プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6287: マンション検討中さん]

>>6285 マンション掲示板さん
郊外というちゃんとした定義はありませんのでこれは人によると思いますが、私は「郊外」と聞いたら一般人が土地を買って一軒家を立てられる場所のことを思います（要するに、一般的な住宅街です）。

しかし、色んな記事によれば、郊外は都心から25キロ以上離れているところのことを指すそうです。私の中では25キロは少し遠過ぎだなぁという感じはしますが、いずれにせよ、丸の内から９キロ以内で山手線沿いの場所はどう考えても郊外ではありません。（笑）

[6288: 匿名さん]

>>6286 マンション比較中さん
残債割れの意味を理解してなくて草。自信満々にファンダメンタルズもどき語ってるど素人も湧きまくってるし、ここは地獄かよ

[6289: 通りがかりさん]

>>6286 マンション比較中さん

今のフラット35、金利1.53%からなんですけど。

総利息額＝4422万円（プラス1429万）
団信＝1113万（プラス1113万）
固定資産税＝24万×35年＝840万（プラス840万）
ーーーーーーーーーー
あと3382万プラスかかりますね。

だから差額は分譲の方が7889万余計にかかります。

あと火災保険や、それから売却時に利益が出てたら税金もかかりますので。
半額で売れても賃貸とトントンか少し良い程度かと。

[6290: 検討板ユーザーさん]

さすがに五反田を都心と呼ぶのは無理があるよね。丸の内から車で30分以上かかるし、山手線の内側といっても、形状的に南部の内側にバリューはない。都心３区の中央区でさえ、湾岸方面は都心と呼べるかも怪しいところだし。

[6291: 通りがかりさん]

>>6290 検討板ユーザーさん


ここだけの話しでは無く都心でも上昇し続けるのは難しいという話しだったのに、何故五反田は都心とは呼ば無いよね。
と言う話しにすり替わるのか？

文章もきちんと読まずそこだけに反応するのは何故？

[6292: 通りがかりさん]

>>6291 通りがかりさん
>>6285のレス読みました？日本語が不自由な方とお話しすると疲れます。

[6293: マンション検討中さん]

>>6292 さん

郊外では無いと書いてあるだけで都心とも書いて無いですね～

郊外を辞書で調べて見てください、市街地に隣接する田園と言う定義があります。

この地域を江戸まで遡ればとかは無しですよ。

あと日本語不自由なく方と言う言葉は議論でも参考でも無く暴言ですね！

これ下手した既に刑法に引っかかる可能性ありますよ。

[6294: マンション検討中さん]

>>6290 検討板ユーザーさん
五反田を「都心」と一度も呼んでいません。ただ「郊外」ではないと言っています。正確に言えば、都心と郊外の間に位置する城南エリアです。

[6295: 匿名さん]

西小山は坪500、安いですね。

[6296: 通りがかりさん]

>>6293 マンション検討中さん
>>6294 マンション検討中さん
同一人物ですか？簡単な論理と命題ですよ。高校2年生で勉強する単元ですが、大学受験をされていない方ですかね。
東京都を都心、城南エリア、郊外の三つの集合に分類するということですか？笑　そんな文脈、直近のレスでありました？笑

[6297: マンション検討中さん]

>>6289 通りがかりさん
そうなんですか？先日個人的に自分の銀行に住宅ローンのことを確認した際にフラット35を1％で融資していただけると言われました。変動率にすればその半分以下でした。

火災保険・地震保険は確かにかかりますが、賃貸でもそういった保険を必要とするところが増えていますので大体殺相で省かせていただきました。

団体信用生命保険についてですが、銀行が手数料なしでを提供することが多いので、自分でわざわざ入る必要はないと思います。（何かがあった際に団信会社が直接に銀行に残高を返してくれます。）よって、この金額は加算しなくてもいいと思います。

固定資産税はおっしゃる通りです（書くのをド忘れしておりました（汗））。

最後に、売却時の税金についてですが、課税されるのはあくまでキャピタルゲイン(譲渡益）、要するに売った時の価格ー買った時の価格や費用ー売った時の費用、です。しかし、売った時の価格は買った時の価格よりも低い場合、キャピタルロス（譲渡損）となり、課税の対象にはなりません。

[6298: マンション検討中さん]

>>6296 通りがかりさん

６２９３です。6294さんでは無いですよ。

因みに三つだけでは無いですよ。しかもそんな難しい論理でも無いですよ（笑）

勿論直前のレスでは分けて無いけど五反田を都心とは言って無いだけですね（笑）

郊外では無いとおっしゃってる以外に受け取れなかったので何故五反田は都心と受け取ったのか不思議だっただけです（笑）

高校2年生の単元の何が郊外では無いと書かれて方に、
五反田は都心とは呼ばないと言う風に突っ込むと言う論理と命題を習うのか（笑）

これは水掛論になるので最後にしますが、あなたのツッコミ文章に論理も命題も見つけられ無い頭脳ですみませんでした。

[6299: 名無しさん]

昔はラーメン一杯100円だったなあ。
アメリカじゃあビックマックは800円するらしい。

[6300: 通りがかりさん]

>>6297 マンション検討中さん

買った時の価格で良かったでしたっけ。減価償却しなくてよいのかな？

住宅金融公庫のフラット35のトップページ記載の金利を使いました。団信込みで35年1%は結構有利な条件ですね。

[6301: 匿名さん]

>>6299 名無しさん
ニューヨークでは単品のビッグマックは＄7.07($6.49+8.875％の消費税)で、今の為替相場だと946円です。

https://www.ubereats.com/store/mcdonalds-midtown-west-8th-ave-%26-34th...

