プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6227: 匿名さん]

>>6225 口コミ知りたいさん
金利上がったら下がりますよ。何をおっしゃっているのか。

[6228: マンション検討中さん]

マンション全体の価格が低下する要因は様々ですが、単に市場実勢価格よりも高い値段で販売されている場合は簡単に残債割れしますよ。

[6229: 検討板ユーザーさん]

>>6225 口コミ知りたいさん

過去３０年の価格変動見ればわかると思います。

アベノミクスが都内でも最後の不動産高上昇率と言われてますからね。

もちろん上下両方とも今後もあると思いますが、下がっても今までの上昇率で上昇する要因が限りなく無いに等しいですね！

勿論持続的に上昇すら可能性もゼロでは無いけど、限りなくゼロに近いと思います。

[6230: 検討板ユーザーさん]

>>6225 さん

絶対に下がらないという根拠が無い限り下がります。

それを踏まえて購入しないと厳しいと思います。

[6231: 匿名さん]

上がる根拠も無ければ下がる根拠も無い。確かに言えるのは、インターネットで知らない人の言っていることを信じれば損する可能性が高いことのみ。

[6232: マンション検討中さん]

>>6228 マンション検討中さん

その通りなのですが、ここってほぼ実勢価格じゃないですか。なのでここの残債割れのリスクは、マンション全体の価格変動だと思うのですがね…。
そして、西新宿五丁目の価格を見る限り、スミフとはいえまだまだデベは強気な価格設定で下がる気配がないんですよね…。

今時新築で、買った瞬間にキャピタルゲインのあるところなんてそれこそたかが知れてて、そんなところ大抽選会ですよ。

[6233: マンション検討中さん]

残債割れとか言ってるけど今から買って絶対残債割れしない物件はどこですかね？
残債割れを恐れてエリア無差別にそんなマンション買う馬鹿みたいなやついるか？
この議論毎回思うけどそれ言いだしたらここに限らずこれからマンション買えなくね？
過去のアベノミクス途中のリセールの栄光にすがりすぎなんだよ。ほんとアホだな。
無意味なのよ、マジで。

[6234: 匿名さん]

>>6233 マンション検討中さん
パークタワー勝どき

[6235: 匿名さん]

というかここ出る前は隣のタワー坪３５０だったんだぞ。
実勢価格はそこだろ？ここの半値だよ。

[6236: 通りがかりさん]

>>6234 匿名さん

今から買ったらいくらがいくらになるんだよ？

[6237: 匿名さん]

部屋によるだろ。自分で考えろ。

[6238: 名無しさん]

>>6237 匿名さん

結局それかよ。毎回言うだけ言って根拠ねーってオチね。

[6239: 検討板ユーザーさん]

リセールの栄光にすがるななどと意味不明な発言されている方いますが、リセール気にしないなら賃貸で良くないですか？
マンション購入の最大のメリットは残債同等以上の資産として残ることから結果的として割安で住環境が手に入ることと、流通市場の流動性が高い事ですよね。

[6240: 口コミ知りたいさん]

>>6239 検討板ユーザーさん

だからずれてるっていわれるんじゃないの？

[6241: eマンションさん]

>>6238 名無しさん

https://twitter.com/Paul78293744/status/1558420120531521537?t=gKcVOFGr...

ほら、おソースだぞ。

[6242: eマンションさん]

>>6224 マンション掲示板さん
ブリリアも便利ですが坪単価結構するので、プラウドの方がコスパが良いと思う。

[6243: マンション検討中さん]

賃貸棟の工事が着々と進んでいます。最近では大きな植栽が幾つか現れました。完成が楽しみです。

[6244: 評判気になるさん]

>>6241 eマンションさん

これから買う新築出せよ。
過去のやつと比較しても意味ないだろ。
ここが残債割れって言ってるんだから同じような新築でしないところがあるなら言えよって言ってんの。

[6245: マンコミュファンさん]

