プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[5701: 検討板ユーザーさん]

賃貸棟のpricingは募集であって成約ではないですね。中古物件価格と同じく賃貸の賃料は水面下で値下げして着地するのはよくある話。
JR東も分譲棟のＪＶ。表面的に賃貸物件賃料を非常識にならないレベルで高く見せることで分譲棟の販売を促進すると言うのはマーケティング戦略の一つかも。と、言うより自分がもしJR東の目黒marcの総括責任者であればその戦略で進めます。

[5702: eマンションさん]

>>5701 検討板ユーザーさん
目黒MARCレジデンスタワーの賃料リンク前の方のスレッドに貼られましたけど見れますか？

あなたの戦略とは逆で、契約契約形態が定期借家契約の様で割安の価格で出している様です。

[5703: マンション検討中さん]

>>5701 検討板ユーザーさん

あなたの素人戦略は間違ってますので知ったような口聞かないように。笑

[5704: 匿名さん]

>>5702 eマンションさん
目黒線沿線の賃貸マンション在住で住み替えを考えていてここの分譲棟も検討していますが、定期借家であることを差し引いても賃料としては高めかな。と、思ったので>>5701の投稿見てなるほど。と、腹落ちしましたけどね。

[5705: 匿名さん]

>>5699 マンコミュファンさん

要するにここは万人受けしない(リセール厳しい)けど、なんだかんだ理由をつけて自分自身を騙しながら購入に突っ走るしか無いという理解でおk?

[5706: 匿名さん]

御託はいいから、結局収益還元法からみてどうなん？

[5707: 匿名さん]

>>5705 匿名さん
購入に突っ走るしか無いというより、購入に突っ走ってしまって、自分自身を騙して正当化する理由を考えるしか無いという理解かな。

[5708: マンション検討中さん]

>>5704 匿名さん

高いと思うんならあなたの身の丈に合ってないという事なだけで、別に貸主も借りてくれる人を望んでるから君の意見は特にどうでもいいんだよ？自作自演でがんばってネガいれなくていいよ。本当にしつこいんだから～。

[5709: 検討板ユーザーさん]

コメントが伸びてるな～。と、思って覗いてみたら、ネガ投稿に契約者らしき無理ポジが突っ掛かってるだけか。契約者は住民スレに行ってもらって検討者の邪魔をすることは厳にお控え頂きたいものだね。

[5710: 匿名さん]

>>5706 匿名さん
DCF法で見るべきかと。Equityベースで見たら完全にDQ案件

[5711: 評判気になるさん]

大◯てるご近所物件、盛り上がってますね。

[5712: 匿名さん]

>>5710 匿名さん

いずれにしてもここはアカンのね。了
撤退するは。

[5713: 匿名さん]

>>5711 評判気になるさん

え。
何があったんですか？
心配なので教えてください。

[5714: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[5715: eマンションさん]

被害妄想乙。
ネガ投稿は全くありませんでした。
ポジにとっては耳を塞ぎたくなるような事実を突きつけられた投稿は沢山ありましたけど。

[5716: 匿名]

賃貸棟は2年定借で、当然更新は出来ると思うけど、需要や相場によっては2年後にJRが値上げできる（借主が応じなければ解除できる）物件ということになりますね。

[5717: 匿名さん]

>>5716 匿名さん
そうですね。あと法人が定期借家で貸し出すのは問題がある賃借人を打ち切れるというメリットもあります。

[5718: マンション掲示板さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5719: マンション掲示板さん]

やはり今は駅前タワマン一択か
どうもありがとう！

[5720: 検討板ユーザーさん]

定期借家だととてもマーケット狭くなりますよね。
ライフプランも定期借家によって制限されるし、なにより初期費用の観点でコスパが悪い。
法人契約も定期借家が認められないケースが殆どなので空き家率高そう。
周辺平均賃料と比較しても割高な設定だし、実際の賃料はJRの想定より下がるんじゃないかな。

[5721: 検討中]

ここのオフィス棟前の道路が早く2車線になってくれたら車移動はより便利だなと感じます。
賃貸棟の工事完成と合わせて楽しみです。
ちなみに賃貸棟の価格設定はうまいなと感じます。入居がどうなるかも注目ですね。

[5722: マンション検討中さん]

