プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6401: マンション検討中さん]

>>6397 周辺住民さん
目黒川水質浄化及び川沿いの環境改善はまだ先の話と言うことですね。

[6402: マンション比較中さん]

歌にもあった　目黒川　普通に綺麗ですよ。匂いませんし。目黒百段周辺は良く歩いた。

[6403: 匿名さん]

今でも合流式下水道の悪臭があるのは最終処理場のある港南ぐらいでは。河川の水質改良事業で都心エリアへの放流はほぼ無くなってる。

[6404: 匿名さん]

>>6402 マンション比較中さん

目黒川みたいなドブ川は誰も歩かないでしょ。嘘はほどほどにした方が良いぜ。

[6405: 匿名さん]

目黒川も古川もどぶ川ですか？

[6406: マンション検討中さん]

目黒川でそんなデメリットなら目黒川沿いのマンション無価値ってことか？あ？

[6407: 匿名さん]

ここは目黒川沿いではなくて線路沿い。においが気になる距離じゃない。目黒川は西向きのバルコニーからは見えるんじゃないの？

[6408: 匿名さん]

>>6407 匿名さん

分譲棟は線路と川の中間あたりにありますのでほぼ同じ距離です。

目黒川は西・北西向きの部屋のバルコニーから見えると思いますね。

[6409: マンション検討中さん]

>>6408 匿名さん
だから？目黒川沿いではないのは間違ってないと思うけれど。。。それに同じくらいの距離なのは山手線側でしょ。目黒線側は目の前が線路でその先が川なんだから。

[6410: マンション検討中さん]

この物件は要すればJRの金切り音とドブ川の臭いと駅遠を背負っているということですか。大○○る近隣の話もありましたっけ。
我に七難八苦を与えよ。的な契約者の皆さまのメンタルには脱帽です。とてもついていけないので撤退しますね。

[6411: 匿名さん]

経験からの実感を書きます。大崎周辺のタワマンに住んでて、目黒川沿いを散歩コースにしてましたが、快適ですよ。桜もほんとに綺麗。匂いがあるのは、大雨の日の翌日とか、真夏でも数えるくらいの日数で、１年のほとんどの日は意識することはないです。

[6412: マンション検討中さん]

>>6409 マンション検討中さん

その先って、目黒線を潜って川に行く訳でもないのですが。分譲棟はどの線路と比べても川と同じくらいの距離になります。

[6413: 匿名さん]

>>6411 匿名さん

意識しないで急にドブ川の臭いと少なからず遭遇するのはキツイですよね。大雨の翌日とか真夏とか今後は結構ありますよね。しかも目黒線各停不動前駅遠にしてJR路線の金切り声轟くそんな物件に2億近く払えますか。って話かと。

[6414: 口コミ知りたいさん]

>>6412 マンション検討中さん
いやだからそれがなんなの？メインエントランスの目の前に目黒線の線路があるのはわかります？目黒川は目の前にありませんよね？

[6415: マンション検討中さん]

>>6414 口コミ知りたいさん
距離の話をしていますよね？そちらこそ何の話をしとんねん？

[6416: 匿名さん]

>>6413 匿名さん
6399さんの投稿を完全に無視してネガっている様ですが、今後そういう情報をきちんと把握してからコメントするのをお勧めします。

[6417: マンコミュファンさん]

いつも話題に出ては何のレスポンスもないけど、結局ここはどれだけ売れてるんでしょうか？1年後に竣工ならさすがに半分くらいは売れたんですかね？
第一期をちびちび売るからよく分からん。

[6418: マンション掲示板さん]

>>6413 匿名さん
なら、あなたは払わなきゃいいじゃん。それだけの話。事実は一つで、それをどう感じるかは人それぞれ

[6419: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[6420: マンション検討者さん]

>>6417 マンコミュファンさん

私が数週間前にデベさんから聞いた話だと、最上階は全部完売しており、プレミアム階層は残りわずかとなっています(西向きの住戸4つ位)。他の階層の具体的な売れ行きが分かりませんが、デベさんにスケジュールよりも早く売れていると言われました。詳しく知りたければ展示場を訪れれば教えてくれると思いますので、インターネットの赤の他人に頼らず自分で確認しましょう。次の販売時期は今月末との予定になっている様ですのでそれを機に聞いてくると良いと思います。

[6421: 匿名さん]

要望書ベースで売っていくスタイルなので分かりにくいですね。割安感あるので二期以降は値上げする可能性もあると思います。

[6422: 名無しさん]

>>6421 匿名さん
私はMRで値上げの予定はないと聞きました。要望ベースで売ってますが抽選になる部屋も少ないからでしょうか。

[6423: 検討板ユーザーさん]

>>6421 匿名さん
営業の方は時期ごとに同じ間取りの同じ方角で値上げされるとおっしゃっていました！

[6424: 評判気になるさん]

皆さんの情報と私の情報にかなり乖離がありますね。
ここの売れ行きかなり悪いですよ。
プレミアムルームがどれくらいとか詳細は知らないですが、毎回の販売でかなりの割合が売れ残っているという状態です。
他の物件でもチラホラこのような状態になってきています。
それがいつ表面化するのかについてですが、一般の人に分かる形としては、竣工後も販売しているという形で証明されます。
嘘だと思うならご勝手にどうぞ。

[6425: eマンションさん]

>>6424 評判気になるさん
　
私が聞いたのは6420さんとほぼ同じでしたよ。
最近は竣工後もゆっくり販売するスミフのような所も出てきているのかと思っていました。
ここがどういう販売スタイルか知りませんが。

[6426: 匿名さん]

スミフ商法って低金利で上り調子の相場だからこそだよね。
下げ相場になったとたん破綻するよ。

[6427: マンション検討者さん]

>>6424 評判気になるさん

どこから情報を得ているか分かりませんが、デベさんが嘘をついていない限りあなたの情報が間違っています。最近の販売機においては抽選が行われているので売れ行きがとんとん拍子だと思いますよ。

[6428: 周辺住民さん]

