プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6501: 匿名さん]

>>6500 匿名さん
ありがとうございます。
それであれば最初から織り込み済みの数字とおもわれます。

[6502: 匿名さん]

賃貸棟が９分ですから、どうでしょう。

[6503: 口コミ知りたいさん]

>>6502 匿名さん

駅ホームまでの表示かな？

[6504: eマンションさん]

>>6502 匿名さん
賃貸棟から目黒駅までは8分だそうです。

https://www.jrtk.jp/meguromarc-apartment/

計算の仕方がまだ謎ですが…

[6505: 周辺住民さん]

威容

[6506: 口コミ知りたいさん]

>>6504 eマンションさん
単純に賃貸棟のエントランスから8分、分譲棟のエントランスから9分ということでしょ。

[6507: 匿名さん]

足腰弱い人はやめた方がいいね、
健常者なら全く問題ない距離だから。
つまり足腰の話だな。

[6508: マンション掲示板さん]

この近く(目黒線をくぐって直ぐ)に目黒川沿いの三菱地所の新築賃貸物件が9月からオープンするとお聞きしましたが、オンラインで探しても情報が見つけられません。

[6509: 周辺住民さん]

雨の日、早朝

[6510: マンコミュファンさん]

>>6508 マンション掲示板さん
ザ・パークハビオ目黒桜邸のことだと思いますよ。

https://www.mecsumai.com/tphb-meguro-sakura/

[6511: eマンションさん]

6次、かなり盛況だったようですね。販売予定ではないところまで供給して販売されたとのことです。

[6512: 検討板ユーザーさん]

>>6511 eマンションさん

そろそろ完売ですね

[6513: マンション検討中さん]

今日抽選盛り上がってたなぁ～

[6519: 管理担当]

[NO.6514～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6520: 通りがかりさん]

>>6511 eマンションさん
>>6511 eマンションさん
でも25戸ってほぼ予定通りじゃないですか？毎回そんなものだし。
抽選が多かったなら、それはそれでよかったですが。

[6521: 匿名さん]

相場が上がっているので割安感が目立ちますよね。

[6522: 評判気になるさん]

>>6520 通りがかりさん
２５戸以上供給されたのでは、と思います。2ldkも次期以降の供給を予定していた4戸を今回リリースしてましたし

[6523: eマンションさん]

>>6522 評判気になるさん
次回以降値上げしますかね。契約者としてはその方がありがたいけど、野村はそんな販売方法はしないのかな

[6524: 名無しさん]

>>6522 評判気になるさん
それを含めて25戸ではないんですかね。
先着順でないのなら、そんな直前で供給数変えないと思うんですが。

[6525: 検討板ユーザーさん]

HP見たら、7次ががあるんですね！
最近のマンションはこんな感じの売り方なんですか？

[6526: 検討板ユーザーさん]

駅までの所要時間、五反田駅表記もでましたね。

[6527: 匿名さん]

>>6523 eマンションさん
プラウドタワー亀戸クロスではそんな販売方法してましたね、かなり購入予定者あった物件のみにある販売方法ですから、今のここではないんじゃないかと思います。
(人気ないのを言ってわけでなく、高くて購入者そんなにいないんじゃないかと思います)

[6528: 評判気になるさん]

>>6524 名無しさん
本来先着順にするべき部屋を今回出していましたね、例えば80E1タイプ7階の部屋について、私が4月に検討していた時既に契約済みの状態でしたが、今回また出されてました。

[6529: マンション掲示板さん]

>>6528 評判気になるさん
先着順を含めての25戸ということですか。そうなると、これまでもそうだったんでしょうし、6次分の供給数を足していっても契約状況は不明瞭なままですね。

[6530: マンション検討中さん]

前にこのスレッドでも誰かが言ってたけど、ここは想像以上に売れてないと思うなー。
アトラスタワー五反田も静かだし。
不動産市場全体が明らかに転換したと思う。

[6531: 検討板ユーザーさん]

ここは実需で買う人が多いだろうし、投資向きのマンションじゃないから、買う人は買うし、買わない人は買わないんじゃないかな。

[6532: eマンションさん]

>>6531 検討板ユーザーさん
ここが1割値上げして坪700超えたらさすがに誰も買わんだろ。さすがにデベも売れ行き見てそんな暴挙はしない。ただ仕様は良いから、竣工後マンション内にMR作って値上げ販売するかもね。

[6533: 匿名さん]

>>6530 マンション検討中さん
「誰か」って…数ヶ月前からネガさんが毎日のようにずっと繰り返していますよ。でも以前と変わらず根拠なくそう言い張っているだけであって本当の販売状況はデベ以外に誰も分からない。

