プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[5901: 匿名さん]

まもなく完売ですね。

[5902: 匿名さん]

それにしても目黒マークは野村の最高傑作だよ。ここを買えて良かった。

[5903: 匿名さん]

>>5902 匿名さん
こちらのマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[5904: 名無しさん]

>>5903 匿名さん
隣の賃貸マンション対比多少賃料上乗せ出来るとしても、利回り計算すると、坪50～100万割高な気がしますね。キャピタルゲインはきついんじゃないかと。

[5910: マンション検討中さん]

>>5893 マンション検討中さん
城南、城西、都心マンションの中で最高の物件だと思います。建築が半端なくいいし、敷地の大きさで最高な環境を作っている。騒音も少しは気になるが、今の超高層は殆ど基幹道路沿い（白金）、工場・高速地帯（芝浦、勝どき、豊洲、湾岸）、鉄道脇（大崎、横浜）、街中繁華街等の騒音地帯。ここは防音もしっかりしているし、敷地も大きく配棟計画で騒音はかなり軽減している。タワマンの中では普通。

[5912: 管理担当]

[NO.5898～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[5913: 匿名さん]

目黒マークは立地も周辺環境も良いマンションだと思います。

[5914: 匿名さん]

株価ぎ戻ってきたね。楽しみ。

[5915: マンション掲示板さん]

>>5910 マンション検討中さん
さりげなく都心マンションを入れるの恥ずかしいのでやめてください…

[5916: 匿名さん]

>>5915 マンション掲示板さん
みんな人気の高いマンションですよね。

[5917: 匿名さん]

>>5904 名無しさん
隣の賃貸は「定期借家」なので賃料低めに出しています。
ここキャピタルゲインは出ない確率大きいと思う、只ロスも無いと思う。居住用に考えた方がいいと思う。

[5918: 匿名さん]

>>5906 マンション検討中さん
5905のお陰で、五月蝿いという言葉が本当に良く理解できますね。まだ夏だからでしょうか、蝿が本当にしつこい。

[5919: 通りがかりさん]

五反田の西側はラブホ街というイメージしかない

[5920: マンション比較中さん]

>>5917 匿名さん
結論（要するに居住用に購入すべきという点）に賛成ですが、分譲棟を賃貸棟と表面的な坪単価だけで比較しても仕方がない要素がいくつかあります。こちらのスレでは「金切り音轟がく」と頻繁に言われていますが、実際には分譲棟が賃貸棟よりも奥まったところにありますので、分譲棟付近ではさほど電車の音が聞こえてきません。それに加え、山手線の線路と分譲棟との間に賃貸棟が建っていますので遮音役割も果たしてくれています。また、分譲棟は基本的には賃貸棟よりも仕様が良いです（特に、ラウンドバルコニーがあることが好例の一つ）。

キャピタルゲインについてですが、現時点ではそんなもんが出るかどうか誰にも分からないので投資としてはどうなのか何とも言えませんが、実需目的でご検討されていればかなり良い物件という印象でした。野村が住民満足度1位をよく取得していますので本物件に住むために購入するならば申し分ないと思います。

[5921: 匿名さん]

>>5920 マンション比較中さん
コメント有難う御座います。

また「金切り音轟がく」についても仰る通りだと思います。自分は実際現地に行って、オフィス棟と分譲棟の繋ぎ目の柵で確認した所結構静かでした。電車音をクレームしている方は現地に行った事なく想像で言っているのかと思います。(*敷地出て目黒駅まで行く途中電車がすぐ横で走っているとうるさく感じますが、物件敷地内では、少なくともオフィス棟との繋ぎ目にある間取りは静かでした。)

ちなみにどちらの間取り検討されてますか？
自分の場合、折角今回こちらで野村さんは広めの間取りで商品作っているので、普段あまり買えない広めの部屋にしようかなって思ってます。

また最後あくまで個人的意見ですが、目黒駅付近でここよりすみ心地良い部屋設計はもう無いと思う。すみ心地としてはブリリア目黒より上だと思う(*あくまで個人価値観です)

[5922: マンション検討中さん]

ブリリア目黒は目黒アクセスだけどここは西五反田だからね。住み良さはともかく物件の格が違うので比較するのはナンセンス。

[5923: 匿名さん]

