどってくるのか？エアコンとか床暖、トイレ、食洗器、ディスポーザの分も計上されてるって事？　笑

[6969: マンション検討中さん]

>>6965 マンション掲示板さん
なら断念される方がいいと思います。
全熱交換器がコスパが悪いというのはよく分からないネガキャンの類ですし、また線路が近い中で窓を開ければ当然電車の音は聞こえます。それはこの物件に限らず線路沿いの物件なら当たり前のことです。MRでの説明の通り、二重窓を閉めている限りほとんど気にならないでしょうが、窓を開ける生活を求めているなら、当然にこの物件は向いていません。
賃貸棟についても、賃貸に回すなら大きく影響を受けるものの、リセールバリューという面で完全に連動するとは考えにくいでしょう。また、賃貸棟が線路沿いでうるさいという理由で賃料が大幅に低下するということも同様に考えにくい。
ただ、納得できない物件を買ってもしょうがないので、別の物件を検討される方が良さそうですね。

[6970: マンション検討中さん]

コメント見てたらロスナイの理解できてない人多すぎw
ロスナイがネガになるはずがない、浅はかな知識でコメントしない方がいいよ。見てて笑った。

[6971: マンション掲示板さん]

>>6963 通りがかりさん
そりゃ窓開ければ電車の音は聞こえるでしょ…この立地で聞こえない訳がない
それにJRゲートタワーホテルって名古屋駅の真横にあると同時に、横のJR線だけじゃなく建物下に名鉄線が走ってますよね。
比較対象としてめちゃくちゃです。

[6972: 通りがかりさん]

>>6971 マンション掲示板さん

めちゃくちゃですね。
ちゃんと理解してない人の素人コメント多すぎて何を言いたいのかよくわからん議論になってる。笑

[6973: 匿名さん]

>>6972 通りがかりさん
熱交換の話と、換気の話と、騒音の話を切り分けて話さないから、ゴチャゴチャになる。

[6974: 口コミ知りたいさん]

お金がある人は第1種換気の高仕様マンションに住めばいい。お金がない人は第3種換気で外の音、気温を楽しみながら節約すればいい。

[6975: 匿名さん]

ロスナイ付き一種換気と三種換気って施工費30万も違わないんだけどね。全熱交換器自体は10万もしないし。三井の都心マンションで使われてる建材全部積算したことあるけどマジでやっすいものも多かった。

[6976: 通りがかりさん]

>>6969 マンション検討中さん
窓を開ける生活を望まないなら何の為のラウンドバルコニーなの？このマンションのHPでもでかでかと推されてるけど、実際は電車音が気になって外に出れないということ？

[6977: マンション検討中さん]

>>6975 匿名さん

30万の設備３つ無くせば100万ですからね。第3種換気でコストカットするマンションが増えるのはしょうがないかと思います。

[6978: 口コミ知りたいさん]

>>6976 通りがかりさん

ダイレクトウィンドウにすべき眺望が無いですからね。プライバシー性への配慮でしょうか。外出る人はいないと思います。

[6979: eマンションさん]

>>6976 通りがかりさん
窓を普段から開けることと、バルコニーを有効利用することとは全く別物な気がしますが。
普段部屋の中にいるときに窓を開けない生活をしているからと言って、ラウンドバルコニーを有効活用できないことにはならないでしょう。
天気の良い日などに多少の騒音はあっても外で何かしたいときもあるでしょうし。
>>6976 さんの言う通りダイレクトウインドウにしたところで大したメリットないですし。バルコニーには視線や直射日光を遮るメリットがあります。
（まあ角住戸はダイレクトウインドウで良かった気もしますが）。

[6980: 周辺住民さん]

台風影響の合間の晴れ間

[6981: 検討板ユーザーさん]

>>6979 eマンションさん
なるほど。それなら目黒マークに死角なしということで、抽選必死で早期完売間違いなしですね。契約者ですが、少し買ったことを後悔しかけていましたが、完売楽しみにしています。

[6982: 名無しさん]

>>6981 検討板ユーザーさん
死角なしなわけがないでしょ笑笑
ダイレクトウインドウがいい人は買うわけないし、線路の影響を気にする人もいるのも当然。他にもデメリットは色々あります。その中でもこの物件に価値を見出す人が買うだけの話です（この物件に限らず当たり前ですが…）。
抽選必死で早期完売間違いなしってどうしたらそういう話になるんでしょう…笑

[6983: eマンションさん]

>>6980 周辺住民さん

いつもありがとうございます。中々現地に行けないのでありがたいです。

[6984: eマンションさん]

>>6982 名無しさん
釣りでしょ。本当に死角なかったらとっくに完売してるよ。ここは好みが別れるマンションだから、販売はゆっくり。アメリカの景気後退に巻き込まれる前に完売出来るといいね

[6985: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[6986: マンション検討中さん]

ペット飼育委員会があるのが目黒マークの特徴。

[6987: 匿名さん]

ww 絶え間ないネガキャンペーンお疲れ様です。荒らし屋はあのブログをここに何回コピペするのでしょうか。これで既に5か6回目ぐらい。

[6988: 匿名さん]

ちなみにここはロスナイだけど全熱交換ではなく、顕熱交換よね。第1種換気なのは壁に穴が空いてなくていいけど、顕熱交換は湿度の高い日本の夏は大して使いものにならないよね。寒冷地ならわかるけど。

[6989: eマンションさん]

>>6985 口コミ知りたいさん
お疲れ様です

[6990: マンション検討中さん]

>>6988 匿名さん

ここはプレミアム住戸に全熱交換が標準仕様として付いて来るんじゃないんだっけ？

[6991: 評判気になるさん]

>>6974 口コミ知りたいさん
寒い冬も暑い夏も外気温が直接、室内に影響がないように換気するシステムがロスナイ（全熱交換器）
30万程度で天井裏に設置し、年1回のフィルター交換くらいのメンテで15年程度もつ設備
引き渡し時についてないと、換気を窓を開けて行う必要が生じ、冬や夏は寒い空気や暑い空気が入ってきたり、外の音が聞こえるデメリットがある
なのでたいしたコストでないので、ロスナイくらい全戸につけて然るべき
むしろついていないマンションはコストカットマンションだ

この理解であってる？

[6992: 匿名さん]

>>6991 評判気になるさん
間違ってます

[6993: 名無しさん]

>>6991 評判気になるさん

はい、その通りです。

[6994: 周辺住民さん]

花房山通り 雨の止み間

[6995: 匿名さん]

>>6993 名無しさん
換気を窓を開けて行う必要が生じ
↑
間違ってるだろ

[6996: eマンションさん]

>>6995 匿名さん
横槍ですが、良く気がつきましたね。
たしかにロスナイなしは24時間換気扇＋壁ポコ吸気ですね。

[6997: 周辺住民さん]

>>6994 周辺住民さん
素晴らしい！いいですね。投稿ありがとうございます。

[6998: マンション検討中さん]

先日住民スレで契約者の方が現地の写真を共有してくれたんだけど、マークの敷地は意外と格好良く見えます。アプローチの写真をお借りしてこのスレにもシェア致します。

ブリリアでも敷地が結構広く感じますが、ここはブリリアよりも敷地空地面積が4,500㎡位大きいため、やはりそれなりにゆとりを感じますね。植栽が全部入るとどんな感じになるんだろう。

[6999: マンコミュファンさん]

>>6998 マンション検討中さん
これはかなり雰囲気いいですね～

[7000: 匿名さん]

野村頑張ってるな。
最近細かいところの仕上げは住友＞野村＞三菱＞三井って感じやな。