プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー目黒MARC　現地訪問レビュー【2LDK】
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“プラウドタワー目黒MARC”の「私の印象」→生活利便性の高い不動前駅周辺や、雑多な魅力の五反田が日常使いできる「目黒物件」、微妙な立地を忘れさせる再開発を大いに期待！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/14431/
「プラウドタワー目黒MARC」VS「ブリリアタワーズ目黒」王者対決！【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/17148/

[5601: eマンションさん]

>>5600 通りがかりさん
200頁だろうとせいぜい2-3人体制のチームが書いた記事であってリクルートの公式見解ではないからね？笑
全く反論になってないけど大丈夫？笑

[5602: 通りがかりさん]

>>5601 eマンションさん

否定しすぎ。君の反論みてて意地汚ねぇ性格で胸糞悪い。

[5603: 匿名さん]

>>5602 通りがかりさん

あなたのその汚い言葉遣いも胸糞悪いです。ここの掲示板だけなぜそうなるのか。民度の低さが心配です。

[5604: 通りがかりさん]

ネガが多い＝民度落ちる。
ネガ層が民度落としてます。

[5605: マンコミュファンさん]

>>5603 匿名さん
貴方はここの物件検討されてますか？それともここの民度検討されてますか？あなたの今までのコメント見てるとろくに物件検討してない人だとわかります。また自分で掲示板荒らしながら民度低いとか騒ぐ人と見てます。

人心配なさる前自分の民度あげたらいかがでしょうか。ここ真剣に検討される皆様の民度は言うまでもなく、またここはそもそも物件の掲示板です
コメントしている時間から見ますとお仕事はなされて無さそうですね。真夜中にゴミコメント出す暇御座いましたら、物件に関わる情報出して、私たち検討者に参考させて下さい。宜しくお願い致します

[5606: マンション検討中さん]

お隣のインプレスタワーは強欲転売ヤーが取得するまでは坪350…400が相場。15年で半額になる立地。怖くてかえないよ～。

[5607: マンコミュファンさん]

>>5606 マンション検討中さん
強欲転売ヤー　<=こちらの良い表現ですね。
でもこの転売ヤー亀戸で物件出して、同じぐらい高く押し上げてます。
今の相場はある程度参考になりますが、でも結局最後は人の欲で決まるんですよね。確かに15年も経てば今の欲引き出せるかどうか怪しいのですが、でももっと短いスパン例えば8-10年、ここは転売ヤーが結構いい色気出せるようにしてますので、今の相場保てるんじゃないかと思います。

[5608: 匿名さん]

>>5606 マンション検討中さん

それここの立地だけでは無いですよ？

白金高輪は１５年以上前に物件少ないからデータ少ないけど、アベノミクス以降の高値がついてるだけで、バブル崩壊以降、4割くらい上がったり、下がったり繰り返しでますよ！

常にいつ買って、いつ売るかのタイミングだけです。

[5609: マンション検討中さん]

ネガ達がここの評価を無理してでも落とさないと行けないほど人気物件みたいですね。
とにかく注目されていることは間違いなさそうです。

[5610: 通りがかりさん]

>>5595 匿名さん

田舎が城南(恵比寿)なので、ここぐらいがちょうどいいのです。

[5611: 匿名さん]

>>5606 マンション検討中さん

それ買って、ここが竣工したら転売したら儲かりそう。
引きずられるだろうからね。
あそこだけ昔から安いけどなんかあるのかな。

[5612: 匿名さん]

本当に理解不能なので教えて欲しいのですが、執拗に否定(もはや罵詈雑言)している人は、何か理由がおありなんでしょうか。
特段の理由もなくやっているのであれば、相当精神をお病みになられていると思うので、専門家へのご相談をお勧めします。
よろしければ、知人のカウンセラーを紹介しますよ。
本当に心配になります。

[5613: 匿名さん]

白金ザスカイのスレとかもよく荒らされているので、単純に人気物件は荒らさられやすいのだと思います。

[5621: マンション検討中さん]

賃貸棟いよいよですね。
https://www.jreast.co.jp/press/2022/20220721_ho01.pdf
2LDKは賃料最低1.8万超え？

[5638: 匿名さん]

[No.5614～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5639: マンション検討中さん]

いよいよの賃貸棟、内見してみたいです！
やはり賃貸棟があることで分譲の賃貸はなかなか難しいのでしょうか？

[5640: マンション掲示板さん]

>>5637 匿名さん
事実に目を向けられないのではなく、事実ではないので目を向ける必要はないだけだと思いますが。事実なら事象をいつ、どこの場所で、何が起きたか5w1Hで客観的なソースで示してください。また、その一つの事案が仮にあったとして、その事案だけで治安が心配？だとする考えもご教示いただければと思います。そうすれば、買う人のためになるかと。
事実でないこと、事実と認識させられない言葉たらずのコメントを単なる煽りと捉えられて反応されたとしても、それはスレした人にも残念ながら課題があるかと。
誤解があれば、最後までしっかり説明してくれるとありがたいです。

[5641: マンコミュファンさん]

いよいよの賃貸棟、内見してみたいです！
やはり賃貸棟があることで分譲の賃貸はなかなか難しいのでしょうか？

[5642: 匿名さん]

事故物件なんかいろんなところにあるんだから、そんな過剰反応しなくていいでしょ

[5643: マンション検討中さん]

>>5640 マンション掲示板さん

こんな感じで興奮して喚き散らす方には何を言っても無駄でしょうね。契約者の方なのでしょうが、検討者にポジティブなイメージを与えられるかというとむしろ逆ですね。残念です。

[5644: 通りがかりさん]

