プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[4282: 匿名さん]

>>4280 匿名さん

目黒マークは築5年後にシティタワー目黒の坪600が一つの目安となりそうです。うーむ。

[4283: 匿名さん]

>>4281 評判気になるさん

まぁいまからキャピタルゲイン狙うような人は基本的には時すでに遅しのひとですよ。よっぽど条件のいい物件見つけなきゃ大きなキャピタルゲインは得られないでしょうに。
自分も5年前、10年前にはマンション買えなかった（かっとけばよかった！）のであくまで実需。
こんな贅沢なところにすめて、残債割れなきゃそれでいいですよ。

[4284: 匿名さん]

>>4283 匿名さん

ここ残債割れしませんか？

[4285: マンション検討中さん]

>>4281 評判気になるさん
その口調はいつも第三者を装ってるアンチですね。ご苦労様です。

[4286: 匿名さん]

>>4281 評判気になるさん

頭のおかしい人があることないこと批判的に言うから、苛立っているだけですよ。
駅前タワマンの批判は特定のケンカをふっかけてくる物件に対して向けられているものです。

[4287: 匿名さん]

>>4284 匿名さん
ここが残債割れする時は日本中で多くの物件が残債割れする時。

[4289: 匿名さん]

>>4287 匿名さん

それをロジカルに説明いただけますか？

[4292: 匿名さん]

>>4280 匿名さん
ブリリア5年で3割上がってるなら15年後には2倍超えるな。

[4298: 匿名さん]

>>4289 匿名さん
残債割れするということは、年間で3%弱の値下がりが、あるということ。
ここの坪単価はプレミアムフロアを除けば@650くらい。
つまり、現在の相場が今後5年維持されて、ここが仮にシティータワー目黒の現在（築5年）の価格と同じ@570で売却となった時、これが-2.5%/年。つまりここがフルローンの時の残債ライン。
これはあくまでも不動産相場の上昇がなくて、金利がこのままという仮定。
もちろん金利がただ上がればきつくはなるが、不動産相場の上昇なしに金利が上がることもないと思われる。ここ数年は不動産相場が年間数%は上がっている。

逆に言えばここが残債割れする時は、不動産相場が下がる時である。
新築で買った瞬間にキャピタルゲインがあるような物件でない限り、不動産相場が持続的に年間3%下落すると残債割れする。

つまりここは、不動産相場が維持さえできれば残債割れは起こしにくい物件。
不動産相場が下がった時には多くの物件が残債割れして、特に持続的に年3%下がるような事態になれば、殆どの物件が残債割れ。

[4299: 匿名さん]

>>4298 匿名さん

不動産に疎いので教えて下さい。今どき都心部で不動産相場が維持できると仮定して残債割れ起こす物件はありますか？

[4300: 匿名さん]

>>4299 匿名さん
相場が維持って条件だとそう言うこともあるのかなとおもって、いくつか計算してみてわかったことはデベロッパーも上手に値付けしていて、周辺中古と比較した時に、年間?2～3%になるように付けてる。なので、相場とか金利の大きな変動がなければそうそう残債割れしないのかも…。
あとは相場など市況の変動に強いかどうかって話なのかもしれない。この地域は下がりにくいとか。

詳しい人に聞いてみたい！

[4301: 匿名さん]

>>4300
文字化けしちゃったけど、真ん中らへんの

？2～3%
は
-2～3%
です。

[4302: 匿名さん]

ここは割安だから残債割れのリスクは低いと思う。

[4304: マンション検討中さん]

>>4299 匿名さん
MKくらいです

[4305: 匿名さん]

割安？数年後に答えは出るだろう。

[4306: 匿名さん]

>>4305 匿名さん

割安ではない。適正価格。

[4307: 匿名さん]

>>4306 匿名さん

適正価格なのに売れていない理由を説明してもらえますか？

[4308: 匿名さん]

>>4299 匿名さん

不動産相場が維持できればの話しで考えると残債割れはないとは思いますが、そもそも不動産相場維持の持続の方が難しいと思います。

そもそも現在の住宅金利自体が異次元の緩和と言われ続けてますから、異次元では無い時代の住宅金利で固定金利3％以上、変動２％半ばから後半の通常に戻った場合残債割れはかなりの確率で起こりえます。

勿論急激に金利を上げる事は無いですが、この異次元の緩和はいずれ無くなるとは思います。

このような状況が起これば、不動産が売りにくくなります。なのであまり残債割れは気にしないで購入ご検討した方が良いかと思います。

自分も気にしないで探してます。

[4309: eマンションさん]

