プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー目黒MARC　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/10994/
“プラウドタワー目黒MARC”の「私の印象」→生活利便性の高い不動前駅周辺や、雑多な魅力の五反田が日常使いできる「目黒物件」、微妙な立地を忘れさせる再開発を大いに期待！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/14431/
「プラウドタワー目黒MARC」VS「ブリリアタワーズ目黒」王者対決！【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/17148/

[6167: 匿名さん]

地震・水害のリスクについてですが、もちろん場所によりますが、東京都では10mを超えていれば大体「安全」な場所であると見做されます。

[6168: 口コミ知りたいさん]

>>6165 匿名さん
見栄っ張りですね。内面磨きましょうね。

[6169: マンション検討中さん]

海抜16mしかないのに土砂災害特別警戒区域でしょ…川べりで接道の反対側は浸水ハザードだし…この条件で安全って…

[6170: マンション検討中さん]

>>6168 口コミ知りたいさん

私は港区低層マンションですよ。
緑と共に地面の近くで生きてます。

[6171: マンション検討中さん]

そろそろ売り切れですか？

[6172: マンション検討中さん]

>>6169 マンション検討中さん
海抜16ｍは普通に安全な高さでしょう。様々な方々がこれだけ説明しているにも関わらず「16mしかない」と言い続けるのはもはや煽り。

5973さんが共有して下さった画像を添付致します。御覧の通り、マークは水害の恐れはありません。やはり上記の方がおっしゃった様に、マークのところまで水害が出るときは東京そのものが大変なことになっています。

また、現在マークの敷地は【土砂災害警戒区域】及び【土砂災害特別警戒区域】の指定を受けていますが、擁壁の造り替え工事により、来年の秋頃までに【土砂災害特別警戒区域】の指定は解除される見通しだそうです。（区域指定は東京都知事が行うことですので、もちろんその判断次第ですが、一応そういう予定です。）

[6173: 周辺住民さん]

>>6168 口コミ知りたいさん

正解！やっぱり見栄っ張りでしたね（笑い）。

[6174: マンション検討中さん]

目黒エリアで駅近No. 1はブリリアで建物クオリティNo. 1は目黒マークで良い？
このツートップってこと？

[6175: 匿名さん]

>>6174 マンション検討中さん
いや、立地・クオリティ・民度の高さと言い、ブリリアは日本一の物件でしょ。

[6176: 匿名さん]

>>6175 匿名さん

そう思えるブリリアは買えてるの？

[6177: 匿名さん]

不動前から見てもシティタワー目黒よりも駅遠だし、どの駅から見ても中途半端な立地ではある。完成したら目立ちそうではあるけど。

[6178: 名無しさん]

>>6155 検討板ユーザーさん

間違いないですね。自分も長くここをウォッチしてますが、奴らの仕業だと思ってます。

[6179: 周辺住民さん]

シティ包囲網

[6180: 匿名さん]

武蔵小山の地権者バレバレの自演やめられない模様。

[6181: eマンションさん]

>>6180 匿名さん

うはっ。早速ブリリアが書き込みしてるは。

[6182: マンション掲示板さん]

>>6175 匿名さん
ブリリアもプラウドも立地仕様とも素晴らしいですよね。

[6183: 匿名さん]

>>6182 マンション掲示板さん
比べ物になりませんよ。ブリリアタワーズ目黒ほど良いタワマンは他に存在しません。古今無双。唯一無二。ブリリアに住むってことは人生に勝ったってこと。

[6184: 名無しさん]

>>6183 匿名さん
ブリリアもプラウドも人生勝ち組だと思うけどな。

[6185: 評判気になるさん]

>>6183 匿名さん
言ってて恥ずかしくないんですか？ブリリアって馬鹿がいっぱい住んでそうですねw

[6186: 匿名さん]

>>6185 評判気になるさん
ブリリアも良いマンションだと思いますよ。

[6187: 検討板ユーザーさん]

>>6183 匿名さん

ブリリア住んでも性格悪くて嫌われるような人だと人生勝ちじゃなくて勝ちと思ってるだけのオイタさんですよ。

[6188: eマンションさん]

ブリリアvs目黒マーク
ファイ！！

[6189: 匿名さん]

武蔵小山君目黒が羨ましくて仕方ないのね。

[6190: 周辺住民さん]

marcとブリリアで目黒駅周辺を引っ張って頂ければと思います。シティタワーもそれぞれ武蔵小山駅を引っ張っていけば良いのではないでしょうか？

[6191: 通りがかりさん]