>>6399 匿名さん
残念ながらその情報をここの掲示板に載せないと殆どの人はリンクをクリックしませんよ。

[6429: 匿名さん]

金切り音はフェンスを今の網のものから作り変えれば、多少なんとかなるのでは？同じJRなんだから何とかしてほしいですよね。

[6430: マンション検討中さん]

>>6429 匿名さん
6257さんも同じ様なことを言っていましたが、同感です。金網フェンスでない隔たりのある目黒線の方からあまり金切り音が聞こえてこないので、同じ様な隔たりを山手線の方にも設置すれば騒音は大分軽減されると思います。

[6431: 口コミ知りたいさん]

>>6430 マンション検討中さん

JRさんの物件ですものね。デベさんどうか現場の声を届けてください。

[6432: 匿名さん]

そりゃ営業に聞いたら、売れてませんなんて言うわけないw 「順調です。予定より早いペースです。価格変更の可能性あります」って言うに決まってるでしょう。たとえ事実と異なっていてたとしても売れてる印象をいかに与えられるかが全てなんだから。

[6433: マンション検討中さん]

本当にその通りで、デベの内部的な認識は市況が明らかに転換したと考えています。
ここからはいかに今でのように堅調な売れ行きに見せながら、うまく在庫を捌いていくかの勝負になります。
実際に、話題の湾岸大規模マンションは値上げを行って以来、成約が想定以上に下がったとの事。
ここも同じですが、表面上はそんな事は顧客には見せません。
営業が言っているから～は、明らかにカモの考え方。
販売在庫は目に見えて増えてくるでしょう。
一方で成約単価の上昇は、あと数ヶ月は続くでしょう。その後は、恐ろしい予測が立っています。
そう、その成約単価の上昇は、まさにこのカモたちによって生まれているのです。

[6434: マンション検討中さん]

デベさんが良く見せるために上手い言い方をするのが分かっていますが、ここは実際に最上階が完売・プレミアム階層が残りわずかとなっているし、他の階層も毎回抽選になっているのは事実。根拠の全くないそちらの話よりもデベさんからの情報は信憑性が高いでしょうが。

[6435: 匿名さん]

ここのネガのコメントは相変わらず訳がわからないですね。

ネガ:「ここの売れ行きは結局どうだい？」

検討者:「デベがこう言っています。」

ネガ:「私の提供元不明な情報とは乖離があります！」

投稿者:「その情報は何に基づいているか分かりませんがこことここは完売していて他は抽選も行われているし、デベが順調と言っているみたいですよ。」

ネガ:「カモめ！デベのことを信じちゃダメでしょ！ここは売れ行きが悪いに決まってるだろう！」


毎回同じレスポンスをするんだったら、最初から聞くなよ(笑)

[6436: 口コミ知りたいさん]

>>6431 口コミ知りたいさん

あの道の金網が綺麗に整備されて、街灯が増えるといいですね。

[6437: マンション検討中さん]

この開発一体は住と職がどれだけ結びつきが強いかの実験的な感じじゃないかな？
レジデンシャルタワーもプラウドも共用ワークスペースを設けていて、タワマンでここまでワークスペースを入れる事例ってまだあまりないからここの初見のニーズや分譲後の反響も見ながらその後のマンションの共用には必須になるのか等を探るというコンセプトも隠れてそうだけどね。芝浦でもワークラウンジ入れてるしH1OやH1Tも含めてプラウドと今後結びつくことがあるのかを見定めてるんだね。

[6438: 周辺住民さん]

>>6437 マンション検討中さん
実験というか、野村とJRは今後この様な物件を作っていく方針だと思います。芝浦のツインタワープロジェクトもこの2社が連携して作っているみたいだし、そっちは「都心で空・海・緑を感じる新たな働き方『TOKYO WORKation』」とマークと似たコンセプトにしています。（残念ながら、ツインタワーの住宅部分は賃貸との噂ですが。）

https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1411/320/index.html


今回実験的にやっているのは逆に目黒マークレジデンスタワーの方だと思います。ここの賃貸棟はJR東日本グループ初の高級賃貸住宅となります。

https://www.jreast.co.jp/press/2022/20220721_ho01.pdf

[6439: マンション検討中さん]

>>6428 周辺住民さん
こちらを見て目黒川の浄化と川沿いの環境美化はまだ先の話とコメントさせて頂きました。悪臭の軽減に5年、悪臭・白濁化・スカムの軽減に10年。その頃に白金高輪-品川間が開通。そんな時間軸かと。

[6440: 匿名さん]

>>6438 周辺住民さん
高輪ゲートウェイの住宅棟も高級賃貸の予定みたいです。JRとしてはここがその試金石なのかもしれませんね。

[6441: マンション検討中さん]

>>6436 口コミ知りたいさん
現在MARCを検討していますが、その金網フェンスをちゃんとした防音性の壁にしてくれればかなり魅力向上に繋がると思います。でもこのことをどうやってJRにアピールすれば良いかという話になるんですよね。この掲示板は野村が見ていてもJRは見ていない気がしますので、他に伝える方法はないんですかね。

[6442: 名無しさん]

>>6441 マンション検討中さん
鉄道の騒音問題は古くからありますが、新線ならともかく在来線である箇所にだけ遮音壁を付ければ、付いてない他の土地の住民からのクレームになりかねません。山手線全てに遮音壁は無理でしょう。営利企業である以上、そのような火種を生む施策は取りにくいと思います。

[6443: マンション検討中さん]

>>6439 マンション検討中さん
まぁ、いつから数えるかの違いじゃないですかね。上記の資料によれば「5年」は令和１年からスタートしている様ですので、「5年」後は令和6年末、要するにマークが竣工してから約1年。また、「10年」後は令和11年、要するにマークが竣工してから約6年。前者は実はそんなに先の話ではありません。

[6444: 名無しさん]

私がMRに行った時は、80平米以上の住戸はプレミアムフロアを含めほとんど売れていて、70平米台は一部残っている、70平米以下は割と残っており、全体で半分弱が残っていました。