要するに今の市況が続く限り都心部で残債割れする物件は無いということね。ここが特別では無いと理解しました。

[4310: 匿名さん]

>>4309 eマンションさん
投資用物件か実需向けかで変わってくるかと。

[4311: 匿名さん]

>>4308 匿名さん
そうなれば最初からよっぽどのキャピタルゲインがないかぎりどこも残債割れになりますね。

[4312: 匿名さん]

ここが残債割れるなら他も割れてるよ。

[4313: 匿名さん]

>>4309 eマンションさん

ここが特別なんてことはないですよ。
ここは上がるとかそう言うこと言う人はあまりいないので。
もちろん相場が下がる時には郊外から下がると考えられますので山手線利用可能物件のここは、落ちにくいとはおもいます。
そういう意味で実需であればありの物件かとおもっています。
逆に投資であれば旨味はないですよ。（ここが狙えるキャピタルゲインはあるかないかわからない不動産相場の上昇分、インカムゲインは賃貸棟もあるのである程度規定されている）

[4314: 匿名さん]

金利について話題になってますが、金利が上がれば銀行の与信が減るので一時的には不動産価格が落ちるとは思うけど、それは住宅ローン依存の強い郊外の話で、キャッシュ比率が高い好立地の都心はほぼ影響ないと思いますね。二極化というやつね。
それより金利が上がるのに伴い、資産インフレも進むかと思います。

今より市況が4割安かった7年前と今とで金利はほぼ変わらない。金利と不動産価格が連動するのならば矛盾するよね

[4315: 匿名さん]

>>4307 匿名さん
その前に売れてないと言える根拠を教えていただけませんか。まさかネットとかSNSの書き込みを間に受けて書いているのではないですよね？
竣工1年9ヶ月前から販売して、4ヶ月で約半分出したことは公表されています。このなかに何戸売れ残りやキャンセルがあるのかぜひ教えて欲しいです。

[4316: 通りがかりさん]

業界の間では目黒MARCは順調と囁かれているよ。

[4317: 匿名さん]

割安な物件はやはり売れますよ。

[4318: 検討板ユーザーさん]

>>4314 さん

キャッシュ比率が高かければそうですね。

勿論現在の住宅ローンの頭金も２割入れないとローン下ろさないというスタンスの金融機関も増えてるので、よほどの事がない限り残債割れは無いと思います。

なので元々ほとんど残債割れは起こりにくいと言ってると思うのですが？

そして勿論資産インフレも進みます。

ただ資産インフレが起これば購入できる人数も減ります。そしてそれを購入できる方はより物件を選びます。都市部でも一般的な物件は評価額は高いけど購入できる人数が少なくなれば次第に下がっていきます。

それと７年前はアベノミクスが始まり、既に異次元的緩和として進め始めた頃でリーマンショック後東日本大震災の影響で2013年まで都心部でも価格が低迷してた時代です。だからその金利の異次元緩和が現在まで続いてるので、都市部の不動産がここ数年で高値がついてるのでは？

[4319: 匿名さん]

>>4315 匿名さん

細かく刻みながら販売されてますよね。4ヶ月で半分売り出しが速いペースと捉えられているんですね。今はそうなんですか。とても勉強になります。

[4320: 匿名さん]

>>4316 通りがかりさん

どこの業界ですか？ソースをお願いします

[4321: マンション検討中さん]

ぼくは醤油で。

[4322: 匿名さん]

>>4319 匿名さん
規模が違うと言われればそれまでですが、大人気のパークタワー勝どきサウスの１期１次～３次（5ヶ月強）で50.7%であることを考えると、決して遅いペースではないですよね？

[4323: 匿名さん]

駅距離あってこれだけ売れてれば順調でしょう。

[4324: 匿名さん]

>>4314 さん

連動するのではなく下落要因になるというのが正しい表現ですかね。
銀行の姿勢ではなく借り手側の要因が大きい(買える限度額が下がる)。
確かに、収益不動産と違ってキャッシュ比率の高い高額住宅物件は影響受けにくいのは間違いないが。

金利要因による資産インフレ下では、不動産は上記を理由に頭を抑えられるので、相対的に上がりにくい資産となる。

[4325: 検討板ユーザーさん]

屁理屈捏ねて価格の正当性を訴えようとする懸命な姿勢に感銘しています。ここまでしないと自我を保てないような物件であることは理解しましたので、慎重に検討させていただきます。

[4326: 匿名さん]

