プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[5879: 検討板ユーザーさん]

上の方の仰る通りで、市場の真の富裕層は全て織り込んで投資する。
貧民がこれからインフレだから今からどんどん上がると言ってる時点がピーク。全てが遅いのよ。多数の人間が。
インフレに向かう事は、金融緩和を始めた何年も前から分かりきっていた事。
実需で買うならいい物件。それが全て。キャピタルゲイン狙うフェーズじゃないのは明らか。

[5880: マンション検討中さん]

需給で価格が決まるのは、為替も同じだけど、日銀はドル円の実力価格は90円と見積もって介入している。それを根拠に円売りを凄い勢いで浴びせられても躊躇なく債券を買ってるわけ。
で、自分は日銀は世界の中央銀行で一番合理的な戦略を貫いていると思うんだよな。黒田総裁になってから、一度もブレてないし。
で、この辺のマンションに実力価格というものがあったとしたら、良くて坪450万だというのが、僕の周辺の富裕層の意見。
間違ってないと思う。それを血眼になって、儲けようという魂胆で坪700万で掴もうとしてるのは滑稽。

[5881: 匿名さん]

>>5880 マンション検討中さん
とるすると、ドル円90円や坪450万に戻るのはいつごろの見立てでしょうか？

[5882: 匿名さん]

>>5880 マンション検討中さん
ここのPJ発表前の相場だとそんなもんでしょうね。

[5883: マンション比較中さん]

お隣のインプレスタワーは2年くらい前は坪350でしたね。シティタワーも坪400位だった気がします。

[5884: 通りがかりさん]

>>5880 マンション検討中さん

ここのマンションに限らず

[5885: 名無しさん]

>>5880 マンション検討中さん
債券買入れを続けたら円安方向に進むけどドル円の実力価格が90円と思ってるって矛盾してないか？
そもそも黒田総裁の大規模金融緩和の目的はドル円のレート目標ではなくて物価上昇率2%の達成だから根本的に勘違いしてる。
ただ後半のこの物件の実力価格についてはその通りだと思う。

[5886: 匿名さん]

住宅価格のチャートを見て上がると思うなら買えばいいんじゃない。韓国中国では阿鼻叫喚になってますが

[5887: 検討板ユーザーさん]

韓国でも「今後さらに上がる理由しかない」であるとか「バブルではない」「不動産価格が下がると立ち行かなくなる企業、個人が大量に出て金融システムがワークしなくなるのでそのような政策は取らない」なんてどこかで聞いた話がつい最近まで正論のように語られていて...からの阿鼻叫喚状態だからね。
結局物事はなるほど。ってレベルに落ち着くってこと。

[5888: マンション比較中さん]

３０年前と全く一緒じゃん。人間って愚かだなぁ。

[5889: 匿名さん]

アメリカリセッションわろた

[5890: 通りがかりさん]

>>5886 匿名さん
賃貸利回りベースで1%程度まで上がってたイメージがあるけど、大体そんな感じですか

[5891: マンション検討中さん]

最近の新築見るとここは価格、駅力みても魅力的に感じますね。
今建築中ですが、エントランスのアプローチができたところ早く見て、判断次第ですがまだ時間かかりそうですね
、、

[5892: 匿名さん]

>>5890 通りがかりさん
お隣の中国の上海ではそんな利回りですね、1％は表利回り。
ローン金利が4.5%-5%の変動金利(固定も同じ水準)。だから賃貸投資目的で、実際ローン借りて買うとかなりでかいマイナスになる。
また新築の場合、契約時点でローン返済スタートです。運よけりゃ約束の時期に引き渡しされて賃貸運用開始できるのですが、運悪けりゃデベが資金を巻き逃げして、ローン返済だけが残るという悲惨な場面になる。

[5893: マンション検討中さん]

今日は目黒周辺に用事があったので、帰りに目黒MARCの現場を久しぶりに見に行きました。賃貸棟の1階に入る予定の保育園が竣工に近づいてきており、そして分譲棟の方は25階ぐらいまで完成していました。やはり迫力ありますね。

[5894: 匿名さん]

>>5893 マンション検討中さん
とても参考になります。ありがとうございます。賃貸棟の工事用の仕切りの壁も撤去されましたか？撤去さたら敷地の広がりや開放感を確かめてみたいので、あらためて行ってみたいと思いました。
66mのエントランスアプローチや植栽豊かな緑に囲まれた中に佇むこのマンションの完成が待ち遠しいです。
情報提供ありがとうございました。

[5895: 通りがかりさん]

>>5892 匿名さん
5%で借りて利回り1%は厳しいすね
1990年の東京は金利はもう少し高かったけど同じような状況でした

[5896: マンション検討中さん]

>>5893 マンション検討中さん
写真からは電車の金切り音が聞こえませんね笑笑

[5897: マンション検討中さん]

>>5896 マンション検討中さん
分譲棟のところからも電車の金切り音があまり聞こえませんね笑笑

[5900: 匿名さん]

そろそろ完売ですかね

[5901: 匿名さん]

まもなく完売ですね。

[5902: 匿名さん]

それにしても目黒マークは野村の最高傑作だよ。ここを買えて良かった。

[5903: 匿名さん]

>>5902 匿名さん
こちらのマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[5904: 名無しさん]

>>5903 匿名さん
隣の賃貸マンション対比多少賃料上乗せ出来るとしても、利回り計算すると、坪50～100万割高な気がしますね。キャピタルゲインはきついんじゃないかと。

[5910: マンション検討中さん]