>>5643 マンション検討中さん

少々ネガっても、不動の目黒marcの価値はびくともしませんので、いやぬ心配はご無用！

[5645: マンション検討中さん]

>>5643 マンション検討中さん
あなたが1番残念ですよ。
マークの魅力に嫉妬してしまったのですね。

[5646: 匿名さん]

>>5645 マンション検討中さん
良く分からんが完売物件ならともかくチマチマ売ってもそのたび売れ残ってしまう物件に嫉妬するというのが一番意味不明だけどな。

[5647: マンション検討中さん]

>>5646 匿名さん

そう言いながらここの掲示板を見てるあなたは何がしたいのでしょう。
興味がないならここに来る必要がないのでは。

[5648: 匿名さん]

>>5642 匿名さん
確かに。断末魔の叫びかと見紛ってドン引きしました。

[5653: 評判気になるさん]

件の物件は大◯◯るのwebsiteでここの所在地で検索すると出てきます。気にしない方にとってはどうでも良い情報と思いますけどね。

[5657: 匿名]

>>5641 マンコミュファンさん
想定通りの賃料なので、下支えになりますね。
ただ、そこから大きく上げられるわけでもないので、インカムゲインを狙う物件ではないです。

[5659: 匿名さん]

[No.5634～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5660: マンション掲示板さん]

>>5659 匿名さん
結局、現時点での売れ行きは6割程度との理解でおけ？

[5661: マンション検討中さん]

マルチハビテーションとしてここを検討してます。オフィス棟もグリーンリースを行い、これからグリーンボンドが進む中、目黒MARCはいい先駆けとなると思ってます。
CSV、ESG、全体でPOEをする事、レジデンシャルタワーのダイバーシティな考え方、ここにしかない普通のマンションには物理的に見えない価値があります。

[5662: マンコミュファンさん]

隣の賃貸棟賃料でましたね、仲介手数料と管理費0でかなりお得感があります。これだと分譲棟査定されたままの賃料ですと負けますね。

https://www.chintai-hs.com/mansion/%E7%9B%AE%E9%BB%92%EF%BC%AD%EF%BC%A...
??上記スーペリアのみ、プレミアとエグゼクティブはJR 目黒MARCレジデンスオフィシャルサイト見てください

[5663: マンション検討中さん]

>>5662 マンコミュファンさん

賃貸が結構たかいからMARCはさらに上がりますよ。いい相乗効果。

[5664: マンコミュファンさん]

すみません一点訂正:

誤: 仲介手数料と管理費0
正: 管理費0、仲介手数料かかるかわからない

賃貸では分譲棟想定の賃料取れない可能性高いね。想定利回り3.5%で見ないと、賃貸棟並みの賃料にならないです。(高い管理費プラスされるので)

[5665: マンコミュファンさん]

>>5663 マンション検討中さん
そうなるといいですね。

しかし個人的な感想ですが、賃貸棟が自分の想定より3-5万低い金額で出されてます。
例えば:
賃貸棟17階75.61平米41万(管理費0)
分譲棟16階75.59平米46万(管理費4万)「注:机上査定」
双方管理費込みで10万近い開きがあります、目の前で建物あるかどうかの要素影響していると思いますが、しかしそれにしても尚差が大きい、だから分譲棟自分で住むのにいいが、賃貸で出すといい賃料は取れなさそう「注:スーペリアの話」。特に1LDK40平米のタイプ。

でも賃貸棟が安く出したお陰で、もしかしたら分譲棟40平米の価格見直される可能性もあったりして。
4％の表利回りで見ると、6500万-7000万が妥当な売値と思います。

[5666: マンコミュファンさん]

実需物件は居住者の気持ち次第で価格決まるので、認められる立地ですと再販しやすいのですが。投資物件になって来るとかなり厳しい利回りで見られるので。ここで助言ですが、投資で購入考えてらっしゃる方ちょっと慎重に検討された方が良いかもしれませんね、特に40平米検討される方。今隣の賃料ですと、周りの賃貸需要全部隣の賃貸棟に吸い上げられ、利回りも取れなく、いい利回りも取れなさそうな個人感想です。

今後実需で考える方に対してここは良い買い物になると思います。

[5667: eマンションさん]

>>5665 マンコミュファンさん

そんなロジカルにやるとまたポジさん達が発狂するじゃないか。いい加減にしなさい。苦笑

[5668: 評判気になるさん]

>>5665 マンコミュファンさん
その前提だと売値は4500万円程度になりませんか？
途中式を教えて頂けますと幸いです。

[5669: 匿名さん]

>>5666 マンコミュファンさん

全面否定して申し訳ないけど、利回り悪い物件は実需でも良い買い物になりません。だって賃貸で借りた方が安いから買う必要ないでしょ。

[5670: 通りがかりさん]

>>5665 マンコミュファンさん

都心部不動産の表面利回りは3～3.3%で想定願います。

分譲価格の高騰と比べて、賃料の伸びは鈍いです。
今のインフレは実態を伴わず、給与の上昇や需要に明るい兆しはありません。また、円安が進むと大手輸出企業にはプラスになるものの給与には反映されませんので、物価高騰に伴う実質賃金は益々目減りします。

今後も明るい兆しは当面見られないので、暗い大晦日を迎えることになりそうです。

[5671: マンコミュファンさん]

>>5668 評判気になるさん
隣の賃貸棟18階40.66平米賃料が22万円
逆算販売価格=年間賃料/想定利回り=22*12/4%=6600万円
それぐらいなので分譲棟平均価格は6500-7000万で出すのが妥当、というのが自分の分析です。

[5672: マンコミュファンさん]

