プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6572: マンション検討中さん]

今の時代のタワマンなんてどこもそんなもんだろ？
同時期竣工あたりのタワマンの管理費と比較できる人いる？

[6573: 匿名さん]

オフィス棟の敷地面積=約7,790 m2
分譲棟の敷地面積= 約7,710 m2
賃貸棟の敷地面積= 約3,850 m2

なので、一番敷地面積が多いのはオフィス棟。よって、実はオフィス棟が分譲棟よりも少しだけ多めに負担していることになります。負担していないのは逆に賃貸棟の方です。

[6574: 通りがかりさん]

私はプールやシアタールームが共用施設にある物件より、こちらの植栽が豊かなマンションの方がいいですね。10年、20年後の緑豊かな敷地を想像してみてください。

[6575: マンション検討中さん]

そう考えると窓から緑が見える低層階いいですよね。

[6576: 匿名さん]

>>6575 マンション検討中さん
嫌だよ、オフィス棟のリーマンとかにジロジロみられるやん。

[6577: 通りがかりさん]

>>6575 マンション検討中さん
同意です。

[6578: マンション掲示板さん]

>>6574 通りがかりさん
都心だからこそ貴重な緑豊かな場所での生活は贅沢だと感じます。またゆとりある土地を所有すること、比較的戸数の少ないこのタワマンは遠い将来の建て替え時に住戸を増やせる可能性もあり、老朽化対策にも選択肢を増やすことにも繋がるかもしれません。
管理費、修繕費が高いか適正かの感じ方は人それぞれかなと感じます。個人的には将来も見据えた長期計画かたてられおり、現在市況から考えて適正価格だと考えています。野村不動産も1階店舗スペースの管理費、修繕費を払いますから企業としともランニングコストは綿密に計算された上での金額だと理解しています。
不測の事態あればこの限りではなくなると思いますが、それはどのマンションも同じかなと思います。

[6579: 名無しさん]

>>6576 匿名さん

オフィス棟にブラインドがあるからそうならないよう

[6580: 匿名さん]

>>6568 通りがかりさん

おっしゃる通りです。以前にMRに行った際、管理費・修繕費の長期計画に関する数十ページにも渡る資料をいただきました。これはその中からの修繕に関する抜粋ですが、もっと詳しく知りたければデベさんにお願いすれば普通にもらえます。

[6581: 匿名さん]

修繕費なんて結局やること同じで畢竟どこのタワマンも変わらない。金かかる共用施設とか、歪だったり凝った建物とかだと高くなるけど、普通の形状のスタンダードなタワマンならどこも同じです。

[6582: eマンションさん]

こちらの物件は全室バルコニーがついているので、ダイレクトウィンドウの窓拭きにかかる費用がなくていいですよね。
汚れたら自分ですぐに拭けるので嬉しいです。

[6583: 匿名さん]

>>6582 eマンションさん

バルコニーに物を置いちゃいけないと言っているでしょうが。ったく、ここの住民はマナーがまるでない。

[6584: 通りがかりさん]

>>6583 匿名さん
どういう脳回線してますか？窓が自分で拭ける事がバルコニーで物を置く事になるの？そっちこそ、ネガしたいだけにここに張り付くのやめたら？自分が口にしているマナーになってませんよ。

私は6582に大賛成です、業者ではなく自分で手入れできるので、より愛着が持てるようになります。

[6585: 匿名さん]

>>6584 通りがかりさん

また言い訳をするんですね。あんた、下を歩いている人に落ちたら責任取れますか？台風とか強風の時にそんなことをするなんて非常識極まりない。揚力って聞いたことがないのか？

[6586: マンション検討中さん]

意味分からない。

[6587: 検討板ユーザーさん]

>>6585 匿名さん

なんで物置いちゃいけんの？家具もダメってことか？

[6588: マンション検討中さん]

ネガのベランダネタはスルーしましょう。

[6589: マンコミュファンさん]

以前にもこのスレでは現れましたね、意味不明なバルコニー警察。マークのバルコニーの話が出るたびに荒らしに来るんです。要注意。

[6590: 匿名さん]

ほんとウザいですね。私はラウンドバルコニーにＢＢＱセット常設して楽しむ予定です。ウキウキ。

[6591: 通りがかりさん]

