プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[4451: 匿名さん]

>>4450 検討板ユーザーさん
だったらシティタワーもっとガンガン売れてもいいけどね。
よく買える人は買っておかないとという書き込みあるけど、そのエリアの将来性を含めた現在の価格が、今の適性価格でしかない。
パークシティ武蔵小山のリセールが上がったのは、武蔵小山というエリアの特質ではなくただ単に市況が上がっただけに過ぎないよ。全体で上がってるだけ

[4452: 購入経験者さん]

>>4450 検討板ユーザーさん
もう逆回転始まってるけどまだ気づかないの？googleのリコメンドニュースちゃんと見といた方が良いよ。。

[4453: 匿名さん]

>>4451 匿名さん

パークシティ武蔵小山は圧倒的なエリアナンバーワンだから上昇した。住み心地も良いのか、あれだけの規模で中古売り出しもほとんどない。不動産屋が言ってたけど住民もまだまだ上昇するってわかってるから手放さないみたいだよ。

[4454: 匿名さん]

>>4453 匿名さん
武蔵小山ではランドマークかもしれませんが、投資という観点から言えば、市況並みにしか上がってないです。格別パフォーマンスが高いわけでもない。

マンションレビューのデータを参考にすると、@625が現在の評価ですから、＋30％程度。2017年→2022年の都区部市況平均も＋30％。ほぼ平均値。

ちなみにこの1年のレインズでの実際の成約実績平均は、@570ですね。実態は、マンションレビュー評価より低い価格で取引されています。

[4455: マンション検討中さん]

やっぱここ目黒駅まで歩くと近いな。全然良い！

[4456: 匿名さん]

>>4454 匿名さん

自分は武蔵小山と無関係だけど、パークシティは800近くでの成約があるんで実態としてはその辺。過去事例のほとんどが地権者のものと言われてるので、そこを基準とするのは違うかな。業界では有名みたい。

[4457: 匿名さん]

>>4455 マンション検討中さん

え。
息切れして、これが毎日かと思うと無いなと感じたけど。感覚は人それぞれなんでしょうか。

[4458: 匿名さん]

>>4456 匿名さん
そんなイレギュラーな価格出しても意味ないですよね。ただのノイズ

[4459: マンション検討中さん]

>>4457 匿名さん

え。
この程度の距離で息切れは運動不足か今が駅近に住みすぎてるのか出不症っぽい肥満体質思考かな？
まぁ感覚は人それぞれなんでしょうか。

[4460: 匿名さん]

>>4454 匿名さん
品川区で30%も上がってる物件他にそんなにあるの？
十分すごいと思うが。

[4461: マンション検討中さん]

連日アメリカ株が暴落して、日本の銀行金利も上がろうかというのに呑気だな。
来年には返済できないパワーカップル続出で競売祭りだよ。

[4462: 匿名さん]

>>4460 匿名さん
グランスカイとかパークシティ大崎とか＋60％

[4463: 匿名さん]

そんな市況になったらここは厳しいだろうね。

[4464: 匿名さん]

>>4462 匿名さん
2017年～2022年の話じゃないの？突然前提変えられても。。。むしろちゃんと比較をするなら2019年～の3年とか、竣工から3年間とか同じ土俵で比較しないと意味なくないですか？

[4465: マンション検討中さん]

>>4463 匿名さん

それはどこもおなじだろ

[4466: 匿名さん]

>>4464 匿名さん
騰落率を語る上において、市況の前には立地という要素はただの誤差でしかない、という事に気付いてくださいな。

[4467: 匿名さん]

目黒大崎はやはり立地が良いから上がりやすい。

[4468: 名無しさん]

>>4467 匿名さん
目黒は大規模再開発の余地が限定的だから上がらないんじゃない？駅周辺に便利施設があり駅力高いから下がり辛いかもしれないけど。駅力も昨今の市況を織り込んでのここの価格だから、伸びしろはないと思う

[4469: Oh, hi MARC]

>>4465 マンション検討中さん

先日アメリカの連邦準備制度理事会がインフレを抑制すべく数十年ぶりに大幅な利上げを発表しました。この発表がされる前から既に日本の銀行がそろそろ金利を上げるじゃないかと予想されていたのですが、日本の長期金利は海外金利に影響されやすいので、この発表で上がらなかったら逆に驚きます。

