プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6592: eマンションさん]

>>6589 さん

っていうか今回の荒らし屋の言っていることはよく考えれば逆にめっちゃ笑えるんだけど。人がバルコニーに出て窓を拭くという話をしているんだけど、何故か台風に飛ばされて落ちて人に当たるというハメになってしまっている。台風が来ている時に窓を拭くやつがいるの？そしてご自分が吹っ飛ばされたら人に当たるリスクよりもまずは自分の命を心配した方が良いと思う。ww

[6593: 匿名さん]

>>6580 匿名さん
修繕積立金、６年目を境に１．３ー１．５倍、１６年目を境に更に２倍くらいになりそうですね。

[6594: マンション検討中さん]

>>6593 匿名さん
購入者ですが、これ管理組合でどうにかしません？無駄を徹底的に省いて下げたいです。

[6595: 評判気になるさん]

>>6594 マンション検討中さん
修繕積立金ですから、あまり省くと逆にあまり良くはありません。
またそもそもここの積立金結構抑えている方だと思いますよ。最初1万円あたりでスタートですから。どちらかと言うと管理費が高い、まあそれも今ほぼほぼタワーはどこもこの価格ですけどね。

[6596: 口コミ知りたいさん]

>>6594 マンション検討中さん

購入者がはりついてケチケチしてると見っともない、修繕削るとか論外

[6597: 買い替え検討中さん]

タワーマンションでの住戸を所有したことが無ければ修繕費が無駄で嫌に感じるかもしれませんが、これは残念ながら必要不可欠な出費です。下げてしまうと色んな問題になりかねないから払う覚悟で分譲を購入しないと後で大変な目に遭います。もちろん、マークに限った話ではありません。どこのタワマンもそうです。

以前にいただきましたマークの長期修繕計画に関する資料を添付いたしますのでご参照下さい。修繕費（月額）は下記の通りとなります：

築 1～5 年：1 倍
築 6～10 年：2.2 倍
築 11～15 年：2.8 倍
築 16～20 年：4.2 倍
築 21～40 年：4.7 倍

ここの管理費は築1～5年の修繕費の約3.43倍ですので、最初の15年間の間はやはり管理費の方が高いです。しかし、建物が古くなるにつれて大規模修繕工事等が必要になってきますので、修繕費も高くならざるを得ません。結局のところ、ここの修繕費は40年間の平均で計算すると管理費の1.06倍になります。

[6598: 匿名さん]

ぴゃ～。鬼維持費で話題の東池袋ステアリと同じような水準だね。

[6599: 匿名さん]

タワマン住んでますが、修繕費は予定より安く済めば値上げを予定より抑えることもあります。また、長期修繕計画自体が定期的に見直されます。デベが出している今の数字は余裕を持って出していると思います。自動車と同じで、古くなるほどメンテナンスにお金が掛かるのはどこのタワーマンションも同じです。

[6600: マンション掲示板さん]

>>6597 買い替え検討中さん
21年目の管理費修繕費計で一般的な80㎡のファミリー部屋で10万円弱くらいかな。今後インフレで上振れたら2桁いきそうだね。やはり小規模タワマンは高い

[6601: 匿名さん]

>>6600 さん
修繕積立の安いマンションの方が将来修繕不良になるリスク高いですよ。ここは妥当な水準でしょう。

[6602: 買い替え検討中さん]

>>6600 マンション掲示板さん

そうですね。

築1~5年の1m2あたりの修繕費(月額)は138円ですので、80m2の住戸の築21～40年の予想修繕費(月額)は138円x4.7倍x80m2=約5.19万円です。

1m2の管理費(月額)は474円ですので、80m2の住戸の予想管理費(月額)は3.79万円です。

よって、築21年以降の合計維持費(月額)は8.98万円という概算になります。

[6603: 口コミ知りたいさん]

>>6602 買い替え検討中さん
築20年目までは妥当かもしれませんが、21-40年目が同じというのはさすがに試算が甘い気がする。富裕層には関係ないが、この物件にローンかつかつでは住まない方がいいね

[6604: 検討板ユーザーさん]

>>6603 口コミ知りたいさん

他のタワマンと比べてそんなに違いがありますか？
他のマンションの試算を見たことがないので…。

[6605: 名無しさん]

>>6604 検討板ユーザーさん
修繕にかかる費用が変わらないのだから、どこも同じですよ。むしろ積立金が安いマンションはハイリスク。

[6606: 買い替え検討中さん]

>>6603 口コミ知りたいさん

上記のデータを見れば、築21～40年の支出が同じと言う訳ではありません。その間の支出を合算してそして20年で割っています。そうすることによって支出が年々に変わっても支払う修繕費は平均のものとなり年々に変わらない、という計画です。

[6607: 通りがかりさん]

>>6603 口コミ知りたいさん

この物件が…という事ではなく、タワマンを購入する時はローンかつかつでは住まない方が良さそうですね。

[6608: マンション検討中さん]

クソみたいなマンション独自のクソアプリで毎月課金されたりも勘弁だな。。。修繕積立金はしっかり準備されつつ使用されてるから監視する、管理費は無駄があれば徹底して削るのが良さそうですね

