プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6247: 匿名さん]

過去の話をしても仕方ないけど、>>6241さんがあげた事例からも分かることは、新たなベンチマーク価格がでるとやっぱりそこに引きずられる。
いまこの近辺は、やはりここの価格（もちろん五反田や武蔵小山なども）がベンチマークになってて、ここ出るまではたしかにもっと安かったのかもしれないけど、今後は個々の価格に引っ張られる。なので過去の周辺の価格出して、「ここの潜在価値はそんなもんだろ」という議論には意味がない。それを>>6241さんが証明してしまっている。

[6248: 検討板ユーザーさん]

>>6247 匿名さん
マンション売却されたことあります？
新たなベンチマークとして機能するのは新築であって中古マンションとして売却される場合には周辺のREITが入ってる物件の平均利回りをベースに値付けされますよ。考えが甘すぎますね。

[6249: eマンションさん]

>>6248 検討板ユーザーさん

いやいや君こそ優等生的な解答しか知らないようだな。

[6250: 匿名さん]

西新宿８００、埋め立て地６００弱
当初割高だったまー君も割安感出てきたんじゃない？

[6251: 匿名さん]

>>6248 検討板ユーザーさん
直接的にはそうだと思いますが、そもそも中古マンションと新築マンションの価格を完全には分けられませんからね。どちらもその逆に影響を受けるのは当たり前じゃないですか。新築価格が上がってるのに、中古価格が下がるということはあり得ませんからね。

[6252: 検討板ユーザーさん]

君が何を言ったって無意味だと思う。何故ならブリリアタワーズ目黒はナンバーワンの物件だから。

[6253: 検討板ユーザーさん]

2022年の西五反田の地価公示及び平均的なマンションの上物の価格(中間マージン含む)を考慮して評価すれば坪300程度が妥当な価格だね。marcの仕様の高さや希少性を加味すれば売却時は坪400～500程度で着地するんじゃないかな。最近の価格高騰は異常ですね。

[6254: 匿名さん]

西新宿や他の城南物件見てても後発の新築が安く出てくることはないだろうからね。
最初は割高と言われても結局適正価格になる流れが現状は続いてる。

[6255: 通りがかりさん]

>>6253 検討板ユーザーさん

今時点の評価で言ってる？
シティータワー目黒500後半～600弱、
マジェスティコート目黒500中盤、
ガーデンテラス目黒500中盤、
パークナード目黒500中盤、
なのに目黒MARCはそれより低い400～500ってこと？
それで目黒MARC中古出るか？

[6256: 匿名さん]

>>6254 匿名さん
目黒マークは他と比べると割安なので、売れてしまいそうですよね。野村って高すぎるような値付けが少ないから安心できます。

[6257: マンション検討中さん]

先日現地を初めて訪れてみて思ったんですが、ここはJRと折角組んでるから山手線の線路とマークの接道を隔てている金網フェンスをちょっとしたコンクリート壁か何か防音性のあるものに変えてくれるだけで騒音が大分軽減されると思います。こういう措置はコスト的にもそんなにかからないのにこの物件の魅力をかなりアップさせることができると思います。

[6258: eマンションさん]

>>6255 通りがかりさん
さすがに400台はないでしょう。一方で700前後で買ったら上記競合の成約価格見る限りリセールは厳しそう

[6259: 検討板ユーザーさん]

>>6255 通りがかりさん
現時点での地価をベースに算出しています。
他物件の新築価格の話をしているのではなく、あくまで実力の価格です。(そういう意味で新築マンションの高騰は異常と申し上げました)
なのでリセールは他の方の言う通り、かなり厳しいものになりそうですね。

[6260: 名無しさん]

>>6255 通りがかりさん

6253は公示地価を言っているので、実勢価格ではありません、公示地価は実勢価格の8割程度だから、400?500の公示地価は500-625の実勢価格と相当である。

[6261: eマンションさん]

>>6259 検討板ユーザーさん

それここに限らず全てのマンションに置いて言えることではなくて？

[6262: 名無しさん]

>>6260 検討板ユーザーさん
公示地価と実勢価格の補正をした上で算出していますよ。
実勢価格の8割というのは現時点での話ですよね。釈迦に説法かもしれませんが、公示地価は実勢価格の8割というのは常に成り立つ方程式ではありません。

[6263: 検討板ユーザーさん]

>>6261 eマンションさん
事実を直視できないのか、あまり頭がよろしくないのかわかりませんが、地価ベースで算出しているので違いますよ。

[6264: マンション掲示板さん]

まさか、この物件でキャピタルゲイン狙う人がいるとは驚き。
どんなものでも、平均に収束するのがセオリーで、今は、間違いなくピーク。
中央値の450くらいを目処に戻るタイミングは必ずくる。
とはいえ、新築で買えるのはいまだけだから、どうしても買いたい人は買えばいいだけの事。

[6265: 匿名さん]

契約者のライフポイントはもうゼロなのでやめてあげて

[6266: 匿名さん]

今がピークと主張し続けている人達の根拠なき自信は大変興味深いものですね。ww

[6267: マンション比較中さん]