>>6590 匿名さん
寛ぐのはご自由にと思うが、さすがにBBQは無理だろ。バルコニーは共用部かつ避難経路でもあるし、火災の危険があるので火の使用は通常禁止。そもそも煙や臭いが迷惑。

[6592: eマンションさん]

>>6589 さん

っていうか今回の荒らし屋の言っていることはよく考えれば逆にめっちゃ笑えるんだけど。人がバルコニーに出て窓を拭くという話をしているんだけど、何故か台風に飛ばされて落ちて人に当たるというハメになってしまっている。台風が来ている時に窓を拭くやつがいるの？そしてご自分が吹っ飛ばされたら人に当たるリスクよりもまずは自分の命を心配した方が良いと思う。ww

[6593: 匿名さん]

>>6580 匿名さん
修繕積立金、６年目を境に１．３ー１．５倍、１６年目を境に更に２倍くらいになりそうですね。

[6594: マンション検討中さん]

>>6593 匿名さん
購入者ですが、これ管理組合でどうにかしません？無駄を徹底的に省いて下げたいです。

[6595: 評判気になるさん]

>>6594 マンション検討中さん
修繕積立金ですから、あまり省くと逆にあまり良くはありません。
またそもそもここの積立金結構抑えている方だと思いますよ。最初1万円あたりでスタートですから。どちらかと言うと管理費が高い、まあそれも今ほぼほぼタワーはどこもこの価格ですけどね。

[6596: 口コミ知りたいさん]

>>6594 マンション検討中さん

購入者がはりついてケチケチしてると見っともない、修繕削るとか論外

[6597: 買い替え検討中さん]

タワーマンションでの住戸を所有したことが無ければ修繕費が無駄で嫌に感じるかもしれませんが、これは残念ながら必要不可欠な出費です。下げてしまうと色んな問題になりかねないから払う覚悟で分譲を購入しないと後で大変な目に遭います。もちろん、マークに限った話ではありません。どこのタワマンもそうです。

以前にいただきましたマークの長期修繕計画に関する資料を添付いたしますのでご参照下さい。修繕費（月額）は下記の通りとなります：

築 1～5 年：1 倍
築 6～10 年：2.2 倍
築 11～15 年：2.8 倍
築 16～20 年：4.2 倍
築 21～40 年：4.7 倍

ここの管理費は築1～5年の修繕費の約3.43倍ですので、最初の15年間の間はやはり管理費の方が高いです。しかし、建物が古くなるにつれて大規模修繕工事等が必要になってきますので、修繕費も高くならざるを得ません。結局のところ、ここの修繕費は40年間の平均で計算すると管理費の1.06倍になります。

[6598: 匿名さん]

ぴゃ～。鬼維持費で話題の東池袋ステアリと同じような水準だね。

[6599: 匿名さん]

タワマン住んでますが、修繕費は予定より安く済めば値上げを予定より抑えることもあります。また、長期修繕計画自体が定期的に見直されます。デベが出している今の数字は余裕を持って出していると思います。自動車と同じで、古くなるほどメンテナンスにお金が掛かるのはどこのタワーマンションも同じです。

[6600: マンション掲示板さん]

>>6597 買い替え検討中さん
21年目の管理費修繕費計で一般的な80㎡のファミリー部屋で10万円弱くらいかな。今後インフレで上振れたら2桁いきそうだね。やはり小規模タワマンは高い

[6601: 匿名さん]

>>6600 さん
修繕積立の安いマンションの方が将来修繕不良になるリスク高いですよ。ここは妥当な水準でしょう。

[6602: 買い替え検討中さん]

>>6600 マンション掲示板さん

そうですね。

築1~5年の1m2あたりの修繕費(月額)は138円ですので、80m2の住戸の築21～40年の予想修繕費(月額)は138円x4.7倍x80m2=約5.19万円です。

1m2の管理費(月額)は474円ですので、80m2の住戸の予想管理費(月額)は3.79万円です。

よって、築21年以降の合計維持費(月額)は8.98万円という概算になります。

[6603: 口コミ知りたいさん]