>>5893 マンション検討中さん
城南、城西、都心マンションの中で最高の物件だと思います。建築が半端なくいいし、敷地の大きさで最高な環境を作っている。騒音も少しは気になるが、今の超高層は殆ど基幹道路沿い（白金）、工場・高速地帯（芝浦、勝どき、豊洲、湾岸）、鉄道脇（大崎、横浜）、街中繁華街等の騒音地帯。ここは防音もしっかりしているし、敷地も大きく配棟計画で騒音はかなり軽減している。タワマンの中では普通。

[5912: 管理担当]

[NO.5898～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[5913: 匿名さん]

目黒マークは立地も周辺環境も良いマンションだと思います。

[5914: 匿名さん]

株価ぎ戻ってきたね。楽しみ。

[5915: マンション掲示板さん]

>>5910 マンション検討中さん
さりげなく都心マンションを入れるの恥ずかしいのでやめてください…

[5916: 匿名さん]

>>5915 マンション掲示板さん
みんな人気の高いマンションですよね。

[5917: 匿名さん]

>>5904 名無しさん
隣の賃貸は「定期借家」なので賃料低めに出しています。
ここキャピタルゲインは出ない確率大きいと思う、只ロスも無いと思う。居住用に考えた方がいいと思う。

[5918: 匿名さん]

>>5906 マンション検討中さん
5905のお陰で、五月蝿いという言葉が本当に良く理解できますね。まだ夏だからでしょうか、蝿が本当にしつこい。

[5919: 通りがかりさん]

五反田の西側はラブホ街というイメージしかない

[5920: マンション比較中さん]

>>5917 匿名さん
結論（要するに居住用に購入すべきという点）に賛成ですが、分譲棟を賃貸棟と表面的な坪単価だけで比較しても仕方がない要素がいくつかあります。こちらのスレでは「金切り音轟がく」と頻繁に言われていますが、実際には分譲棟が賃貸棟よりも奥まったところにありますので、分譲棟付近ではさほど電車の音が聞こえてきません。それに加え、山手線の線路と分譲棟との間に賃貸棟が建っていますので遮音役割も果たしてくれています。また、分譲棟は基本的には賃貸棟よりも仕様が良いです（特に、ラウンドバルコニーがあることが好例の一つ）。

キャピタルゲインについてですが、現時点ではそんなもんが出るかどうか誰にも分からないので投資としてはどうなのか何とも言えませんが、実需目的でご検討されていればかなり良い物件という印象でした。野村が住民満足度1位をよく取得していますので本物件に住むために購入するならば申し分ないと思います。

[5921: 匿名さん]

>>5920 マンション比較中さん
コメント有難う御座います。

また「金切り音轟がく」についても仰る通りだと思います。自分は実際現地に行って、オフィス棟と分譲棟の繋ぎ目の柵で確認した所結構静かでした。電車音をクレームしている方は現地に行った事なく想像で言っているのかと思います。(*敷地出て目黒駅まで行く途中電車がすぐ横で走っているとうるさく感じますが、物件敷地内では、少なくともオフィス棟との繋ぎ目にある間取りは静かでした。)

ちなみにどちらの間取り検討されてますか？
自分の場合、折角今回こちらで野村さんは広めの間取りで商品作っているので、普段あまり買えない広めの部屋にしようかなって思ってます。

また最後あくまで個人的意見ですが、目黒駅付近でここよりすみ心地良い部屋設計はもう無いと思う。すみ心地としてはブリリア目黒より上だと思う(*あくまで個人価値観です)

[5922: マンション検討中さん]

ブリリア目黒は目黒アクセスだけどここは西五反田だからね。住み良さはともかく物件の格が違うので比較するのはナンセンス。

[5923: 匿名さん]

賃貸棟の定期借家って賃料上げれなかった言い訳みたいなもんだね。
事実契約満了で出て行ってくれなんて事態ほぼ無いわけだし。

[5924: 匿名さん]

>>5922 マンション検討中さん
まあ資産価値では格違うかもしれませんが、でも私実際ブリリア目黒契約直前まで行って、最後やめで、ここにしようかなって思ってますよ。目黒駅近辺で住宅探される方は普通比較するんじゃないですかね。

勿論、投資目線や立地重視の方にとっては両物件全然比較物じゃないかもしれませんが。

[5925: 匿名さん]

>>5923 匿名さん
それは確かにあるかもしれない、実質東京全体で賃貸マンションの賃料水準近年下がっているってちょっと聞きます。

しかし定期なので貸主に主導権はあります。出て行ってくれって事態の確率低いが、全くないってわけではないです。定期を契約1回でも更新してしまうと普通借家に自動で契約切り替わるので、貸主結構慎重にすると思いますよ。

[5926: マンション比較中さん]

>>5921 匿名さん
「金切り音が轟く」点については同感です。そういうクレームをする人は恐らく現地に行ったことがないと私も思います。

私もマークを検討し始める前はブリリアタワーズ目黒を中古で購入することを一応検討しましたが、ブリリアでは好みの大きさの住戸は坪単価＞1300なのに間取り（特にリビング・ダイニング）がとても使いにくそうだったため、結局他を当たることにしました。L型の部屋を作る意味って本当によく分かりません…

[5927: 匿名さん]

音の感じ方は個人差が大きいので、主観で決めつけるのはどうかと思います。私は現地に行きましたが、敷地内からも音は気になりました。もちろん線路脇よりは音は小さいですが、測ったら60dB程度の音でした。これを気にするかしないかは個人差があると思います。

[5928: 通りがかりさん]

>>5925 匿名さん
更新すると普通借家に切り替わるとはどういう意味ですか？定借は期間満了で更新がないので再契約の契約形態次第では？
再契約を普通借でするなら切り替わりますが、一般的には定借で再契約すると思うけど。
JRの方針は知らないが、最初だけキャンペーンで安く定借で貸す戦略ってこと？