[6445: マンション検討中さん]

>>6442 名無しさん
営利企業だからこそするべきではないでしょうか？営利を目的として経営を行っている企業であれば尚更自分の投資先の物件のバリューアップに繋がる行為をする方が普通だと思いますよ。JRは非営利団体じゃないので関係ないところで遮音壁を作れと言われても応じる訳がないんですが、自分達の投資先をより魅力的にするためであればおかしくないと思います。

[6446: 評判気になるさん]

>>6444 名無しさん
情報ありがとうございます。
2LDKよりもファミリー向けのサイズ（の中でも広め）の住戸の方が人気なんですね。

[6447: マンション掲示板さん]

>>6446 評判気になるさん
専有部を充実させた実需向けマンションだから、投資家が好みそうな狭い部屋は売れ行きあまり良くないんでしょうね。永住目的の車持ちならQOL高そうです。

[6448: eマンションさん]

>>6441 マンション検討中さん

JRの賃貸棟からもこういう声が上がればいいですね。

[6449: 通りがかりさん]

>>6447 マンション掲示板さん
エリア的にファミリーの方が合うというのもあるんでしょうね。2LDKの方がスローペースなのは、60平米という広さの中途半端さでしょうか。使い方は変わらないと思うので55平米でグロスを控えめにした方が良かったような気がします。

[6450: 匿名さん]

売れ行きの違いは間取りというより向きの違いだと思うんですよね。

[6451: eマンションさん]

>>6450 匿名さん

どの向きがいいと思いますか？

[6452: マンション検討中さん]

>>6451 eマンションさん
階層によるんじゃないですかね。高層階だと北側からは東京タワーとスカイツリーが遠くから見えて、西側からは晴れていれば富士山が見える。低・中層階だと北西にはドレッセ、北東には賃貸棟及びオフィス棟が建っていますが、ある程度低い階層であれば緑も見えると思います。

まぁ、眺望を無視すれば基本的には南向きの住戸が一番好ましいと言われます。特に、ここの南西側はバルコニーに出れば目黒川が見えると思いますので、桜の時期にはかなり良いと思います。でも結局は人それぞれですよ。

[6453: 匿名さん]

>>6452 マンション検討中さん
中低層なら、目黒川方面しかないかと思っていましたが、緑が見える階良さそうですね！
目から鱗でした。ありがとうございます。

[6454: 匿名さん]

次も25戸供給。2ヶ月掛けた割には伸びませんでしたが、ゆっくりとはいえ徐々に進捗しているようですね。なぜか1LDKの供給がなくなってるけど、歩留まり悪かったのかな。

[6455: eマンションさん]

>>6445 マンション検討中さん
5次でMR行きましたが2ldkも南西は12/16が北東は11/16
が販売済でしたので結構出てるなという印象でした。残りのところは今回出たのか以前から残っているのかは分かりませんが、抽選になっているところもありましたよ
未供給の部分もかなりあったのでかなり細かく出しているなという印象でした！

[6456: 匿名さん]

ボクチンのおうちの近くの線路だけ防音壁つくってよ～～～！！

って子供か。区分所有者１世帯につき１千万位ＪＲに出せば作ってくれるんじゃね呆

[6457: 周辺住民さん]

8/22（月）21:10

[6458: 匿名さん]

東口から見てもかなり目立つようになってきましたね。

[6459: 検討板ユーザーさん]

>>6456 匿名さん
ボクチンのおうちがJR初の高級賃貸棟と同じ複合開発プロジェクトであることを知らない投稿者がいたとはね草

[6460: 通りがかりさん]

>>6457 周辺住民さん
Wow！マークはかなりThicc Boiですの～！！

[6461: マンション検討中さん]

ベランダで花見や新緑みながら朝コーヒー飲みたいですね！

[6462: 評判気になるさん]

>>6457 周辺住民さん

これで何階くらいでしょうか？

[6463: マンション検討中さん]

まあ実際に調べれば調べるほど、ここ売れてないのかもしれない。
よくよく考えると、ここって、供給300くらいで、ほとんど地権者もいない物件なのよね。
それでこの進捗。
そして、他の物件も確かにかなり勢いが落ちている模様。
ここが特別悪いとかじゃなくて、やはり全体の流れが変わってきたのかも。

[6464: マンコミュファンさん]

>>6463 マンション検討中さん
1期1次の後はそんなにペース変わらず供給してませんかね？他の大規模物件と比べるとスローペースですが、最近変わったというのは何を基準に判断しているんですか？勢いが落ちた他の物件とは具体的にどちらについて言及されています？

[6465: 周辺住民さん]

>>6462 評判気になるさん
25階ぐらいです。

[6466: マンコミュファンさん]

>>6465 周辺住民さん

ありがとうございます！

[6467: 名無しさん]

>>6457 周辺住民さん
手前のマンションから見下されてる感が…

[6468: 匿名さん]

>>6459 検討板ユーザーさん
高級賃貸って高ゲの住宅棟みたいな物件を言うんだよ。ボクチンもっと勉強しましょうね～。

[6469: 匿名さん]

>>6467 名無しさん
来た～！写真がアップロードされるたびに同じコメントを投稿するオリジナリティーに溢れるやつが！！

[6470: 匿名さん]

>>6468 匿名さん
「高級賃貸住宅」は山手線の運営者であるJRの言葉でごわす。ボクチンこそ状況をきちんと理解してからコメントしましょうね！
( ?° ?? ?°)

https://www.jreast.co.jp/press/2022/20220721_ho01.pdf

[6471: マンション検討中さん]

渋谷、恵比寿、目黒、五反田、大崎、品川あたりをメインとして動く人にとって新築ハイグレードタワマンで坪500万台600弱でもあるここは価値ある代物なんだけど、行動範囲が違ったり目黒に住むことにそこまでメリットない人からするとここにする理由は全くない。それだけのこと。ただ目黒使えてこの規模の大手デベのタワマンはほぼ出ないからそこには希少価値はある。
平均坪680万と言ってるけど殆どがそれより下で坪500万台も初期はたくさんあったし、部屋によっては今の相場から見て全然お得感のも多かったのは事実。
まぁそれでも庶民が買えるレベルじゃない高級物件だけどね。