>>5669 匿名さん
一概に言えませんね、ローン返済額と細かく比較する必要があります。
また賃貸とローン返済額大きい違いがあり、賃料は消費、ローン返済額は積立金「物件転売で元金が戻ります」

ここで例えば1億2000万の物件買って、ローン返済額が30万近く(元本=25万)、実際の出費は5万の利息。只賃貸の場合36万円全部消費で一銭も戻りません。
だからあなたの観点は一概に言える観点ではありません。また元本帰って来るのも転売した時点で、しかも大きい値崩れがない場合。

だから元本転売した際帰ってくるということ頭にないといけない。本当に賃貸でよかったか、購入でよかったか、一概言えなく細かく計算して出る結果です。

[5673: 評判気になるさん]

>>5671 マンコミュファンさん
40m^2で22万円は無理のある想定に感じました。
3Aぐらいの水準になってしまうので、さすがに借りる方がいないのでは。

[5674: マンコミュファンさん]

>>5670 通りがかりさん
すみませんここ立地良いですが、本当の都心部ではないです。
またここ本当に4％で見ないと本当に売りに悩みますよ、私幾つか痛い目に遭ってきましたので。

今の現状は確かに明るい未来なさそうですが、でもなんとも言えれないのが自分の感想です。日本成長ない分凄い安定した経済市場だと思います(日本国民みんな理性的で欲張りじゃないお陰だと思います)、これからどう転ぶかわかりませんが、もしアメリカしくじって何らかの想定しない大きい経済後退引き起こした場合、世界が底強い日本に押し込んでくると思う、2008の円相場まだ起こるかもしれないですね。だからそんなに悲観的ならず、リスクヘッジ取りながら今後の様子見たほうがいいと思う。

[5675: マンコミュファンさん]

>>5673 評判気になるさん
管理費0で新築　自分が思うには多いんじゃないですかね。3Aに比べここはかなり居住環境がいいところです。なので居住する分全然3Aと比較して負けないと思う。またすぐ隣のシテイタワー目黒の1LDKは26万で決まっているケースもあるので、むしろこの賃貸棟の賃料割安かんは有る。

でも最後の決定要素は3Aかどうかでなく、その人の職場だと思う

[5676: 通りがかりさん]

>>5674 マンコミュファンさん

表面利回り4%でみないと食指が動かないということでしたら、その物件は見送った方が賢明です。

今の都心部は3～3.3%の投資環境下です。
虎ノ門麻布台などの大規模な再開発を控えた近隣でないと、大幅なグロスの向上を見込みずらいです。
ちなみに小石川のパークコートタワーの賃貸は近隣の相場から2割アップの成約事例もありますので、駅直結アンド再開発案件は狙い目かと思います。

なお、表面利回り4%は東京都心部以外の例えば大阪市内(北区、中央区)エリアの投資目線で検討したほうがいいです。京都市内(中京区、下京区)はやはり3.3%くらいです。

[5677: 通りがかりさん]

>>5673 評判気になるさん

想定じゃなくて、suumoに載ってるお隣の賃貸等の賃料ですね。

都心部不動産の想定利回り3%だと
逆算販売価格=年間賃料/想定利回り=22*12/3%=8800万円になりますね

[5678: 評判気になるさん]

>>5677 通りがかりさん
西五反田の新築マンション1LDK40m^2の平均賃料は18万円程度ですし、これでも空室率が高い状況です…
また利回り3%もさすがに無理があるのでは…

[5679: マンコミュファンさん]

>>5676 通りがかりさん
仰る通りですね。
また投資エリアについてもそうですね。頭金1-2割だけですととても3％台の物件持ち続けられないですね。4％もキャッシュ多めに出さないと持ち堪えられない。でも自分の場合、物件利回りが5％以下キャピタルゲイン狙いしか甘味はないかと思う派なので、今後大きい通貨のインフレが見込めない日本、大阪と東京どちらも厳しい状況だと感じてます。
「いっぱいお金があって、銀行貯め込む定期預金替わりに物件一括現金で物件買うのはまだありと思う、高い利息の大口定期預金になるから」

[5680: 匿名さん]

新築なのに管理費も取らない。新築なのに家賃が安すぎる。何を考えているかわからない。

[5681: マンコミュファンさん]

>>5680 匿名さん
賃貸棟のことね？
そう、しかも礼金も1け月、オフィス賃貸低迷にJRはびびったのかな。だから分譲棟は実需考慮で買われた方がいいと思います。だから自分は小さい間取り数個という考えから、大きい間取りにシフトしました。ここらへん賃貸需要が全部この賃貸棟に吸い上げられられる。

[5682: マンコミュファンさん]

>>5677 通りがかりさん
8800するなら、そのお金米ドル変えて米ドル定期預金にしますね。ここは3%で見込んだ場合高い確率で墓穴に入るまで持ち続けることになると思う。
JR賃貸棟のお陰で、ここの40平米7000以上でしたら、売りが厳しいと思う。

[5683: 名無しさん]

>>5682 マンコミュファンさん
ここの坪700弱の3LDK購入しましたが、近々海外転勤になりそうです。売るか貸すか悩んでいますが、売ったらキャピタルゲインは難しいでしょうか？

[5684: 匿名さん]

賃貸棟も時間の経過ととも、フリーレント3ヶ月→フリーレント6ヶ月→フリーレント12ヶ月と賃借人ベネフィットを享受できそうですね。

[5685: 匿名さん]

