プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6632: マンション検討中さん]

>>6626 通りがかりさん

その文章を読んだ時に私の中でこの記事の信憑性が一気になくなってしまいました。マークは標高5mではなく、16mです。調べれば直ぐわかることなのに…

[6633: 名無しさん]

>>6632 マンション検討中さん

そうですね。あと、スーパーのオオゼキのことを書いているけど、なぜあんなに遠いところまで行くんだろうと疑問に思いました。徒歩3分のところにまいばすけっと、そして徒歩5分のところに東急ストアがあります。ここに住んだらわざわざオオゼキに行く必要は全くありません。

[6634: マンコミュファンさん]

恵比寿の賃貸と比較されていたりしたので、イマイチピンとこなかったです。恵比寿の新築、築浅分譲物件は、うちには手が届かないので。
私は賃貸は検討していないので、予算に収まる物件で折り合いをつけながら検討したいと思っています。

[6635: マンション掲示板さん]

>>6633 名無しさん
客観的意見として参考になりましたが。標高は間違ってるかもしれないけど、坂下駅遠立地で駅近賃貸物件や恵比寿物件よりも大幅に高い賃料が取れるのかという点は
その通りだと思いました。
賃貸棟が申込殺到すれば杞憂に終わるけど、まぁ結果は年内に分かるでしょう

[6636: 評判気になるさん]

>>6631 マンション検討中さん
ネガというか、餅つき名人さんは物件によってポジネガ両方買いてますよ。個人の主観でしかないけど、契約スレならともかく検討スレなんだから、契約者目線で考えず建設的な意見交換はあってもいいと思います

[6637: eマンションさん]

>>6632 マンション検討中さん

液状化しやすいとか書いてありましたが、その点も私が見た資料とは違っていました。
本当に調べていらっしゃるのか…。
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/top.aspx

[6638: 匿名さん]

スローペースなのに、値上げが適切だの安いだの契約者からの謎のポジコメも多かったので、こういうのがあってもいいんじゃないですかね。両極端な特性を持っているから検討者が決断しきれないというのは的を得ていると思いますね。

[6639: マンション掲示板さん]

ネガのコメントをいつも楽しく拝見しています。間違った情報や思い込みの情報、個人の感想と多彩な内容でしかも今回は特に長文で書いていただいており、読みごたえもあり朝からなごみました。ありがとうございました。スレが盛り上がることは関心が高い物件という証左でもあり良いことだと思います。

[6640: eマンションさん]

ろくにも調べない人が、ろくにも調べない人の偏った偏見をここに載せてる。記事書いた人離婚もして資産価値重視している人だろう？居住の品質がどうでもいい人が書いた文章なので、そもそもここ選定された皆様の価値感と全く違って、参考としてリンク貼るのはいいが、本文を客観的な正論として載せるなっと思いました。
**もしかしたら記事書いた本人がここに載せたりして、そうしたら下衆の極みですね。

>> 6266

理解できないのがそこまで思うので有ればなぜ路上に捨てられたガムみたいにここに張り付く？あなたの下心は何でしょう？

[6641: 匿名さん]

>>6636 評判気になるさん

6331じゃないでど、餅つき名人さんの記事ではマークの賛否両論が書かれているのに、ネガさんがその「否」だけをここにコピペしていることを指摘していた、と思います。

[6642: 匿名さん]

恵比寿と目黒を比較したら恵比寿のほうが高いというのはそれはそうなんだけど、その分ここは坪単価も控えめなのでネガになっていない気もします。

[6643: マンション検討中さん]

URL貼り付けるのはいいとしてフォーカスしてネガだけをここで貼り付けてアピりたいところに悪意はありそうですね。
そもそも餅つき名人？誰だよw
ラウンジに行きたいオヤジ？w

[6644: 匿名さん]

賛否あるのにネガティブな部分だけコピペしてるのは確かに疑問ですが、逆にポジティブな評価を受けているものがあれば契約者は嬉々としてここで紹介するでしょうし、何でもかんでも気に食わないとネガネガ言うのもどうかなと。

[6645: マンション検討中さん]