>>6190 さん

駅前目黒No. 1の一世風靡した高級ブリリアと、クオリティ重視、複合開発の職住に特化したプラウドがある目黒はただの駅近だけのタワマンがある駅と比べて豊かな選択肢のある中々他のエリアにはない好立地駅だと私は思います。

[6192: 検討板ユーザーさん]

>>6191 通りがかりさん
冷静に見て複合開発って隣のオフィスに勤める人以外メリットある？特に商業施設が出来るわけでもなく、単に敷地内密度が高まるだけ。しかも敷地広い分管理費割高。
賃貸棟も分譲棟の賃料にキャップしてしまうし。いっそのこと住に全振りした再開発の方が良かったなぁと思うのは自分だけですか？

[6193: マンコミュファンさん]

>>6192 検討板ユーザーさん

まぁ、それは一理あるかもね。
オフィスの賃料も住居と同じくらいしか取れてないみたいだし(レンタブル高くなるから総収益は増えそうだけど)。
せめてもう少し商業は欲しかったね。

[6194: マンコミュファンさん]

>>6192 さん

あそこのエリアに商業はどの事業者もやらないでしょ。住宅中心だから成立した開発だよ。あれがいい、これがいいはいくらでも言えるけどあの土地をリセールするのと話題性とるならこの形がベストだったんだよ。仕方ないじゃん。

[6195: マンション検討中さん]

プラウドは確かに目黒かもしれないけど、marcは西五反田でしょ

[6196: 匿名さん]

>>6190 周辺住民さん
なんで勝手にブリリアと一緒に目黒を引っ張るみたいな勘違い発言が出てくるのか…不動前を引っ張りなよ

[6197: 匿名さん]

>>6191 通りがかりさん
いや本当に目黒駅周辺はいいエリアですよね。

[6198: 口コミ知りたいさん]

>>6192 検討板ユーザーさん
同意。近くに商業施設がないからこそ、住に振った再開発の方がよかったですね。まちづくりを謳いながら、オフィスとコンビニ程度しかないですから。この立地と規模だとなかなか難しいんでしょうけど。。。

[6199: マンション検討中さん]

ここいろんなマンション住んでる人見てるね。人気だな

[6200: 検討板ユーザーさん]

>>6197 匿名さん

ビジネス、飲食、居住、歴史、自然、交通アクセスが程よく配置され、住み心地が良いですよね。

[6201: 匿名さん]

目黒マークの仕様の高さは、今分譲中の新築マンションの中でもトップクラスですからね。

[6202: 匿名さん]

>>6199 マンション検討中さん

そんなことを言ってもブリリアの方は人気がありますが。

[6203: マンション検討中さん]

こんなにみんなが注目してくれてるのに、なんで売れないんだ、、、

[6204: 匿名さん]

>>6203 マンション検討中さん
名前に騙されて注目はされるけど、立地的に残債割れも覚悟しなくてはいけない価格設定で実需でしか買えないから

[6205: マンション掲示板さん]

>>6204 匿名さん
階数方角にもよるけど、ざっくりこんな感じかな。
坪700超は残債割れリスクあり
坪600台はローン返済と資産減価が同程度
坪500台はワンチャンキャピタル狙えるかも

[6206: 通りがかりさん]

>>6192 検討板ユーザーさん
全く同感。複合開発という言葉に騙されてはいけなくて、むしろ住人にとってはデメリットも結構多い。オフィス棟と賃貸棟なくて敷地全て使った大規模マンションなら管理修繕費のスケールメリットもあったし生活利便性を高める施設も多数入っただろうね。眺望も他の2棟に邪魔されなかったし。
唯一のメリットはオフィスと賃貸棟が線路音を少し緩和するくらいかな。

[6207: 匿名さん]

>>6202 匿名さん
現代人は1に駅距離、2に駅距離、3、4がなくて5に駅距離。だからこそ徒歩9分に納得できるならここはかなりお買い得になる。駅1分でこの仕様だったら高すぎて買えない。

[6208: 検討板ユーザーさん]

>>6207 匿名さん
その常識もう在宅制度で見直されるけどね。私はIT業でもう2年近く会社に行ってない。

[6209: 口コミ知りたいさん]

皆様今どれぐらいの頻度で会社出社してますか？業界も併せて教えていただけると幸甚です

週5日出社
週3日出社
週1日出社
全く出社必要ない

[6210: 口コミ知りたいさん]

私もフルリモートの環境。なので広域検討していますが、駅というより商業施設までの距離が結構大事だなと思っています。結局、住まいの周辺で過ごす時間が多くなるので、色々揃っている駅近、またはミクストユースの大規模物件の方が合うのかなと思っています。ここはそういう意味では中途半端ですが、占有部の仕様がいいので家の中で過ごす満足度は高そうで悩ましいです。