[6609: eマンションさん]

>>6606 買い替え検討中さん
お詳しいですね。まさかデベの方ですか？
以下上がり方で21年目以降を均等割と言われても違和感しかないのですが、どういう計算になるのでしょうか。それとも21年以降は急に費用の上がり方が緩やかになる目算でもあるのでしょうか。

築 1～5 年：1 倍
築 6～10 年：2.2 倍
築 11～15 年：2.8 倍
築 16～20 年：4.2 倍
築 21～40 年：4.7 倍

[6610: マンション検討中さん]

パークシティ大崎ザ、タワーの方が管理、修繕積立がだいぶ安く感じるけどなんでだろう？見通しが甘いのか、戸数が多いのか、運用が優秀なのか。

[6611: 匿名さん]

修繕費の高騰折り込む前の物件は修繕計画の見直し時に何らか修正が入るでしょう。私が今住んでいるタワーマンションも今後の修繕費の高騰が続けば当然積立金も見直しされると思いますし、それはどのマンションも同じでしょう。無駄な共用設備とかがなければ修繕にかかる費用は結局変わりません。

[6612: 買い替え検討中さん]

>>6609 eマンションさん

ww いいえ、マンションを買い替えようかなぁと思っているただの検討者ですよ。このデータは全てMRに行けば契約しなくてももらえるものですので、興味があればご自分でも確認できますよ。何かを大きな買い物をする前にそのコストを細かに把握しておきたいので、デベさんからもらった資料を元に逆算しているだけです。MRでもらった資料は上記にて共有していますのでご参照ください。

[6613: マンション検討中さん]

各階EV前はまぁこんな感じだとして一階のEVホールのデザインは気になるなぁ。そこでこのマンションのセンスが出るなぁ。そもそもゼネコンにデザインできる人いるのか？

[6614: マンション掲示板さん]

>>6612 買い替え検討中さん さん

ありがとうございます

[6615: マンション検討中さん]

>>6613 マンション検討中さん

早く全貌を見たいですね！楽しみです。

[6616: マンション検討中さん]

レジデンシャルタワーって定借2年でその後分譲するって本当？

[6617: 口コミ知りたいさん]

>>6616 マンション検討中さん

それだとかなりの問題になりますね、他デベでやった事例は聞いたことないです。いくら定借だとしても皆さんかなりの費用をかけて引越ししていますから。また再契約料の記載あるからほぼありえないと思われます。

[6618: マンション検討中さん]

レジデンシャルタワーの最近の進み具合だれかレポよろ。

[6619: 匿名さん]

>>6617 口コミ知りたいさん

そうですね。築2年目で賃貸から分譲に切り替わるという様なデタラメを書くんだったらせめてソースを明かしてほしいです。情報源不明だとただの荒らしとお見受けします。

[6620: 周辺住民さん]

夜朝

[6621: 匿名さん]

良いですね！

(さてと、今回はブリリアの定番コメントはどれくらい経ってから投稿されるのでしょうか？)

[6622: マンコミュファンさん]

>>6620 周辺住民さん

いつもありがとうございます。そろそろ最上階くらいでしょうか？楽しみです。

[6623: 匿名さん]

竣工まだ結構先なのにもう最上階あたりまでできてますね。

[6624: 契約者3]

餅つき名人様からレビュー来てますね！
必読ですよ！
https://x1mansion.com/proudtower-meguro-marc

[6625: 名無しさん]

>>6624 契約者3さん

最寄駅となる不動前駅まで徒歩7分なので落第です。当物件が最寄駅としている目黒駅までは徒歩9分ですからさらに落第です。さらに現地調査をすればこの徒歩9分が千日回峰行と同等の苦行であることも確認できます。当物件の建設地は谷底に向かう坂の途中だからです。

現地調査の際にiPhoneに残しておいたメモを見返すと「坂、坂、そして坂」「目黒駅の日常使いは無理」「狭い道路」「車通る」「バイクも飛ばす」「路肩なし」「危ないねと目の前の親子」「一方通行だから帰宅時は背後からの車に気づかない」と現地調査の際に書いた生々しい気づきが記録されています。

[6626: 通りがかりさん]

>>6625 名無しさん

当物件の立地は谷底に向かう途中、つまり崖ですから期待はできません。当然のように当物件の地盤は揺れやすく液状化もしやすい土地です。標高は5mほど確保できていますが、慰めにもなりません。

恵比寿ガーデンプレイス敷地内のマンションの標高は30mを超えてきますし、目黒駅周辺も標高は20mを超えてきます。いかに当物件が谷底に建設されているかがよくわかります。

[6627: 匿名さん]

>>6626 通りがかりさん

平凡な共働き夫婦にとって駅に向かう道中は大切なポイントです。駅距離を気にしない奥さんでも、前述の当物件から目黒駅までの道中の危険さと不愉快さは耐えられないとのことです。また、不動前駅を使うとオフィスまで遠回りすることになるので却下とのこと。

その他にも、スーパーで品物の品質を見極めながら買い物をしたい奥さんにとって目黒駅周辺のスーパーから重い荷物を持ってこの道中を移動しなければならないのもネックになるとのことでした。前述のスーパー「オオゼキ」からの道中も同様です。

