プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[4951: 匿名さん]

>>4950 マンション検討中さん

いいとこそんくらいでしょ。

[4952: 匿名さん]

>>4950 マンション検討中さん
シティタワー目黒の賃料よりちょい低いくらいですかね。

[4953: 匿名さん]

>>4952 匿名さん

ですね。金切り音の影響を考えると妥当なとこじゃないですかね。

[4954: 名無しさん]

>>4950 マンション検討中さん
そんな低かったらここ買って賃貸に出したら殆どローン返済と管積で手元に残らなくないですか？むしろ赤字になりそうな。

[4955: マンション検討中さん]

>>4954 名無しさん

今賃貸棟の話ね。

[4956: 匿名さん]

何か竣工後の売れ残りが多発しそうな物件だね。値下げしないのかな。

[4957: 匿名さん]

>>4955 マンション検討中さん
分譲棟を賃貸に出そうとすると賃貸棟のレベルに引っ張られるでしょ。賃貸で探してる人にとっては賃貸棟も分譲棟も条件はほぼ同じ。

[4958: 匿名さん]

分譲の方が高い賃料取れると思うけど、引っ張られるのは間違いないでしょうね。

[4959: 匿名さん]

>>4956 匿名さん
タワーでインカムもキャピタルも期待出来ない物件、いまどき珍しいよね。

[4960: 名無しさん]

>>4959 匿名さん
現時点では割高マンション。住んだ年数に応じて価値は減価していく。もちろん相場全体が上がれば割安感も出るかもしれないが。インカム、キャピタルを気にする人はやめておいた方がいい

[4961: 匿名さん]

結局市況で売れていきそうな気がする。仮にキャピタルゲインがなくとも損はしないレベルで、実需で長く住むなら賃貸よりも断然お得でしょう。

[4962: 匿名さん]

>>4960 名無しさん
ここインカムだと利回り3%くらいですか？

[4963: マンション検討中さん]

分譲棟の一階に何の店が入るかは発表されていますか？https://meguromarc.net/によればCafe Standの他に3店舗が計画されているそうですが、利便性の高いものだと良いですね。（本当はいくつかの小さな店舗ではなく中型スーパーか何かにしてほしかったんですが。）

賃貸棟の一階は保育園で埋まるみたいで、オフィス棟には既にコンビニ（ベックス）が入っています。

[4964: 通りがかりさん]

>>4961 さん

これからやこちらの事は分かりませんが、2013年頃買いましたが、今までのところ賃料ゼロで目黒に住めてそうな算段です(勿論、想定価格で売れればの話ですが)。

[4965: 匿名さん]

>>4961 匿名さん

え。
根拠の無い希望的観測過ぎて草。

[4966: 匿名さん]

>>4964 通りがかりさん
これから同じペースで上がっていくわけはないでしょうし、これからの購入者は賃料ゼロを目指すよりも賃貸より安く、設備仕様のよい分譲マンションに住めればいいかな、という気持ちでいる方がいいのかなと思います。

[4967: 匿名さん]

利回り3%ってことは33年住んだら残存価値0でも元が取れますからね。33年で価値ゼロは無いでしょうし。

[4968: マンション掲示板さん]

>>4967 匿名さん

利回り3％住んだらとはどういう意味ですか？
賃貸に出さないで自分で住んだらそもそも利回り無いと思うのですが？

仮に賃貸で貸して表面利回り3％であれば管理費、修繕積み立て、空室率、賃貸料の下落率を考えるとキャッシュの一括購入でない限りかなりキツいと思います。

特に空室後のクリーニングはちょっとした内装修繕も入ってくるので１０年越えたあたりで３年住んだら１Kで１０万円越えてきます。２ＬＤＫクラスなると２０万円弱くらいが当たり前になってくし、空室後の入居者が決まるまでの期間も伸びます。そして最近はフリーレントも主流になってきてるので、ローンを組むのであれば、半分くらい頭金入れても表面利回り５％前後ないと賃貸投資は避けた方が良いと思います。

