プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6267: マンション比較中さん]

>>6266 匿名さん
ここの坪単価はどうのこうのと言われているのを見ると、マンマニが以前にブリリアについて言ったことを連想します。

「ブリリアタワーズ目黒が販売開始された2015年当時としては「価格はめちゃ高いが何年経過しても値下がらない。でもこれ以上の値上がりは難しそう。」というのが私の評価でしたが当時めちゃ高かったマンションでもしっかりと20％値上がりしています。(立地がいいのは誰が見てもわかるものの2015年で坪単価600万円ってとんでもない世界の価格設定だったのです)」
https://manmani.net/?p=41119

結局のところ、不動産市場は株式市場と似ていて、今後どうなるのかを正確に予測することがとても難しいです。

[6268: 匿名さん]

>>6267 マンション比較中さん
不動産は賃料利回りっていう明確な指標があるので予想はしやすいです。

[6269: 通りがかりさん]

>>6264 マンション掲示板さん
「平均」？　価値じゃなくて平均なの？
一つ事実として、お金というのは今後ねべりし続けるものなので、何かあった際お金をする癖治らなきゃ、お金の値落ちに伴い、価格上がり続けるだろう。アメリカのS&P500みたいに。

[6270: 評価気になるさん]

>>6264 マンション掲示板さん

>>6264 マンション掲示板さん
日本円というお金の物差しがインフレで縮むという事に気づいてください。価値が変わらない限り今後お金という物差しが縮んで価格が長期に見たら上がるという事光量に入れた方がいいと思います。

[6271: マンション比較中さん]

>>6268 匿名さん
そうは言っても実際はプロでも良く外れるもんですよ。特に今がピークとか言っているタグイのコメント。

[6272: 匿名さん]

プロって誰ですか？

[6273: 周辺住民さん]

ネガさんのここは今がピーク(キャピタルゲイン出ない)というネガい予測(笑い)。

[6274: 通りがかりさん]

そりゃ圧倒的な立地の優位性があるところは元が高くても価格維持力はあるし、相場次第で上がるでしょう。でもそれは全ての物件に当てはまるわけではないですからね。相場が変わった時にどうなるでしょうね。

[6275: 名無しさん]

>>6266 匿名さん　　

逆ですよ！

ピークと言うよりも東京の都心部ですら半永久的に上がり続ける根拠が無いから、下がる可能性が高いのではという話しでだと思います。

上がり続ける根拠が無いに等しいという事です。

[6276: 検討板ユーザーさん]

>>6266 さん

逆に都心部でも今後上がり続ける根拠は？

[6277: マンション検討中さん]

長期でみるか短期でみるかで違うし5年で売るか20年で売るかでまた社会経済が違うしだれもわかんないでしょ。
買える人は今周辺のマンションと比べてアリだと思えば買うし、常ネガはそもそも買う選択肢すらない野次馬でいちいち余計なこと言いたいのだよ。一定相当そういう奴らはどこの世界もいるからまぁ普通。アホが多いけどね。

[6278: 検討板ユーザーさん]

>>6276 検討板ユーザーさん

土地がない、都心部で大規模再開発がバンバン進んでいる、資材や人件費等のコストが爆騰している、資金の置き場が不動産くらいしかない等が価格上昇派の根拠と思われる

[6279: 名無しさん]

>>6278 検討板ユーザーさん

それは現在ですよね？
いつまで？

[6280: 名無しさん]

>>6278 さん

6279

上昇し続ける根拠というよりも現在から数年単位での上昇の根拠ですよね。

数年単位は誰でも予測がつきます。

しかも数年単位の上昇で現在の高騰での購入はかなり危険かと思います。

１０年、２０年上がり続ける根拠は皆無だと思います。

上記と重複しますが、煽ってる訳では無くて上昇等でキャピタルを期待しての購入は現在の高騰から危険だと思います。

自分は住居としてなので、予算内で購入できるところを
検討してます。

[6281: 口コミ知りたいさん]

>>6280 名無しさん
海外ファンドはこの円安低金利で何兆円もの資金を日本に投入すると言ってますね。都心は日本人サラリーマンが買えなくても海外勢が買うだけです。
支払可能な範囲で買った方が良いというのはその通りだけど、郊外で中途半端な物件を買うのが一番値下がりリスクを抱えると思います、郊外は都心に吊られて賃料で説明できないレベルまで上がってますから。

[6282: 口コミ知りたいさん]