[6211: 匿名さん]

リモートだから広域検討って人時々いるけど奥さんと子供どうするんだろう？大半の検討者はリモートでもエリアは決めてるんじゃない？

[6212: マンション検討中さん]

>>6210 口コミ知りたいさん
商業合わせて開発プロジェクトとしてプラウド亀戸がありますね、亀戸ブランド地じゃありませんが、そこのプラウドが結構高い金額で売られている。自分は逆に商業や駅からやや離れて緑豊かな所がいいと思ってます。また、資産値崩れしないためにある程度地名が有る所がいいと思ってます。駅や商業に近すぎると便利のは便利ですが、人がガヤガヤして乱雑な雰囲気になるのがちょっとデメリットである。

[6213: 名無しさん]

ここと亀戸はどっこいどっこい。相対的には亀戸が総じて上かな。まぁここも悪くは無いけど。

[6214: 検討板ユーザーさん]

丸の内で働くエリサラ界隈からすれば、亀戸のほうが職場へのアクセスはいいですし、家族の生活に関しても便利だとは思います。ただ土地のネームバリューではやや五反田に軍配あがりますかね。
IT等は除き、リモート環境もいつまで続くかわからないので悩みどころです。

[6215: 評判気になるさん]

亀戸？下町ですよね。目黒五反田とは流石に格が違うと思います。錦糸町や北千住と比較してもらいたいですね。

[6216: マンション検討中さん]

まぁできたらわかるよ。いいマンションだから。

[6217: 匿名さん]

終身雇用&テレワークって最強二刀流だよな．特に先人のアセットで稼げるNTTとか大手デベなんて社員の半分くらいいえでごろごろしながら時給1マンくらいゲットしてそう．

[6218: 口コミ知りたいさん]

リモートでないとここは検討し辛いよな。毎日通勤には向いてない。

[6219: 匿名さん]

>>6217 匿名さん
自分としてはそんな飼い殺しみたいな人生は無理だなあ。窓際逃げ切りより外出て稼いだ方が楽しいですよ。

[6220: 匿名さん]

>>6219 匿名さん
飼い殺しって…リモートと言っても普通に仕事をしていますが、何か勘違いしていませんか？通勤時間も交通料もクリーニング代も不要となるし、テクノロジーを使いこなせている人ならば会社の人間とTeamsとかZoom等でコミュニケーションが普通にできているはずです。

飼い殺しとは、本当は必要じゃないのに毎日をオフィスに行かなければいけないと言うことですよ。

[6221: 匿名さん]

テレワークでも生産性高いかどうかは人によりますよね。テレワークで生産性落ちる人はなるべく出社してほしい（それか生産性高める工夫をしてほしい）し、生産性高い人は自由に働けばいいと思ってます。

[6222: 通りがかりさん]

>>6211 匿名さん
あなたにとっては共働き、かつ奥さんは通勤アリで、大きなお子さんがいることが前提なのかもしれませんが、いろんな家庭がありますから一括りで語れないですよ。

[6223: 匿名さん]

自分が一番成果を出せる働き方が大事ですよね。私の場合は出社と言っても自社よりクライアント先に出向く方が多いので、山手線徒歩圏のここは便利なんですよね。

[6224: マンション掲示板さん]

>>6223 匿名さん

山手線駅前のブリリアが便利ですよ

[6225: 口コミ知りたいさん]

>>6204 匿名さん

残債割れって言っている人に聞きたいんですが、どういうシナリオでの残債割れをいってますか？

不動産価格の下落？
ローン金利の上昇？

金利の話は確かに無いとは言えないですが、不動産価格って下がる見込みありますかね。

[6226: 匿名さん]

>>6224 マンション掲示板さん
ブリリアは内見したんですが気に入りませんでした。

[6227: 匿名さん]

>>6225 口コミ知りたいさん
金利上がったら下がりますよ。何をおっしゃっているのか。

[6228: マンション検討中さん]

マンション全体の価格が低下する要因は様々ですが、単に市場実勢価格よりも高い値段で販売されている場合は簡単に残債割れしますよ。

[6229: 検討板ユーザーさん]

>>6225 口コミ知りたいさん

過去３０年の価格変動見ればわかると思います。

アベノミクスが都内でも最後の不動産高上昇率と言われてますからね。

もちろん上下両方とも今後もあると思いますが、下がっても今までの上昇率で上昇する要因が限りなく無いに等しいですね！

勿論持続的に上昇すら可能性もゼロでは無いけど、限りなくゼロに近いと思います。

[6230: 検討板ユーザーさん]