>>6602 買い替え検討中さん
築20年目までは妥当かもしれませんが、21-40年目が同じというのはさすがに試算が甘い気がする。富裕層には関係ないが、この物件にローンかつかつでは住まない方がいいね

[6604: 検討板ユーザーさん]

>>6603 口コミ知りたいさん

他のタワマンと比べてそんなに違いがありますか？
他のマンションの試算を見たことがないので…。

[6605: 名無しさん]

>>6604 検討板ユーザーさん
修繕にかかる費用が変わらないのだから、どこも同じですよ。むしろ積立金が安いマンションはハイリスク。

[6606: 買い替え検討中さん]

>>6603 口コミ知りたいさん

上記のデータを見れば、築21～40年の支出が同じと言う訳ではありません。その間の支出を合算してそして20年で割っています。そうすることによって支出が年々に変わっても支払う修繕費は平均のものとなり年々に変わらない、という計画です。

[6607: 通りがかりさん]

>>6603 口コミ知りたいさん

この物件が…という事ではなく、タワマンを購入する時はローンかつかつでは住まない方が良さそうですね。

[6608: マンション検討中さん]

クソみたいなマンション独自のクソアプリで毎月課金されたりも勘弁だな。。。修繕積立金はしっかり準備されつつ使用されてるから監視する、管理費は無駄があれば徹底して削るのが良さそうですね

[6609: eマンションさん]

>>6606 買い替え検討中さん
お詳しいですね。まさかデベの方ですか？
以下上がり方で21年目以降を均等割と言われても違和感しかないのですが、どういう計算になるのでしょうか。それとも21年以降は急に費用の上がり方が緩やかになる目算でもあるのでしょうか。

築 1～5 年：1 倍
築 6～10 年：2.2 倍
築 11～15 年：2.8 倍
築 16～20 年：4.2 倍
築 21～40 年：4.7 倍

[6610: マンション検討中さん]

パークシティ大崎ザ、タワーの方が管理、修繕積立がだいぶ安く感じるけどなんでだろう？見通しが甘いのか、戸数が多いのか、運用が優秀なのか。

[6611: 匿名さん]

修繕費の高騰折り込む前の物件は修繕計画の見直し時に何らか修正が入るでしょう。私が今住んでいるタワーマンションも今後の修繕費の高騰が続けば当然積立金も見直しされると思いますし、それはどのマンションも同じでしょう。無駄な共用設備とかがなければ修繕にかかる費用は結局変わりません。

[6612: 買い替え検討中さん]

>>6609 eマンションさん

ww いいえ、マンションを買い替えようかなぁと思っているただの検討者ですよ。このデータは全てMRに行けば契約しなくてももらえるものですので、興味があればご自分でも確認できますよ。何かを大きな買い物をする前にそのコストを細かに把握しておきたいので、デベさんからもらった資料を元に逆算しているだけです。MRでもらった資料は上記にて共有していますのでご参照ください。

[6613: マンション検討中さん]

各階EV前はまぁこんな感じだとして一階のEVホールのデザインは気になるなぁ。そこでこのマンションのセンスが出るなぁ。そもそもゼネコンにデザインできる人いるのか？

[6614: マンション掲示板さん]

>>6612 買い替え検討中さん さん

ありがとうございます

[6615: マンション検討中さん]

>>6613 マンション検討中さん

早く全貌を見たいですね！楽しみです。

[6616: マンション検討中さん]

レジデンシャルタワーって定借2年でその後分譲するって本当？

[6617: 口コミ知りたいさん]

>>6616 マンション検討中さん

それだとかなりの問題になりますね、他デベでやった事例は聞いたことないです。いくら定借だとしても皆さんかなりの費用をかけて引越ししていますから。また再契約料の記載あるからほぼありえないと思われます。

[6618: マンション検討中さん]

レジデンシャルタワーの最近の進み具合だれかレポよろ。

[6619: 匿名さん]

>>6617 口コミ知りたいさん

そうですね。築2年目で賃貸から分譲に切り替わるという様なデタラメを書くんだったらせめてソースを明かしてほしいです。情報源不明だとただの荒らしとお見受けします。

[6620: 周辺住民さん]

夜朝

[6621: 匿名さん]

良いですね！

(さてと、今回はブリリアの定番コメントはどれくらい経ってから投稿されるのでしょうか？)