[4969: 匿名さん]

>>4968 マンション掲示板さん
賃貸か分譲かという話ですよ。

[4970: マンション掲示板さん]

2、3年で物価が150%まで上がるような勢いだから今のうちに買っとかないと後悔するよ。

[4971: マンション掲示板さん]

>>4969 さん

キャッシュ一括でない限り、区分所有の賃貸で表面利回り３％だと数年で持ち出し発生する可能性大なので、持ち出しが続いて購入金額よりも安く売却であれば、そもそも元は取れないのでは？と思い質問させていただきました。

そしてローン組んだとしても賃貸だと所得関わらず住宅ローン控除等の税の優遇もないので、投資と自己使用を一緒に書かれていたのを不思議に感じてしまいました。

ありがとうございます。

[4972: 匿名さん]

>>4963 マンション検討中さん

理想
パン屋（365日、シティーベーカリー、パンの田島、PAUL）、ケーキ屋（シャトレーゼ、不二家、モロゾフ、コージーコーナー）、薬局（マツキヨ、アインズアンドトルペ、ココカラファイン）のイメージかな～

[4973: 通りがかりさん]

将来の住み替えを考えた場合、不動産は相対的な価値で考えないとね。
例えばここが10年後に価値が30%上昇しても比較対象の武蔵小山駅前が40%upしていたら相対的には10%下落しているってこと。そういう視点で考えるのも必要かと。

[4974: 匿名さん]

>>4973 通りがかりさん
なぜ上がる前提なのか。
10年後普通に10%以上下がってる可能性全然あると思うが。後発もないし。

[4975: 通りがかりさん]

>>4972 匿名さん

パン屋に対してケーキ屋のショボさは何故。

[4976: マンション掲示板さん]

>>4973 通りがかりさん
しつけーな。さりげなく超格下を入れてくんなよ。

[4977: マンション検討中さん]

>>4974 匿名さん

同意見です！

この１０年上がり続けてるから、立地さえ良ければ上がるか、落ちないとか資産価値がどうとか言われる方多いけれど、低中層の土地割り当て面積が多ければ可能性はあると思いますが、タワマンで資産価値下がらない可能性を想定しないと危険だと思います。

[4978: マンション検討中さん]

資産価値や立地、駅近物件の話しをされてる方を見るとバブル時代のおじさん達の東京の土地神話を講釈並べて語りを幼少ながら聞いていたのを思い出します。

勿論ヤバい時期を持ち堪えれれば何とかなるとは思いますが、そのヤバい時期で半数以上は持ち堪えられないと思います。

[4979: 匿名さん]

>>4973 通りがかりさん

感覚で話すなよ。過去のデータをもとにもっとわかりやすく説明するか実体験で述べてみろよ。

[4980: 通りがかりさん]

現地見てきましたが、かなり駅から遠いですね。目の前の川も増水時には心配ですし、立地はあまり良くないです。目黒は品川ナンバーエリアの末席の田舎ですし、価格は強気すぎると感じました。

[4981: 匿名さん]

武蔵小山の路線価が下がったようです。
やはり将来性は厳しいですね。

[4982: 匿名さん]

>>4981 匿名さん

武蔵小山はどうでもいいよ

[4983: マンション検討中さん]

>>4980 通りがかりさん

目黒駅を田舎という方言いたい事は何となくわかるですが車のナンバー出すところで、本人もしくは親世代は東京出身では無い可能性ありますね～

田舎とか言う人や地域でマウント取る方は外から来た人でそもそも町会や祭りに参加しないという地域に関わって無い方多いですからね～

都内の地域で田舎扱いしないのは町会等町に関わっていると、他の地域とも繋がりが出てしまうのでそんな気持ちすら持てないからです。

あまり地域でマウントは辞めた方が良いと思いますよ～

その前にきちんと地域関わっているとマウント取れないのがわかるので、一度きちんと関わってみてください。

[4984: マンション検討中さん]