[6472: 匿名さん]

>>6468 匿名さん
高輪ゲートウェイって、港南の下水処理場の向かいでしょ？目黒MARCの方が立地良いと思う。

[6473: マンコミュファンさん]

>>6471 マンション検討中さん

山手線駅近なら希少だが、不動前最寄りのマンションに目黒って名前を付けただけ。おまけに線路沿い。お得感の説明よろしく。

[6474: 評判気になるさん]

>>6471 マンション検討中さん
条件良い住戸や眺望求めたら平均坪単価～の金額ですし、まだ今でも買える住戸もありますから、お得感という印象はないですね。条件厳しめが単価控えめなだけだったかなと。人それぞれ感じ方は違うと思いますが。

[6475: マンション検討中さん]

>>6474 評判気になるさん
ここをお得と思ったことはないですね。駅遠、線路脇、維持費高等、色々な不安要素を盛り込んだ価格としては高めの設定だなと思いました。ただ周辺マンションの高騰もあって、その割高感が少し薄れてきているところもある

[6476: マンション検討中さん]

ここから自転車でお買い物に行く場合、品揃えのよいスーパーはどこになりますか？
徒歩だと重たいまとめ買いをする時は、電動自転車で行くのもいいかなぁと思いまして。

[6477: 通りがかりさん]

>>6476 マンション検討中さん

目黒駅にスーパー3つ入ってるし、恵比寿側に東急もあるよ。自転車ならガーデンプレイスのライフもたいした距離じゃない。

[6478: 匿名さん]

>>6476 マンション検討中さん
駅まで行けばザ・ガーデンと生鮮専門店、プレッセ、成城石井があります。あとは不動前の東急ストアですね。

[6479: マンション検討中さん]

6476です。ありがとうございます！
普段は帰りに駅のスーパーで済まそうと思っていましたが、天気のいい日にはチャリでガーデンプレイスも良さそうですね。口コミを見てみたら新しくて広くて品揃えも良さそうです。
週1、車で買い出しもいいですね！

[6480: 周辺住民さん]

近くのスーパーは下記の通りです（ライフは「近く」はないのですが、上記で挙げられたので含ませていただきました）：

まいばすけっと（西五反田３丁目店）
・住所：〒141-0031 東京都品川区西五反田３丁目６?２０ いちご西五反田ビル、１階
・距離：徒歩4分／自転車2分

東急ストア（不動前店）
・住所：〒141-0031 東京都品川区西五反田５丁目１?２８
・距離：徒歩5分／自転車3分

成城石井（アトレ目黒2店）
・住所：〒141-0021 東京都品川区上大崎３丁目１?１ アトレ目黒2、1階
・距離：徒歩9分／自転車5分

プレッセ（目黒店）
・住所：〒141-0021 東京都品川区上大崎３丁目１?１ JR東急目黒ビル、地下1階
・距離：徒歩９分／自転車５分

ザ･ガーデン自由が丘（目黒店）
・住所：〒141-0021 東京都品川区上大崎２丁目１６?９
・距離：徒歩11分／自転車7分

ライフ（セントラルスクエア恵比寿ガーデンプレイス店）
・住所：〒150-0013　東京都渋谷区恵比寿 4-20-7　恵比寿ガーデンプレイス　センタープラザ、地下2階
・距離：徒歩23分／自転車11分

[6481: 通りがかりさん]

ガーデンプレイスは三越がなくなってその後期待していなかったんですが、ライフと明治屋は思っていたよりいいですよ。ロブションのパン屋とワイン屋もあるし。
地方からわざわざ来るような所じゃ無いですが。

[6482: 通りがかりさん]

>>6480 周辺住民さん

とても参考になります。
普段は東急ストアで、自転車で行けば揃わないものはなさそうですね。
自転車所要時間調べて下さってありがうございました。

[6483: 評判気になるさん]

>>6476 マンション検討中さん

自転車で五反田の東急ストアも使い勝手が良いと思います。

[6484: 周辺住民さん]

アトレの地下のスーパー（今は旧ニトリの建物）も結構使えますよ！

[6485: 通りがかりさん]

目黒MARCの周りを1周してくれている動画がありました。周りの雰囲気がよくわかります。

https://youtu.be/gDw8btJPyK8

[6486: マンション検討中さん]

先日ちょっとこの辺を歩いてみたんですが、不動前駅よりも目黒駅の方が実は近いんじゃないですか？携帯のストップウォッチ機能で計ってみたけど、目黒駅まではアトレのエレベーターを使わなくても徒歩8分で、不動前駅も同じ8分だったけど信号に引っ掛かればもっと時間がかかっていた。確かなのは五反田駅が一番遠いってこと。

[6487: マンション検討中さん]

毎週水曜日にお肉のキッチンカーが目黒マークで出店しているようです。徐々に生活環境が整ってきて、生活するイメージが湧いてきました。楽しみですね。

[6488: 匿名さん]

>>6487 マンション検討中さん
その情報源をお教え願えますか？

[6489: 匿名さん]

ここからなら白金台のプラチナ通りや、庭園美術館も散歩圏内です。
楽しみです。

[6490: 口コミ知りたいさん]

>>6488 匿名さん

https://twitter.com/bonds_one08/status/1534359002116550656?s=21&t=289X...

[6491: 名無しさん]

>>6488 匿名さん

私もこちらで見ました

https://twitter.com/bonds_one08/status/1534359002116550656?s=21&t=289X...