>>5679 マンコミュファンさん

虎ノ門麻布台の大街区エリアの某新築マンション3LDK角部屋(坪800万)を頭金5割、借入利率0.3%(20年)で購入しました。

仰るとおり、賃料収入を目当てに購入したというよりは定期預金代わりに購入したようなものです。1ヶ月に1回ほど様子を見に行っていますが、全熱交換型かつ天井内でのダクト換気のために室内も汚れることはありません。虎ノ門麻布台の竣工が当初より遅れているのが若干の懸念材料ですが、いつかは完成するでしょう笑

今の低金利というのは無理して不動産を買うための状況ではなく、手元資金豊富な超富裕層が借入するのに適していると思います。なお、当方は超富裕層ではありませんし、一般富裕層の類です。

[5686: マンション検討中さん]

とりあえず前に賃貸棟が坪1.7万もいくはずないとあれだけ大口叩いてたネガの連中は、やはり何の根拠もなくネガってる事が理解できました。プロっぽく話したりしてるけどここまで外すと素人だと確信。あの人たちの意見聞いてると判断狂うのでみなさん有意義な情報キャッチするようにしましょう。

[5687: マンコミュファンさん]

>>5683 名無しさん
ここのまだ出来上がり途中なのでちょっと読めないですね、日銀の総裁交代もあるし、引き渡し時期近くになって見ないとわからないですね。実需市場に影響与える要素多すぎるから。
もう既に契約され、手付け金放棄光量されてないようでしたら、今時点運に任せるしかないので、今何も考えず「余計な心配なるから」、引き渡し時期近くなってから不動産仲介の方と相談すれば良い気がします。

[5688: 通りがかりさん]

>>5683 名無しさん

私は不動産投資はしないし素人ですが、周辺住民ですが、うちのマンションでも買った後転勤する人多いですが、相場の賃料でもわりとすぐに、やや割安なら瞬間蒸発で借り手が現れているようですよ。

[5689: マンコミュファンさん]

>>5685 匿名さん
ご立派な方で且謙遜ですね。ご購入されたエリアも日本で一番期待できる所で、日本最高層ビルが出来上がれば、今の単価とても安く見えますね。とても良い買い物でおめでとうございます。
ここ目黒マークは富裕層よりもアッパーマス層に受けられる物件だと自分の印象なので、貴方様やあなたの家族様はもし今後目黒エリアでよく活動されるのであれば、プレゼントやセカンドハウスとして考慮しても良い物件かもしれないですね。

[5690: 匿名さん]

>>5675 マンコミュファンさん
3Aよりかなり居住環境がよい？何を根拠に言っているのか。ここをネガする気はないけれど、さすがに夢見すぎ。

[5691: 匿名]

>>5667 eマンションさん
もともとここは投資物件ではないというのは、ポジもネガも一致して認めるところです。
なので、1LDKの販売苦戦しないかは少し心配です。

もしくは1Lは値段伏せてあるので、もしかしたら意外と安いのかもしれませんね（仕様は少し落ちています）。

[5692: マンション比較中さん]

パコ虎大街区民参戦してて草

[5693: マンコミュファンさん]

賃貸棟についてちょっと情報収集不十分なところありましたのでお詫びを申し上げます

また漏れた分補足させて頂きます:
こちらJRのオフィシャルサイトで掲載していた情報ですが、契約形態=>「定期建物賃貸借契約」でした。
https://meguromarcapartment.com/?page_id=2

だから賃料が割安目ですね。
でもこれで、分譲棟御検討される皆様がもし一時賃貸出した場合の賃料目安になりますね。

[5694: マンコミュファンさん]

>>5690 匿名さん
個人価値観になりますが、庶民レベルで住める広い緑の敷地が3Aでなかなかなく、ここはよかったなって思った点になります。

[5695: マンコミュファンさん]

契約形態情報が確認とれたに伴い1LDK 40平米が4％利回りでの予測価格を訂正させてください

40平米「定期借家」=22万　=> 「普通借家」=24万

4％利回りに対する価格が7200なので、ここの1LDK 7000-7500 が妥当かもしれないですね。
(前は6500-7000で大変失礼致しました。ご迷惑な所ご容赦頂けたらと思います)

[5696: マンション検討中さん]

結論プラウド買えば良いって事で良い？

[5697: 匿名さん]

近隣相場を考えると割安感ありますよね。

[5698: マンション比較中さん]

西馬込なら坪350でかえるのでそちらでよいですね。

[5699: マンコミュファンさん]

>>5696 マンション検討中さん
すみません自分結論づけしてなく、只、隣賃貸棟賃料が出たので、ここの1LDKもし投資するのであればどれぐらいの値段が妥当だろうと論議したまでです。
「注:上記でお伝えした金額はあくまで個人の想定で、全くの個人意見です。正式に発表されたものではありません」

買いかどうかは他人が言う事ではなく、あなた様の価値観で決めるべき物です。

私は実需で今住んでるところより良い、また自分予算に合う所を探して、650万の坪単価で検討している人です。そうなってくると私の価値観として目黒のここの物件しかないなと思いました。なのでこのまま実需で大きい間取りで契約に踏み切る予定です。階数低い所しか検討できなのは残念でしたが。

他の観点や価値観お持ちの方はまだ別目線になるので、私自分の状況としては買うなら(自分買える範囲で)、ここが一番の買いだなって思ってます。
価値感じる箇所は下記です:
1.竹中工房がデザイン施工
2.大きい緑の敷地
3.新築使用設備が新しい、部屋間取りが良い、天井高2.7m、バルコニーが無駄に大きい
　(一目で周りの物件より抜けて良いとわかる)
4. 第三日野小学校
5. 目黒駅と五反田駅両方使える
6. まあまあ名のあるエリア近辺にある、目黒川で桜観れる
自分の居住性を凄く重視する人は買いです。

