プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[5679: マンコミュファンさん]

>>5676 通りがかりさん
仰る通りですね。
また投資エリアについてもそうですね。頭金1-2割だけですととても3％台の物件持ち続けられないですね。4％もキャッシュ多めに出さないと持ち堪えられない。でも自分の場合、物件利回りが5％以下キャピタルゲイン狙いしか甘味はないかと思う派なので、今後大きい通貨のインフレが見込めない日本、大阪と東京どちらも厳しい状況だと感じてます。
「いっぱいお金があって、銀行貯め込む定期預金替わりに物件一括現金で物件買うのはまだありと思う、高い利息の大口定期預金になるから」

[5680: 匿名さん]

新築なのに管理費も取らない。新築なのに家賃が安すぎる。何を考えているかわからない。

[5681: マンコミュファンさん]

>>5680 匿名さん
賃貸棟のことね？
そう、しかも礼金も1け月、オフィス賃貸低迷にJRはびびったのかな。だから分譲棟は実需考慮で買われた方がいいと思います。だから自分は小さい間取り数個という考えから、大きい間取りにシフトしました。ここらへん賃貸需要が全部この賃貸棟に吸い上げられられる。

[5682: マンコミュファンさん]

>>5677 通りがかりさん
8800するなら、そのお金米ドル変えて米ドル定期預金にしますね。ここは3%で見込んだ場合高い確率で墓穴に入るまで持ち続けることになると思う。
JR賃貸棟のお陰で、ここの40平米7000以上でしたら、売りが厳しいと思う。

[5683: 名無しさん]

>>5682 マンコミュファンさん
ここの坪700弱の3LDK購入しましたが、近々海外転勤になりそうです。売るか貸すか悩んでいますが、売ったらキャピタルゲインは難しいでしょうか？

[5684: 匿名さん]

賃貸棟も時間の経過ととも、フリーレント3ヶ月→フリーレント6ヶ月→フリーレント12ヶ月と賃借人ベネフィットを享受できそうですね。

[5685: 匿名さん]

>>5679 マンコミュファンさん

虎ノ門麻布台の大街区エリアの某新築マンション3LDK角部屋(坪800万)を頭金5割、借入利率0.3%(20年)で購入しました。

仰るとおり、賃料収入を目当てに購入したというよりは定期預金代わりに購入したようなものです。1ヶ月に1回ほど様子を見に行っていますが、全熱交換型かつ天井内でのダクト換気のために室内も汚れることはありません。虎ノ門麻布台の竣工が当初より遅れているのが若干の懸念材料ですが、いつかは完成するでしょう笑

今の低金利というのは無理して不動産を買うための状況ではなく、手元資金豊富な超富裕層が借入するのに適していると思います。なお、当方は超富裕層ではありませんし、一般富裕層の類です。

[5686: マンション検討中さん]

とりあえず前に賃貸棟が坪1.7万もいくはずないとあれだけ大口叩いてたネガの連中は、やはり何の根拠もなくネガってる事が理解できました。プロっぽく話したりしてるけどここまで外すと素人だと確信。あの人たちの意見聞いてると判断狂うのでみなさん有意義な情報キャッチするようにしましょう。

[5687: マンコミュファンさん]

>>5683 名無しさん
ここのまだ出来上がり途中なのでちょっと読めないですね、日銀の総裁交代もあるし、引き渡し時期近くになって見ないとわからないですね。実需市場に影響与える要素多すぎるから。
もう既に契約され、手付け金放棄光量されてないようでしたら、今時点運に任せるしかないので、今何も考えず「余計な心配なるから」、引き渡し時期近くなってから不動産仲介の方と相談すれば良い気がします。

[5688: 通りがかりさん]

>>5683 名無しさん

私は不動産投資はしないし素人ですが、周辺住民ですが、うちのマンションでも買った後転勤する人多いですが、相場の賃料でもわりとすぐに、やや割安なら瞬間蒸発で借り手が現れているようですよ。

[5689: マンコミュファンさん]

>>5685 匿名さん
ご立派な方で且謙遜ですね。ご購入されたエリアも日本で一番期待できる所で、日本最高層ビルが出来上がれば、今の単価とても安く見えますね。とても良い買い物でおめでとうございます。
ここ目黒マークは富裕層よりもアッパーマス層に受けられる物件だと自分の印象なので、貴方様やあなたの家族様はもし今後目黒エリアでよく活動されるのであれば、プレゼントやセカンドハウスとして考慮しても良い物件かもしれないですね。

[5690: 匿名さん]

>>5675 マンコミュファンさん
3Aよりかなり居住環境がよい？何を根拠に言っているのか。ここをネガする気はないけれど、さすがに夢見すぎ。

[5691: 匿名]

>>5667 eマンションさん
もともとここは投資物件ではないというのは、ポジもネガも一致して認めるところです。
なので、1LDKの販売苦戦しないかは少し心配です。