[6492: 匿名さん]

>>6486 マンション検討中さん
それより９月１日までに見直される公式表記がどうなるかが問題ですね。

[6493: 名無しさん]

すみません。被ってしまいました

[6494: 匿名さん]

もう安いところはないんだーみたいなこと言ってた人いたけど、4F～の1番単価お安いところまだあるじゃん。SUUMOに載ってるよ。

[6495: 名無しさん]

>>6494 匿名さん

４階とかいらねー。

[6496: 匿名さん]

>>6495 名無しさん
逆に中途半端に高い階に住むぐらいだったら私は緑が見える低層階が良いと思いますけどね。

[6497: 匿名さん]

>>6492 匿名さん
すみませんわからないので教えて欲しいのですが、なんか見直しあるんですか？

[6498: 匿名さん]

表示規約の改正のこと？既にそれを折り込んだ数値じゃないのかな。

[6499: 匿名さん]

>>6486 マンション検討中さん
確かに、公式表記はどうやって図っているか分かりませんね。一応80ｍを1分と数えているはずですが、グーグルマップでマークの座標（35.62888995173697, 139.7172791470673）から目黒駅の座標（35.63361045120509, 139.71557274903483）までのルートを検索すると距離600ｍと出てきます。600／80＝7.5分のはずですので、あなたが実際に計った時間とほぼ一致しますよ。

[6500: 匿名さん]

>>6497 匿名さん

https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2022/06/...

[6501: 匿名さん]

>>6500 匿名さん
ありがとうございます。
それであれば最初から織り込み済みの数字とおもわれます。

[6502: 匿名さん]

賃貸棟が９分ですから、どうでしょう。

[6503: 口コミ知りたいさん]

>>6502 匿名さん

駅ホームまでの表示かな？

[6504: eマンションさん]

>>6502 匿名さん
賃貸棟から目黒駅までは8分だそうです。

https://www.jrtk.jp/meguromarc-apartment/

計算の仕方がまだ謎ですが…

[6505: 周辺住民さん]

威容

[6506: 口コミ知りたいさん]

>>6504 eマンションさん
単純に賃貸棟のエントランスから8分、分譲棟のエントランスから9分ということでしょ。

[6507: 匿名さん]

足腰弱い人はやめた方がいいね、
健常者なら全く問題ない距離だから。
つまり足腰の話だな。

[6508: マンション掲示板さん]

この近く(目黒線をくぐって直ぐ)に目黒川沿いの三菱地所の新築賃貸物件が9月からオープンするとお聞きしましたが、オンラインで探しても情報が見つけられません。

[6509: 周辺住民さん]

雨の日、早朝

[6510: マンコミュファンさん]

>>6508 マンション掲示板さん
ザ・パークハビオ目黒桜邸のことだと思いますよ。

https://www.mecsumai.com/tphb-meguro-sakura/

[6511: eマンションさん]

6次、かなり盛況だったようですね。販売予定ではないところまで供給して販売されたとのことです。

[6512: 検討板ユーザーさん]

>>6511 eマンションさん

そろそろ完売ですね

[6513: マンション検討中さん]

今日抽選盛り上がってたなぁ～

[6519: 管理担当]

[NO.6514～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6520: 通りがかりさん]

>>6511 eマンションさん
>>6511 eマンションさん
でも25戸ってほぼ予定通りじゃないですか？毎回そんなものだし。
抽選が多かったなら、それはそれでよかったですが。

[6521: 匿名さん]

相場が上がっているので割安感が目立ちますよね。

[6522: 評判気になるさん]

>>6520 通りがかりさん
２５戸以上供給されたのでは、と思います。2ldkも次期以降の供給を予定していた4戸を今回リリースしてましたし

[6523: eマンションさん]

>>6522 評判気になるさん
次回以降値上げしますかね。契約者としてはその方がありがたいけど、野村はそんな販売方法はしないのかな

[6524: 名無しさん]

>>6522 評判気になるさん
それを含めて25戸ではないんですかね。
先着順でないのなら、そんな直前で供給数変えないと思うんですが。

[6525: 検討板ユーザーさん]

HP見たら、7次ががあるんですね！
最近のマンションはこんな感じの売り方なんですか？

[6526: 検討板ユーザーさん]

駅までの所要時間、五反田駅表記もでましたね。

[6527: 匿名さん]

>>6523 eマンションさん
プラウドタワー亀戸クロスではそんな販売方法してましたね、かなり購入予定者あった物件のみにある販売方法ですから、今のここではないんじゃないかと思います。
(人気ないのを言ってわけでなく、高くて購入者そんなにいないんじゃないかと思います)

[6528: 評判気になるさん]

>>6524 名無しさん
本来先着順にするべき部屋を今回出していましたね、例えば80E1タイプ7階の部屋について、私が4月に検討していた時既に契約済みの状態でしたが、今回また出されてました。

[6529: マンション掲示板さん]

>>6528 評判気になるさん
先着順を含めての25戸ということですか。そうなると、これまでもそうだったんでしょうし、6次分の供給数を足していっても契約状況は不明瞭なままですね。

[6530: マンション検討中さん]

前にこのスレッドでも誰かが言ってたけど、ここは想像以上に売れてないと思うなー。
アトラスタワー五反田も静かだし。
不動産市場全体が明らかに転換したと思う。

[6531: 検討板ユーザーさん]

ここは実需で買う人が多いだろうし、投資向きのマンションじゃないから、買う人は買うし、買わない人は買わないんじゃないかな。

[6532: eマンションさん]

>>6531 検討板ユーザーさん
ここが1割値上げして坪700超えたらさすがに誰も買わんだろ。さすがにデベも売れ行き見てそんな暴挙はしない。ただ仕様は良いから、竣工後マンション内にMR作って値上げ販売するかもね。

[6533: 匿名さん]

>>6530 マンション検討中さん
「誰か」って…数ヶ月前からネガさんが毎日のようにずっと繰り返していますよ。でも以前と変わらず根拠なくそう言い張っているだけであって本当の販売状況はデベ以外に誰も分からない。

[6534: 検討板ユーザーさん]

タワマンって、平地に建っているイメージがありましたが、ここは擁壁の上に建っていて迫力があってカッコいいですね。

[6535: 匿名さん]