[6534: 検討板ユーザーさん]

タワマンって、平地に建っているイメージがありましたが、ここは擁壁の上に建っていて迫力があってカッコいいですね。

[6535: 匿名さん]

>>6530 マンション検討中さん
元から規模感あるタワマンにしては大して売れてなかったし、今もこれまでと大して販売ペースは変わってないと思うんだけど、市場の潮目が変わった感ある？？

[6536: 匿名さん]

>>6535 匿名さん
上層階がリリースされてからは殆ど早期に売れていますし（現在では西向きの住戸が４つしか残っていない）、それ以外もよく抽選が行われています。野村が同じようなペースをキープしているのはそういう販売方法だからです。「売れていない」とコメントが投稿される度に漏れなく根拠が伴わないのは何故でしょうか…

[6537: 通りがかりさん]

今日、こちらとプラウド五反田、アトラスタワー五反田の建設地見てきました
雨の関係か今日の目黒川は汚くて驚きました
綺麗な川ではないけど、前に見た時はこんなに汚くなかったのに

[6538: マンコミュファンさん]

>>6536 匿名さん
上層階は第一次から販売していたと記憶していますが…

[6539: マンション比較中さん]

>>6538 マンコミュファンさん
いつから販売されているか分かりませんが、私がMRを訪れた第1期4次の時点では既に最上階の住戸が全部契約済みとなっていて、それ以外のプレミアムフロアが殆ど埋まっていました。

[6540: ご近所さん]

>>6537 通りがかりさん
目黒川は雨の日に汚くなるので有名ですよ。先週こちらのスレで品川区が取り入れている水質浄化対策について様々な情報が共有されていましたので、それを参考にすると良いかもしれません。今ぱっと見たら6390の辺からスタートしていたと思います。

[6541: 匿名さん]

>>6537 通りがかりさん

雨の日に濁らない川があるなら見てみたい。
上高地でも雨の日は濁ってる。
綺麗なものを見るか、汚いものに目がいくかは見る側の心の問題。

[6542: 検討板ユーザーさん]

此処は湾岸の華やかなタワマンに比べて共用施設が少ないですね。まぁ私は共用施設をほとんど使わないだろうな。
あったら嬉しい共用施設はコインランドリーなのですが、1階のショップにでも入ってくれると嬉しいな。
タワマンは初めてなので、ベランダに洗濯物を干せないとすると、シーツや毛布を洗うのにどうすればいいのかなと少し不安になります。

[6543: 匿名さん]

>>6542 検討板ユーザーさん

お前の願望なんか知らねーよ。それを望むならそれがあるとこ行けばいーだろ。押し付けんなっつーの。

[6544: eマンションさん]

>>6542 検討板ユーザーさん
ここは共有施設や下駄の店舗も少ないのに管積費かなり高いですが、どうしてでしょうか。敷地が広いからですか？それとも単純に戸数が少ないだけ？後者だとすると今後の値上がりが心配です

[6545: 匿名さん]

>>6542 検討板ユーザーさん

現在タワマンの高層階に住んでいますが、シーツや毛布は普通に洗濯乾燥機で洗って乾かしていますよ。ある程度大きな洗濯乾燥機を買えば洗濯物を干して乾かす必要が殆どなくなります。

[6546: eマンション]

ここは複合都市開発なのでJR.野村、住民が連携して、複合都市にふさわしいイベントや環境整備を持続的に行っていくことで、この地域の価値を高めていってくれたらと思います。まずは竣工まで丁寧に各種準備を進めていただきたいのですが、竣工後もそれ以上に大切だと思いますので、JRさん、野村さん、どうぞ宜しくお願いします。期待してます。

[6547: 匿名さん]

イベントはいらない気がする

[6548: 匿名さん]

大丈夫です。わたくしは初音ミクのコンサートを準備しておりますので楽しみにしていて下さいね。

[6549: 口コミ知りたいさん]

>>6539 マンション比較中さん
100平米以上の3LDKが人気なんすねー

[6550: 名無しさん]

>>6549 口コミ知りたいさん

角住戸、間取りがいいですよね。収納もたっぷりあって！

[6551: マンション掲示板さん]

>>6542 検討板ユーザーさん
購入者です。無駄な共用施設はコストがかかるだけなんでいらないのいう考えでこちらのマンションにしてます。ゴルフのシュミレーターとか温泉、プールとか本当無駄ですよね。賃貸なら許せるけど、自分の住む物件はなるべく質素にして欲しいなとは思います。それでも管理費、修繕費高いけど…笑