まぁ、これはこの物件に限った話ではなく一般論ですが、購入契約締結日は今年だが住宅ローンの実行日が来年となっている多くの方はきっと痛い目に合うことでしょう。

[4470: 匿名さん]

くろぴょん後任候補は元財務相の超緊縮派らしい

[4471: 名無しさん]

>>4470 匿名さん
やれるもんならやってみな。金利上げたら政府の利払負担が増える上に一瞬で景気悪くなって税収も減る。1年後にはまた金融緩和してるよ。さすがに岸田だってそれくらい理解してる

[4472: 匿名さん]

>>4469 Oh, hi MARCさん
アメリカと違って、日本のインフレって好景気で起きているものではないので、政策金利はまだ上げにくいと思うんだけど…。

[4473: マンション検討中さん]

金利が上がるから買って損だと思ってる人はこの先何も買えない。買う人は金利が上がろうが買うしその分別のところで恩恵受ける。こんな意味のない話はやめましょう。

[4474: マンション掲示板さん]

目黒五反田武蔵小山で検討してます。
普段山手線を利用しません。それより大手町に直通の武蔵小山駅前に魅力を感じています。
目黒五反田も悪くないですが、どちらも坂下なのとハザード騒音が懸念です。山手線が使えるということ以外の魅力がもしあれば教えて下さい。

[4475: 匿名さん]

目黒も武蔵小山も魅力高いので好みで選んだら良いと思うよ。

[4476: サウス2期1次契約者@金利上がると即死]

>>4474 マンション掲示板さん

勝どきがいいよ。将来性抜群。

[4477: eマンションさん]

>>4476 サウス2期1次契約者@金利上がると即死さん

湾岸水没ハザードはごめんなさい

[4478: マンション検討中さん]

>>4474 マンション掲示板さん
武蔵小山は眺望が良かったので個人的にもとても注目してたのですが、アーケード内のサンマルクで店員にクレームつけてるたかりのババア集団に遭遇して一気にNGにしました。日を変えてアーケード2往復くらいしてから決めたらいいのではないでしょうか。

[4479: サウス2期1次契約者@金利上がると即死]

>>4478 マンション検討中さん

ババアハザードがあるエリアはつらいっすね…。

[4480: 匿名さん]

勝どき目黒武蔵小山あたりはどこを買っても資産性高いです。

[4481: 匿名さん]

>>4474 マンション掲示板さん

ますま山手線を利用しない、大手町に直結したい時点で五反田は外れますね。
そして、すると武蔵小山の比較になりますが、ここは中の使用がいいとか、学区がいいとか、まだオプションが申し込めるとか、そう言った魅力がありますね。しかし坂を少し下ることや、線路脇を気にするのであって、山手線に魅力を感じないなら、単価の低い武蔵小山の方があっていますかね。

[4482: 匿名さん]

>>4478 マンション検討中さん

自分は武蔵小山に良く行きますが(買い物がとても便利なので)、そんな人全く見たことないです。身なりのきちんとした方が多い印象です。
逆に勝どきや月島などケバケバしい職業不詳系の方が多くNGでした。

[4483: 匿名さん]

タワマン銀座の湾岸は論外として、城南でタワマンって考えると本当に選択肢無い。
客観的に武蔵小山が頭一つ抜けて生活しやすいだろうなとは思う。駅前1分なのも◎

[4484: 匿名さん]

>>4483 匿名さん
ブリリア目黒とかパークシティ大崎とかも良いですよ。

[4485: マンション掲示板さん]

>>4484 匿名さん

ブリリア目黒は検討対象になりますが、大崎は低地ハザードなので対象外です。

[4486: 口コミ知りたいさん]

武蔵小山なら小石川の方がいいかな。
商店街がカビ臭いんだよなぁ

[4487: 匿名さん]

ムサコはワンカップハザードも出ております。

[4488: マンション比較中さん]

品川の商店街はルール無視で自転車で走ってる住人多いし地元だけど嫌い。パルムとか戸越銀座なんてすぐ飽きるよ？

[4489: マンション掲示板さん]