>>6530 マンション検討中さん
元から規模感あるタワマンにしては大して売れてなかったし、今もこれまでと大して販売ペースは変わってないと思うんだけど、市場の潮目が変わった感ある？？

[6536: 匿名さん]

>>6535 匿名さん
上層階がリリースされてからは殆ど早期に売れていますし（現在では西向きの住戸が４つしか残っていない）、それ以外もよく抽選が行われています。野村が同じようなペースをキープしているのはそういう販売方法だからです。「売れていない」とコメントが投稿される度に漏れなく根拠が伴わないのは何故でしょうか…

[6537: 通りがかりさん]

今日、こちらとプラウド五反田、アトラスタワー五反田の建設地見てきました
雨の関係か今日の目黒川は汚くて驚きました
綺麗な川ではないけど、前に見た時はこんなに汚くなかったのに

[6538: マンコミュファンさん]

>>6536 匿名さん
上層階は第一次から販売していたと記憶していますが…

[6539: マンション比較中さん]

>>6538 マンコミュファンさん
いつから販売されているか分かりませんが、私がMRを訪れた第1期4次の時点では既に最上階の住戸が全部契約済みとなっていて、それ以外のプレミアムフロアが殆ど埋まっていました。

[6540: ご近所さん]

>>6537 通りがかりさん
目黒川は雨の日に汚くなるので有名ですよ。先週こちらのスレで品川区が取り入れている水質浄化対策について様々な情報が共有されていましたので、それを参考にすると良いかもしれません。今ぱっと見たら6390の辺からスタートしていたと思います。

[6541: 匿名さん]

>>6537 通りがかりさん

雨の日に濁らない川があるなら見てみたい。
上高地でも雨の日は濁ってる。
綺麗なものを見るか、汚いものに目がいくかは見る側の心の問題。

[6542: 検討板ユーザーさん]

此処は湾岸の華やかなタワマンに比べて共用施設が少ないですね。まぁ私は共用施設をほとんど使わないだろうな。
あったら嬉しい共用施設はコインランドリーなのですが、1階のショップにでも入ってくれると嬉しいな。
タワマンは初めてなので、ベランダに洗濯物を干せないとすると、シーツや毛布を洗うのにどうすればいいのかなと少し不安になります。

[6543: 匿名さん]

>>6542 検討板ユーザーさん

お前の願望なんか知らねーよ。それを望むならそれがあるとこ行けばいーだろ。押し付けんなっつーの。

[6544: eマンションさん]

>>6542 検討板ユーザーさん
ここは共有施設や下駄の店舗も少ないのに管積費かなり高いですが、どうしてでしょうか。敷地が広いからですか？それとも単純に戸数が少ないだけ？後者だとすると今後の値上がりが心配です

[6545: 匿名さん]

>>6542 検討板ユーザーさん

現在タワマンの高層階に住んでいますが、シーツや毛布は普通に洗濯乾燥機で洗って乾かしていますよ。ある程度大きな洗濯乾燥機を買えば洗濯物を干して乾かす必要が殆どなくなります。

[6546: eマンション]

ここは複合都市開発なのでJR.野村、住民が連携して、複合都市にふさわしいイベントや環境整備を持続的に行っていくことで、この地域の価値を高めていってくれたらと思います。まずは竣工まで丁寧に各種準備を進めていただきたいのですが、竣工後もそれ以上に大切だと思いますので、JRさん、野村さん、どうぞ宜しくお願いします。期待してます。

[6547: 匿名さん]

イベントはいらない気がする

[6548: 匿名さん]

大丈夫です。わたくしは初音ミクのコンサートを準備しておりますので楽しみにしていて下さいね。

[6549: 口コミ知りたいさん]

>>6539 マンション比較中さん
100平米以上の3LDKが人気なんすねー

[6550: 名無しさん]

>>6549 口コミ知りたいさん

角住戸、間取りがいいですよね。収納もたっぷりあって！

[6551: マンション掲示板さん]

>>6542 検討板ユーザーさん
購入者です。無駄な共用施設はコストがかかるだけなんでいらないのいう考えでこちらのマンションにしてます。ゴルフのシュミレーターとか温泉、プールとか本当無駄ですよね。賃貸なら許せるけど、自分の住む物件はなるべく質素にして欲しいなとは思います。それでも管理費、修繕費高いけど…笑

[6552: 匿名さん]

>>6551 マンション掲示板さん





ｗｗｗ共用削った物件選んだけど維持費高いんじゃ本末転倒ですね

[6553: 検討板ユーザーさん]

>>6546 eマンションさん
イベント入らないですけど地域の価値は高めて欲しいですよね。かむろ坂エリアに比べて帰り道、近所で飲食店がないのでクリスプサラダとかサワムラのレストランとか使い勝手のいいお店できてくれるといいですね。アトレの活は食べると吐きそうになるので高くていいのでもっといい店がいいです

[6554: 匿名さん]

上大崎とか美味しいレストランたくさんあるので、それが徒歩圏で使えるのは幸福度高いですね。

[6555: eマンションさん]

>>6552 匿名さん
　何にお金かかってるんでしょうね？？

[6556: マンション検討中さん]

>>6555 eマンションさん

購入者さんをそんなにいじめないであげてください笑笑

[6557: マンション検討中さん]

>>6556 さん
敷地の広さとか植栽とかなんですかね。いずれにせよ300戸しかないのは、今後の維持費の大幅値上げや一時金徴収が心配ですね。

[6558: 通りがかりさん]

>>6556 マンション検討中さん
　
6555です。私も購入者ですが、6551さんと同じ考えでしたよ。管理費についてはこんなものかと思っていましたので、単純に何にかかっているのかな？と思って。
プールや温泉は使わないので、今後メンテナンスにお金がかかりそうな施設がなくてよかったです。

[6559: 匿名さん]