>>6281 口コミ知りたいさん

海外ファンドは短期のキャピタルですよ！

目黒の雅叙園が良い例でかなり上がってら段階で売却してます。

２０２０年も香港やカナダ等のファンドの大規模な買収ありましたが、登記を調べて見てください。既に売却してる物件もあります。

海外ファンドは１０年や２０年を考えてません。

[6283: 匿名さん]

20年後に貨幣価値が今と同じだと思うのはバブル以降に育った不況しか知らない子供だけよ。
不動産が上がるかどうかは知らんが。

[6284: 名無しさん]

>>6281 さん

追記勿論、郊外は下がり幅が都心部より大きいと思います。都心部が上昇し続ける根拠があるというので、上昇し続ける根拠が無いので下がる可能性が大きいと話してるだけです。

[6285: マンション掲示板さん]

こちらの物件は郊外ではないですし、我が家のタイミングで購入を検討しています。
無駄な共用施設もないし、占有部分の仕様が高くてかなり惹かれていますが、西小山の値段も気になります。

[6286: マンション比較中さん]

賃貸に住んだ方が良いんじゃない？という上記のコメントについてですが、分譲を買う主なメリットは財産になること。これは住宅ローンの金額と金利、物件の購入時価格と売却時価格、そしてもし現在賃貸に住んでいればその賃料と更新料で計算が異なってきます。

例えば、2億円の住戸を頭金4000万円と金利1.00％の固定35年の住宅ローンで購入すれば：
・月々の返済額＝45.25万円
・ローンを完済する時までにかかる総利息額＝2963万円
・修繕費・管理費の月額を5万円とすれば、35年間での総額＝2100万円
・総額＝2億5063万円（2億＋2963万円＋2100万円）

もしその35年間の間に分譲ではなく賃貸に住んでいたら：
・総賃料＝1億8972万円（月々の賃料＝ローン返済額と同額の45.25万円と仮定）
・総更新料＝1584万円（賃貸の契約期間は平均の2年間、そして更新料は平均の2か月分と仮定）
・総額＝2億556万円（1億8972万円＋1584万円）

上記の例では、分譲と賃貸の差額は4507万円という概算になりますので、35年後にその物件の価値は半額に落ちても賃貸よりも良いということになります。

無論、もう一つ考えなければいけないのは、もし今手元にあるその頭金の4000万円を不動産ではなく他のものに投資すればどうなるのかということです。35年間で4000万円を1億円以上に増やすためには、利回りが2.63％以上、また2億円以上に増やすためには4.61％以上でなければいけません。リスク分散型ポートフォリオであれば前者はさほど得難い利回りでもありませんので、こういう手ももちろんあります。

[6287: マンション検討中さん]

>>6285 マンション掲示板さん
郊外というちゃんとした定義はありませんのでこれは人によると思いますが、私は「郊外」と聞いたら一般人が土地を買って一軒家を立てられる場所のことを思います（要するに、一般的な住宅街です）。

しかし、色んな記事によれば、郊外は都心から25キロ以上離れているところのことを指すそうです。私の中では25キロは少し遠過ぎだなぁという感じはしますが、いずれにせよ、丸の内から９キロ以内で山手線沿いの場所はどう考えても郊外ではありません。（笑）

[6288: 匿名さん]

>>6286 マンション比較中さん
残債割れの意味を理解してなくて草。自信満々にファンダメンタルズもどき語ってるど素人も湧きまくってるし、ここは地獄かよ

[6289: 通りがかりさん]

>>6286 マンション比較中さん

今のフラット35、金利1.53%からなんですけど。

総利息額＝4422万円（プラス1429万）
団信＝1113万（プラス1113万）
固定資産税＝24万×35年＝840万（プラス840万）
ーーーーーーーーーー
あと3382万プラスかかりますね。

だから差額は分譲の方が7889万余計にかかります。

あと火災保険や、それから売却時に利益が出てたら税金もかかりますので。
半額で売れても賃貸とトントンか少し良い程度かと。

[6290: 検討板ユーザーさん]

さすがに五反田を都心と呼ぶのは無理があるよね。丸の内から車で30分以上かかるし、山手線の内側といっても、形状的に南部の内側にバリューはない。都心３区の中央区でさえ、湾岸方面は都心と呼べるかも怪しいところだし。

[6291: 通りがかりさん]