前の方の言い方はきついですが、確かにブリリアや他の過去分譲された物件と比較してリセールがどうのとか、割高だとか市場が天井見えてきてる時点でタイミングの問題じゃないですか？
ブリリアがMARCと同じ今のタイミングで仮に新築分譲して坪800万から900万つけてたとすると、それでもリセール良くてブリリア一択といえるのか？って不思議に思います。
あの時買ったから結果として上がったのはみんな承知で今更その結果と比較してなんの意味があるのかといつも不思議に思う。

[6246: 検討板ユーザーさん]

結局ここの契約者と同じような中古マンションを実需で買う人がたまたま見つかれば残債割れは回避できるだろうけど、CFを現在価値に割り戻して判断するような半住半投勢はこの立地なら坪500までしか出さないから部屋によっては残債割れするって話。

[6247: 匿名さん]

過去の話をしても仕方ないけど、>>6241さんがあげた事例からも分かることは、新たなベンチマーク価格がでるとやっぱりそこに引きずられる。
いまこの近辺は、やはりここの価格（もちろん五反田や武蔵小山なども）がベンチマークになってて、ここ出るまではたしかにもっと安かったのかもしれないけど、今後は個々の価格に引っ張られる。なので過去の周辺の価格出して、「ここの潜在価値はそんなもんだろ」という議論には意味がない。それを>>6241さんが証明してしまっている。

[6248: 検討板ユーザーさん]

>>6247 匿名さん
マンション売却されたことあります？
新たなベンチマークとして機能するのは新築であって中古マンションとして売却される場合には周辺のREITが入ってる物件の平均利回りをベースに値付けされますよ。考えが甘すぎますね。

[6249: eマンションさん]

>>6248 検討板ユーザーさん

いやいや君こそ優等生的な解答しか知らないようだな。

[6250: 匿名さん]

西新宿８００、埋め立て地６００弱
当初割高だったまー君も割安感出てきたんじゃない？

[6251: 匿名さん]

>>6248 検討板ユーザーさん
直接的にはそうだと思いますが、そもそも中古マンションと新築マンションの価格を完全には分けられませんからね。どちらもその逆に影響を受けるのは当たり前じゃないですか。新築価格が上がってるのに、中古価格が下がるということはあり得ませんからね。

[6252: 検討板ユーザーさん]

君が何を言ったって無意味だと思う。何故ならブリリアタワーズ目黒はナンバーワンの物件だから。

[6253: 検討板ユーザーさん]

2022年の西五反田の地価公示及び平均的なマンションの上物の価格(中間マージン含む)を考慮して評価すれば坪300程度が妥当な価格だね。marcの仕様の高さや希少性を加味すれば売却時は坪400～500程度で着地するんじゃないかな。最近の価格高騰は異常ですね。

[6254: 匿名さん]

西新宿や他の城南物件見てても後発の新築が安く出てくることはないだろうからね。
最初は割高と言われても結局適正価格になる流れが現状は続いてる。

[6255: 通りがかりさん]

>>6253 検討板ユーザーさん

今時点の評価で言ってる？
シティータワー目黒500後半～600弱、
マジェスティコート目黒500中盤、
ガーデンテラス目黒500中盤、
パークナード目黒500中盤、
なのに目黒MARCはそれより低い400～500ってこと？
それで目黒MARC中古出るか？

[6256: 匿名さん]

>>6254 匿名さん
目黒マークは他と比べると割安なので、売れてしまいそうですよね。野村って高すぎるような値付けが少ないから安心できます。

[6257: マンション検討中さん]

先日現地を初めて訪れてみて思ったんですが、ここはJRと折角組んでるから山手線の線路とマークの接道を隔てている金網フェンスをちょっとしたコンクリート壁か何か防音性のあるものに変えてくれるだけで騒音が大分軽減されると思います。こういう措置はコスト的にもそんなにかからないのにこの物件の魅力をかなりアップさせることができると思います。

[6258: eマンションさん]

>>6255 通りがかりさん
さすがに400台はないでしょう。一方で700前後で買ったら上記競合の成約価格見る限りリセールは厳しそう

[6259: 検討板ユーザーさん]

>>6255 通りがかりさん
現時点での地価をベースに算出しています。
他物件の新築価格の話をしているのではなく、あくまで実力の価格です。(そういう意味で新築マンションの高騰は異常と申し上げました)
なのでリセールは他の方の言う通り、かなり厳しいものになりそうですね。