明らかに賃料相場とは乖離してますよね。
満室を狙わず採算ベースぎりぎり、場合によってはそれを少しぐらい下回っても、オフィスを含めたプロジェクト全体のステータス維持のため募集賃料は下げないという戦略なのかもしれません。
分譲購入者は賃貸棟の賃料が一般に受け入れられるとはゆめゆめ思わない方がいいでしょう。
賃貸指向の人は、貸し主の思惑とは関係なく広域で比較しますので。

[5723: マンション検討中さん]

なんでここはこんなアンチ多いん？

[5724: 通りがかりさん]

>>5723 マンション検討中さん
物件の注目度がすごく高い、且社会から相手にされないニートの皆様が暇すぎて、ここに集ったからなんじゃないでしょうか？
隣のアトラスタワー五反田の掲示板が羨ましい。

[5725: 匿名さん]

スカイとかPTKとかも荒れてる。人気物件ほどスレは荒れる傾向にある。

[5726: 検討板ユーザーさん]

明らかに人気物件の荒れ方ではないですよね。
今のマンション購入層のマジョリティは実需だけでなく投資的価値も評価するので、酷評されるのは仕方ないのでは。

[5727: マンション検討中さん]

結局ここに書き込んでる人はここが気になってるってこと。興味ないと掲示板自体見ないしコメントも残そうと思わないから。
ここでどんな意見言おうが住む人は住むし、批判する人はそうじゃなかったとしてもなんの責任も取らず現実と向き合わず逃げていくだけです。
それっぽいこと書いててもみんな根拠もない戯言で話半分くらいで聞くスタンスでいきましょう。

[5728: 通りがかりさん]

>>5727 マンション検討中さん
その通りですね。私は五反田の方は検討していなかったのでスレを覗いた事なかったのですが、ここと比べて静かなのでびっくりしました！
ここが良くも悪くも注目されているんだなと。

[5729: マンション検討中さん]

ポジ勢のポジティブ思考には感心させられる

[5730: 匿名さん]

>>5729 マンション検討中さん

スカイもそうですね。

熱狂者とか狂信者という言葉がピタリとくるほど、表向きポジティブ思考を取り繕う傾向にあります。
ただし、本音は3Aや番町への強い憧れも抱いている模様です。

[5731: 匿名さん]

>>5730 匿名さん
スカイもプラウドも素晴らしいマンションだと思いますよ。

[5732: マンコミュファンさん]

もっと的確にいうと、スカイはパークコートタワーに住みたいけど住めなかった奴らが住むとこな
低品質すぎて、パークコートタワーを売却して住み替えた奴なんて一人もいないだろう
住まう人間なら違いが分かる
それなのに自分を肯定化するために、パークコートタワースレを荒らすかね
カスだね

[5733: 検討板ユーザーさん]

23区内では平均点より-30ぐらいだけど
全国的に考えれば平均点ぐらいにはなるから
ポジティブに捉えれば悪くないマンション

[5734: 匿名さん]

目黒MARCより良いマンションもなかなか無いと思いますよ。

[5735: 検討板ユーザーさん]

マンションの設備やコンセプト、付随する商業施設自体にネガティブな意見を言ってる人はあまりいなくて、立地や資産価値に対して値段が釣り合っていないから酷評されてるんだと思いますよ。

[5736: 匿名さん]

>>5735 検討板ユーザーさん
そこまで高いですかね？もっと高い物件たくさんありますよ。

[5737: マンション検討中さん]

>>5735 検討板ユーザーさん

価格はどちらかというと割安だと感じました。

[5738: 検討板ユーザーさん]

>>5736 匿名さん
確りと読んで頂きたいのですが、この物件は立地や資産価値に見合わないということです。
高い物件も勿論沢山ありますが、一次の抽選で売り切れるような人気物件は建物の仕様や立地、資産価値を考慮すると十分にペイできる金額だというだけです。

[5739: マンション検討中さん]

>>5738 検討板ユーザーさん

毎回そうなんですけど1番いいところと比較したらそれは劣ると思いますが、それ全てのマンションで言えることでわざわざ言わなくてもみんな理解してますよ。

[5740: 匿名さん]

自分が今住んでいる賃貸は目黒駅徒歩10分以内目黒川沿いのタワマンだけど
築15年位・70平米弱で33万
目黒MARCの賃貸高すぎだと思うよ
周辺が栄えていないし目黒っぽくないし線路沿いで景観あまりよくなさそう
40万の賃料払える人は他の場所に住むと思う
恐らくここはフリーレント数カ月付けないと厳しいんじゃないかな

[5741: 名無しさん]