>>6225 さん

絶対に下がらないという根拠が無い限り下がります。

それを踏まえて購入しないと厳しいと思います。

[6231: 匿名さん]

上がる根拠も無ければ下がる根拠も無い。確かに言えるのは、インターネットで知らない人の言っていることを信じれば損する可能性が高いことのみ。

[6232: マンション検討中さん]

>>6228 マンション検討中さん

その通りなのですが、ここってほぼ実勢価格じゃないですか。なのでここの残債割れのリスクは、マンション全体の価格変動だと思うのですがね…。
そして、西新宿五丁目の価格を見る限り、スミフとはいえまだまだデベは強気な価格設定で下がる気配がないんですよね…。

今時新築で、買った瞬間にキャピタルゲインのあるところなんてそれこそたかが知れてて、そんなところ大抽選会ですよ。

[6233: マンション検討中さん]

残債割れとか言ってるけど今から買って絶対残債割れしない物件はどこですかね？
残債割れを恐れてエリア無差別にそんなマンション買う馬鹿みたいなやついるか？
この議論毎回思うけどそれ言いだしたらここに限らずこれからマンション買えなくね？
過去のアベノミクス途中のリセールの栄光にすがりすぎなんだよ。ほんとアホだな。
無意味なのよ、マジで。

[6234: 匿名さん]

>>6233 マンション検討中さん
パークタワー勝どき

[6235: 匿名さん]

というかここ出る前は隣のタワー坪３５０だったんだぞ。
実勢価格はそこだろ？ここの半値だよ。

[6236: 通りがかりさん]

>>6234 匿名さん

今から買ったらいくらがいくらになるんだよ？

[6237: 匿名さん]

部屋によるだろ。自分で考えろ。

[6238: 名無しさん]

>>6237 匿名さん

結局それかよ。毎回言うだけ言って根拠ねーってオチね。

[6239: 検討板ユーザーさん]

リセールの栄光にすがるななどと意味不明な発言されている方いますが、リセール気にしないなら賃貸で良くないですか？
マンション購入の最大のメリットは残債同等以上の資産として残ることから結果的として割安で住環境が手に入ることと、流通市場の流動性が高い事ですよね。

[6240: 口コミ知りたいさん]

>>6239 検討板ユーザーさん

だからずれてるっていわれるんじゃないの？

[6241: eマンションさん]

>>6238 名無しさん

https://twitter.com/Paul78293744/status/1558420120531521537?t=gKcVOFGr...

ほら、おソースだぞ。

[6242: eマンションさん]

>>6224 マンション掲示板さん
ブリリアも便利ですが坪単価結構するので、プラウドの方がコスパが良いと思う。

[6243: マンション検討中さん]

賃貸棟の工事が着々と進んでいます。最近では大きな植栽が幾つか現れました。完成が楽しみです。

[6244: 評判気になるさん]

>>6241 eマンションさん

これから買う新築出せよ。
過去のやつと比較しても意味ないだろ。
ここが残債割れって言ってるんだから同じような新築でしないところがあるなら言えよって言ってんの。

[6245: マンコミュファンさん]

前の方の言い方はきついですが、確かにブリリアや他の過去分譲された物件と比較してリセールがどうのとか、割高だとか市場が天井見えてきてる時点でタイミングの問題じゃないですか？
ブリリアがMARCと同じ今のタイミングで仮に新築分譲して坪800万から900万つけてたとすると、それでもリセール良くてブリリア一択といえるのか？って不思議に思います。
あの時買ったから結果として上がったのはみんな承知で今更その結果と比較してなんの意味があるのかといつも不思議に思う。

[6246: 検討板ユーザーさん]

結局ここの契約者と同じような中古マンションを実需で買う人がたまたま見つかれば残債割れは回避できるだろうけど、CFを現在価値に割り戻して判断するような半住半投勢はこの立地なら坪500までしか出さないから部屋によっては残債割れするって話。

[6247: 匿名さん]

過去の話をしても仕方ないけど、>>6241さんがあげた事例からも分かることは、新たなベンチマーク価格がでるとやっぱりそこに引きずられる。
いまこの近辺は、やはりここの価格（もちろん五反田や武蔵小山なども）がベンチマークになってて、ここ出るまではたしかにもっと安かったのかもしれないけど、今後は個々の価格に引っ張られる。なので過去の周辺の価格出して、「ここの潜在価値はそんなもんだろ」という議論には意味がない。それを>>6241さんが証明してしまっている。