>>4486 口コミ知りたいさん

小石川イッチョメは沼地にお帰り下さい

[4490: マンション掲示板さん]

>>4487 匿名さん

武蔵小金井はそのリスクあるな

[4491: マンション掲示板さん]

>>4488 マンション比較中さん

はい。嘘松。
パルムは自転車乗り入れ禁止なんで、自転車走ってない。こいつ小石川イッチョメの奴だろ。

[4493: 匿名さん]

WORLD TOWER RESIDENCEは競合になるかな？

[4494: 匿名さん]

>>4492 マンコミュファンさん

むかうところてきなし
さいこーで
しこうの
このうえないがゆえ
やたらとこうげきされる
まんしょん

[4495: 匿名さん]

>>4493 匿名さん
浜松町駅直結なら坪単価倍ぐらいあるのでは

[4496: 匿名さん]

>>4493 匿名さん
WTRの方が絶対いいけど、おそらく単価が違いすぎる。。。予算を上げて、低層の目の前が壁の部屋をなんとかという感じじゃなかろうか。

[4497: 匿名さん]

竹芝のあたりは再開発も急速に進んでますしね。

[4498: 匿名さん]

>>4493 匿名さん

ハママッチョは湾岸雑居ビル街なんで城南とはバッティングしない。あんなの欲しがるのは地方の連中だろ。

[4499: マンション検討中さん]

とりあえずTOP30ランクインおめでとう！！

[4500: 匿名さん]

浜松町は相当高くなるのでは？

[4501: 匿名さん]

>>4500 匿名さん

高いのと資産価値があるのは別物だから

[4502: 匿名さん]

WTRはどんな仕様でくるか分かりませんが、かなり値は上がりそうですね～
三田小山西とかもあるし、都心部もまだまだ楽しみな案件あります。
まぁ更に価格は上がりそうなので、ここは結果的にコスパ良かったとなりそう。

[4503: マンション掲示板さん]

>>4502 匿名さん

随分と前向きですね。購入してしまった以上ポジティブシンキングで行くしかありませんよね。

[4504: 検討板ユーザーさん]

>>4501 匿名さん
浜松町駅直結でちょうど大規模再開発が進んでるところが資産価値高くないわけないでしょ
まぁどちらにせよ、こことはあまり関係ない話

[4505: 名無しさん]

>>4504 検討板ユーザーさん
ここは駅近や山手線内側都心物件、大規模再開発地域と比べたらダメだよ。既に完成されている地域の坂下駅遠物件として、価格維持出来るかどうか。下目黒や五反田物件との比較が適。

[4506: 匿名さん]

>>4501 匿名さん
高いと資産価値は同じ。割高かどうかでしょ、言いたいのは

[4507: 匿名さん]

>>4499 マンション検討中さん
「日経産業新聞は首都圏新築マンションの「将来価値格付け調査」のトップ30を発表した。」
「見えてきた高騰下の人気物件の共通項は「売らずに住み続けられるマンションだ」
だそうです。このマンションがランクインするのもわかりますね。
未販売を除きここで比較されるマンションでトップ30入りはここだけ？みたいですね。

[4508: 匿名さん]

>>4507 匿名さん

売らずに住み続けられるマンションって、要はリセールが厳しいマンションってことでしょ。それを喜ぶとは大変おめでたいな、と。

[4509: マンション検討中さん]

元記事は専門家のランキングの判断軸と、資産性が高いものを欲しいという希望をごっちゃにして書いてる気がします。さらにリセールが厳しいというコメントは元記事のコンテクストとは違いそうです。

[4510: 名無しさん]

>>4507 匿名さん
新築少なくて都心のタワマンはほぼ全て入ってるな。星2つ以上のマンションは差別化出来そう

[4511: マンション検討中さん]

>>4508 匿名さん

自分の住んでるマンションが入ってないからってひがむなよ。リセール、リセールばっか言ってそんなに売るために買いたいの？

[4512: 匿名さん]

ネガさんの願いとは逆で、満足度の高いマンションほどリセールも高いんですよね。ネガさんも、自分が一番住みたいと思った物件を買うのが一番良いですよ。

[4513: 匿名さん]

