プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[5653: 評判気になるさん]

件の物件は大◯◯るのwebsiteでここの所在地で検索すると出てきます。気にしない方にとってはどうでも良い情報と思いますけどね。

[5657: 匿名]

>>5641 マンコミュファンさん
想定通りの賃料なので、下支えになりますね。
ただ、そこから大きく上げられるわけでもないので、インカムゲインを狙う物件ではないです。

[5659: 匿名さん]

[No.5634～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5660: マンション掲示板さん]

>>5659 匿名さん
結局、現時点での売れ行きは6割程度との理解でおけ？

[5661: マンション検討中さん]

マルチハビテーションとしてここを検討してます。オフィス棟もグリーンリースを行い、これからグリーンボンドが進む中、目黒MARCはいい先駆けとなると思ってます。
CSV、ESG、全体でPOEをする事、レジデンシャルタワーのダイバーシティな考え方、ここにしかない普通のマンションには物理的に見えない価値があります。

[5662: マンコミュファンさん]

隣の賃貸棟賃料でましたね、仲介手数料と管理費0でかなりお得感があります。これだと分譲棟査定されたままの賃料ですと負けますね。

https://www.chintai-hs.com/mansion/%E7%9B%AE%E9%BB%92%EF%BC%AD%EF%BC%A...
??上記スーペリアのみ、プレミアとエグゼクティブはJR 目黒MARCレジデンスオフィシャルサイト見てください

[5663: マンション検討中さん]

>>5662 マンコミュファンさん

賃貸が結構たかいからMARCはさらに上がりますよ。いい相乗効果。

[5664: マンコミュファンさん]

すみません一点訂正:

誤: 仲介手数料と管理費0
正: 管理費0、仲介手数料かかるかわからない

賃貸では分譲棟想定の賃料取れない可能性高いね。想定利回り3.5%で見ないと、賃貸棟並みの賃料にならないです。(高い管理費プラスされるので)

[5665: マンコミュファンさん]

>>5663 マンション検討中さん
そうなるといいですね。

しかし個人的な感想ですが、賃貸棟が自分の想定より3-5万低い金額で出されてます。
例えば:
賃貸棟17階75.61平米41万(管理費0)
分譲棟16階75.59平米46万(管理費4万)「注:机上査定」
双方管理費込みで10万近い開きがあります、目の前で建物あるかどうかの要素影響していると思いますが、しかしそれにしても尚差が大きい、だから分譲棟自分で住むのにいいが、賃貸で出すといい賃料は取れなさそう「注:スーペリアの話」。特に1LDK40平米のタイプ。

でも賃貸棟が安く出したお陰で、もしかしたら分譲棟40平米の価格見直される可能性もあったりして。
4％の表利回りで見ると、6500万-7000万が妥当な売値と思います。

[5666: マンコミュファンさん]

実需物件は居住者の気持ち次第で価格決まるので、認められる立地ですと再販しやすいのですが。投資物件になって来るとかなり厳しい利回りで見られるので。ここで助言ですが、投資で購入考えてらっしゃる方ちょっと慎重に検討された方が良いかもしれませんね、特に40平米検討される方。今隣の賃料ですと、周りの賃貸需要全部隣の賃貸棟に吸い上げられ、利回りも取れなく、いい利回りも取れなさそうな個人感想です。

今後実需で考える方に対してここは良い買い物になると思います。

[5667: eマンションさん]

>>5665 マンコミュファンさん

そんなロジカルにやるとまたポジさん達が発狂するじゃないか。いい加減にしなさい。苦笑

[5668: 評判気になるさん]

>>5665 マンコミュファンさん
その前提だと売値は4500万円程度になりませんか？
途中式を教えて頂けますと幸いです。

[5669: 匿名さん]

>>5666 マンコミュファンさん

全面否定して申し訳ないけど、利回り悪い物件は実需でも良い買い物になりません。だって賃貸で借りた方が安いから買う必要ないでしょ。

[5670: 通りがかりさん]

>>5665 マンコミュファンさん

都心部不動産の表面利回りは3～3.3%で想定願います。

分譲価格の高騰と比べて、賃料の伸びは鈍いです。
今のインフレは実態を伴わず、給与の上昇や需要に明るい兆しはありません。また、円安が進むと大手輸出企業にはプラスになるものの給与には反映されませんので、物価高騰に伴う実質賃金は益々目減りします。