[6248: 検討板ユーザーさん]

>>6247 匿名さん
マンション売却されたことあります？
新たなベンチマークとして機能するのは新築であって中古マンションとして売却される場合には周辺のREITが入ってる物件の平均利回りをベースに値付けされますよ。考えが甘すぎますね。

[6249: eマンションさん]

>>6248 検討板ユーザーさん

いやいや君こそ優等生的な解答しか知らないようだな。

[6250: 匿名さん]

西新宿８００、埋め立て地６００弱
当初割高だったまー君も割安感出てきたんじゃない？

[6251: 匿名さん]

>>6248 検討板ユーザーさん
直接的にはそうだと思いますが、そもそも中古マンションと新築マンションの価格を完全には分けられませんからね。どちらもその逆に影響を受けるのは当たり前じゃないですか。新築価格が上がってるのに、中古価格が下がるということはあり得ませんからね。

[6252: 検討板ユーザーさん]

君が何を言ったって無意味だと思う。何故ならブリリアタワーズ目黒はナンバーワンの物件だから。

[6253: 検討板ユーザーさん]

2022年の西五反田の地価公示及び平均的なマンションの上物の価格(中間マージン含む)を考慮して評価すれば坪300程度が妥当な価格だね。marcの仕様の高さや希少性を加味すれば売却時は坪400～500程度で着地するんじゃないかな。最近の価格高騰は異常ですね。

[6254: 匿名さん]

西新宿や他の城南物件見てても後発の新築が安く出てくることはないだろうからね。
最初は割高と言われても結局適正価格になる流れが現状は続いてる。

[6255: 通りがかりさん]

>>6253 検討板ユーザーさん

今時点の評価で言ってる？
シティータワー目黒500後半～600弱、
マジェスティコート目黒500中盤、
ガーデンテラス目黒500中盤、
パークナード目黒500中盤、
なのに目黒MARCはそれより低い400～500ってこと？
それで目黒MARC中古出るか？

[6256: 匿名さん]

>>6254 匿名さん
目黒マークは他と比べると割安なので、売れてしまいそうですよね。野村って高すぎるような値付けが少ないから安心できます。

[6257: マンション検討中さん]

先日現地を初めて訪れてみて思ったんですが、ここはJRと折角組んでるから山手線の線路とマークの接道を隔てている金網フェンスをちょっとしたコンクリート壁か何か防音性のあるものに変えてくれるだけで騒音が大分軽減されると思います。こういう措置はコスト的にもそんなにかからないのにこの物件の魅力をかなりアップさせることができると思います。

[6258: eマンションさん]

>>6255 通りがかりさん
さすがに400台はないでしょう。一方で700前後で買ったら上記競合の成約価格見る限りリセールは厳しそう

[6259: 検討板ユーザーさん]

>>6255 通りがかりさん
現時点での地価をベースに算出しています。
他物件の新築価格の話をしているのではなく、あくまで実力の価格です。(そういう意味で新築マンションの高騰は異常と申し上げました)
なのでリセールは他の方の言う通り、かなり厳しいものになりそうですね。

[6260: 名無しさん]

>>6255 通りがかりさん

6253は公示地価を言っているので、実勢価格ではありません、公示地価は実勢価格の8割程度だから、400?500の公示地価は500-625の実勢価格と相当である。

[6261: eマンションさん]

>>6259 検討板ユーザーさん

それここに限らず全てのマンションに置いて言えることではなくて？

[6262: 名無しさん]

>>6260 検討板ユーザーさん
公示地価と実勢価格の補正をした上で算出していますよ。
実勢価格の8割というのは現時点での話ですよね。釈迦に説法かもしれませんが、公示地価は実勢価格の8割というのは常に成り立つ方程式ではありません。

[6263: 検討板ユーザーさん]

>>6261 eマンションさん
事実を直視できないのか、あまり頭がよろしくないのかわかりませんが、地価ベースで算出しているので違いますよ。

[6264: マンション掲示板さん]

まさか、この物件でキャピタルゲイン狙う人がいるとは驚き。
どんなものでも、平均に収束するのがセオリーで、今は、間違いなくピーク。
中央値の450くらいを目処に戻るタイミングは必ずくる。
とはいえ、新築で買えるのはいまだけだから、どうしても買いたい人は買えばいいだけの事。

[6265: 匿名さん]

契約者のライフポイントはもうゼロなのでやめてあげて

[6266: 匿名さん]

今がピークと主張し続けている人達の根拠なき自信は大変興味深いものですね。ww