[6302: デベにお勤めさん]

35年で1%ですか？
すごい属性ですね。羨ましい。

[6303: 匿名さん]

>>6302 デベにお勤めさん

ウチもそうでした。

[6304: 検討板ユーザーさん]

>>6297 マンション検討中さん
住宅ローン減税があるので、より購入した方が有利ですね。あとは賃貸は高齢になると住めなくなるリスクがありますね

[6305: 匿名さん]

所有が賃貸かで言うと、多少のキャピタルロスあっても所有した方が得だと思います。

[6306: 匿名さん]

すでに購入経験がある人間からしたら買わないことによる機会損失が大き過ぎるので、無理のない範囲であれば購入一択なんですけどね。

例えば、賃貸で月40万の家に住んでも10年で4800万かかるが、それって1.6億のマンション買って10年で3割下落相当なんですよね。

マンション購入の場合はアップサイドもあるし、マンションのグレードも高いし、賃貸で損失確定する気にならないなと。

[6307: 検討板ユーザーさん]

今がピークだという意見は、僕も賛成だな。
というか明らかに加熱し過ぎている。
インフレが進んでいる事はすでに織り込み済みの相場で、インフレが進むから云々を素人が言っている時点が反転のサインだと思う。
アメリカの迫り来る不景気の影響を日本は必ず受ける。
しかも、低金利の状態で。
中国と韓国も不動産市場はクラッシュし始めている。その影響は、株式相場ほど早く現れないが、必ず出てくる。
タワマンで資産形成とか言っている人は、みな小金持ちで、富裕層は賃貸で3%とかの利鞘なんか全く興味がない。
実際に、今の価格上昇は、コロナによる実需の前倒しであって、投資によるものではない。
だから崩れる時は一瞬。
坪450万は全く違和感なし。
逆にこれから上がると思ってる人は、どこまで上がると思ってんのかな。
まぁ、大損するのは常にそういう人だし、知ったこっちゃないけど。

[6308: マンション検討中さん]

住宅ローン減税の話が出てくる時点で、貧乏人の高値掴み確定なんだよな。
私はこのキャピタルゲインの出ない割高物件をローンで買います。所得も3000万ないです。と宣言しているようなもので。
ここ品川区や港区は、超大型のマンション再開発の予定もたくさんあるし、オフィスやホテルの需要冷え込みで今までとは真逆の情勢になるというのに。
周辺のオフィスの空室率とか、周辺のホテルの惨状を見なよ。
ローン組むなら、マクロな視点は大事。

[6309: 検討板ユーザーさん]

>>6308 マンション検討中さん

マンション価格が下落するリスクがあるのはおっしゃる通り。だが、買わないことにもリスクがある。購入と賃貸を比較する上で、住宅ローン減税は非常に重要な材料。パワカの検討者も多そうだし。住宅ローン減税を享受できることはプラスでしかない。

[6310: 評判気になるさん]

>>6307 検討板ユーザーさん

同じようなコメントが2014年頃からずーっとあるので、もはや価格下落派の意見は信用度ゼロなんですよね。理由もずーっと一緒だし。

[6311: 評判気になるさん]

マンション価格は下がると言い続ければ、いつかは当たるでしょう。首都直下地震と一緒。でも、それって当たったとは言わない 笑。

[6312: 匿名さん]

そうそう。マー君激安だから全戸かった方が良いよ。バーゲンセールだよ。

[6313: 匿名さん]

どこも上がっている中で割安感ありますよね。

[6314: 検討板ユーザーさん]

>>6311 評判気になるさん

当たる、ハズレるの話しでは無いのでは？
そんな子供じみた話し合いでは無くて、6305さんのようにキャピタル・ロスが出ても購入したいかという話しだと思うのですが。

首都直下なんて何故極端な話しを（笑）

しかも首都直下関係無く都心部でも上下を数年単位で繰り返してます。それ以上に現在が上昇したと言う結果です。

平成バブル、ITバブル、リーマンショックの時も特にリーマンショックの下落は酷かったです。

そこで持ち堪えられた人が現在キャピタルゲインが出てるだけで、相当数はその時点で売却せざるを得ない現実を突きつけられたという事です。

それくらいここだけではなく、都心でも下落は非現実では無いという事です。

[6315: マンション掲示板さん]