>>6290 検討板ユーザーさん


ここだけの話しでは無く都心でも上昇し続けるのは難しいという話しだったのに、何故五反田は都心とは呼ば無いよね。
と言う話しにすり替わるのか？

文章もきちんと読まずそこだけに反応するのは何故？

[6292: 通りがかりさん]

>>6291 通りがかりさん
>>6285のレス読みました？日本語が不自由な方とお話しすると疲れます。

[6293: マンション検討中さん]

>>6292 さん

郊外では無いと書いてあるだけで都心とも書いて無いですね～

郊外を辞書で調べて見てください、市街地に隣接する田園と言う定義があります。

この地域を江戸まで遡ればとかは無しですよ。

あと日本語不自由なく方と言う言葉は議論でも参考でも無く暴言ですね！

これ下手した既に刑法に引っかかる可能性ありますよ。

[6294: マンション検討中さん]

>>6290 検討板ユーザーさん
五反田を「都心」と一度も呼んでいません。ただ「郊外」ではないと言っています。正確に言えば、都心と郊外の間に位置する城南エリアです。

[6295: 匿名さん]

西小山は坪500、安いですね。

[6296: 通りがかりさん]

>>6293 マンション検討中さん
>>6294 マンション検討中さん
同一人物ですか？簡単な論理と命題ですよ。高校2年生で勉強する単元ですが、大学受験をされていない方ですかね。
東京都を都心、城南エリア、郊外の三つの集合に分類するということですか？笑　そんな文脈、直近のレスでありました？笑

[6297: マンション検討中さん]

>>6289 通りがかりさん
そうなんですか？先日個人的に自分の銀行に住宅ローンのことを確認した際にフラット35を1％で融資していただけると言われました。変動率にすればその半分以下でした。

火災保険・地震保険は確かにかかりますが、賃貸でもそういった保険を必要とするところが増えていますので大体殺相で省かせていただきました。

団体信用生命保険についてですが、銀行が手数料なしでを提供することが多いので、自分でわざわざ入る必要はないと思います。（何かがあった際に団信会社が直接に銀行に残高を返してくれます。）よって、この金額は加算しなくてもいいと思います。

固定資産税はおっしゃる通りです（書くのをド忘れしておりました（汗））。

最後に、売却時の税金についてですが、課税されるのはあくまでキャピタルゲイン(譲渡益）、要するに売った時の価格ー買った時の価格や費用ー売った時の費用、です。しかし、売った時の価格は買った時の価格よりも低い場合、キャピタルロス（譲渡損）となり、課税の対象にはなりません。

[6298: マンション検討中さん]

>>6296 通りがかりさん

６２９３です。6294さんでは無いですよ。

因みに三つだけでは無いですよ。しかもそんな難しい論理でも無いですよ（笑）

勿論直前のレスでは分けて無いけど五反田を都心とは言って無いだけですね（笑）

郊外では無いとおっしゃってる以外に受け取れなかったので何故五反田は都心と受け取ったのか不思議だっただけです（笑）

高校2年生の単元の何が郊外では無いと書かれて方に、
五反田は都心とは呼ばないと言う風に突っ込むと言う論理と命題を習うのか（笑）

これは水掛論になるので最後にしますが、あなたのツッコミ文章に論理も命題も見つけられ無い頭脳ですみませんでした。

[6299: 名無しさん]

昔はラーメン一杯100円だったなあ。
アメリカじゃあビックマックは800円するらしい。

[6300: 通りがかりさん]

>>6297 マンション検討中さん

買った時の価格で良かったでしたっけ。減価償却しなくてよいのかな？

住宅金融公庫のフラット35のトップページ記載の金利を使いました。団信込みで35年1%は結構有利な条件ですね。

[6301: 匿名さん]

>>6299 名無しさん
ニューヨークでは単品のビッグマックは＄7.07($6.49+8.875％の消費税)で、今の為替相場だと946円です。

https://www.ubereats.com/store/mcdonalds-midtown-west-8th-ave-%26-34th...