今後も明るい兆しは当面見られないので、暗い大晦日を迎えることになりそうです。

[5671: マンコミュファンさん]

>>5668 評判気になるさん
隣の賃貸棟18階40.66平米賃料が22万円
逆算販売価格=年間賃料/想定利回り=22*12/4%=6600万円
それぐらいなので分譲棟平均価格は6500-7000万で出すのが妥当、というのが自分の分析です。

[5672: マンコミュファンさん]

>>5669 匿名さん
一概に言えませんね、ローン返済額と細かく比較する必要があります。
また賃貸とローン返済額大きい違いがあり、賃料は消費、ローン返済額は積立金「物件転売で元金が戻ります」

ここで例えば1億2000万の物件買って、ローン返済額が30万近く(元本=25万)、実際の出費は5万の利息。只賃貸の場合36万円全部消費で一銭も戻りません。
だからあなたの観点は一概に言える観点ではありません。また元本帰って来るのも転売した時点で、しかも大きい値崩れがない場合。

だから元本転売した際帰ってくるということ頭にないといけない。本当に賃貸でよかったか、購入でよかったか、一概言えなく細かく計算して出る結果です。

[5673: 評判気になるさん]

>>5671 マンコミュファンさん
40m^2で22万円は無理のある想定に感じました。
3Aぐらいの水準になってしまうので、さすがに借りる方がいないのでは。

[5674: マンコミュファンさん]

>>5670 通りがかりさん
すみませんここ立地良いですが、本当の都心部ではないです。
またここ本当に4％で見ないと本当に売りに悩みますよ、私幾つか痛い目に遭ってきましたので。

今の現状は確かに明るい未来なさそうですが、でもなんとも言えれないのが自分の感想です。日本成長ない分凄い安定した経済市場だと思います(日本国民みんな理性的で欲張りじゃないお陰だと思います)、これからどう転ぶかわかりませんが、もしアメリカしくじって何らかの想定しない大きい経済後退引き起こした場合、世界が底強い日本に押し込んでくると思う、2008の円相場まだ起こるかもしれないですね。だからそんなに悲観的ならず、リスクヘッジ取りながら今後の様子見たほうがいいと思う。

[5675: マンコミュファンさん]

>>5673 評判気になるさん
管理費0で新築　自分が思うには多いんじゃないですかね。3Aに比べここはかなり居住環境がいいところです。なので居住する分全然3Aと比較して負けないと思う。またすぐ隣のシテイタワー目黒の1LDKは26万で決まっているケースもあるので、むしろこの賃貸棟の賃料割安かんは有る。

でも最後の決定要素は3Aかどうかでなく、その人の職場だと思う

[5676: 通りがかりさん]

>>5674 マンコミュファンさん

表面利回り4%でみないと食指が動かないということでしたら、その物件は見送った方が賢明です。

今の都心部は3～3.3%の投資環境下です。
虎ノ門麻布台などの大規模な再開発を控えた近隣でないと、大幅なグロスの向上を見込みずらいです。
ちなみに小石川のパークコートタワーの賃貸は近隣の相場から2割アップの成約事例もありますので、駅直結アンド再開発案件は狙い目かと思います。

なお、表面利回り4%は東京都心部以外の例えば大阪市内(北区、中央区)エリアの投資目線で検討したほうがいいです。京都市内(中京区、下京区)はやはり3.3%くらいです。

[5677: 通りがかりさん]

>>5673 評判気になるさん

想定じゃなくて、suumoに載ってるお隣の賃貸等の賃料ですね。

都心部不動産の想定利回り3%だと
逆算販売価格=年間賃料/想定利回り=22*12/3%=8800万円になりますね

[5678: 評判気になるさん]

>>5677 通りがかりさん
西五反田の新築マンション1LDK40m^2の平均賃料は18万円程度ですし、これでも空室率が高い状況です…
また利回り3%もさすがに無理があるのでは…

[5679: マンコミュファンさん]

>>5676 通りがかりさん
仰る通りですね。
また投資エリアについてもそうですね。頭金1-2割だけですととても3％台の物件持ち続けられないですね。4％もキャッシュ多めに出さないと持ち堪えられない。でも自分の場合、物件利回りが5％以下キャピタルゲイン狙いしか甘味はないかと思う派なので、今後大きい通貨のインフレが見込めない日本、大阪と東京どちらも厳しい状況だと感じてます。
「いっぱいお金があって、銀行貯め込む定期預金替わりに物件一括現金で物件買うのはまだありと思う、高い利息の大口定期預金になるから」