>>6558 通りがかりさん

植栽じゃないですかね、あそこの植栽ほぼ全部分譲棟のものだから結構高そうですけどね。

あなたは購入者なのでわかると思いますが、今5万円程の管理費積立金ですが、25年間で最後9万円になる見込みです

まあザパークハウスタワー戸越公園の物件もそうですが、現在タワーどこも高額です、ここは更にゲストルームと植栽があって仕方ないと思います。またプラウドタワー芝浦の経費は警備に使っているようなので、比較的ここの管理費は居住に貢献したと思われる。

[6560: マンション比較中さん]

以前にマークのMRを訪れた際に頂いた資料によると、ここの管理費・修繕費は下記の通りです：

1㎡あたりの管理費（月額）：474円
1坪あたりの管理費（月額）：1,568円

1㎡あたりの修繕積立金（月額）：138円
1坪あたりの修繕積立金（月額）：457円

1㎡あたりの管理準備金（譲渡時一括払い）：597円
1坪あたりの管理準備金（譲渡時一括払い）：1,974円

1㎡あたりの修繕積立基金（譲渡時一括払い）：13,755円
1坪あたりの修繕積立基金（譲渡時一括払い）：45,471円

また、専有面積に関係なくインターネット使用料他は月々2,332円だそうです。

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」（https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf）によれば、関東での1戸あたりの平均管理費が16,096円（P176）で、平均修繕費が14,421円（P205）だそうです。しかし、東京23区の新築マンションの㎡または坪あたりの価格は書かれていませんので、比較することが難しいです。

最近のタワマンってどんなもんですかね？もし具体的なデータがあればご教示いただけけたらと思います。

[6561: マンション掲示板さん]

>>6559 匿名さん
植栽とか公園とか本当勘弁ですね。オフィス等でJRが面倒見てよと思います。。

[6562: 匿名さん]

>>6561 マンション掲示板さん

植栽や公園を分譲棟のものにすることは、ある意味でもろ刃の剣です。一方では分譲棟の住民が担う管理費が少し高くなりますが、他方では分譲棟の住民が許可しない限りそこに何かを建てたりできないし、またその土地の所有権は分譲棟の住民にあります。個人的には、私は敷地内に緑が沢山あった方が好きなので、管理費が少し高くなってもそういう物件に住みたいです。しかし、特に緑に興味が無い人からして見れば、要らぬ仕様かもしれません（でもその場合は、緑が大きな売りの一つであるマークをそもそも何故検討しているんだろうと思いますが）。

[6563: 匿名さん]

緑に囲まれた環境は良いですよね。高級物件の魅力の一つだと思います。

[6564: 口コミ知りたいさん]

>>6562 匿名さん

今新築のタワマンはどこも高いんじゃない？
ブランズタワー芝浦も同じくらいかもっと高かったよ。

ここは専用会議室が安く使えるだけいいよ！

[6565: マンコミュファンさん]

>>6561 マンション掲示板さん

他のマンションを検討された方がいいと思いますよ。
ここの売りは緑地率ですし、子供がいる家庭には公園があると嬉しいです。

[6566: 匿名さん]

>>6565 マンコミュファンさん
単純に敷地や高層タワマンの割に戸数が少ないからだと思う。スケールメリットがなく、将来的な修積費の大幅値上がりリスクは覚悟した方がいいです

[6567: 評判気になるさん]

>>6566 匿名さん

そうではなくて、管理費や修積が上がるのは必然として、植栽と公園を重要視していない方だと受け取ったので。

[6568: 通りがかりさん]

>>6566 匿名さん

大幅な値上がりというかもう向こう40年計画決まってるしょ。

[6569: 名無しさん]

どっちかというと、最初安いところの方が将来的な管理費、修繕費の値上がりリスクあるとおもう。足りないって試算出てきてるわけだし。
ここはその辺は最近の試算でやられてると思う。もちろん値上げも織り込まれてるけどね。

中庭の管理（おそらくオフィスや賃貸のひとも使う）がここなのは確かにちょっと残念。もう少しオフィス棟で持ってくれてもよかったのに、というのには同意。とはいえどっかのマンションみたいに最初からバカでかい木はないから、台風でいきなり倒れたりすることはないだろう。

[6570: マンコミュファンさん]

>>6568 通りがかりさん
小規模タワマンだと当初の長期修繕計画を超過して修繕費がかかるケースが出てきて、一時金徴収のような話もあるので、ここもそのリスクは多少なりともありそう
分譲棟の世帯だけで敷地内全てを負担するのはイマイチだな

[6571: 通りがかりさん]

>>6570 マンコミュファンさん

敷地内全てではないと思いますよ。

[6572: マンション検討中さん]

今の時代のタワマンなんてどこもそんなもんだろ？
同時期竣工あたりのタワマンの管理費と比較できる人いる？

[6573: 匿名さん]

オフィス棟の敷地面積=約7,790 m2
分譲棟の敷地面積= 約7,710 m2
賃貸棟の敷地面積= 約3,850 m2

なので、一番敷地面積が多いのはオフィス棟。よって、実はオフィス棟が分譲棟よりも少しだけ多めに負担していることになります。負担していないのは逆に賃貸棟の方です。

[6574: 通りがかりさん]

私はプールやシアタールームが共用施設にある物件より、こちらの植栽が豊かなマンションの方がいいですね。10年、20年後の緑豊かな敷地を想像してみてください。

[6575: マンション検討中さん]

そう考えると窓から緑が見える低層階いいですよね。

[6576: 匿名さん]

>>6575 マンション検討中さん
嫌だよ、オフィス棟のリーマンとかにジロジロみられるやん。

[6577: 通りがかりさん]

>>6575 マンション検討中さん
同意です。

[6578: マンション掲示板さん]

>>6574 通りがかりさん
都心だからこそ貴重な緑豊かな場所での生活は贅沢だと感じます。またゆとりある土地を所有すること、比較的戸数の少ないこのタワマンは遠い将来の建て替え時に住戸を増やせる可能性もあり、老朽化対策にも選択肢を増やすことにも繋がるかもしれません。
管理費、修繕費が高いか適正かの感じ方は人それぞれかなと感じます。個人的には将来も見据えた長期計画かたてられおり、現在市況から考えて適正価格だと考えています。野村不動産も1階店舗スペースの管理費、修繕費を払いますから企業としともランニングコストは綿密に計算された上での金額だと理解しています。
不測の事態あればこの限りではなくなると思いますが、それはどのマンションも同じかなと思います。