[6260: 名無しさん]

>>6255 通りがかりさん

6253は公示地価を言っているので、実勢価格ではありません、公示地価は実勢価格の8割程度だから、400?500の公示地価は500-625の実勢価格と相当である。

[6261: eマンションさん]

>>6259 検討板ユーザーさん

それここに限らず全てのマンションに置いて言えることではなくて？

[6262: 名無しさん]

>>6260 検討板ユーザーさん
公示地価と実勢価格の補正をした上で算出していますよ。
実勢価格の8割というのは現時点での話ですよね。釈迦に説法かもしれませんが、公示地価は実勢価格の8割というのは常に成り立つ方程式ではありません。

[6263: 検討板ユーザーさん]

>>6261 eマンションさん
事実を直視できないのか、あまり頭がよろしくないのかわかりませんが、地価ベースで算出しているので違いますよ。

[6264: マンション掲示板さん]

まさか、この物件でキャピタルゲイン狙う人がいるとは驚き。
どんなものでも、平均に収束するのがセオリーで、今は、間違いなくピーク。
中央値の450くらいを目処に戻るタイミングは必ずくる。
とはいえ、新築で買えるのはいまだけだから、どうしても買いたい人は買えばいいだけの事。

[6265: 匿名さん]

契約者のライフポイントはもうゼロなのでやめてあげて

[6266: 匿名さん]

今がピークと主張し続けている人達の根拠なき自信は大変興味深いものですね。ww

[6267: マンション比較中さん]

>>6266 匿名さん
ここの坪単価はどうのこうのと言われているのを見ると、マンマニが以前にブリリアについて言ったことを連想します。

「ブリリアタワーズ目黒が販売開始された2015年当時としては「価格はめちゃ高いが何年経過しても値下がらない。でもこれ以上の値上がりは難しそう。」というのが私の評価でしたが当時めちゃ高かったマンションでもしっかりと20％値上がりしています。(立地がいいのは誰が見てもわかるものの2015年で坪単価600万円ってとんでもない世界の価格設定だったのです)」
https://manmani.net/?p=41119

結局のところ、不動産市場は株式市場と似ていて、今後どうなるのかを正確に予測することがとても難しいです。

[6268: 匿名さん]

>>6267 マンション比較中さん
不動産は賃料利回りっていう明確な指標があるので予想はしやすいです。

[6269: 通りがかりさん]

>>6264 マンション掲示板さん
「平均」？　価値じゃなくて平均なの？
一つ事実として、お金というのは今後ねべりし続けるものなので、何かあった際お金をする癖治らなきゃ、お金の値落ちに伴い、価格上がり続けるだろう。アメリカのS&P500みたいに。

[6270: 評価気になるさん]

>>6264 マンション掲示板さん

>>6264 マンション掲示板さん
日本円というお金の物差しがインフレで縮むという事に気づいてください。価値が変わらない限り今後お金という物差しが縮んで価格が長期に見たら上がるという事光量に入れた方がいいと思います。

[6271: マンション比較中さん]

>>6268 匿名さん
そうは言っても実際はプロでも良く外れるもんですよ。特に今がピークとか言っているタグイのコメント。

[6272: 匿名さん]

プロって誰ですか？

[6273: 周辺住民さん]

ネガさんのここは今がピーク(キャピタルゲイン出ない)というネガい予測(笑い)。

[6274: 通りがかりさん]

そりゃ圧倒的な立地の優位性があるところは元が高くても価格維持力はあるし、相場次第で上がるでしょう。でもそれは全ての物件に当てはまるわけではないですからね。相場が変わった時にどうなるでしょうね。

[6275: 名無しさん]

>>6266 匿名さん　　

逆ですよ！

ピークと言うよりも東京の都心部ですら半永久的に上がり続ける根拠が無いから、下がる可能性が高いのではという話しでだと思います。

上がり続ける根拠が無いに等しいという事です。

[6276: 検討板ユーザーさん]

>>6266 さん

逆に都心部でも今後上がり続ける根拠は？