>>6644 匿名さん

城南丸さんのお墨付き
「入りから吹いたw
脱線しまくりだがやはり的を射ており天晴れな内容。」

ポジティブな部分があまり見当たらないですが、探してみましょうかね。

[6646: 口コミ知りたいさん]

>>6645 マンション検討中さん

当物件は目黒を名乗っていますが東急東横線「不動前」駅を最寄駅とした品川区西五反田に建設される詐欺っぽさ溢れるマンションです。

しかし、不動前駅から東京駅まで30分、品川駅まで17分、新宿駅まで21分の結果は十分に合格でもあります。

最寄駅ではないけれど徒歩圏内ではあるJR山手線「目黒」駅からは東京駅まで22分、品川駅まで8分、新宿駅まで12分です。

山手線沿線駅の交通利便性の高さがわかる結果です。デベロッパーが無理矢理にでも最寄駅を目黒駅にしたくなる気持ちも理解できます。

[6647: 名無しさん]

>>6646 口コミ知りたいさん

もちろん五反田は私のような庶民にとって居心地のいい街であり嫌いではありません。先日の五反田飲みではピン○サロで準備運動して、居酒屋で消毒して、ホルモン屋でスタミナを補充して、キャバ○クラで涼をとり、イタリアンで口直しをして、天ぷらうどんで〆てきました。参加した全員が五反田を好きになったスペシャルコースです。

アトラスタワー五反田なる新築マンションに対するレビュー依頼も届いていますが、五反田の現地調査は歯止めが効かないのでレビューをSTOPしているくらい五反田は素晴らしい街です。インチキ不動産こと野村不動産が当物件に西五反田を冠していれば、五反田に対する愛情いっぱいのレビューになっただけに残念でなりません。

[6648: 口コミ知りたいさん]

>>6647 名無しさん

五反田は庶民にとって居心地のいい街とのポジティブな評価をいただきました！！

[6649: 匿名さん]

>>6644 匿名さん

記事へのリンクが既に共有されているので、いちいちその内容をここにコピペしなくていいと思います（良くも悪くも）。このスレをフォローしている人であれば誰もが餅つき名人さんが書いている賛否両論（標高が5mでことや最寄りスーパーがオオゼキでないことも含めて）を既に知っているはずですが、彼の記事には一つ面白い情報がありました。それは、マークについて「続々とレビューのリクエストが舞い込んできます」というところです。リクエストが殺到しているということは、やはり人気物件であるということを意味しています。

[6650: 通りがかりさん]

餅つき名人さんはたまに記事読ませていただいておりますが、流し読みですが、今回の記事は特色ありますね。アトレの魚力を書いていたり、いつもより圧倒的にお店の紹介が多く、ちょっと詳しすぎますね（近隣住民？）。離婚して錦糸町から都心へ住まいを移したとのことですが、目黒まで足を延ばしやすいどこかですね。どうでもいいですが。。。

[6651: 匿名さん]

餅つきのレビュー今回つまらんな。つまらない街という事かね。

[6652: 検討板ユーザーさん]

>>6651 匿名さん

クソブロガー養分

[6653: 購入経験者さん]

>>6649 匿名さん
タワマンって基本問い合わせや興味を持つ人は多い。それだけで人気物件と言えるかは別問題だと思います。別にネガするつもりはないですが、ほぼ抽選なく選べますし、至って普通の人気じゃないでしょうか。

[6654: 通りがかりさん]

>>6649 匿名さん
新築が少ない中で、検討出来るマンションではあるんだろうね。ただ、ポジネガ両方に振れたマンションで、賛否両論ある万人受け物件だから、第三者の意見を聞いてみたいということでしょう。

[6655: 口コミ知りたいさん]

>>6640 eマンションさん
ここの契約者、検討者全員が資産性を重視してないわけではないですよ。私は検討者ですが、将来的な転勤や家族構成の変化で賃貸に出したり売却する可能性はあるし、資産性だけを見るわけじゃないけど重要な検討要素の一つです。
ここは賃貸棟の賃料や空室状況に引っ張られるので、賃貸は難しい可能性もあるので、売却せざるを得なくなった時にどう評価されるか知りたい人もいるんじゃないでしょうか。