[6579: 名無しさん]

>>6576 匿名さん

オフィス棟にブラインドがあるからそうならないよう

[6580: 匿名さん]

>>6568 通りがかりさん

おっしゃる通りです。以前にMRに行った際、管理費・修繕費の長期計画に関する数十ページにも渡る資料をいただきました。これはその中からの修繕に関する抜粋ですが、もっと詳しく知りたければデベさんにお願いすれば普通にもらえます。

[6581: 匿名さん]

修繕費なんて結局やること同じで畢竟どこのタワマンも変わらない。金かかる共用施設とか、歪だったり凝った建物とかだと高くなるけど、普通の形状のスタンダードなタワマンならどこも同じです。

[6582: eマンションさん]

こちらの物件は全室バルコニーがついているので、ダイレクトウィンドウの窓拭きにかかる費用がなくていいですよね。
汚れたら自分ですぐに拭けるので嬉しいです。

[6583: 匿名さん]

>>6582 eマンションさん

バルコニーに物を置いちゃいけないと言っているでしょうが。ったく、ここの住民はマナーがまるでない。

[6584: 通りがかりさん]

>>6583 匿名さん
どういう脳回線してますか？窓が自分で拭ける事がバルコニーで物を置く事になるの？そっちこそ、ネガしたいだけにここに張り付くのやめたら？自分が口にしているマナーになってませんよ。

私は6582に大賛成です、業者ではなく自分で手入れできるので、より愛着が持てるようになります。

[6585: 匿名さん]

>>6584 通りがかりさん

また言い訳をするんですね。あんた、下を歩いている人に落ちたら責任取れますか？台風とか強風の時にそんなことをするなんて非常識極まりない。揚力って聞いたことがないのか？

[6586: マンション検討中さん]

意味分からない。

[6587: 検討板ユーザーさん]

>>6585 匿名さん

なんで物置いちゃいけんの？家具もダメってことか？

[6588: マンション検討中さん]

ネガのベランダネタはスルーしましょう。

[6589: マンコミュファンさん]

以前にもこのスレでは現れましたね、意味不明なバルコニー警察。マークのバルコニーの話が出るたびに荒らしに来るんです。要注意。

[6590: 匿名さん]

ほんとウザいですね。私はラウンドバルコニーにＢＢＱセット常設して楽しむ予定です。ウキウキ。

[6591: 通りがかりさん]

>>6590 匿名さん
寛ぐのはご自由にと思うが、さすがにBBQは無理だろ。バルコニーは共用部かつ避難経路でもあるし、火災の危険があるので火の使用は通常禁止。そもそも煙や臭いが迷惑。

[6592: eマンションさん]

>>6589 さん

っていうか今回の荒らし屋の言っていることはよく考えれば逆にめっちゃ笑えるんだけど。人がバルコニーに出て窓を拭くという話をしているんだけど、何故か台風に飛ばされて落ちて人に当たるというハメになってしまっている。台風が来ている時に窓を拭くやつがいるの？そしてご自分が吹っ飛ばされたら人に当たるリスクよりもまずは自分の命を心配した方が良いと思う。ww

[6593: 匿名さん]

>>6580 匿名さん
修繕積立金、６年目を境に１．３ー１．５倍、１６年目を境に更に２倍くらいになりそうですね。

[6594: マンション検討中さん]

>>6593 匿名さん
購入者ですが、これ管理組合でどうにかしません？無駄を徹底的に省いて下げたいです。

[6595: 評判気になるさん]

>>6594 マンション検討中さん
修繕積立金ですから、あまり省くと逆にあまり良くはありません。
またそもそもここの積立金結構抑えている方だと思いますよ。最初1万円あたりでスタートですから。どちらかと言うと管理費が高い、まあそれも今ほぼほぼタワーはどこもこの価格ですけどね。

[6596: 口コミ知りたいさん]

>>6594 マンション検討中さん

購入者がはりついてケチケチしてると見っともない、修繕削るとか論外

[6597: 買い替え検討中さん]

タワーマンションでの住戸を所有したことが無ければ修繕費が無駄で嫌に感じるかもしれませんが、これは残念ながら必要不可欠な出費です。下げてしまうと色んな問題になりかねないから払う覚悟で分譲を購入しないと後で大変な目に遭います。もちろん、マークに限った話ではありません。どこのタワマンもそうです。

以前にいただきましたマークの長期修繕計画に関する資料を添付いたしますのでご参照下さい。修繕費（月額）は下記の通りとなります：

築 1～5 年：1 倍
築 6～10 年：2.2 倍
築 11～15 年：2.8 倍
築 16～20 年：4.2 倍
築 21～40 年：4.7 倍

ここの管理費は築1～5年の修繕費の約3.43倍ですので、最初の15年間の間はやはり管理費の方が高いです。しかし、建物が古くなるにつれて大規模修繕工事等が必要になってきますので、修繕費も高くならざるを得ません。結局のところ、ここの修繕費は40年間の平均で計算すると管理費の1.06倍になります。

[6598: 匿名さん]

ぴゃ～。鬼維持費で話題の東池袋ステアリと同じような水準だね。

[6599: 匿名さん]

タワマン住んでますが、修繕費は予定より安く済めば値上げを予定より抑えることもあります。また、長期修繕計画自体が定期的に見直されます。デベが出している今の数字は余裕を持って出していると思います。自動車と同じで、古くなるほどメンテナンスにお金が掛かるのはどこのタワーマンションも同じです。

[6600: マンション掲示板さん]

>>6597 買い替え検討中さん
21年目の管理費修繕費計で一般的な80㎡のファミリー部屋で10万円弱くらいかな。今後インフレで上振れたら2桁いきそうだね。やはり小規模タワマンは高い