>>5728 通りがかりさん
ここが値上げ販売して倍率抽選になるようなら、ネガも黙るでしょ。ポジ勢が言うようにそんなに販売好調なら値上げしてみればいい。坪100上がったらここを買う人がいるか分からんが。

[5742: 名無しさん]

>>5732 マンコミュファンさん
パークコートタワーなんて大衆マンションだよ。パーマン購入者からしたらパークコートもスカイも同レベル。わざわざこのスレに登場するのは中央線外側の小石川かもしれないけど。

[5743: マンション検討中さん]

人気マンションじゃないと文句を言うネガのやつらすごいね。
別にどのマンションも買いたい人が買えばいいじゃん。
リセールも抜群で場所も人気のところで割安のマンションじゃないと買ったらダメだと言いたいのか？
自分が好きなエリアで予算はまって生活スタイルが見えればそれでいいだろうと今まで思っていました。
ネガさん達はお友達とかにもいちいちどこのマンション住んでるか聞いてリセールとかいろんな視点から指摘してるんでしょうか？そんなお友達見たことないので気になります。

[5744: マンション検討中さん]

今のマンションユーザー？は駅近にこだわり過ぎ。尺度を変えたらこのマンション程、グレードや設備が良くてタワマンの中のタワマン的な素晴らしいマンションはないと思う。

やたら、3Aだの麹町(番町)だの松濤だの代官山だの表参道だのと比較しているのは、本当に3Aや麹町等の実状を知らないのかな？とも。意外に大したことないのになって思います。
ここのように質のいい大規模開発物件はそんなにないと思う。

住戸によるけど、全体的にここの値段は、白金や芝等のマンション郡に比べてにり割安に感じる。

[5745: 通りがかりさん]

>>5741 名無しさん

他の物件でも坪100も上がったら躊躇するでしょ！

[5746: 通りがかりさん]

>>5743 マンション検討中さん
　
似たような価値観の方がご近所さんといいなぁと思います。

[5747: 匿名さん]

気に入ったら買ったらいいし、別にわざわざここで争う必要ない。いろんな人がいろんな意見を言う場だから。

[5748: 匿名さん]

>>5744 マンション検討中さん
割安に感じるなら買ったらいいと思います。ただ、不動産やマンションの専門家に相談したら、必ず相場よりは高いと言われますよ。そういう立地です。でも不動産は相対取引なので、買い手が安いと思えばそれでいいんです。ここは素敵なマンションですし、これだけ仕様の良い新築マンションは少ないですし、そこに価値を感じるお気持ちはわかります。

また、タワマンは縦の移動があるので、どうしても駅近だからこそ価値があるという側面はあると思いますが、それを踏まえても最近は駅近の人気が加熱しすぎな気はしますね。

[5749: 匿名さん]

>>5744 マンション検討中さん

駅遠線路ワキの難立地だからこそ多少設備グレードを上げてもらえただけですよ。後から変えられるものに価値はありません。
西五反田アドレスごときが3Aが大したこと無いなんておこがましいですよ。

[5750: マンション検討中さん]

>>5749 匿名さん

ここより価値ないアドレスに住んでるあなたごときにとやかく言う資格はありません。自分を大きく見せずに黙っててください。
ここも3Aも立派です。

[5751: 匿名さん]

3Aも目黒MARCも良いところですよ。

[5752: 通りがかりさん]

>>5749 匿名さん
天井が高くて、家具を配置しやすい間取り。
何より、バルコニーに魅力を感じました。
比較している物件の中ではダントツに暮らしやすそうです。
駐車場も確保できそうなので、子育て世代の私達にはここがいいかなと感じています。

[5753: 匿名さん]

全体として高いレベルでバランス良い物件ですよね。立地も良いし、仕様も高い。

[5754: 匿名さん]

>>5751 匿名さん

そういう無理を言うから荒れるんだよ。
流石に山手線内側の高台と比べたらダメだろ。
価格も違うんだから、
低地や川沿い持ってきて反論しないでね。

[5755: 匿名さん]

>>5754 匿名さん
3Aも良いところだし、目黒MARCも良いところですよ。実際現地に来てみれば目黒MARCの立地の良さが分かると思う。

[5756: 通りがかりさん]

>>5724 通りがかりさん

なんでアトラスはあんなに閑散としてるん？

[5757: 名無しさん]

>>5745 通りがかりさん
坪50も上げられないなら、仲介手数料と値引きで、リセールで勝てることは無さそうだな。立地考えると確かに今の価格が上限だろう。

[5758: マンション検討中さん]