というかここより安くて良い物件あるなら教えて欲しいよ。

[4327: 匿名さん]

>>4326 匿名さん

人に頼らず自分で探しましょう。

[4328: 匿名さん]

>>4325 検討板ユーザーさん
「ロジカルに示せ」というからロジカルに示せば、「屁理屈捏ねてる」と言ってくる。
荒らすだけなら書き込まないでください。何が何でもネガしたいかもしれませんがそれこそ屁理屈ですよ。そんなことをしていて虚しくないですか？
ただひとつ、あなたの様な方が見送ってくれているというのは、この物件にはいいことですね。

[4330: マンコミュファンさん]

>>4326 匿名さん

PTK

[4332: 通りがかりさん]

>>4324 さん

連動するって書きましたか？

金利が上がった時に残債割れが起こる可能性があるとしか書いて無いと思います。

それはここの物件だけとも言ってません。都市部全体的な話しで言ってます。私も一応ここも検討してますので。

なので不動産相場に絶対や保証など無いと言ってるだけの事です。

[4335: Oh, hi MARC]

この物件は割安だと思っていたのですが、違いますか？都心内にこれほど大きな部屋（面積的にも天井の高的にも）をこれほどの安値で、しかも新築でなかなか買えないと思います。最上階の一番大きな部屋を買ったとしても5億円もしません。残債割れの可能性がどれだけあるかはわかりませんが、そもそもそんなに高い物件じゃないので、ずっと住むことが目的であればそれほど心配する必要はありますでしょうか？それとも皆様は単純に投資目的で検討されていますか？

[4336: マンコミュファンさん]

>>4335 Oh, hi MARCさん

割安でしたら争奪戦になるので、割高となります。無念。

[4337: マンション検討中さん]

>>4335 Oh, hi MARCさん
目黒エリアで他にこの広さは無いから貴重ですよ。後になって割安だったなってなる可能性は高いと思いますよ。

[4340: 匿名さん]

>>4335 Oh, hi MARCさん
中古不動産価格には、仕様や天井高がそう大きく反映されません。単純に面積単価で比較した時には、現在の相場からは適正価格（けっして高くはないが、安くもない）と評価しています。マンマニさんも同じような評価ですね。

ただしもちろん仕様がいいことは実需の意味ではプラス評価ですし、このペースで不動産相場があがると、ここの販売が大詰めになった頃にはコスパの良い物件となっているかもしれませんね。

[4341: 匿名さん]

>>4335 Oh, hi MARCさん
大前提としてここの立地は都心の括りではない。城南エリア

[4343: 通りがかりさん]

>>4341 匿名さん

もうその下りは良いと思うよ！コントやってるわけじゃないので。

それを世間では言葉の粗探しというのです。

ここで都心と書こうが城南と書こうが価格や評価に左右するわけでは無いですから。

[4344: マンション検討中さん]

>>4335
>>4341

そうですね、ここは山手線外側で都心ではありません。
仕様の良さは実需には魅力ですが、都心ではない城南エリアの駅遠物件であること、ほぼ抽選になっていないことを考えると資産価値的には厳しいかもしれません。

[4346: 匿名さん]

ここは仕様だけじゃなくて立地もかなり良いですよ。

[4347: 検討板ユーザーさん]

いいと思います。次の購入前向きに検討してます。
目黒駅徒歩圏内は魅力的だし新築でこの仕様、価格は有り！

[4348: 通りがかりさん]

>>4346 匿名さん

素朴な疑問です。仕様も良くて立地も良くて割安なのに大抽選大会にならないのは何故でしょうか？

[4349: 匿名さん]

割安とはいえ、購入できるのはある程度の富裕層に限られてるからでは。

[4350: 匿名さん]

>>4349 匿名さん

パーコー北参道の大抽選会はどうご説明されますか？

[4351: 名無しさん]

北参道の事例を出された途端、これまで目黒マークの割安論を唱えていた購入者達の投稿がピタリと止んでしまいました。

[4352: 匿名さん]

北参道も目黒MARCも立地が良いですよね。

[4353: Oh, hi MARC]

他の方はどうか分かりませんが、少なくとも私にとってはパーコー北参道は部屋が狭すぎて最初から検討外だったんです。100平米以上、特に130平米以上の新築マンションに住みたければかなり選択肢が限られてきます。こととか、三田ガーデンヒルズとか、パーコー千代田一番町などです。これらを比べて見るとMARCはやはり割安だと思います。

