プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6651: 匿名さん]

餅つきのレビュー今回つまらんな。つまらない街という事かね。

[6652: 検討板ユーザーさん]

>>6651 匿名さん

クソブロガー養分

[6653: 購入経験者さん]

>>6649 匿名さん
タワマンって基本問い合わせや興味を持つ人は多い。それだけで人気物件と言えるかは別問題だと思います。別にネガするつもりはないですが、ほぼ抽選なく選べますし、至って普通の人気じゃないでしょうか。

[6654: 通りがかりさん]

>>6649 匿名さん
新築が少ない中で、検討出来るマンションではあるんだろうね。ただ、ポジネガ両方に振れたマンションで、賛否両論ある万人受け物件だから、第三者の意見を聞いてみたいということでしょう。

[6655: 口コミ知りたいさん]

>>6640 eマンションさん
ここの契約者、検討者全員が資産性を重視してないわけではないですよ。私は検討者ですが、将来的な転勤や家族構成の変化で賃貸に出したり売却する可能性はあるし、資産性だけを見るわけじゃないけど重要な検討要素の一つです。
ここは賃貸棟の賃料や空室状況に引っ張られるので、賃貸は難しい可能性もあるので、売却せざるを得なくなった時にどう評価されるか知りたい人もいるんじゃないでしょうか。

[6656: 検討板ユーザーさん]

>>6655 口コミ知りたいさん

6640です、コメント有難う御座います。資産性観点から自分が思うには、リンク記事作者の餅つきさんの言う通りで、長期だと残債割れしないかもしれないが、ほぼほぼ残債割れするか否かのラインにあると思います。
また賃貸も仰る通りで、あまり期待しない方がいいと思います、目黒近く立地良い所で既にいっぱいありますし、目黒MARCと同じ立地であれば、隣のJR賃貸棟には勝てません。

ここで一時居住しかしないので有れば、このマンションの煌びやかさと仕様の高さに惑わされずに、もっと理性的に分析してから決めた方がいいと思います。

[6657: 匿名さん]

アマゾンジャパンの本社がホテル雅叙園と同じ場所にあります（具体的には目黒雅叙園アルコタワー・アネックスに入っています）ので、MARCはアマゾンで働いている方々にとっては結構便利なところにあると思います。

[6658: マンコミュファンさん]

>>6656 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。資産性を考えなければ、MRで見た内装やラウンドバルコニーは魅力的で住み心地は良さそうなんですよね。何を重視するかですね

[6659: 口コミ知りたいさん]

>>6651 匿名さん

60点の街。

[6660: 通りがかりさん]

>>6647 名無しさん

餅つきさん、目黒駅の飲食店であれだけ語り、五反田だったらもっとって、形式上の野村のマンションネーミングは置いて置けば、両駅の飲食店を利用出来るここは最高と暗に言ってない？

[6661: 匿名さん]

ここの賃貸、JR賃貸より高くなるのではないかと思ってるのですが、違うのでしょうか？
「JR賃貸以上、ブリリア以下」と言われ実需→投資として検討しようかと考えてたんですけど、やめた方がいいのかな、迷います。

実際歩いてみました。少し歩きますが、歩いた先が目黒だから、私はそこは気になりませんでした。ゆっくりスマホ片手に歩いて6分でした。歩いてる間は、電車の音が煩いですね。

[6662: マンション掲示板さん]

>>6661 匿名さん
　
もし、自分が借りる立場だとしたら、同じ敷地内に同じくらいの広さで賃料が安い物件があれば、そちらを借りたいと思いませんか？
プラウドタワーの高階層で、眺望が良く広い部屋なら、また違う需要があるとは思います。

[6663: 名無しさん]

>>6662 マンション掲示板さん

そうですね、部屋見てから、ってなりますね。

電車の音と日当たりで決めるかもしれないです。
ジムを使うつもりなら、分譲かもしれないし。
自分なら+2万なら、分譲賃貸にするかもしれないです。
と、思ったのですが、他の方はどうなのかな？と思いました。

[6664: 検討板ユーザーさん]

>>6661 匿名さん
どの間取りで投資考えてますか？
野村さんの営業から想定賃料の表見せていただけますよ。
60平米(4階): 35万から
75平米(4階): 45万から
との予想値、しかし隣の賃貸棟20階あたりの高層階でこの水準ですよ、分譲棟はプレミアムフロア等希少性がある部屋以外賃貸でこの賃貸棟に勝てないと思いますよ、家賃下げて客付できるが、しかし利回りが悪くなる。ここ実需に売却か、自分で居住し続ける他あまりいい選択はないと思う。