ネガでもなんでもないですが、あくまで事実としてシティタワー武蔵小山も過去に同じ１つ星を獲得してます。このランキングでは同じレベルということです。

[4514: 匿名さん]

武蔵小山も良いマンションだと思いますよ。

[4515: 匿名さん]

10年後に買値で売れれば家賃0で住めるんだから上がらなくても下がらなければいい。
でもインフレ来たら上がるよ。

[4516: 匿名さん]

全く下がらないと考えるのは危ないと思いますが、下がったとしても家賃払うよりは全然マシなレベルでしょうね。

[4517: 匿名さん]

ワールドタワーレジデンスや三田ガーデンヒルズは高額ですが、人気がありますね。

[4518: 評判気になるさん]

>>4517 匿名さん

何でタワマンと三田ガーデンの中層マンションとを比較されてるのですか？

[4519: マンション検討中さん]

>>4518 評判気になるさん

一番の理由は大型物件で設備が充実した大規模マンションだということなので別におかしくないでしょ？縦に伸びているか横に広がっているかの違いだけ。
タワマンの方が眺望の良い部屋が比較的多くて選びやすい面があるけど、月島や勝どきなどでは建て混んでるから必ずしも優位性ないし。物件によりけり。

[4520: 匿名さん]

目黒の話題は出し尽くされたのかな。まったく売れ行きも見えないね。

[4521: マンション検討中さん]

>>4520 匿名さん

1LDKはまだ販売開始してないですが、それ以外は結構売れてましたよ！

[4522: 匿名さん]

>>4521 マンション検討中さん
そうなんですね。残り何戸くらいなんでしょう？

[4523: 匿名さん]

>>4521 マンション検討中さん
坪670の値付けでそこまで売れるんですねー
千駄ヶ谷のパークコートが坪840で売行き好調だったのにも驚きましたが、やはり時代が変わったということなんですね。
インフレが始まってることを体で感じる実態ですな

[4524: 匿名さん]

数年前は売れ残りが出てたり、値引き交渉できたりも結構あったんだけど、今はそういう物件は少なくなってしまったね。デベの売り方も上手くなったのかもね。

[4525: 匿名さん]

>>4524 匿名さん
都心の高級マンションの供給が減り、金融機関の貸し出し条件がじゃぶじゃぶなのが原因だと思うよ。
所詮、マンション市況は金融機関の貸し出し方針次第だからね

[4526: 名無しさん]

>>4519 マンション検討中さん

不動産マンションは土地の分配面積で価値が決まるのは常識、土地が狭くて高さを建てると土地面積の所有権が少なくから価格が安くなる、だけどここ数年タワマン
土地面積の割合が少ないのに価格が上がっただけで、それまでは土地所有面積が少ない為タワマンの階数関係無く固定資産税がただの戸数割だっただけ、今は価格によって固定資産税が変わるけど。

土地の面積が大きいのと面積が少なくて縦に伸びるのでは全然比較にならないと思います。

土地面積が倍になったら倍の戸数を確保しないと同等の坪単価にならないし、そもそも同等に近い検討にはならないはず。

[4527: マンション掲示板さん]

電車の金切り音が轟く駅遠ハザード@65-700。完全に終わったと思いましたが、アトラス五反田の敵失でこちらに流れてくる？
ま、目くそ鼻くそのレベルですが

[4528: 匿名さん]

>>4525 匿名さん
じゃぶじゃぶは随分前からだけどな

[4529: 周辺住民さん]

いい感じです

[4530: 匿名さん]

芝浦は安いけど、浜松町のワールドタワーレジデンスが坪1000～だから、山手線の駅近タワマンの価格も上がっているね。

[4531: 匿名さん]

芝浦も目黒も上がっていきそうだな。

[4532: マンション検討中さん]

>>4531 匿名さん
タワマンに住んでるとビューが抜けてたりしても敷地が狭く縦にながいので心理的な圧迫感があるけど、ここは敷地にゆとりがあってグリーンが多いところが特徴かな？
音も気になるけどこの空地率での規模感って住んでると効いてきそうというかまぁ山手沿いでは希少だよね。