>>6266 匿名さん
ここの坪単価はどうのこうのと言われているのを見ると、マンマニが以前にブリリアについて言ったことを連想します。

「ブリリアタワーズ目黒が販売開始された2015年当時としては「価格はめちゃ高いが何年経過しても値下がらない。でもこれ以上の値上がりは難しそう。」というのが私の評価でしたが当時めちゃ高かったマンションでもしっかりと20％値上がりしています。(立地がいいのは誰が見てもわかるものの2015年で坪単価600万円ってとんでもない世界の価格設定だったのです)」
https://manmani.net/?p=41119

結局のところ、不動産市場は株式市場と似ていて、今後どうなるのかを正確に予測することがとても難しいです。

[6268: 匿名さん]

>>6267 マンション比較中さん
不動産は賃料利回りっていう明確な指標があるので予想はしやすいです。

[6269: 通りがかりさん]

>>6264 マンション掲示板さん
「平均」？　価値じゃなくて平均なの？
一つ事実として、お金というのは今後ねべりし続けるものなので、何かあった際お金をする癖治らなきゃ、お金の値落ちに伴い、価格上がり続けるだろう。アメリカのS&P500みたいに。

[6270: 評価気になるさん]

>>6264 マンション掲示板さん

>>6264 マンション掲示板さん
日本円というお金の物差しがインフレで縮むという事に気づいてください。価値が変わらない限り今後お金という物差しが縮んで価格が長期に見たら上がるという事光量に入れた方がいいと思います。

[6271: マンション比較中さん]

>>6268 匿名さん
そうは言っても実際はプロでも良く外れるもんですよ。特に今がピークとか言っているタグイのコメント。

[6272: 匿名さん]

プロって誰ですか？

[6273: 周辺住民さん]

ネガさんのここは今がピーク(キャピタルゲイン出ない)というネガい予測(笑い)。

[6274: 通りがかりさん]

そりゃ圧倒的な立地の優位性があるところは元が高くても価格維持力はあるし、相場次第で上がるでしょう。でもそれは全ての物件に当てはまるわけではないですからね。相場が変わった時にどうなるでしょうね。

[6275: 名無しさん]

>>6266 匿名さん　　

逆ですよ！

ピークと言うよりも東京の都心部ですら半永久的に上がり続ける根拠が無いから、下がる可能性が高いのではという話しでだと思います。

上がり続ける根拠が無いに等しいという事です。

[6276: 検討板ユーザーさん]

>>6266 さん

逆に都心部でも今後上がり続ける根拠は？

[6277: マンション検討中さん]

長期でみるか短期でみるかで違うし5年で売るか20年で売るかでまた社会経済が違うしだれもわかんないでしょ。
買える人は今周辺のマンションと比べてアリだと思えば買うし、常ネガはそもそも買う選択肢すらない野次馬でいちいち余計なこと言いたいのだよ。一定相当そういう奴らはどこの世界もいるからまぁ普通。アホが多いけどね。

[6278: 検討板ユーザーさん]

>>6276 検討板ユーザーさん

土地がない、都心部で大規模再開発がバンバン進んでいる、資材や人件費等のコストが爆騰している、資金の置き場が不動産くらいしかない等が価格上昇派の根拠と思われる

[6279: 名無しさん]

>>6278 検討板ユーザーさん

それは現在ですよね？
いつまで？

[6280: 名無しさん]

>>6278 さん

6279

上昇し続ける根拠というよりも現在から数年単位での上昇の根拠ですよね。

数年単位は誰でも予測がつきます。

しかも数年単位の上昇で現在の高騰での購入はかなり危険かと思います。

１０年、２０年上がり続ける根拠は皆無だと思います。

上記と重複しますが、煽ってる訳では無くて上昇等でキャピタルを期待しての購入は現在の高騰から危険だと思います。

自分は住居としてなので、予算内で購入できるところを
検討してます。

[6281: 口コミ知りたいさん]

>>6280 名無しさん
海外ファンドはこの円安低金利で何兆円もの資金を日本に投入すると言ってますね。都心は日本人サラリーマンが買えなくても海外勢が買うだけです。
支払可能な範囲で買った方が良いというのはその通りだけど、郊外で中途半端な物件を買うのが一番値下がりリスクを抱えると思います、郊外は都心に吊られて賃料で説明できないレベルまで上がってますから。

[6282: 口コミ知りたいさん]

>>6281 口コミ知りたいさん

海外ファンドは短期のキャピタルですよ！

目黒の雅叙園が良い例でかなり上がってら段階で売却してます。

２０２０年も香港やカナダ等のファンドの大規模な買収ありましたが、登記を調べて見てください。既に売却してる物件もあります。

海外ファンドは１０年や２０年を考えてません。

[6283: 匿名さん]

20年後に貨幣価値が今と同じだと思うのはバブル以降に育った不況しか知らない子供だけよ。
不動産が上がるかどうかは知らんが。

[6284: 名無しさん]

>>6281 さん

追記勿論、郊外は下がり幅が都心部より大きいと思います。都心部が上昇し続ける根拠があるというので、上昇し続ける根拠が無いので下がる可能性が大きいと話してるだけです。