只人によっては、
どの駅からも遠い
周りの環境が古い
ハザードから遠い
坪単価が割高に感じる、野村にぼったくりされるのを懸念
坂の間にある

改めて、実需で買おうにしても、投資で考えるにしても、人それぞれ価値観が違うので、あなたの価値観はあなたしかわからなく、あなたにとって買いかどうかはあなたが結論づけする必要があります。

[5700: マンション検討中さん]

>>5699 マンコミュファンさん

ありがとうございます。
私も同じ意見で購入の方向で進めます。

[5701: 検討板ユーザーさん]

賃貸棟のpricingは募集であって成約ではないですね。中古物件価格と同じく賃貸の賃料は水面下で値下げして着地するのはよくある話。
JR東も分譲棟のＪＶ。表面的に賃貸物件賃料を非常識にならないレベルで高く見せることで分譲棟の販売を促進すると言うのはマーケティング戦略の一つかも。と、言うより自分がもしJR東の目黒marcの総括責任者であればその戦略で進めます。

[5702: eマンションさん]

>>5701 検討板ユーザーさん
目黒MARCレジデンスタワーの賃料リンク前の方のスレッドに貼られましたけど見れますか？

あなたの戦略とは逆で、契約契約形態が定期借家契約の様で割安の価格で出している様です。

[5703: マンション検討中さん]

>>5701 検討板ユーザーさん

あなたの素人戦略は間違ってますので知ったような口聞かないように。笑

[5704: 匿名さん]

>>5702 eマンションさん
目黒線沿線の賃貸マンション在住で住み替えを考えていてここの分譲棟も検討していますが、定期借家であることを差し引いても賃料としては高めかな。と、思ったので>>5701の投稿見てなるほど。と、腹落ちしましたけどね。

[5705: 匿名さん]

>>5699 マンコミュファンさん

要するにここは万人受けしない(リセール厳しい)けど、なんだかんだ理由をつけて自分自身を騙しながら購入に突っ走るしか無いという理解でおk?

[5706: 匿名さん]

御託はいいから、結局収益還元法からみてどうなん？

[5707: 匿名さん]

>>5705 匿名さん
購入に突っ走るしか無いというより、購入に突っ走ってしまって、自分自身を騙して正当化する理由を考えるしか無いという理解かな。

[5708: マンション検討中さん]

>>5704 匿名さん

高いと思うんならあなたの身の丈に合ってないという事なだけで、別に貸主も借りてくれる人を望んでるから君の意見は特にどうでもいいんだよ？自作自演でがんばってネガいれなくていいよ。本当にしつこいんだから～。

[5709: 検討板ユーザーさん]

コメントが伸びてるな～。と、思って覗いてみたら、ネガ投稿に契約者らしき無理ポジが突っ掛かってるだけか。契約者は住民スレに行ってもらって検討者の邪魔をすることは厳にお控え頂きたいものだね。

[5710: 匿名さん]

>>5706 匿名さん
DCF法で見るべきかと。Equityベースで見たら完全にDQ案件

[5711: 評判気になるさん]

大◯てるご近所物件、盛り上がってますね。

[5712: 匿名さん]

>>5710 匿名さん

いずれにしてもここはアカンのね。了
撤退するは。

[5713: 匿名さん]

>>5711 評判気になるさん

え。
何があったんですか？
心配なので教えてください。

[5714: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[5715: eマンションさん]

被害妄想乙。
ネガ投稿は全くありませんでした。
ポジにとっては耳を塞ぎたくなるような事実を突きつけられた投稿は沢山ありましたけど。

[5716: 匿名]

賃貸棟は2年定借で、当然更新は出来ると思うけど、需要や相場によっては2年後にJRが値上げできる（借主が応じなければ解除できる）物件ということになりますね。

[5717: 匿名さん]

>>5716 匿名さん
そうですね。あと法人が定期借家で貸し出すのは問題がある賃借人を打ち切れるというメリットもあります。

[5718: マンション掲示板さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5719: マンション掲示板さん]

やはり今は駅前タワマン一択か
どうもありがとう！

[5720: 検討板ユーザーさん]

定期借家だととてもマーケット狭くなりますよね。
ライフプランも定期借家によって制限されるし、なにより初期費用の観点でコスパが悪い。
法人契約も定期借家が認められないケースが殆どなので空き家率高そう。
周辺平均賃料と比較しても割高な設定だし、実際の賃料はJRの想定より下がるんじゃないかな。

[5721: 検討中]

ここのオフィス棟前の道路が早く2車線になってくれたら車移動はより便利だなと感じます。
賃貸棟の工事完成と合わせて楽しみです。
ちなみに賃貸棟の価格設定はうまいなと感じます。入居がどうなるかも注目ですね。

[5722: マンション検討中さん]

明らかに賃料相場とは乖離してますよね。
満室を狙わず採算ベースぎりぎり、場合によってはそれを少しぐらい下回っても、オフィスを含めたプロジェクト全体のステータス維持のため募集賃料は下げないという戦略なのかもしれません。
分譲購入者は賃貸棟の賃料が一般に受け入れられるとはゆめゆめ思わない方がいいでしょう。
賃貸指向の人は、貸し主の思惑とは関係なく広域で比較しますので。

[5723: マンション検討中さん]

なんでここはこんなアンチ多いん？

[5724: 通りがかりさん]

>>5723 マンション検討中さん
物件の注目度がすごく高い、且社会から相手にされないニートの皆様が暇すぎて、ここに集ったからなんじゃないでしょうか？
隣のアトラスタワー五反田の掲示板が羨ましい。

[5725: 匿名さん]

スカイとかPTKとかも荒れてる。人気物件ほどスレは荒れる傾向にある。

[5726: 検討板ユーザーさん]