私は今後実需者に売却する事を出口と考えてますので、一応ここ検討してます。賃貸だと競合が厳しいすぎる

[6665: 名無しさん]

>>6664 検討板ユーザーさん

私も同じ考えです。

[6666: マンション検討中さん]

Twitterで餅つき変態の批判見受けられるますね。
もうちょいマシな記事期待してたのに今回の内容は残念だよ。
ちなみにプラウドタワー芝浦は40点だって。どんな立場のやつだ？

[6667: 通りがかりさん]

>>6666 マンション検討中さん

野村が嫌いなんでしょう…

[6668: 匿名さん]

制振と免震、両方で強い地震を経験したことがありますが、その経験によってもう二度と制振の高層ビルに住まないことにしています。そのため、ここの賃貸棟は残念ながら最初から対象外となってしまいます。知り合いだけでも自分と同じ考え方を持っている人を数人知っていますので、仕様が高いここの分譲棟は必ずしも賃貸棟に束縛される訳でもないと思います。

[6669: 匿名さん]

標高指摘したのね。加筆でボロクソに言われてるのは笑うがw

[6670: 匿名さん]

>>6668 匿名さん

どういう違いがありましたか？
制震と免震、いまいちどんな違いがあるのかピンとこなくて、両方経験した方のお話が聞きたいです。
ちなみに今木造の戸建に住んでいて、強い地震があってかなり怖い思いをしたとき（物が倒れたとかはなかったです）、
免震のタワマンに住む両親に、「昨日の地震凄かったねー」
って言うと、寝ていて全然気付かなかったと。
両親が鈍感だったのかもしれませんし、（私の方には携帯のアラートが大音量でなってましたが）。
とても気になります。

[6671: 匿名さん]

埋立地は地盤が緩くて揺れやすいから免震が良いけど、内陸ならどちらでもそんなに揺れないですよ。

[6672: 匿名さん]

芝浦は目的地にならないけど、目黒はまだ目的地になる余地があるからね。
大崎から浜松町まではこれまで目的地にならない街。

[6673: 検討板ユーザーさん]

>>6664 検討板ユーザーさん

確かに競合は激しそうですね。
考えてるのは低層の2LDKです。
賃貸棟の3階が34.8万で出てるので、例えば分譲の4階とか5階でちょい乗せで36万として、1億1000万ぐらいなら表面利回り3.9%なので、都会だとこんなもんかな、と思ってたんですが甘いですかね？
賃貸棟が値下げするとツラくなるかなと思います。

もっとも、低層の2LDKがほぼ売れちゃってるみたいですが‥

[6674: マンション検討中さん]

確かに賃貸棟の存在は大きいですよね。設備的に劣るならまだしも、賃貸なのにディスポーザー付、各階ゴミ置き場あり、ラウンジありとくれば当物件といえど賃貸棟と大きな賃料差をつけるのは難しいのでは。。そのときに出てる賃貸棟の家賃にかなり左右されそう…。
ただ、一部にしても賃貸棟からの住替え需要もなくはないんじゃないかと。そうするとやはり出口としては賃貸より実需層への売却のほうが現実的かな、と思ってます。

[6675: マンション検討中さん]

>>6669 匿名さん

ていうか加筆を見る限り餅つきさんは恐らく現地に行っていないんじゃないかなぁと思いました。行っていれば擁壁のことは一目瞭然なのにそれを知らなかった。やはり意味不明な記事ですね ww

[6676: マンション掲示板さん]

>>6675 マンション検討中さん
言われてみれば確かにそれはそのとおりですね。
線路沿いからちらっと見ただけとかかもしれませんが…。

[6677: 評判気になるさん]

>>6673 検討板ユーザーさん
新築で入居はあっても中古になると、駅近でもっと安いところがあるので、そちらを選ぶ人は多いでしょうね。
加えて賃貸棟もあるので、売却しかないかと。
フルローンで買って残債割れしなかったらラッキーくらいに構えておくべき。

[6678: 通りがかりさん]

>>6677 評判気になるさん
賃貸棟の存在が余計だったな、作るならもっと仕様落として差別化して欲しかった。利回り3%がやっととなると手が出ない

[6679: マンコミュファンさん]

餅つきさんのブログ面白かったです。
マンションの設備にこだわる事は無意味ですといいながら、カップボードにこだわっている笑

長文執筆するのは大変でしょうが、今後のレビューが楽しみです。とりあえず、1番最初から読んでみようかな。

[6680: 通りがかりさん]