>>6311 さん

念のために当たる、ハズレるを張り合ったり自分の言ってる事が正しい、正しく無いの話しでも無いです。

あくまでも可能性です（笑）

自分もキャピタル・ロスが出る可能性があってもこの周辺の購入検討してます。

けしてネガの話しでも無いです。

[6316: マンション掲示板さん]

>>6314 検討板ユーザーさん

「相当数はその時点で売却せざるを得ない現実」…へー、そんな事実があったなんて初耳。別にキャッシュフローが悪化する訳じゃないんだから、普通は売らない、否、売るに売れなくなるだけ。ショック時に中古物件が増えたデータがあったら教えてよ。中古マンションは、損してまで売りたくないから、価格の下方硬直性があることは常識なんだけどな。あなた、素人でしょ？

[6317: マンション検討中さん]

>>6316 マンション掲示板さん

え、パコ麻布十番投げ売りしてたの有名でしょ。アベノミクスしかしらない素人だね。

[6318: 匿名さん]

「素人」や「民度が低い」というのは論破・抗論・反論ができないために使う罵倒の言葉です。

「笑」はただの煽りの言葉です。

ここでもっと建設的な会話がなされることを願っています。

[6319: 匿名さん]

>>6317 マンション検討中さん
新築販売でパークコート麻布十番が苦戦したのは知ってますし、グランスカイもそうでした。あなたの言ってるのは、買ったはいいが耐え切れず売る人が相当数いたということは、中古の投げ売りがあったということを言ってるんですよね？

いつ下がるかわからないものを、下がるまで待って買えなくなった人がこの10年沢山いると想像します。これから下がるという不確かな情報は、役に立たないですよ。現時点の相場に対して割高物件には手を出さないで、適正相場の物件を買うのが吉です。

[6320: 匿名さん]

パークコート麻布十番、今振り返れば当時は激安だった。買えた人は間違いなく成功者。

[6321: 口コミ知りたいさん]

>>6319 匿名さん
いえ、建てたはいいが耐えきれず値下げして投げ売りを最大手でもしていた事実があるという事を言っていますね。

[6322: 匿名さん]

https://www.washingtonpost.com/business/energy/will-housing-prices-fla...

ここ数年の間はアメリカでは家の価格がずっと上昇していたけれど、住宅ローンの金利が挙げられたことによって先月からその成長が滞って来ており、実際に下落するケースも多くなってきています。

日本では金利がまだ低いまま設定されていますが、※もし※上げられたら同じ様な現象が起きると予想されます。

[6323: マンション検討中さん]

>>6321 口コミ知りたいさん

そういう悪い事実もあるかもですがそれって全体の何%の話ですか？
事実を言ったままですなんて解答はいらないんで。

[6324: 通りがかりさん]

アメリカみたいなペースで上がるわけない

[6325: eマンションさん]

>>6316 マンション掲示板さん

マンションでは無く一棟売りを探していたのでその資料はのコピーは有ります。

今では考えられないくらいの利回りと値段です。

因みに6億以内の６％での検討でした。

その資料の宜しければ、
ご住所もしくはFAX番号教えていただけたら送信させて
いただきます。

[6326: 匿名さん]

今売れ行きどうなんでしょう？

[6327: eマンションさん]

>>6316 マンション掲示板さん

追記因みにリーマンショック直後の２００９年から２０１２年まで探して相当数ありましたよ。

ほんと資料送ります。

[6328: マンション検討中さん]

暴落きて欲しい気持ちはわかりますけどね。ここ数日の株式市場も上がペインなのに上がってて「玄人」筋は辛そうです。

[6329: 匿名さん]

>>6316 さん

追記何度も申し分けございません。

赤坂や麻布十番、明治通り沿いの広尾アドレスも５％後半でした。

文京区は６％行ってました。

何処？と聞かれルイスと思ったので、ほんとに何度も申し訳ございません。

[6330: マンション掲示板さん]

>>6327 eマンションさん

個人情報のところにモザイクをかけて資料をここに載せれば良いじゃん。もし本当にあればの話だけど。（笑）

[6331: eマンションさん]

直接お会いしたいもんですね～

[6332: マンション検討中さん]

潰れたデベロッパーのゴミマンション持ってきたw

[6333: はる]

>>6332 マンション検討中さん

だからやって行かなくなる可能性があると言ってるのです。

[6334: マンション掲示板さん]

ここの最上階に住める人って本当に羨ましい。今公式ウェブサイトでプランを見ていたらこういうのがあったんだけど、天井高3.15mでサッシの高さは2.8m。ここのサッシの高さは私が現在住んでいるマンションの天井の一番高い場所よりも高いということになります。残念ながら、ここの最上階の住戸は全てもう完売している様だ。（でも仮に空きがあったとしても私の収入では変える訳でもないがな）

[6335: 匿名さん]

>>6331 eマンションさん
すみませんが、このデータで何を主張しようとしているんでしたっけ？

[6336: マンション検討中さん]

投げ売りするほど急に暴落するなんてここ直近で本当にあるの？