[6552: 匿名さん]

>>6551 マンション掲示板さん





ｗｗｗ共用削った物件選んだけど維持費高いんじゃ本末転倒ですね

[6553: 検討板ユーザーさん]

>>6546 eマンションさん
イベント入らないですけど地域の価値は高めて欲しいですよね。かむろ坂エリアに比べて帰り道、近所で飲食店がないのでクリスプサラダとかサワムラのレストランとか使い勝手のいいお店できてくれるといいですね。アトレの活は食べると吐きそうになるので高くていいのでもっといい店がいいです

[6554: 匿名さん]

上大崎とか美味しいレストランたくさんあるので、それが徒歩圏で使えるのは幸福度高いですね。

[6555: eマンションさん]

>>6552 匿名さん
　何にお金かかってるんでしょうね？？

[6556: マンション検討中さん]

>>6555 eマンションさん

購入者さんをそんなにいじめないであげてください笑笑

[6557: マンション検討中さん]

>>6556 さん
敷地の広さとか植栽とかなんですかね。いずれにせよ300戸しかないのは、今後の維持費の大幅値上げや一時金徴収が心配ですね。

[6558: 通りがかりさん]

>>6556 マンション検討中さん
　
6555です。私も購入者ですが、6551さんと同じ考えでしたよ。管理費についてはこんなものかと思っていましたので、単純に何にかかっているのかな？と思って。
プールや温泉は使わないので、今後メンテナンスにお金がかかりそうな施設がなくてよかったです。

[6559: 匿名さん]

>>6558 通りがかりさん

植栽じゃないですかね、あそこの植栽ほぼ全部分譲棟のものだから結構高そうですけどね。

あなたは購入者なのでわかると思いますが、今5万円程の管理費積立金ですが、25年間で最後9万円になる見込みです

まあザパークハウスタワー戸越公園の物件もそうですが、現在タワーどこも高額です、ここは更にゲストルームと植栽があって仕方ないと思います。またプラウドタワー芝浦の経費は警備に使っているようなので、比較的ここの管理費は居住に貢献したと思われる。

[6560: マンション比較中さん]

以前にマークのMRを訪れた際に頂いた資料によると、ここの管理費・修繕費は下記の通りです：

1㎡あたりの管理費（月額）：474円
1坪あたりの管理費（月額）：1,568円

1㎡あたりの修繕積立金（月額）：138円
1坪あたりの修繕積立金（月額）：457円

1㎡あたりの管理準備金（譲渡時一括払い）：597円
1坪あたりの管理準備金（譲渡時一括払い）：1,974円

1㎡あたりの修繕積立基金（譲渡時一括払い）：13,755円
1坪あたりの修繕積立基金（譲渡時一括払い）：45,471円

また、専有面積に関係なくインターネット使用料他は月々2,332円だそうです。

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」（https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf）によれば、関東での1戸あたりの平均管理費が16,096円（P176）で、平均修繕費が14,421円（P205）だそうです。しかし、東京23区の新築マンションの㎡または坪あたりの価格は書かれていませんので、比較することが難しいです。

最近のタワマンってどんなもんですかね？もし具体的なデータがあればご教示いただけけたらと思います。

[6561: マンション掲示板さん]

>>6559 匿名さん
植栽とか公園とか本当勘弁ですね。オフィス等でJRが面倒見てよと思います。。

[6562: 匿名さん]

>>6561 マンション掲示板さん

植栽や公園を分譲棟のものにすることは、ある意味でもろ刃の剣です。一方では分譲棟の住民が担う管理費が少し高くなりますが、他方では分譲棟の住民が許可しない限りそこに何かを建てたりできないし、またその土地の所有権は分譲棟の住民にあります。個人的には、私は敷地内に緑が沢山あった方が好きなので、管理費が少し高くなってもそういう物件に住みたいです。しかし、特に緑に興味が無い人からして見れば、要らぬ仕様かもしれません（でもその場合は、緑が大きな売りの一つであるマークをそもそも何故検討しているんだろうと思いますが）。

[6563: 匿名さん]

緑に囲まれた環境は良いですよね。高級物件の魅力の一つだと思います。

[6564: 口コミ知りたいさん]

>>6562 匿名さん

今新築のタワマンはどこも高いんじゃない？
ブランズタワー芝浦も同じくらいかもっと高かったよ。

ここは専用会議室が安く使えるだけいいよ！

[6565: マンコミュファンさん]

>>6561 マンション掲示板さん

他のマンションを検討された方がいいと思いますよ。
ここの売りは緑地率ですし、子供がいる家庭には公園があると嬉しいです。

[6566: 匿名さん]