[5680: 匿名さん]

新築なのに管理費も取らない。新築なのに家賃が安すぎる。何を考えているかわからない。

[5681: マンコミュファンさん]

>>5680 匿名さん
賃貸棟のことね？
そう、しかも礼金も1け月、オフィス賃貸低迷にJRはびびったのかな。だから分譲棟は実需考慮で買われた方がいいと思います。だから自分は小さい間取り数個という考えから、大きい間取りにシフトしました。ここらへん賃貸需要が全部この賃貸棟に吸い上げられられる。

[5682: マンコミュファンさん]

>>5677 通りがかりさん
8800するなら、そのお金米ドル変えて米ドル定期預金にしますね。ここは3%で見込んだ場合高い確率で墓穴に入るまで持ち続けることになると思う。
JR賃貸棟のお陰で、ここの40平米7000以上でしたら、売りが厳しいと思う。

[5683: 名無しさん]

>>5682 マンコミュファンさん
ここの坪700弱の3LDK購入しましたが、近々海外転勤になりそうです。売るか貸すか悩んでいますが、売ったらキャピタルゲインは難しいでしょうか？

[5684: 匿名さん]

賃貸棟も時間の経過ととも、フリーレント3ヶ月→フリーレント6ヶ月→フリーレント12ヶ月と賃借人ベネフィットを享受できそうですね。

[5685: 匿名さん]

>>5679 マンコミュファンさん

虎ノ門麻布台の大街区エリアの某新築マンション3LDK角部屋(坪800万)を頭金5割、借入利率0.3%(20年)で購入しました。

仰るとおり、賃料収入を目当てに購入したというよりは定期預金代わりに購入したようなものです。1ヶ月に1回ほど様子を見に行っていますが、全熱交換型かつ天井内でのダクト換気のために室内も汚れることはありません。虎ノ門麻布台の竣工が当初より遅れているのが若干の懸念材料ですが、いつかは完成するでしょう笑

今の低金利というのは無理して不動産を買うための状況ではなく、手元資金豊富な超富裕層が借入するのに適していると思います。なお、当方は超富裕層ではありませんし、一般富裕層の類です。

[5686: マンション検討中さん]

とりあえず前に賃貸棟が坪1.7万もいくはずないとあれだけ大口叩いてたネガの連中は、やはり何の根拠もなくネガってる事が理解できました。プロっぽく話したりしてるけどここまで外すと素人だと確信。あの人たちの意見聞いてると判断狂うのでみなさん有意義な情報キャッチするようにしましょう。

[5687: マンコミュファンさん]

>>5683 名無しさん
ここのまだ出来上がり途中なのでちょっと読めないですね、日銀の総裁交代もあるし、引き渡し時期近くになって見ないとわからないですね。実需市場に影響与える要素多すぎるから。
もう既に契約され、手付け金放棄光量されてないようでしたら、今時点運に任せるしかないので、今何も考えず「余計な心配なるから」、引き渡し時期近くなってから不動産仲介の方と相談すれば良い気がします。

[5688: 通りがかりさん]

>>5683 名無しさん

私は不動産投資はしないし素人ですが、周辺住民ですが、うちのマンションでも買った後転勤する人多いですが、相場の賃料でもわりとすぐに、やや割安なら瞬間蒸発で借り手が現れているようですよ。

[5689: マンコミュファンさん]

>>5685 匿名さん
ご立派な方で且謙遜ですね。ご購入されたエリアも日本で一番期待できる所で、日本最高層ビルが出来上がれば、今の単価とても安く見えますね。とても良い買い物でおめでとうございます。
ここ目黒マークは富裕層よりもアッパーマス層に受けられる物件だと自分の印象なので、貴方様やあなたの家族様はもし今後目黒エリアでよく活動されるのであれば、プレゼントやセカンドハウスとして考慮しても良い物件かもしれないですね。

[5690: 匿名さん]

>>5675 マンコミュファンさん
3Aよりかなり居住環境がよい？何を根拠に言っているのか。ここをネガする気はないけれど、さすがに夢見すぎ。

[5691: 匿名]

>>5667 eマンションさん
もともとここは投資物件ではないというのは、ポジもネガも一致して認めるところです。
なので、1LDKの販売苦戦しないかは少し心配です。