明らかに人気物件の荒れ方ではないですよね。
今のマンション購入層のマジョリティは実需だけでなく投資的価値も評価するので、酷評されるのは仕方ないのでは。

[5727: マンション検討中さん]

結局ここに書き込んでる人はここが気になってるってこと。興味ないと掲示板自体見ないしコメントも残そうと思わないから。
ここでどんな意見言おうが住む人は住むし、批判する人はそうじゃなかったとしてもなんの責任も取らず現実と向き合わず逃げていくだけです。
それっぽいこと書いててもみんな根拠もない戯言で話半分くらいで聞くスタンスでいきましょう。

[5728: 通りがかりさん]

>>5727 マンション検討中さん
その通りですね。私は五反田の方は検討していなかったのでスレを覗いた事なかったのですが、ここと比べて静かなのでびっくりしました！
ここが良くも悪くも注目されているんだなと。

[5729: マンション検討中さん]

ポジ勢のポジティブ思考には感心させられる

[5730: 匿名さん]

>>5729 マンション検討中さん

スカイもそうですね。

熱狂者とか狂信者という言葉がピタリとくるほど、表向きポジティブ思考を取り繕う傾向にあります。
ただし、本音は3Aや番町への強い憧れも抱いている模様です。

[5731: 匿名さん]

>>5730 匿名さん
スカイもプラウドも素晴らしいマンションだと思いますよ。

[5732: マンコミュファンさん]

もっと的確にいうと、スカイはパークコートタワーに住みたいけど住めなかった奴らが住むとこな
低品質すぎて、パークコートタワーを売却して住み替えた奴なんて一人もいないだろう
住まう人間なら違いが分かる
それなのに自分を肯定化するために、パークコートタワースレを荒らすかね
カスだね

[5733: 検討板ユーザーさん]

23区内では平均点より-30ぐらいだけど
全国的に考えれば平均点ぐらいにはなるから
ポジティブに捉えれば悪くないマンション

[5734: 匿名さん]

目黒MARCより良いマンションもなかなか無いと思いますよ。

[5735: 検討板ユーザーさん]

マンションの設備やコンセプト、付随する商業施設自体にネガティブな意見を言ってる人はあまりいなくて、立地や資産価値に対して値段が釣り合っていないから酷評されてるんだと思いますよ。

[5736: 匿名さん]

>>5735 検討板ユーザーさん
そこまで高いですかね？もっと高い物件たくさんありますよ。

[5737: マンション検討中さん]

>>5735 検討板ユーザーさん

価格はどちらかというと割安だと感じました。

[5738: 検討板ユーザーさん]

>>5736 匿名さん
確りと読んで頂きたいのですが、この物件は立地や資産価値に見合わないということです。
高い物件も勿論沢山ありますが、一次の抽選で売り切れるような人気物件は建物の仕様や立地、資産価値を考慮すると十分にペイできる金額だというだけです。

[5739: マンション検討中さん]

>>5738 検討板ユーザーさん

毎回そうなんですけど1番いいところと比較したらそれは劣ると思いますが、それ全てのマンションで言えることでわざわざ言わなくてもみんな理解してますよ。

[5740: 匿名さん]

自分が今住んでいる賃貸は目黒駅徒歩10分以内目黒川沿いのタワマンだけど
築15年位・70平米弱で33万
目黒MARCの賃貸高すぎだと思うよ
周辺が栄えていないし目黒っぽくないし線路沿いで景観あまりよくなさそう
40万の賃料払える人は他の場所に住むと思う
恐らくここはフリーレント数カ月付けないと厳しいんじゃないかな

[5741: 名無しさん]

>>5728 通りがかりさん
ここが値上げ販売して倍率抽選になるようなら、ネガも黙るでしょ。ポジ勢が言うようにそんなに販売好調なら値上げしてみればいい。坪100上がったらここを買う人がいるか分からんが。

[5742: 名無しさん]

>>5732 マンコミュファンさん
パークコートタワーなんて大衆マンションだよ。パーマン購入者からしたらパークコートもスカイも同レベル。わざわざこのスレに登場するのは中央線外側の小石川かもしれないけど。

[5743: マンション検討中さん]

人気マンションじゃないと文句を言うネガのやつらすごいね。
別にどのマンションも買いたい人が買えばいいじゃん。
リセールも抜群で場所も人気のところで割安のマンションじゃないと買ったらダメだと言いたいのか？
自分が好きなエリアで予算はまって生活スタイルが見えればそれでいいだろうと今まで思っていました。
ネガさん達はお友達とかにもいちいちどこのマンション住んでるか聞いてリセールとかいろんな視点から指摘してるんでしょうか？そんなお友達見たことないので気になります。

[5744: マンション検討中さん]

今のマンションユーザー？は駅近にこだわり過ぎ。尺度を変えたらこのマンション程、グレードや設備が良くてタワマンの中のタワマン的な素晴らしいマンションはないと思う。

やたら、3Aだの麹町(番町)だの松濤だの代官山だの表参道だのと比較しているのは、本当に3Aや麹町等の実状を知らないのかな？とも。意外に大したことないのになって思います。
ここのように質のいい大規模開発物件はそんなにないと思う。

住戸によるけど、全体的にここの値段は、白金や芝等のマンション郡に比べてにり割安に感じる。

[5745: 通りがかりさん]

>>5741 名無しさん

他の物件でも坪100も上がったら躊躇するでしょ！

[5746: 通りがかりさん]

>>5743 マンション検討中さん
　
似たような価値観の方がご近所さんといいなぁと思います。

[5747: 匿名さん]