>>6661 匿名さん

目黒駅前にも賃貸はあるし、五反田の目黒寄り池田山方面に高級賃貸がいくつもあるから勝負は厳しいと思う

実需向けだと思うな

[6681: 匿名さん]

賃貸棟の賃料高いですよね。利回り4％なら十分すぎる水準かと。

[6682: 匿名さん]

>>6664 検討板ユーザーさん
5階の75㎡でも４５万2000円でした。
完成物件を見て最終的に決まるそうで、現時点ではマンションの設備などのグレードは未考慮だそうです。

[6683: 匿名さん]

餅つきは総武線擦ってる時はとても楽しめるけどそれ以外はつまらんね。
データも間違ってるし。

[6684: 匿名さん]

>>6670 匿名さん

6668です。地震を様々なところで経験しています。例えば、麻布十番や南麻布で制震建物の住戸（約1０～２０階）、赤坂で制震建物の住戸（約25階）、六本木で免震建物の住戸（約30階）、また海岸エリアで免震建物の住戸（約50階）等々。ちなみに、3／11の東北大震災は丸の内の代用的な建物（制震）の高層階で経験済みです。

私の経験では、免震よりも制震の建物の方が激しく揺れます。免震の建物だと船に乗っている様な感じになりますが、制震だと揺れをもっと直に受けてしまう気がします。そのためか、制震の建物に住んでいた時の方が地震で物が落ちたり倒れたりしやすい傾向がありました。

なお、上記はあくまで私個人の経験です。あと、左右の動きだけに当てはまります。上下の揺れに関しては大した差がないと思います。

[6685: 匿名さん]

ここは賃貸棟があるから投資家は買わないね。

[6686: 口コミ知りたいさん]

>>6679 マンコミュファンさん

マンコミネガの記事を一生懸命読む養分

[6687: 通りがかりさん]

>>6685 匿名さん
貸せる、売れる物件じゃないときついな。
まぁここは永住目的の人が住むんでしょう

[6688: マンコミュファンさん]

>>6685 匿名さん
随分前から何度も言われてたこと。なぜか頑なに信じようとしない人がいますが。

[6689: マンコミュファンさん]

実需にとっては、投資物件ではない事、地権者がいない事はメリットですね。

[6690: マンション検討中さん]

>>6689 マンコミュファンさん
実需で長く住むならそうですね

[6691: マンコミュファンさん]

>>6685 匿名さん

建物のグレードにどれだけ差があるかだな
憧れるものが無いと厳しいだろう

[6692: 検討板ユーザーさん]

餅つき名人なる第三者の評価のごく一部の記述の揚げ足取りが精一杯の契約者の皆さん。
惚れ込んで契約したのにそんなことに終始しているということは冷静になって後悔の念で満たされるんですかね。

[6693: 匿名さん]

ん。

[6694: マンコミュファンさん]

>>6692 検討板ユーザーさん
自分では上手いこと言ったつもりなのかもしれませんが、なんだかよくわかりません。終始も何も、購入したマンションについて事実誤認のネガティブコメント書かれたら否定したくなるのは普通の話な気がしますけど。

[6695: eマンションさん]

>>6692 検討板ユーザーさん

契約者後悔してる系ネガ惨状。
また現れたか！

[6696: 通りがかりさん]

>>6692 検討板ユーザーさん

単なる一ブロガーの記事を客観的で代表的な意見かのように持て囃す必要もなかろう。そんなこと言ったらマンションマニア氏をはじめポジティブな方向性な意見の人もいるわけだから。

ネガもポジも踊らされすぎ。

[6697: 検討板ユーザーさん]

>>6696 通りがかりさん

ポジコメばかりのマンマニ記事を信じてもしょうがない。業者なんだから目黒Marcが60点と思ってもそのままは書けない

[6698: 匿名さん]

氏は野村には甘いからね。ＭＲ撮影許可貰ったりと。色々利用し利用されの関係だから。

[6699: 名無しさん]

>>6685 匿名さん
だから実需層には無駄に人の入れ替わりがないことが期待でき、管理運営もしやすいマンションだと思います。
実需で住む人には、逆にメリットだと思う人もいると思います。

[6700: 匿名さん]

>>6699 名無しさん

そうですね。あと、投資目的物件だと賃借人が多くなりマナー問題等が起こりやすくなるので、そういう面でも実需向けはかえってメリットだと思います（特にここにずっと住むつもりで検討されている方にとっては）。