[4533: 匿名さん]

この立地はなかなか希少ですよ。駅遠と言われますが徒歩9分なら十分でしょう。

[4534: 買い替え検討中さん]

お隣めっちゃ安いね。ここ中古になったら半額じゃん。

[4535: マンション検討中さん]

>>4534 買い替え検討中さん

なるわけあるか。だったら誰でも買うわ

[4536: 名無しさん]

>>4534 買い替え検討中さん
まぁそれがこの地域の実態でしょう。10-15年後には同じ運命を辿るよ。

[4537: マンション検討中さん]

>>4536 名無しさん

ノストラダムスですか？笑

[4538: 評判気になるさん]

そもそもドレッセは分譲時よりも値上がりしてますよね？
ベンチマークの仕方正しくないかと、、
この立地でこのグレードでも市況次第で築20年でも上がるとも捉えれますね。

[4539: 匿名さん]

ドレッセは元が坪300万だったし、ここの公開空地とか高い管理費払わずに便乗できる立地だから上がるのは当然かと。

[4540: 匿名さん]

>>4538 評判気になるさん

そりゃ都内のマンション市場全体が10年前と比べて2倍弱になってるんだから分譲時より上がってるのは当たり前でしょ。というかほぼ同じ立地にあるタワマンなんだからこれ以上無いベンチマークだけど。

[4541: 匿名さん]

ドレッセは古すぎるから、シティタワー目黒をベンチマークにするべきじゃないのかな。坪500万円台のところならまぁ安心でしょ。

[4542: 匿名さん]

>>4531 さん
芝浦はわかるけど浜松町の開発と全然関係ないところなのによく結びつけようと思ったね。山手線ならどこでも恩恵受けれるわけじゃないよ。

[4543: マンション検討中さん]

私は株式と債権のトレーダーで、ここのプレミアムフロアを実需で購入検討していました。
なぜ買うのかということで言えば、単に欲しいからです。
ただ、直近の金融市場の動きはかなり危険なサインを発しています。
実は不動産価格の推移を予測する事は、誰でも簡単にできます。
それは、今の株価の動きが半年後の動きになる事が100%証明されているからです。
日経平均は明らかにデッドクロスしています。
日経平均がまたピークを目指して上がっていく時期は、かなり先になると見立てています。
今、キャピタルゲインを目的に買う人は愚かです。
大衆はいつも間違う。
明らかなバブルは、皆がまだ上がると口を揃えて言います。
素人が言い始めています。危険すぎる。
自慢じゃないですが、コロナショックもリーマンショックも逆張りで儲けました。
今回も逆張りで空売りをしかけています。
自信があります。マンションは、2025年にかけて暴落します。

[4544: 匿名さん]

>>4543 マンション検討中さん
結局買わなかったということ？

[4545: 匿名さん]

>>4543 マンション検討中さん

100%かどうかは分かりませんが、相関性は高く、下がる余地はありますね。投資物件よりも実需が好みそうなマンションの方が良いと思うので、こちらも一つの選択肢でしょうか

[4546: 匿名さん]

買わなかったことを後悔してるからまだ検討板にいるのでは？

[4547: 評判気になるさん]

>>4546 匿名さん

プレミアフロアはまだ数個ありますよ。7割分譲済みですね。

[4548: マンション比較中さん]

>>4543 マンション検討中さん
本当にトレーダーですか笑
今の相場で空売り仕掛けるのは順張りと言います。

[4549: 周辺住民さん]

>>4543 マンション検討中さん

半年後は100％あたっても、2025年は100％じゃないですよね！

自分は素人ですが、政府の物価上昇２％目標を聞いて、貯め込んだ貯金はたいて慌てて消費税５％の時にマンションを買いましたが、今のところマンション価格は心配した通り（値上がり）でしたね。
こちらも素人ですが、今度は株かなと、アベノミクス終盤頃からこつこつ趣味程度に買ってます。まだ、大衆が株といってないし、投機じゃないので売ることは考えてませんが。。。

[4550: 名無しさん]

>>4543 マンション検討中さん
トレーダーなら債券と債権は区別できるよね。それにどこの会社が両方とも一つのデスクで取引させるの？