もしくは1Lは値段伏せてあるので、もしかしたら意外と安いのかもしれませんね（仕様は少し落ちています）。

[5692: マンション比較中さん]

パコ虎大街区民参戦してて草

[5693: マンコミュファンさん]

賃貸棟についてちょっと情報収集不十分なところありましたのでお詫びを申し上げます

また漏れた分補足させて頂きます:
こちらJRのオフィシャルサイトで掲載していた情報ですが、契約形態=>「定期建物賃貸借契約」でした。
https://meguromarcapartment.com/?page_id=2

だから賃料が割安目ですね。
でもこれで、分譲棟御検討される皆様がもし一時賃貸出した場合の賃料目安になりますね。

[5694: マンコミュファンさん]

>>5690 匿名さん
個人価値観になりますが、庶民レベルで住める広い緑の敷地が3Aでなかなかなく、ここはよかったなって思った点になります。

[5695: マンコミュファンさん]

契約形態情報が確認とれたに伴い1LDK 40平米が4％利回りでの予測価格を訂正させてください

40平米「定期借家」=22万　=> 「普通借家」=24万

4％利回りに対する価格が7200なので、ここの1LDK 7000-7500 が妥当かもしれないですね。
(前は6500-7000で大変失礼致しました。ご迷惑な所ご容赦頂けたらと思います)

[5696: マンション検討中さん]

結論プラウド買えば良いって事で良い？

[5697: 匿名さん]

近隣相場を考えると割安感ありますよね。

[5698: マンション比較中さん]

西馬込なら坪350でかえるのでそちらでよいですね。

[5699: マンコミュファンさん]

>>5696 マンション検討中さん
すみません自分結論づけしてなく、只、隣賃貸棟賃料が出たので、ここの1LDKもし投資するのであればどれぐらいの値段が妥当だろうと論議したまでです。
「注:上記でお伝えした金額はあくまで個人の想定で、全くの個人意見です。正式に発表されたものではありません」

買いかどうかは他人が言う事ではなく、あなた様の価値観で決めるべき物です。

私は実需で今住んでるところより良い、また自分予算に合う所を探して、650万の坪単価で検討している人です。そうなってくると私の価値観として目黒のここの物件しかないなと思いました。なのでこのまま実需で大きい間取りで契約に踏み切る予定です。階数低い所しか検討できなのは残念でしたが。

他の観点や価値観お持ちの方はまだ別目線になるので、私自分の状況としては買うなら(自分買える範囲で)、ここが一番の買いだなって思ってます。
価値感じる箇所は下記です:
1.竹中工房がデザイン施工
2.大きい緑の敷地
3.新築使用設備が新しい、部屋間取りが良い、天井高2.7m、バルコニーが無駄に大きい
　(一目で周りの物件より抜けて良いとわかる)
4. 第三日野小学校
5. 目黒駅と五反田駅両方使える
6. まあまあ名のあるエリア近辺にある、目黒川で桜観れる
自分の居住性を凄く重視する人は買いです。

只人によっては、
どの駅からも遠い
周りの環境が古い
ハザードから遠い
坪単価が割高に感じる、野村にぼったくりされるのを懸念
坂の間にある

改めて、実需で買おうにしても、投資で考えるにしても、人それぞれ価値観が違うので、あなたの価値観はあなたしかわからなく、あなたにとって買いかどうかはあなたが結論づけする必要があります。

[5700: マンション検討中さん]

>>5699 マンコミュファンさん

ありがとうございます。
私も同じ意見で購入の方向で進めます。

[5701: 検討板ユーザーさん]

賃貸棟のpricingは募集であって成約ではないですね。中古物件価格と同じく賃貸の賃料は水面下で値下げして着地するのはよくある話。
JR東も分譲棟のＪＶ。表面的に賃貸物件賃料を非常識にならないレベルで高く見せることで分譲棟の販売を促進すると言うのはマーケティング戦略の一つかも。と、言うより自分がもしJR東の目黒marcの総括責任者であればその戦略で進めます。

[5702: eマンションさん]

>>5701 検討板ユーザーさん
目黒MARCレジデンスタワーの賃料リンク前の方のスレッドに貼られましたけど見れますか？

あなたの戦略とは逆で、契約契約形態が定期借家契約の様で割安の価格で出している様です。

[5703: マンション検討中さん]

>>5701 検討板ユーザーさん

あなたの素人戦略は間違ってますので知ったような口聞かないように。笑

[5704: 匿名さん]

>>5702 eマンションさん
目黒線沿線の賃貸マンション在住で住み替えを考えていてここの分譲棟も検討していますが、定期借家であることを差し引いても賃料としては高めかな。と、思ったので>>5701の投稿見てなるほど。と、腹落ちしましたけどね。

[5705: 匿名さん]

>>5699 マンコミュファンさん

要するにここは万人受けしない(リセール厳しい)けど、なんだかんだ理由をつけて自分自身を騙しながら購入に突っ走るしか無いという理解でおk?