もしくは1Lは値段伏せてあるので、もしかしたら意外と安いのかもしれませんね（仕様は少し落ちています）。

[5692: マンション比較中さん]

パコ虎大街区民参戦してて草

[5693: マンコミュファンさん]

賃貸棟についてちょっと情報収集不十分なところありましたのでお詫びを申し上げます

また漏れた分補足させて頂きます:
こちらJRのオフィシャルサイトで掲載していた情報ですが、契約形態=>「定期建物賃貸借契約」でした。
https://meguromarcapartment.com/?page_id=2

だから賃料が割安目ですね。
でもこれで、分譲棟御検討される皆様がもし一時賃貸出した場合の賃料目安になりますね。

[5694: マンコミュファンさん]

>>5690 匿名さん
個人価値観になりますが、庶民レベルで住める広い緑の敷地が3Aでなかなかなく、ここはよかったなって思った点になります。

[5695: マンコミュファンさん]

契約形態情報が確認とれたに伴い1LDK 40平米が4％利回りでの予測価格を訂正させてください

40平米「定期借家」=22万　=> 「普通借家」=24万

4％利回りに対する価格が7200なので、ここの1LDK 7000-7500 が妥当かもしれないですね。
(前は6500-7000で大変失礼致しました。ご迷惑な所ご容赦頂けたらと思います)

[5696: マンション検討中さん]

結論プラウド買えば良いって事で良い？

[5697: 匿名さん]

近隣相場を考えると割安感ありますよね。

[5698: マンション比較中さん]

西馬込なら坪350でかえるのでそちらでよいですね。

[5699: マンコミュファンさん]

>>5696 マンション検討中さん
すみません自分結論づけしてなく、只、隣賃貸棟賃料が出たので、ここの1LDKもし投資するのであればどれぐらいの値段が妥当だろうと論議したまでです。
「注:上記でお伝えした金額はあくまで個人の想定で、全くの個人意見です。正式に発表されたものではありません」

買いかどうかは他人が言う事ではなく、あなた様の価値観で決めるべき物です。

私は実需で今住んでるところより良い、また自分予算に合う所を探して、650万の坪単価で検討している人です。そうなってくると私の価値観として目黒のここの物件しかないなと思いました。なのでこのまま実需で大きい間取りで契約に踏み切る予定です。階数低い所しか検討できなのは残念でしたが。

他の観点や価値観お持ちの方はまだ別目線になるので、私自分の状況としては買うなら(自分買える範囲で)、ここが一番の買いだなって思ってます。
価値感じる箇所は下記です:
1.竹中工房がデザイン施工
2.大きい緑の敷地
3.新築使用設備が新しい、部屋間取りが良い、天井高2.7m、バルコニーが無駄に大きい
　(一目で周りの物件より抜けて良いとわかる)
4. 第三日野小学校
5. 目黒駅と五反田駅両方使える
6. まあまあ名のあるエリア近辺にある、目黒川で桜観れる
自分の居住性を凄く重視する人は買いです。

只人によっては、
どの駅からも遠い
周りの環境が古い
ハザードから遠い
坪単価が割高に感じる、野村にぼったくりされるのを懸念
坂の間にある

改めて、実需で買おうにしても、投資で考えるにしても、人それぞれ価値観が違うので、あなたの価値観はあなたしかわからなく、あなたにとって買いかどうかはあなたが結論づけする必要があります。

[5700: マンション検討中さん]

>>5699 マンコミュファンさん

ありがとうございます。
私も同じ意見で購入の方向で進めます。

[5701: 検討板ユーザーさん]

賃貸棟のpricingは募集であって成約ではないですね。中古物件価格と同じく賃貸の賃料は水面下で値下げして着地するのはよくある話。
JR東も分譲棟のＪＶ。表面的に賃貸物件賃料を非常識にならないレベルで高く見せることで分譲棟の販売を促進すると言うのはマーケティング戦略の一つかも。と、言うより自分がもしJR東の目黒marcの総括責任者であればその戦略で進めます。

[5702: eマンションさん]

>>5701 検討板ユーザーさん
目黒MARCレジデンスタワーの賃料リンク前の方のスレッドに貼られましたけど見れますか？

あなたの戦略とは逆で、契約契約形態が定期借家契約の様で割安の価格で出している様です。