[6285: マンション掲示板さん]

こちらの物件は郊外ではないですし、我が家のタイミングで購入を検討しています。
無駄な共用施設もないし、占有部分の仕様が高くてかなり惹かれていますが、西小山の値段も気になります。

[6286: マンション比較中さん]

賃貸に住んだ方が良いんじゃない？という上記のコメントについてですが、分譲を買う主なメリットは財産になること。これは住宅ローンの金額と金利、物件の購入時価格と売却時価格、そしてもし現在賃貸に住んでいればその賃料と更新料で計算が異なってきます。

例えば、2億円の住戸を頭金4000万円と金利1.00％の固定35年の住宅ローンで購入すれば：
・月々の返済額＝45.25万円
・ローンを完済する時までにかかる総利息額＝2963万円
・修繕費・管理費の月額を5万円とすれば、35年間での総額＝2100万円
・総額＝2億5063万円（2億＋2963万円＋2100万円）

もしその35年間の間に分譲ではなく賃貸に住んでいたら：
・総賃料＝1億8972万円（月々の賃料＝ローン返済額と同額の45.25万円と仮定）
・総更新料＝1584万円（賃貸の契約期間は平均の2年間、そして更新料は平均の2か月分と仮定）
・総額＝2億556万円（1億8972万円＋1584万円）

上記の例では、分譲と賃貸の差額は4507万円という概算になりますので、35年後にその物件の価値は半額に落ちても賃貸よりも良いということになります。

無論、もう一つ考えなければいけないのは、もし今手元にあるその頭金の4000万円を不動産ではなく他のものに投資すればどうなるのかということです。35年間で4000万円を1億円以上に増やすためには、利回りが2.63％以上、また2億円以上に増やすためには4.61％以上でなければいけません。リスク分散型ポートフォリオであれば前者はさほど得難い利回りでもありませんので、こういう手ももちろんあります。

[6287: マンション検討中さん]

>>6285 マンション掲示板さん
郊外というちゃんとした定義はありませんのでこれは人によると思いますが、私は「郊外」と聞いたら一般人が土地を買って一軒家を立てられる場所のことを思います（要するに、一般的な住宅街です）。

しかし、色んな記事によれば、郊外は都心から25キロ以上離れているところのことを指すそうです。私の中では25キロは少し遠過ぎだなぁという感じはしますが、いずれにせよ、丸の内から９キロ以内で山手線沿いの場所はどう考えても郊外ではありません。（笑）

[6288: 匿名さん]

>>6286 マンション比較中さん
残債割れの意味を理解してなくて草。自信満々にファンダメンタルズもどき語ってるど素人も湧きまくってるし、ここは地獄かよ

[6289: 通りがかりさん]

>>6286 マンション比較中さん

今のフラット35、金利1.53%からなんですけど。

総利息額＝4422万円（プラス1429万）
団信＝1113万（プラス1113万）
固定資産税＝24万×35年＝840万（プラス840万）
ーーーーーーーーーー
あと3382万プラスかかりますね。

だから差額は分譲の方が7889万余計にかかります。

あと火災保険や、それから売却時に利益が出てたら税金もかかりますので。
半額で売れても賃貸とトントンか少し良い程度かと。

[6290: 検討板ユーザーさん]

さすがに五反田を都心と呼ぶのは無理があるよね。丸の内から車で30分以上かかるし、山手線の内側といっても、形状的に南部の内側にバリューはない。都心３区の中央区でさえ、湾岸方面は都心と呼べるかも怪しいところだし。

[6291: 通りがかりさん]

>>6290 検討板ユーザーさん


ここだけの話しでは無く都心でも上昇し続けるのは難しいという話しだったのに、何故五反田は都心とは呼ば無いよね。
と言う話しにすり替わるのか？

文章もきちんと読まずそこだけに反応するのは何故？

[6292: 通りがかりさん]

>>6291 通りがかりさん
>>6285のレス読みました？日本語が不自由な方とお話しすると疲れます。

[6293: マンション検討中さん]

>>6292 さん

郊外では無いと書いてあるだけで都心とも書いて無いですね～

郊外を辞書で調べて見てください、市街地に隣接する田園と言う定義があります。

この地域を江戸まで遡ればとかは無しですよ。

あと日本語不自由なく方と言う言葉は議論でも参考でも無く暴言ですね！

これ下手した既に刑法に引っかかる可能性ありますよ。

[6294: マンション検討中さん]

>>6290 検討板ユーザーさん
五反田を「都心」と一度も呼んでいません。ただ「郊外」ではないと言っています。正確に言えば、都心と郊外の間に位置する城南エリアです。

[6295: 匿名さん]

西小山は坪500、安いですね。

[6296: 通りがかりさん]

>>6293 マンション検討中さん
>>6294 マンション検討中さん
同一人物ですか？簡単な論理と命題ですよ。高校2年生で勉強する単元ですが、大学受験をされていない方ですかね。
東京都を都心、城南エリア、郊外の三つの集合に分類するということですか？笑　そんな文脈、直近のレスでありました？笑