具体的にどこを比較するわけではないけど
主要駅ではない駅近物件か、主要駅の駅遠物件か、で悩んでる人は多いよね
それぞれメリットデメリットがあるから購入寸前まで悩んでる人が結構いる

[4985: 匿名さん]

武蔵小山も目黒も良いところだと思いますよ。

[4986: 匿名さん]

>>4984 マンション検討中さん
こことは関係ない話ですね。武蔵小山徒歩1分と不動前徒歩7分では比較になりませんから

[4987: 通りがかりさん]

>>4984 マンション検討中さん

そうですね。でも、何処とは言いませんがその駅近物件も主要駅までのアクセス(急行1駅3分)も売りにしてる所をみると、最初から主要駅徒歩1桁(敷地間徒歩約4分)の方が色々煩わしさがないとも言えますね。

[4988: マンション掲示板さん]

ここ検討している大半の人間にとって武蔵小山1分と戸越銀座1分は同じ価値程度の評価でしょ。どちらも商店街が売りの品川区のローカルエリア。なのに武蔵小山だけはこのスレで常にネガを繰り返すひどすぎる地域性が露呈。嫌われて当然。

[4989: 通りがかりさん]

>>4983 マンション検討中さん
目黒が世間一般的に東京の中では郊外という扱いをされている事実は動きませんよ。その評価がある中で割高というのは多くの方が同様の意見をお持ちとの認識です。
またこのマンションや土地とどのような利害関係がある方なのかは存じあげませんが、鼻息荒い投稿は見苦しいです。

[4990: マンション検討中さん]

武蔵小山みたいな中途半端な駅近高値掴みすると、マンション買った後でもRV気にして場末の掲示板で競合物件のネガ繰り返して、一人でも見込み客が新築に流れないように地道な工作に時間を使うようになるんだね。

そんな惨めな人生送りたくないよね。

[4991: 通りがかりさん]

>>4989 通りがかりさん

ふわっとしてますね。目黒区は都心ではないのは定義から自明ですね。都心とは都心3区を意味しますから。不動尊があるからギリギリ江戸に含めてもらった歴史から分かる様に、江戸時代から目黒は江戸の端っこですね。都心の低地を超える値付けになってる所が割高を感じさせるのでしょうか？

[4992: マンション掲示板さん]

>>4990 マンション検討中さん
まさにそういうことですね。ただし競合物件じゃなくて新築の全物件の掲示板ですよ。笑　やばすぎ。。

[4993: マンション掲示板さん]

>>4991 通りがかりさん
どうでもいい定義に振り回されてないで、自分の尺度で価値を判断したらいかがでしょうか。薄っぺらい人間と思われますよ。

[4994: 匿名さん]

駅を降りてすぐに家があるのは魅力だよね
真夏や真冬や大雨の時は特に感じる

[4995: 検討板ユーザーさん]

そもそもここ目黒というより五反田だよねw
プラウドタワー五反田MARCに名前変更しなきゃw

[4996: 検討板ユーザーさん]

>>4991 通りがかりさん

まだ言ってる人いるんだ？東京都や国の戦略を見てみて！

都心部という扱いだよ！

ネットで調べた知識をひけらかす人達…

マウントを取るでは無く情報集めるコミュニティなのでもう少しまともな書き込みお願いします。

[4997: 検討板ユーザーさん]

>>4989 通りがかりさん

利害関係は全く無いです。ただ地域や横の繋がりが無い外部の人はよくマウント取るなぁ？

と思っただけです。息も荒げて無いですよ（笑）

地方出身もしくは２世はやたらマウント取りたがるなって思ってルートだけです（笑）

良いと思ってる人がいるのであれば、そんな説明ではなくまともな説明した方が良いですよ（笑）

[4998: Foreigner]

外国人の観点から言わせていただきますと都心5区以外の区を「田舎」とか「郊外」よばわりするのって面白くて仕方がない。日本人はやはり住んでいる地域によって優越感・劣等感を感じたりするもんですかね？

[4999: ミッド高層民]

また煽り好きの外人か。品性下劣な趣味だねぇ

[5000: 口コミ知りたいさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]