ここ見たく環境に配慮したマンションはありますか？
これからの脱炭素が時代が来る中で環境に配慮してないマンションは淘汰されていくと感じてます。
今はそこまでみなさん感じてないかもですが、5年後には必ずそうなります。その視点を持ってる人はいないですか？

[5759: 通りがかりさん]

>>5756 通りがかりさん

9月に販売スタートだから？よくわかりません

[5760: 匿名さん]

>>5758 マンション検討中さん
環境に配慮してるに越したことはないけど、ローン減税が多少多い以外にメリットない。不動産なんだから基本立地が第一でしょう（ここが悪いと言っているわけではない）。

[5761: 通りがかりさん]

>>5748 匿名さん
このセリフ5年前からずっと言われてましたね。結局毎年高いと思って買わないあげくどんどん値上がりで買えなくなった人達がいます。マンションマニアさんも言ってました、値上がりで買えなくなった方が残念で怖いって。
「マンションの専門家に相談したら、必ず相場よりは高いと言われますよ」

[5762: マンション検討中さん]

>>5760 匿名さん

立地もそうなんですが、
私が言ってるのは購入者側のメリットではなく社会全体の話で、ゼネコンの作り手やデベが環境、脱炭素を考えないと企業として淘汰されるという意味です。
1981年の耐震基準改正と同じく、立地が良くても環境に配慮してない建物が古いとなる時代は必ずきそうですね。

[5763: 通りがかりさん]

>>5762 マンション検討中さん
いやいや、「耐震基準」こっちは命に関わる話で、脱炭素は面子だけの話。インフレで生活苦しい中脱炭素なんでコストが跳ね上がるだけ誰の得にならないし、気にする人もいないと思う。

[5764: 匿名さん]

>>5762 マンション検討中さん
そんな企業側の表面的な施策は買い手にメリットはない。中途半端な見かけだけのSDGsアピられても、無駄にコストが乗っているだけで、全く響かない。政策が変わるか、消費者が強く求めない限り結局社会は変わらないよ。

[5765: 匿名さん]

>>5761 通りがかりさん
あなたの崇拝するマンマニさんに相談してみたら？不特定多数に向けて言う表面的な発言を鵜呑みにするより、よっぽどいいですよ。

[5766: 通りがかりさん]

たしかに買い手は考えないでしょうね。
でも車のガソリン車がなくなる頃には建物もZEBになってるかもですね。

[5767: 検討板ユーザーさん]

ちなみにここの地盤って第何種ですか？

[5768: 名無しさん]

>>5767 検討板ユーザーさん
ここは地下電源ですか？それとも2階以上でしょうか？川が近いので念の為。MRで聞き忘れまして。

[5769: 匿名さん]

>>5768 名無しさん
ここの地下は川沿いのマンションの3階ぐらいの高さですよ。

[5770: マンション検討中さん]

ここが環境に配慮したマンションであることは分かります。また、立地も仕様も設備もすごく高く評価しています。しかし、究極のSDG'sつてこんな立派なマンションなんか作って二酸化炭素発生させないことなんだから、私は環境に配慮したマンションって言葉は眉唾だと思います。

[5771: 匿名さん]

3Aも目黒MARCも良いところです！

[5772: 匿名さん]

マジレスするけど死ぬのが一番SDGS

[5773: マンション掲示板さん]

>>5756 通りがかりさん
良い物件で検討者が真剣なので掲示板に投稿するようなレベルの低い余計なことをしないのでしょう。

[5774: 検討板ユーザーさん]

少なくともここの立地と3Aを比較するのは無理があるってことは世間一般的な共通認識じゃないかな…
ローカル線の線路脇ですし…

[5775: 名無しさん]

>>5768 名無しさん
ハザードぎりぎりだけどな、内水氾濫もあるし。
ちなみにここは地下電源。仕様がいいと連呼してるけど、見えない所でコスカしている。あ、ショート隔板もコスカか。

[5776: 検討板ユーザーさん]

>>5775 名無しさん

ショート隔板はコスカじゃなく下から庇を見上げた時に庇のラインを遮らないようにしたことが目的です。
この見た目にするために必要だったと聞いてます。
設計者の意図もあるので何も知らない人の妄想で言わないように。

[5777: 名無しさん]