賃貸棟の定期借家って賃料上げれなかった言い訳みたいなもんだね。
事実契約満了で出て行ってくれなんて事態ほぼ無いわけだし。

[5924: 匿名さん]

>>5922 マンション検討中さん
まあ資産価値では格違うかもしれませんが、でも私実際ブリリア目黒契約直前まで行って、最後やめで、ここにしようかなって思ってますよ。目黒駅近辺で住宅探される方は普通比較するんじゃないですかね。

勿論、投資目線や立地重視の方にとっては両物件全然比較物じゃないかもしれませんが。

[5925: 匿名さん]

>>5923 匿名さん
それは確かにあるかもしれない、実質東京全体で賃貸マンションの賃料水準近年下がっているってちょっと聞きます。

しかし定期なので貸主に主導権はあります。出て行ってくれって事態の確率低いが、全くないってわけではないです。定期を契約1回でも更新してしまうと普通借家に自動で契約切り替わるので、貸主結構慎重にすると思いますよ。

[5926: マンション比較中さん]

>>5921 匿名さん
「金切り音が轟く」点については同感です。そういうクレームをする人は恐らく現地に行ったことがないと私も思います。

私もマークを検討し始める前はブリリアタワーズ目黒を中古で購入することを一応検討しましたが、ブリリアでは好みの大きさの住戸は坪単価＞1300なのに間取り（特にリビング・ダイニング）がとても使いにくそうだったため、結局他を当たることにしました。L型の部屋を作る意味って本当によく分かりません…

[5927: 匿名さん]

音の感じ方は個人差が大きいので、主観で決めつけるのはどうかと思います。私は現地に行きましたが、敷地内からも音は気になりました。もちろん線路脇よりは音は小さいですが、測ったら60dB程度の音でした。これを気にするかしないかは個人差があると思います。

[5928: 通りがかりさん]

>>5925 匿名さん
更新すると普通借家に切り替わるとはどういう意味ですか？定借は期間満了で更新がないので再契約の契約形態次第では？
再契約を普通借でするなら切り替わりますが、一般的には定借で再契約すると思うけど。
JRの方針は知らないが、最初だけキャンペーンで安く定借で貸す戦略ってこと？

[5929: マンション検討中さん]

>>5925 匿名さん

有期雇用契約の更新かなんかと勘違いしてません？
定期借家契約の終了予告をうっかり忘れてしまって契約期間満了日を過ぎてしまっても、定期借家契約が普通借家契約に切り替わることはありません。
単に終了予告から半年後に契約終了が伸びてしまうだけです。

[5930: マンション検討中さん]

>>5927 匿名さん
音の感じ方に関してはその通りと思います。
もちろん住んでいれば金切り音であっても慣れて気にならなくなるでしょうね。ただ、客人を招いて「億ションの◯◯さんの家、キリキリと線路の音がね…」なんて評価されることはあるでしょう。客を呼ぶために家を買うわけじゃないけど、ウチはコロナ前はホームパーティーも結構やってたりしたので駅徒歩9分とともに気になるポイントではあります。

[5931: マンション掲示板さん]

>>5925 匿名さん

定期借家契約は更新しても普通の賃貸借契約にはなりませんよ。

ただJRがどういう定期借家契約するかは調べようとは思いませんが、そもそも定期借家契約は普通契約とは違い２年の更新とは限らないのと、２年の更新が最大３回なのか、４回までなのか、５回まで最長１０年までなのかという契約をされると思います。

元不動産の賃貸専門会社で働いていた者からすると自動的に契約が切り替わるような契約は法律のプロである企業は行わないと思います。

ただ新築で定期借家契約とは自分が働いていた１５年前くらいには無かったので、どういう意図があるのか分かりかねますねー

定期借家は通常建て替え予定や、長期転勤や将来性子供の為に購入してとりあえず賃貸に出しておこうとか、その程度だったのに。

JRはのちのち考えているのですかね？

野村不動産の売れ行き次第で落ち着いたら分譲に出すとか？

意図はほんとわからないですねー

[5932: マンション掲示板さん]

定期借家契約の説明わかりにくくてすみません。

定期借家契約自体の更新の事では無くて、定期借家契約は最長何年かを決めて、それまでは通常契約を行う事が一般的という意味です。もちろん定期借家契約自体少ないですが、最長4年の定期借家契約で一回の通常賃貸借契約更新を行った方はいらっしゃいます。