>>6565 マンコミュファンさん
単純に敷地や高層タワマンの割に戸数が少ないからだと思う。スケールメリットがなく、将来的な修積費の大幅値上がりリスクは覚悟した方がいいです

[6567: 評判気になるさん]

>>6566 匿名さん

そうではなくて、管理費や修積が上がるのは必然として、植栽と公園を重要視していない方だと受け取ったので。

[6568: 通りがかりさん]

>>6566 匿名さん

大幅な値上がりというかもう向こう40年計画決まってるしょ。

[6569: 名無しさん]

どっちかというと、最初安いところの方が将来的な管理費、修繕費の値上がりリスクあるとおもう。足りないって試算出てきてるわけだし。
ここはその辺は最近の試算でやられてると思う。もちろん値上げも織り込まれてるけどね。

中庭の管理（おそらくオフィスや賃貸のひとも使う）がここなのは確かにちょっと残念。もう少しオフィス棟で持ってくれてもよかったのに、というのには同意。とはいえどっかのマンションみたいに最初からバカでかい木はないから、台風でいきなり倒れたりすることはないだろう。

[6570: マンコミュファンさん]

>>6568 通りがかりさん
小規模タワマンだと当初の長期修繕計画を超過して修繕費がかかるケースが出てきて、一時金徴収のような話もあるので、ここもそのリスクは多少なりともありそう
分譲棟の世帯だけで敷地内全てを負担するのはイマイチだな

[6571: 通りがかりさん]

>>6570 マンコミュファンさん

敷地内全てではないと思いますよ。

[6572: マンション検討中さん]

今の時代のタワマンなんてどこもそんなもんだろ？
同時期竣工あたりのタワマンの管理費と比較できる人いる？

[6573: 匿名さん]

オフィス棟の敷地面積=約7,790 m2
分譲棟の敷地面積= 約7,710 m2
賃貸棟の敷地面積= 約3,850 m2

なので、一番敷地面積が多いのはオフィス棟。よって、実はオフィス棟が分譲棟よりも少しだけ多めに負担していることになります。負担していないのは逆に賃貸棟の方です。

[6574: 通りがかりさん]

私はプールやシアタールームが共用施設にある物件より、こちらの植栽が豊かなマンションの方がいいですね。10年、20年後の緑豊かな敷地を想像してみてください。

[6575: マンション検討中さん]

そう考えると窓から緑が見える低層階いいですよね。

[6576: 匿名さん]

>>6575 マンション検討中さん
嫌だよ、オフィス棟のリーマンとかにジロジロみられるやん。

[6577: 通りがかりさん]

>>6575 マンション検討中さん
同意です。

[6578: マンション掲示板さん]

>>6574 通りがかりさん
都心だからこそ貴重な緑豊かな場所での生活は贅沢だと感じます。またゆとりある土地を所有すること、比較的戸数の少ないこのタワマンは遠い将来の建て替え時に住戸を増やせる可能性もあり、老朽化対策にも選択肢を増やすことにも繋がるかもしれません。
管理費、修繕費が高いか適正かの感じ方は人それぞれかなと感じます。個人的には将来も見据えた長期計画かたてられおり、現在市況から考えて適正価格だと考えています。野村不動産も1階店舗スペースの管理費、修繕費を払いますから企業としともランニングコストは綿密に計算された上での金額だと理解しています。
不測の事態あればこの限りではなくなると思いますが、それはどのマンションも同じかなと思います。

[6579: 名無しさん]

>>6576 匿名さん

オフィス棟にブラインドがあるからそうならないよう

[6580: 匿名さん]

>>6568 通りがかりさん

おっしゃる通りです。以前にMRに行った際、管理費・修繕費の長期計画に関する数十ページにも渡る資料をいただきました。これはその中からの修繕に関する抜粋ですが、もっと詳しく知りたければデベさんにお願いすれば普通にもらえます。

[6581: 匿名さん]

修繕費なんて結局やること同じで畢竟どこのタワマンも変わらない。金かかる共用施設とか、歪だったり凝った建物とかだと高くなるけど、普通の形状のスタンダードなタワマンならどこも同じです。

[6582: eマンションさん]

こちらの物件は全室バルコニーがついているので、ダイレクトウィンドウの窓拭きにかかる費用がなくていいですよね。
汚れたら自分ですぐに拭けるので嬉しいです。

[6583: 匿名さん]

>>6582 eマンションさん

バルコニーに物を置いちゃいけないと言っているでしょうが。ったく、ここの住民はマナーがまるでない。

[6584: 通りがかりさん]