気に入ったら買ったらいいし、別にわざわざここで争う必要ない。いろんな人がいろんな意見を言う場だから。

[5748: 匿名さん]

>>5744 マンション検討中さん
割安に感じるなら買ったらいいと思います。ただ、不動産やマンションの専門家に相談したら、必ず相場よりは高いと言われますよ。そういう立地です。でも不動産は相対取引なので、買い手が安いと思えばそれでいいんです。ここは素敵なマンションですし、これだけ仕様の良い新築マンションは少ないですし、そこに価値を感じるお気持ちはわかります。

また、タワマンは縦の移動があるので、どうしても駅近だからこそ価値があるという側面はあると思いますが、それを踏まえても最近は駅近の人気が加熱しすぎな気はしますね。

[5749: 匿名さん]

>>5744 マンション検討中さん

駅遠線路ワキの難立地だからこそ多少設備グレードを上げてもらえただけですよ。後から変えられるものに価値はありません。
西五反田アドレスごときが3Aが大したこと無いなんておこがましいですよ。

[5750: マンション検討中さん]

>>5749 匿名さん

ここより価値ないアドレスに住んでるあなたごときにとやかく言う資格はありません。自分を大きく見せずに黙っててください。
ここも3Aも立派です。

[5751: 匿名さん]

3Aも目黒MARCも良いところですよ。

[5752: 通りがかりさん]

>>5749 匿名さん
天井が高くて、家具を配置しやすい間取り。
何より、バルコニーに魅力を感じました。
比較している物件の中ではダントツに暮らしやすそうです。
駐車場も確保できそうなので、子育て世代の私達にはここがいいかなと感じています。

[5753: 匿名さん]

全体として高いレベルでバランス良い物件ですよね。立地も良いし、仕様も高い。

[5754: 匿名さん]

>>5751 匿名さん

そういう無理を言うから荒れるんだよ。
流石に山手線内側の高台と比べたらダメだろ。
価格も違うんだから、
低地や川沿い持ってきて反論しないでね。

[5755: 匿名さん]

>>5754 匿名さん
3Aも良いところだし、目黒MARCも良いところですよ。実際現地に来てみれば目黒MARCの立地の良さが分かると思う。

[5756: 通りがかりさん]

>>5724 通りがかりさん

なんでアトラスはあんなに閑散としてるん？

[5757: 名無しさん]

>>5745 通りがかりさん
坪50も上げられないなら、仲介手数料と値引きで、リセールで勝てることは無さそうだな。立地考えると確かに今の価格が上限だろう。

[5758: マンション検討中さん]

ここ見たく環境に配慮したマンションはありますか？
これからの脱炭素が時代が来る中で環境に配慮してないマンションは淘汰されていくと感じてます。
今はそこまでみなさん感じてないかもですが、5年後には必ずそうなります。その視点を持ってる人はいないですか？

[5759: 通りがかりさん]

>>5756 通りがかりさん

9月に販売スタートだから？よくわかりません

[5760: 匿名さん]

>>5758 マンション検討中さん
環境に配慮してるに越したことはないけど、ローン減税が多少多い以外にメリットない。不動産なんだから基本立地が第一でしょう（ここが悪いと言っているわけではない）。

[5761: 通りがかりさん]

>>5748 匿名さん
このセリフ5年前からずっと言われてましたね。結局毎年高いと思って買わないあげくどんどん値上がりで買えなくなった人達がいます。マンションマニアさんも言ってました、値上がりで買えなくなった方が残念で怖いって。
「マンションの専門家に相談したら、必ず相場よりは高いと言われますよ」

[5762: マンション検討中さん]

>>5760 匿名さん

立地もそうなんですが、
私が言ってるのは購入者側のメリットではなく社会全体の話で、ゼネコンの作り手やデベが環境、脱炭素を考えないと企業として淘汰されるという意味です。
1981年の耐震基準改正と同じく、立地が良くても環境に配慮してない建物が古いとなる時代は必ずきそうですね。

[5763: 通りがかりさん]

>>5762 マンション検討中さん
いやいや、「耐震基準」こっちは命に関わる話で、脱炭素は面子だけの話。インフレで生活苦しい中脱炭素なんでコストが跳ね上がるだけ誰の得にならないし、気にする人もいないと思う。

[5764: 匿名さん]

>>5762 マンション検討中さん
そんな企業側の表面的な施策は買い手にメリットはない。中途半端な見かけだけのSDGsアピられても、無駄にコストが乗っているだけで、全く響かない。政策が変わるか、消費者が強く求めない限り結局社会は変わらないよ。

[5765: 匿名さん]

>>5761 通りがかりさん
あなたの崇拝するマンマニさんに相談してみたら？不特定多数に向けて言う表面的な発言を鵜呑みにするより、よっぽどいいですよ。

[5766: 通りがかりさん]

たしかに買い手は考えないでしょうね。
でも車のガソリン車がなくなる頃には建物もZEBになってるかもですね。

[5767: 検討板ユーザーさん]

ちなみにここの地盤って第何種ですか？

[5768: 名無しさん]

>>5767 検討板ユーザーさん
ここは地下電源ですか？それとも2階以上でしょうか？川が近いので念の為。MRで聞き忘れまして。

[5769: 匿名さん]

>>5768 名無しさん
ここの地下は川沿いのマンションの3階ぐらいの高さですよ。

[5770: マンション検討中さん]

ここが環境に配慮したマンションであることは分かります。また、立地も仕様も設備もすごく高く評価しています。しかし、究極のSDG'sつてこんな立派なマンションなんか作って二酸化炭素発生させないことなんだから、私は環境に配慮したマンションって言葉は眉唾だと思います。

[5771: 匿名さん]