[6656: 検討板ユーザーさん]

>>6655 口コミ知りたいさん

6640です、コメント有難う御座います。資産性観点から自分が思うには、リンク記事作者の餅つきさんの言う通りで、長期だと残債割れしないかもしれないが、ほぼほぼ残債割れするか否かのラインにあると思います。
また賃貸も仰る通りで、あまり期待しない方がいいと思います、目黒近く立地良い所で既にいっぱいありますし、目黒MARCと同じ立地であれば、隣のJR賃貸棟には勝てません。

ここで一時居住しかしないので有れば、このマンションの煌びやかさと仕様の高さに惑わされずに、もっと理性的に分析してから決めた方がいいと思います。

[6657: 匿名さん]

アマゾンジャパンの本社がホテル雅叙園と同じ場所にあります（具体的には目黒雅叙園アルコタワー・アネックスに入っています）ので、MARCはアマゾンで働いている方々にとっては結構便利なところにあると思います。

[6658: マンコミュファンさん]

>>6656 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。資産性を考えなければ、MRで見た内装やラウンドバルコニーは魅力的で住み心地は良さそうなんですよね。何を重視するかですね

[6659: 口コミ知りたいさん]

>>6651 匿名さん

60点の街。

[6660: 通りがかりさん]

>>6647 名無しさん

餅つきさん、目黒駅の飲食店であれだけ語り、五反田だったらもっとって、形式上の野村のマンションネーミングは置いて置けば、両駅の飲食店を利用出来るここは最高と暗に言ってない？

[6661: 匿名さん]

ここの賃貸、JR賃貸より高くなるのではないかと思ってるのですが、違うのでしょうか？
「JR賃貸以上、ブリリア以下」と言われ実需→投資として検討しようかと考えてたんですけど、やめた方がいいのかな、迷います。

実際歩いてみました。少し歩きますが、歩いた先が目黒だから、私はそこは気になりませんでした。ゆっくりスマホ片手に歩いて6分でした。歩いてる間は、電車の音が煩いですね。

[6662: マンション掲示板さん]

>>6661 匿名さん
　
もし、自分が借りる立場だとしたら、同じ敷地内に同じくらいの広さで賃料が安い物件があれば、そちらを借りたいと思いませんか？
プラウドタワーの高階層で、眺望が良く広い部屋なら、また違う需要があるとは思います。

[6663: 名無しさん]

>>6662 マンション掲示板さん

そうですね、部屋見てから、ってなりますね。

電車の音と日当たりで決めるかもしれないです。
ジムを使うつもりなら、分譲かもしれないし。
自分なら+2万なら、分譲賃貸にするかもしれないです。
と、思ったのですが、他の方はどうなのかな？と思いました。

[6664: 検討板ユーザーさん]

>>6661 匿名さん
どの間取りで投資考えてますか？
野村さんの営業から想定賃料の表見せていただけますよ。
60平米(4階): 35万から
75平米(4階): 45万から
との予想値、しかし隣の賃貸棟20階あたりの高層階でこの水準ですよ、分譲棟はプレミアムフロア等希少性がある部屋以外賃貸でこの賃貸棟に勝てないと思いますよ、家賃下げて客付できるが、しかし利回りが悪くなる。ここ実需に売却か、自分で居住し続ける他あまりいい選択はないと思う。

私は今後実需者に売却する事を出口と考えてますので、一応ここ検討してます。賃貸だと競合が厳しいすぎる

[6665: 名無しさん]

>>6664 検討板ユーザーさん

私も同じ考えです。

[6666: マンション検討中さん]

Twitterで餅つき変態の批判見受けられるますね。
もうちょいマシな記事期待してたのに今回の内容は残念だよ。
ちなみにプラウドタワー芝浦は40点だって。どんな立場のやつだ？

[6667: 通りがかりさん]

>>6666 マンション検討中さん

野村が嫌いなんでしょう…

[6668: 匿名さん]