>>6583 匿名さん
どういう脳回線してますか？窓が自分で拭ける事がバルコニーで物を置く事になるの？そっちこそ、ネガしたいだけにここに張り付くのやめたら？自分が口にしているマナーになってませんよ。

私は6582に大賛成です、業者ではなく自分で手入れできるので、より愛着が持てるようになります。

[6585: 匿名さん]

>>6584 通りがかりさん

また言い訳をするんですね。あんた、下を歩いている人に落ちたら責任取れますか？台風とか強風の時にそんなことをするなんて非常識極まりない。揚力って聞いたことがないのか？

[6586: マンション検討中さん]

意味分からない。

[6587: 検討板ユーザーさん]

>>6585 匿名さん

なんで物置いちゃいけんの？家具もダメってことか？

[6588: マンション検討中さん]

ネガのベランダネタはスルーしましょう。

[6589: マンコミュファンさん]

以前にもこのスレでは現れましたね、意味不明なバルコニー警察。マークのバルコニーの話が出るたびに荒らしに来るんです。要注意。

[6590: 匿名さん]

ほんとウザいですね。私はラウンドバルコニーにＢＢＱセット常設して楽しむ予定です。ウキウキ。

[6591: 通りがかりさん]

>>6590 匿名さん
寛ぐのはご自由にと思うが、さすがにBBQは無理だろ。バルコニーは共用部かつ避難経路でもあるし、火災の危険があるので火の使用は通常禁止。そもそも煙や臭いが迷惑。

[6592: eマンションさん]

>>6589 さん

っていうか今回の荒らし屋の言っていることはよく考えれば逆にめっちゃ笑えるんだけど。人がバルコニーに出て窓を拭くという話をしているんだけど、何故か台風に飛ばされて落ちて人に当たるというハメになってしまっている。台風が来ている時に窓を拭くやつがいるの？そしてご自分が吹っ飛ばされたら人に当たるリスクよりもまずは自分の命を心配した方が良いと思う。ww

[6593: 匿名さん]

>>6580 匿名さん
修繕積立金、６年目を境に１．３ー１．５倍、１６年目を境に更に２倍くらいになりそうですね。

[6594: マンション検討中さん]

>>6593 匿名さん
購入者ですが、これ管理組合でどうにかしません？無駄を徹底的に省いて下げたいです。

[6595: 評判気になるさん]

>>6594 マンション検討中さん
修繕積立金ですから、あまり省くと逆にあまり良くはありません。
またそもそもここの積立金結構抑えている方だと思いますよ。最初1万円あたりでスタートですから。どちらかと言うと管理費が高い、まあそれも今ほぼほぼタワーはどこもこの価格ですけどね。

[6596: 口コミ知りたいさん]

>>6594 マンション検討中さん

購入者がはりついてケチケチしてると見っともない、修繕削るとか論外

[6597: 買い替え検討中さん]

タワーマンションでの住戸を所有したことが無ければ修繕費が無駄で嫌に感じるかもしれませんが、これは残念ながら必要不可欠な出費です。下げてしまうと色んな問題になりかねないから払う覚悟で分譲を購入しないと後で大変な目に遭います。もちろん、マークに限った話ではありません。どこのタワマンもそうです。

以前にいただきましたマークの長期修繕計画に関する資料を添付いたしますのでご参照下さい。修繕費（月額）は下記の通りとなります：

築 1～5 年：1 倍
築 6～10 年：2.2 倍
築 11～15 年：2.8 倍
築 16～20 年：4.2 倍
築 21～40 年：4.7 倍

ここの管理費は築1～5年の修繕費の約3.43倍ですので、最初の15年間の間はやはり管理費の方が高いです。しかし、建物が古くなるにつれて大規模修繕工事等が必要になってきますので、修繕費も高くならざるを得ません。結局のところ、ここの修繕費は40年間の平均で計算すると管理費の1.06倍になります。

[6598: 匿名さん]

ぴゃ～。鬼維持費で話題の東池袋ステアリと同じような水準だね。

[6599: 匿名さん]

タワマン住んでますが、修繕費は予定より安く済めば値上げを予定より抑えることもあります。また、長期修繕計画自体が定期的に見直されます。デベが出している今の数字は余裕を持って出していると思います。自動車と同じで、古くなるほどメンテナンスにお金が掛かるのはどこのタワーマンションも同じです。

[6600: マンション掲示板さん]

>>6597 買い替え検討中さん
21年目の管理費修繕費計で一般的な80㎡のファミリー部屋で10万円弱くらいかな。今後インフレで上振れたら2桁いきそうだね。やはり小規模タワマンは高い