3Aも目黒MARCも良いところです！

[5772: 匿名さん]

マジレスするけど死ぬのが一番SDGS

[5773: マンション掲示板さん]

>>5756 通りがかりさん
良い物件で検討者が真剣なので掲示板に投稿するようなレベルの低い余計なことをしないのでしょう。

[5774: 検討板ユーザーさん]

少なくともここの立地と3Aを比較するのは無理があるってことは世間一般的な共通認識じゃないかな…
ローカル線の線路脇ですし…

[5775: 名無しさん]

>>5768 名無しさん
ハザードぎりぎりだけどな、内水氾濫もあるし。
ちなみにここは地下電源。仕様がいいと連呼してるけど、見えない所でコスカしている。あ、ショート隔板もコスカか。

[5776: 検討板ユーザーさん]

>>5775 名無しさん

ショート隔板はコスカじゃなく下から庇を見上げた時に庇のラインを遮らないようにしたことが目的です。
この見た目にするために必要だったと聞いてます。
設計者の意図もあるので何も知らない人の妄想で言わないように。

[5777: 名無しさん]

>>5776 検討板ユーザーさん
野村の人か契約者かな？MRで全く同じこと言われたわ。竹中のデザインということだけど、バルコニー推しの物件で、ショート隔板はプライバシー性に難があるよ。ただでさえバルコニーは電車の音がうるさいんだから。

[5778: 検討板ユーザーさん]

>>5777 名無しさん

んじゃ自分でコーポラティブハウスなり自分で設計してそこに住んだ方がいいよ。決まったものに対していちいち批判されてもね、

[5779: 通りがかりさん]

>>5778 検討板ユーザーさん
そう、バルコニー幅が2メートル有ればそれでよし
あと、天井高が2.7メートルあることでとても満足
さらに、免震構造で揺れないのでとってもいい
以上

[5780: 匿名]

>>5775 名無しさん
内水氾濫って、周囲より低くないと起こらないよ…

[5781: 匿名さん]

目黒マークをネガしてる人と、スカイをネガしてる人は同一人物だと思う

[5782: 匿名さん]

ペラボーは厳しいね

[5783: 匿名さん]

隔板の高さはどうでもいいが、キッチンはコストカットしすぎな印象ある。

[5784: マンコミュファンさん]

>>5779 通りがかりさん

スカイの悪口はそこまでだ

[5785: 匿名]

>>5783 匿名さん

ガスコンロのことですかね？
たしかに標準だと少し残念。
でも天板とか扉はきれいでしたよ。

[5786: 匿名]

>>5782 匿名さん
隔て板、マンマニさんも言ってるけど標準的な高さなんです。でも階高があるから低く感じちゃう。モデルルームでみてもそれなりに高さはありますよ。
もちろん、もっと違うやり方もあるとは思うけど、まぁ仕方ないのかなという部分。

[5787: 通りがかりさん]

>>5783 匿名さん

わかります。せっかく他の仕様がいいのでデリシアがよかった！
まぁ、コンロはリフォームしても問題ないけど、食洗機は後でミーレに入れ替えたら扉の色が違ってしまうのかしら。
あとキッチンの棚がないのも残念だなぁ。
すっきりと統一させたい。

[5788: 匿名]

>>5787 通りがかりさん

キッチンの棚（カップボード）は、インテリアオプションで、同一仕様でオーダーできるみたい。
80E1のモデルルームであるカップボードがそれです。

よく言えば買主の好きな大きさや形でカップボードつくれる、悪く言えばオプション費用かかるという事にはなりますが…。

[5789: 匿名さん]

>>5788 匿名さん
カップボードはあったほうが良いと思います！

[5790: マンコミュファンさん]

カップボードないパターンか
買えば数十万するんだよな

[5791: 通りがかりさん]

>>5786 匿名さん
平均身長175の我々にとって十分の高さでしょう、バスケットプレーヤーじゃないから。

[5792: 通りがかりさん]

>>5788 匿名さん

カップボードでした笑
情報ありがとうございます。扉や床の色はもう選べないってきいたので、そういうオプションももう締切なのかと思っていました。

[5793: 通りがかりさん]

>>5792 通りがかりさん
コンロをリンナイデリシアにするのは基本だね
アマゾンで15万で買えるから支給してやればよし
ミーレかパナソニックの食洗機は悩ましいところだけど見映え重視ならやはりミーレだな
いずれにしても大したコストではないよ

[5794: 匿名さん]

ミーレは乾燥機能が付いてなくて、洗浄後に開け放しにしておく必要があるのでキッチンよく使う家庭だとちょっと邪魔かもしれません。パナソニックなら閉めたまま乾燥までやってくれます。

[5795: 匿名]

カップボードはまだこれからですので、大丈夫です！

[5796: 匿名さん]

カップボードすら標準で付けてもらえなかったんや。。

[5797: マンション検討中さん]

カップボード、ミーレのオプションはいくらするのでしょうか？

[5798: 匿名]

>>5796 匿名さん
例外はあるけど、カップボードオプションは野村プラウドの基本仕様だからなぁ。
まぁ好みに応じて作った方がいいって考えなんだろうね。

賛否はあるにしても、駐車場が販売期毎に抽選だったり、3階同一価格だったり、野村独自のルールがあるから、その一貫なんだろうね。

[5799: 匿名さん]

港区は庶民には手が届かないところまでマンション価格が上昇している。何とかここはサラリーマンでも買えるかな？

[5800: 名無しさん]

>>5796 匿名さん
狭い主寝室に床暖房いらないからカップボードとぺらぼー何とかして欲しかったなぁ。あとここはタワマンの割にエントランスがしょぼいですね