制振と免震、両方で強い地震を経験したことがありますが、その経験によってもう二度と制振の高層ビルに住まないことにしています。そのため、ここの賃貸棟は残念ながら最初から対象外となってしまいます。知り合いだけでも自分と同じ考え方を持っている人を数人知っていますので、仕様が高いここの分譲棟は必ずしも賃貸棟に束縛される訳でもないと思います。

[6669: 匿名さん]

標高指摘したのね。加筆でボロクソに言われてるのは笑うがw

[6670: 匿名さん]

>>6668 匿名さん

どういう違いがありましたか？
制震と免震、いまいちどんな違いがあるのかピンとこなくて、両方経験した方のお話が聞きたいです。
ちなみに今木造の戸建に住んでいて、強い地震があってかなり怖い思いをしたとき（物が倒れたとかはなかったです）、
免震のタワマンに住む両親に、「昨日の地震凄かったねー」
って言うと、寝ていて全然気付かなかったと。
両親が鈍感だったのかもしれませんし、（私の方には携帯のアラートが大音量でなってましたが）。
とても気になります。

[6671: 匿名さん]

埋立地は地盤が緩くて揺れやすいから免震が良いけど、内陸ならどちらでもそんなに揺れないですよ。

[6672: 匿名さん]

芝浦は目的地にならないけど、目黒はまだ目的地になる余地があるからね。
大崎から浜松町まではこれまで目的地にならない街。

[6673: 検討板ユーザーさん]

>>6664 検討板ユーザーさん

確かに競合は激しそうですね。
考えてるのは低層の2LDKです。
賃貸棟の3階が34.8万で出てるので、例えば分譲の4階とか5階でちょい乗せで36万として、1億1000万ぐらいなら表面利回り3.9%なので、都会だとこんなもんかな、と思ってたんですが甘いですかね？
賃貸棟が値下げするとツラくなるかなと思います。

もっとも、低層の2LDKがほぼ売れちゃってるみたいですが‥

[6674: マンション検討中さん]

確かに賃貸棟の存在は大きいですよね。設備的に劣るならまだしも、賃貸なのにディスポーザー付、各階ゴミ置き場あり、ラウンジありとくれば当物件といえど賃貸棟と大きな賃料差をつけるのは難しいのでは。。そのときに出てる賃貸棟の家賃にかなり左右されそう…。
ただ、一部にしても賃貸棟からの住替え需要もなくはないんじゃないかと。そうするとやはり出口としては賃貸より実需層への売却のほうが現実的かな、と思ってます。

[6675: マンション検討中さん]

>>6669 匿名さん

ていうか加筆を見る限り餅つきさんは恐らく現地に行っていないんじゃないかなぁと思いました。行っていれば擁壁のことは一目瞭然なのにそれを知らなかった。やはり意味不明な記事ですね ww

[6676: マンション掲示板さん]

>>6675 マンション検討中さん
言われてみれば確かにそれはそのとおりですね。
線路沿いからちらっと見ただけとかかもしれませんが…。

[6677: 評判気になるさん]

>>6673 検討板ユーザーさん
新築で入居はあっても中古になると、駅近でもっと安いところがあるので、そちらを選ぶ人は多いでしょうね。
加えて賃貸棟もあるので、売却しかないかと。
フルローンで買って残債割れしなかったらラッキーくらいに構えておくべき。

[6678: 通りがかりさん]

>>6677 評判気になるさん
賃貸棟の存在が余計だったな、作るならもっと仕様落として差別化して欲しかった。利回り3%がやっととなると手が出ない

[6679: マンコミュファンさん]

餅つきさんのブログ面白かったです。
マンションの設備にこだわる事は無意味ですといいながら、カップボードにこだわっている笑

長文執筆するのは大変でしょうが、今後のレビューが楽しみです。とりあえず、1番最初から読んでみようかな。

[6680: 通りがかりさん]

>>6661 匿名さん

目黒駅前にも賃貸はあるし、五反田の目黒寄り池田山方面に高級賃貸がいくつもあるから勝負は厳しいと思う

実需向けだと思うな

[6681: 匿名さん]

賃貸棟の賃料高いですよね。利回り4％なら十分すぎる水準かと。