>>5776 検討板ユーザーさん
野村の人か契約者かな？MRで全く同じこと言われたわ。竹中のデザインということだけど、バルコニー推しの物件で、ショート隔板はプライバシー性に難があるよ。ただでさえバルコニーは電車の音がうるさいんだから。

[5778: 検討板ユーザーさん]

>>5777 名無しさん

んじゃ自分でコーポラティブハウスなり自分で設計してそこに住んだ方がいいよ。決まったものに対していちいち批判されてもね、

[5779: 通りがかりさん]

>>5778 検討板ユーザーさん
そう、バルコニー幅が2メートル有ればそれでよし
あと、天井高が2.7メートルあることでとても満足
さらに、免震構造で揺れないのでとってもいい
以上

[5780: 匿名]

>>5775 名無しさん
内水氾濫って、周囲より低くないと起こらないよ…

[5781: 匿名さん]

目黒マークをネガしてる人と、スカイをネガしてる人は同一人物だと思う

[5782: 匿名さん]

ペラボーは厳しいね

[5783: 匿名さん]

隔板の高さはどうでもいいが、キッチンはコストカットしすぎな印象ある。

[5784: マンコミュファンさん]

>>5779 通りがかりさん

スカイの悪口はそこまでだ

[5785: 匿名]

>>5783 匿名さん

ガスコンロのことですかね？
たしかに標準だと少し残念。
でも天板とか扉はきれいでしたよ。

[5786: 匿名]

>>5782 匿名さん
隔て板、マンマニさんも言ってるけど標準的な高さなんです。でも階高があるから低く感じちゃう。モデルルームでみてもそれなりに高さはありますよ。
もちろん、もっと違うやり方もあるとは思うけど、まぁ仕方ないのかなという部分。

[5787: 通りがかりさん]

>>5783 匿名さん

わかります。せっかく他の仕様がいいのでデリシアがよかった！
まぁ、コンロはリフォームしても問題ないけど、食洗機は後でミーレに入れ替えたら扉の色が違ってしまうのかしら。
あとキッチンの棚がないのも残念だなぁ。
すっきりと統一させたい。

[5788: 匿名]

>>5787 通りがかりさん

キッチンの棚（カップボード）は、インテリアオプションで、同一仕様でオーダーできるみたい。
80E1のモデルルームであるカップボードがそれです。

よく言えば買主の好きな大きさや形でカップボードつくれる、悪く言えばオプション費用かかるという事にはなりますが…。

[5789: 匿名さん]

>>5788 匿名さん
カップボードはあったほうが良いと思います！

[5790: マンコミュファンさん]

カップボードないパターンか
買えば数十万するんだよな

[5791: 通りがかりさん]

>>5786 匿名さん
平均身長175の我々にとって十分の高さでしょう、バスケットプレーヤーじゃないから。

[5792: 通りがかりさん]

>>5788 匿名さん

カップボードでした笑
情報ありがとうございます。扉や床の色はもう選べないってきいたので、そういうオプションももう締切なのかと思っていました。

[5793: 通りがかりさん]

>>5792 通りがかりさん
コンロをリンナイデリシアにするのは基本だね
アマゾンで15万で買えるから支給してやればよし
ミーレかパナソニックの食洗機は悩ましいところだけど見映え重視ならやはりミーレだな
いずれにしても大したコストではないよ

[5794: 匿名さん]

ミーレは乾燥機能が付いてなくて、洗浄後に開け放しにしておく必要があるのでキッチンよく使う家庭だとちょっと邪魔かもしれません。パナソニックなら閉めたまま乾燥までやってくれます。

[5795: 匿名]

カップボードはまだこれからですので、大丈夫です！

[5796: 匿名さん]

カップボードすら標準で付けてもらえなかったんや。。

[5797: マンション検討中さん]

カップボード、ミーレのオプションはいくらするのでしょうか？

[5798: 匿名]

>>5796 匿名さん
例外はあるけど、カップボードオプションは野村プラウドの基本仕様だからなぁ。
まぁ好みに応じて作った方がいいって考えなんだろうね。

賛否はあるにしても、駐車場が販売期毎に抽選だったり、3階同一価格だったり、野村独自のルールがあるから、その一貫なんだろうね。

[5799: 匿名さん]

港区は庶民には手が届かないところまでマンション価格が上昇している。何とかここはサラリーマンでも買えるかな？

[5800: 名無しさん]

>>5796 匿名さん
狭い主寝室に床暖房いらないからカップボードとぺらぼー何とかして欲しかったなぁ。あとここはタワマンの割にエントランスがしょぼいですね