[5706: 匿名さん]

御託はいいから、結局収益還元法からみてどうなん？

[5707: 匿名さん]

>>5705 匿名さん
購入に突っ走るしか無いというより、購入に突っ走ってしまって、自分自身を騙して正当化する理由を考えるしか無いという理解かな。

[5708: マンション検討中さん]

>>5704 匿名さん

高いと思うんならあなたの身の丈に合ってないという事なだけで、別に貸主も借りてくれる人を望んでるから君の意見は特にどうでもいいんだよ？自作自演でがんばってネガいれなくていいよ。本当にしつこいんだから～。

[5709: 検討板ユーザーさん]

コメントが伸びてるな～。と、思って覗いてみたら、ネガ投稿に契約者らしき無理ポジが突っ掛かってるだけか。契約者は住民スレに行ってもらって検討者の邪魔をすることは厳にお控え頂きたいものだね。

[5710: 匿名さん]

>>5706 匿名さん
DCF法で見るべきかと。Equityベースで見たら完全にDQ案件

[5711: 評判気になるさん]

大◯てるご近所物件、盛り上がってますね。

[5712: 匿名さん]

>>5710 匿名さん

いずれにしてもここはアカンのね。了
撤退するは。

[5713: 匿名さん]

>>5711 評判気になるさん

え。
何があったんですか？
心配なので教えてください。

[5714: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[5715: eマンションさん]

被害妄想乙。
ネガ投稿は全くありませんでした。
ポジにとっては耳を塞ぎたくなるような事実を突きつけられた投稿は沢山ありましたけど。

[5716: 匿名]

賃貸棟は2年定借で、当然更新は出来ると思うけど、需要や相場によっては2年後にJRが値上げできる（借主が応じなければ解除できる）物件ということになりますね。

[5717: 匿名さん]

>>5716 匿名さん
そうですね。あと法人が定期借家で貸し出すのは問題がある賃借人を打ち切れるというメリットもあります。

[5718: マンション掲示板さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5719: マンション掲示板さん]

やはり今は駅前タワマン一択か
どうもありがとう！

[5720: 検討板ユーザーさん]

定期借家だととてもマーケット狭くなりますよね。
ライフプランも定期借家によって制限されるし、なにより初期費用の観点でコスパが悪い。
法人契約も定期借家が認められないケースが殆どなので空き家率高そう。
周辺平均賃料と比較しても割高な設定だし、実際の賃料はJRの想定より下がるんじゃないかな。

[5721: 検討中]

ここのオフィス棟前の道路が早く2車線になってくれたら車移動はより便利だなと感じます。
賃貸棟の工事完成と合わせて楽しみです。
ちなみに賃貸棟の価格設定はうまいなと感じます。入居がどうなるかも注目ですね。

[5722: マンション検討中さん]

明らかに賃料相場とは乖離してますよね。
満室を狙わず採算ベースぎりぎり、場合によってはそれを少しぐらい下回っても、オフィスを含めたプロジェクト全体のステータス維持のため募集賃料は下げないという戦略なのかもしれません。
分譲購入者は賃貸棟の賃料が一般に受け入れられるとはゆめゆめ思わない方がいいでしょう。
賃貸指向の人は、貸し主の思惑とは関係なく広域で比較しますので。

[5723: マンション検討中さん]

なんでここはこんなアンチ多いん？

[5724: 通りがかりさん]

>>5723 マンション検討中さん
物件の注目度がすごく高い、且社会から相手にされないニートの皆様が暇すぎて、ここに集ったからなんじゃないでしょうか？
隣のアトラスタワー五反田の掲示板が羨ましい。

[5725: 匿名さん]

スカイとかPTKとかも荒れてる。人気物件ほどスレは荒れる傾向にある。

[5726: 検討板ユーザーさん]

明らかに人気物件の荒れ方ではないですよね。
今のマンション購入層のマジョリティは実需だけでなく投資的価値も評価するので、酷評されるのは仕方ないのでは。

[5727: マンション検討中さん]

結局ここに書き込んでる人はここが気になってるってこと。興味ないと掲示板自体見ないしコメントも残そうと思わないから。
ここでどんな意見言おうが住む人は住むし、批判する人はそうじゃなかったとしてもなんの責任も取らず現実と向き合わず逃げていくだけです。
それっぽいこと書いててもみんな根拠もない戯言で話半分くらいで聞くスタンスでいきましょう。

[5728: 通りがかりさん]

>>5727 マンション検討中さん
その通りですね。私は五反田の方は検討していなかったのでスレを覗いた事なかったのですが、ここと比べて静かなのでびっくりしました！
ここが良くも悪くも注目されているんだなと。