あとは３年の定期借家契約の方もいらっしゃいます。途中２年の通常更新は無くストレートに３年の契約です。

[5933: 通りがかりさん]

>>5932 マンション掲示板さん

なんだか、そもそもの定借の考え方の認識が誤っていませんかね？
定借は借地借家法により更新がないと明確化されていて、期間満了で終了ですよ(終了通知義務を満たしている前提)。
再契約については、双方合意のもとで無ければ実施できません。
対して、普通借は正当な事由が無い限りは貸主側から契約を終わらせることが出来なく、自動更新されていきます。
両者は全く別の契約形態であり、定借で何年かを決めてそれまでは通常契約を行う？の意味が分かりません。

[5934: 評判気になるさん]

>>5933 通りがかりさん

通常契約はというのは行わないですよ～

上記で通常は更新を行なってと書こうとしたら通常契約数回と気づかず投稿してしまったので、やはりここはつかれるとは思いましたが、

定期借家や定期借地には基本的に満期か来たら契約が終了です。

ただし建て替え等やいつ自己使用するか未定の場合に勿論ですが特記事項に明記しなくてはいけないけど、
一応２年で借主が検討できるように通常の更新を行なって、最終的には６年とかそういう契約は結ぶ事はできます。

勿論特記事項明記は必須です。

[5935: 匿名さん]

>>5933 さん

特記事項明記で件数小数を通常と明記してしまったことは申し訳ございません。

[5936: 匿名さん]

どの様な契約下で食べるのがお好みですか？

定期借家
定期借地
カツ丼

[5937: マンション掲示板さん]

定期借家にして少しでも賃料を下げた上で入居してもらい、契約満了とともに普通借家の契約として賃料上げる作戦かな。
一度入居してしまうと転居の面倒さから多少の値上げも許容して再契約するだろうと。普通借家の想定賃料だと誰も借りてくれない水準なんでしょ。

[5938: 匿名]

>>5937 マンション掲示板さん
ブリリアイストタワー勝どきなんかも定借なので、こういう事業モデルとしてはある程度一般的なのでは？
貸主にしてみれば、再契約したくなければしなくてすむし、相場次第では再契約時に値上げもできるしね。MARCレジデンスタワーも再契約料は『新賃料』の1ヶ月分ってなってますからね。

[5939: 匿名さん]

すみませんが、何を論じ合われていますでしょうか？この会話の趣旨が良く分かりません。

[5940: 匿名さん]

>>5939 匿名さん

目黒マークが新築マンション都心No. 1だということですね

[5941: 匿名さん]

>>5940 匿名さん
そんなはずがないだろう。新築マンション都心No.1はシティタワー武蔵小山に決まっているでしょう。

[5942: マンション掲示板さん]

>>5941 匿名さん

そんなはずがないだろう。新築マンションNo.1はアトラスタワー五反田でしょう。

[5943: マンション検討中さん]

西小山が1番いいな。申し込み殺到しそうで抽選当たる気しない…

[5944: マンション検討中さん]

賃貸契約知識のマウンティングと根拠レスなアゲにサゲ。
このスレはもはや落書き帳レベル笑

[5945: 名無しさん]

>>5944 マンション検討中さん

まぁ、根拠レスなサゲも目に余るけどな。ただし、それらのせいで残念ながら落書き帳になってしまったのは事実。
興味のある人は、モデルルームや、現地で、自分の目で確認するしかないね。

[5946: 匿名さん]

>>5945 名無しさん
は？根拠レスなアゲも十分目に余るよ。
何れにせよ目くそ鼻くそを笑うレベルでしょう。
そういう人たちが集う物件って整理で良いと思います。

[5947: 匿名さん]

良い物件のスレほどネガも多くなるので、ここも物件自体は間違い無いと思います。

[5948: eマンションさん]

>>5947 匿名さん
良い物件＝ネガも多い？
それは違いますね。良いか悪いかの話ではなく有象無象の烏合の衆が集まる大型物件は絶対数として妙なポジと妙なネガの両方が多い。ってそれだけの話でしょ。

[5949: マンション検討中さん]

良い物件ほどネガが増えるってそんなわけないやろ笑

[5950: 匿名さん]

新築ナンバー1の三田ガーデンヒルズを買いたいです。