[6302: デベにお勤めさん]

35年で1%ですか？
すごい属性ですね。羨ましい。

[6303: 匿名さん]

>>6302 デベにお勤めさん

ウチもそうでした。

[6304: 検討板ユーザーさん]

>>6297 マンション検討中さん
住宅ローン減税があるので、より購入した方が有利ですね。あとは賃貸は高齢になると住めなくなるリスクがありますね

[6305: 匿名さん]

所有が賃貸かで言うと、多少のキャピタルロスあっても所有した方が得だと思います。

[6306: 匿名さん]

すでに購入経験がある人間からしたら買わないことによる機会損失が大き過ぎるので、無理のない範囲であれば購入一択なんですけどね。

例えば、賃貸で月40万の家に住んでも10年で4800万かかるが、それって1.6億のマンション買って10年で3割下落相当なんですよね。

マンション購入の場合はアップサイドもあるし、マンションのグレードも高いし、賃貸で損失確定する気にならないなと。

[6307: 検討板ユーザーさん]

今がピークだという意見は、僕も賛成だな。
というか明らかに加熱し過ぎている。
インフレが進んでいる事はすでに織り込み済みの相場で、インフレが進むから云々を素人が言っている時点が反転のサインだと思う。
アメリカの迫り来る不景気の影響を日本は必ず受ける。
しかも、低金利の状態で。
中国と韓国も不動産市場はクラッシュし始めている。その影響は、株式相場ほど早く現れないが、必ず出てくる。
タワマンで資産形成とか言っている人は、みな小金持ちで、富裕層は賃貸で3%とかの利鞘なんか全く興味がない。
実際に、今の価格上昇は、コロナによる実需の前倒しであって、投資によるものではない。
だから崩れる時は一瞬。
坪450万は全く違和感なし。
逆にこれから上がると思ってる人は、どこまで上がると思ってんのかな。
まぁ、大損するのは常にそういう人だし、知ったこっちゃないけど。

[6308: マンション検討中さん]

住宅ローン減税の話が出てくる時点で、貧乏人の高値掴み確定なんだよな。
私はこのキャピタルゲインの出ない割高物件をローンで買います。所得も3000万ないです。と宣言しているようなもので。
ここ品川区や港区は、超大型のマンション再開発の予定もたくさんあるし、オフィスやホテルの需要冷え込みで今までとは真逆の情勢になるというのに。
周辺のオフィスの空室率とか、周辺のホテルの惨状を見なよ。
ローン組むなら、マクロな視点は大事。

[6309: 検討板ユーザーさん]

>>6308 マンション検討中さん

マンション価格が下落するリスクがあるのはおっしゃる通り。だが、買わないことにもリスクがある。購入と賃貸を比較する上で、住宅ローン減税は非常に重要な材料。パワカの検討者も多そうだし。住宅ローン減税を享受できることはプラスでしかない。

[6310: 評判気になるさん]

>>6307 検討板ユーザーさん

同じようなコメントが2014年頃からずーっとあるので、もはや価格下落派の意見は信用度ゼロなんですよね。理由もずーっと一緒だし。

[6311: 評判気になるさん]

マンション価格は下がると言い続ければ、いつかは当たるでしょう。首都直下地震と一緒。でも、それって当たったとは言わない 笑。

[6312: 匿名さん]

そうそう。マー君激安だから全戸かった方が良いよ。バーゲンセールだよ。

[6313: 匿名さん]

どこも上がっている中で割安感ありますよね。

[6314: 検討板ユーザーさん]

>>6311 評判気になるさん

当たる、ハズレるの話しでは無いのでは？
そんな子供じみた話し合いでは無くて、6305さんのようにキャピタル・ロスが出ても購入したいかという話しだと思うのですが。

首都直下なんて何故極端な話しを（笑）

しかも首都直下関係無く都心部でも上下を数年単位で繰り返してます。それ以上に現在が上昇したと言う結果です。

平成バブル、ITバブル、リーマンショックの時も特にリーマンショックの下落は酷かったです。

そこで持ち堪えられた人が現在キャピタルゲインが出てるだけで、相当数はその時点で売却せざるを得ない現実を突きつけられたという事です。

それくらいここだけではなく、都心でも下落は非現実では無いという事です。

[6315: マンション掲示板さん]

>>6311 さん

念のために当たる、ハズレるを張り合ったり自分の言ってる事が正しい、正しく無いの話しでも無いです。

あくまでも可能性です（笑）

自分もキャピタル・ロスが出る可能性があってもこの周辺の購入検討してます。

けしてネガの話しでも無いです。

[6316: マンション掲示板さん]

>>6314 検討板ユーザーさん

「相当数はその時点で売却せざるを得ない現実」…へー、そんな事実があったなんて初耳。別にキャッシュフローが悪化する訳じゃないんだから、普通は売らない、否、売るに売れなくなるだけ。ショック時に中古物件が増えたデータがあったら教えてよ。中古マンションは、損してまで売りたくないから、価格の下方硬直性があることは常識なんだけどな。あなた、素人でしょ？