コンビニを除けば、当物件の最寄りの商店が「すみっこ商店」であることは当物件の致命的な欠点です。九谷焼を筆頭に品揃えが愉快なお店ですが日常生活を支えるお店ではありません。当物件の敷地内にスーパーが併設されない理由は商売が成り立たない立地であること、つまり不動産として汎用性がないということでもあります。

[6628: 口コミ知りたいさん]

>>6627 匿名さん

結果は60点となりました。得点こそ低いですが各項目の結果は何がなんでも新築のタワーマンションが欲しい人にとっては検討する価値のある物件であることを示しています。


、、、何がなんでも新築タワマンが欲しい人以外は検討できないほどの物件か。そりゃネガが溢れるわけだ。客観的なコメントは参考になる。

[6629: 通りがかりさん]

>>6628 口コミ知りたいさん
60点はここ最近のレビューでも最低点。賃料で説明出来ない高額の分譲価格というのが、うまいこと言うね。
賃貸棟の賃料設定は何とか分譲棟の販売価格を説明する値段にしてるけど、駅近好立地がもっと安い値段で賃料設定されているから、数年後には今の賃料維持出来なそう。新築じゃなくなった2年後の更新時が危ないね

[6630: 検討板ユーザーさん]

>>6629 通りがかりさん
そもそも賃貸棟が今の賃料で十分な住人確保出来ず、値下げに追い込まれて爆死するリスクもあるのでは？分譲棟と賃貸棟は一心同体。

[6631: マンション検討中さん]

ネガにリコメントして湧き上がるところが品がない。
購入者はみんなそこ理解してるしイチイチフォーカスしてここに乗せてそんなにここの価値を落としたい理由を教えてほしい。
ネガに対して寄生虫のように沸いてくるな笑

[6632: マンション検討中さん]

>>6626 通りがかりさん

その文章を読んだ時に私の中でこの記事の信憑性が一気になくなってしまいました。マークは標高5mではなく、16mです。調べれば直ぐわかることなのに…

[6633: 名無しさん]

>>6632 マンション検討中さん

そうですね。あと、スーパーのオオゼキのことを書いているけど、なぜあんなに遠いところまで行くんだろうと疑問に思いました。徒歩3分のところにまいばすけっと、そして徒歩5分のところに東急ストアがあります。ここに住んだらわざわざオオゼキに行く必要は全くありません。

[6634: マンコミュファンさん]

恵比寿の賃貸と比較されていたりしたので、イマイチピンとこなかったです。恵比寿の新築、築浅分譲物件は、うちには手が届かないので。
私は賃貸は検討していないので、予算に収まる物件で折り合いをつけながら検討したいと思っています。

[6635: マンション掲示板さん]

>>6633 名無しさん
客観的意見として参考になりましたが。標高は間違ってるかもしれないけど、坂下駅遠立地で駅近賃貸物件や恵比寿物件よりも大幅に高い賃料が取れるのかという点は
その通りだと思いました。
賃貸棟が申込殺到すれば杞憂に終わるけど、まぁ結果は年内に分かるでしょう

[6636: 評判気になるさん]

>>6631 マンション検討中さん
ネガというか、餅つき名人さんは物件によってポジネガ両方買いてますよ。個人の主観でしかないけど、契約スレならともかく検討スレなんだから、契約者目線で考えず建設的な意見交換はあってもいいと思います

[6637: eマンションさん]

>>6632 マンション検討中さん

液状化しやすいとか書いてありましたが、その点も私が見た資料とは違っていました。
本当に調べていらっしゃるのか…。
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/top.aspx

[6638: 匿名さん]

スローペースなのに、値上げが適切だの安いだの契約者からの謎のポジコメも多かったので、こういうのがあってもいいんじゃないですかね。両極端な特性を持っているから検討者が決断しきれないというのは的を得ていると思いますね。

[6639: マンション掲示板さん]

ネガのコメントをいつも楽しく拝見しています。間違った情報や思い込みの情報、個人の感想と多彩な内容でしかも今回は特に長文で書いていただいており、読みごたえもあり朝からなごみました。ありがとうございました。スレが盛り上がることは関心が高い物件という証左でもあり良いことだと思います。

[6640: eマンションさん]

ろくにも調べない人が、ろくにも調べない人の偏った偏見をここに載せてる。記事書いた人離婚もして資産価値重視している人だろう？居住の品質がどうでもいい人が書いた文章なので、そもそもここ選定された皆様の価値感と全く違って、参考としてリンク貼るのはいいが、本文を客観的な正論として載せるなっと思いました。
**もしかしたら記事書いた本人がここに載せたりして、そうしたら下衆の極みですね。

>> 6266

理解できないのがそこまで思うので有ればなぜ路上に捨てられたガムみたいにここに張り付く？あなたの下心は何でしょう？

[6641: 匿名さん]

>>6636 評判気になるさん

6331じゃないでど、餅つき名人さんの記事ではマークの賛否両論が書かれているのに、ネガさんがその「否」だけをここにコピペしていることを指摘していた、と思います。