厳密に都心じゃないかもしれませんが、自転車で1時間以内に丸の内まで通勤できればこちらにとっては同じようなものです。投資目的じゃなく実需で検討していますけどね。

[4354: 匿名さん]

>>4353 Oh, hi MARCさん
確かに100平米超えるところは基本プレミアム住戸ですし、非プレミアムでその広さを探すのであれば他に選択肢はあまりなさそうですね。

ただ丸の内に自転車で1時間でいいならもっと安いところのプレミアムがありそうな気もしますが…

[4355: 匿名さん]

PC北参道とか、勝どき駅直結とか、広域集客ができる人気物件とは色が違うよね。100平米越えの部屋とかプレミアムを除いて、近隣の含み益抱えた住み替え需要とパワーカップルの一次取得が多いんじゃなかろうか。たとえ直ぐに売れなくても、このまま市況が上がって行けば他に選択肢がなくなって売れるでしょきっと。

[4356: マンコミュファンさん]

新築時ですら広域集客が出来ないのでは、中古となった時にはより悲惨な状況になります。

また、購入者さん達がしきりに割安だけど価格が高いために抽選にならなかったことへの反証として北参道の例が出ていました。このことへの反論は出来ない為か、他の物件では広い部屋がないから目黒マークにしたと論点をズラすことに必死になっていますね。割安では無いと認めざるを得ない状況に追い込まれていますが、反論が待たれます。

[4357: 通りがかりさん]

買ってしまった人の傷心を逆なでする投稿は、お控えください。

[4358: マンション検討中さん]

そもそも北参道がどんなのか把握してなかったから掲示板行ったらMKがステマしてるけど完全に相手にされてなくて笑った。

[4360: Oh, hi MARC]

念の為に申し上げますが私はまだ契約しておりませんので「購入者」ではありません。今のところはまだこちらのプレミアムフロアの部屋が結構良いなと思っているただの検討者です。

私にとってはこちらの物件は面積の割にはかなり安いです。ここは「割高」と感じていらっしゃればおっしゃる通り避けるべきだど私も思います。無理にマンションを購入する必要はありません。

[4361: 匿名さん]

確かに、ここを割高と感じるような人はどこも買えないわな。

[4362: 検討板ユーザーさん]

>>4361 匿名さん

たしかに。山手新築の新宿～品川は諦めた方がいいですね。

[4363: 匿名さん]

目黒MARCは立地が良い割にかなり安いですよね。

[4364: 検討板ユーザーさん]

>>4356 マンコミュファンさん

検討者ですが、反論するも何も個人がここをどう思うかを書いてるのに対して、他の物件がこうなってるから状況を説明せぇって言われてもそれは専門でやってる人じゃないと色んな味方とかデータ必要だし難しいかと思いました。笑

私も一次取得で見てますが、マンション選んでて割安と思っただけでそこまで問い詰められるんだと思うと怖く感じました。
本当にそこまで調査したいなら専門で働いて資産価値ランキングみたいなものを作って参考に見せてほしいです。
購入者を批判してる声あるけど私は検討にあたって購入者の声は聞きたいし、デメリットは自分で敷地に足運べばわかるしお金とこれからの生活スタイルに天秤にかけるだけかと思っててそれはこのマンション以外でも同じ考えです。

あなたも同じ購入検討者ですか？であればもっと器の大きい形で検討しましょうよ。買わないならデメリット書いて、だから断念しました、の一言でいいんじゃないですか？そっちの方が見てる人も参考になります。

[4365: 匿名さん]

>>4356 マンコミュファンさん

ここは物件を検討するのに参考にする場所で反論がどうとか、論点がどうとかのは場所ではないのでは？
最近多いですよね～
正論とか議論とか論破と反論は？とか影響され過ぎる人達、部屋探しなんで俺の考えを認めざるをえないとか…

文章で都心とかけば、そこは都心じゃない！とかね。

そもそも山手線沿線近隣は都心では無いけど都心部という大まかな括りとして使われてるのを知らないのかな？

[4366: 匿名さん]

>>4364
>>4365
購入者が検討者と偽ってミエミエのポジショントークをするのは却って悪影響と思いますよ。見回りしてアゲを続けないと不安なのは分かりますが。

[4367: 匿名さん]

割安と思うんだったらこんなところで意見をぶつけてないで、急いで買いに行ったほうがいい。売り切れちゃうよ。

[4368: 検討板ユーザーさん]

>>4366 匿名さん

ダメだこいつ。頭それしか考えてない。ずっと張り付いてこればっか言ってんだろうな。好印象だったけどたしかにこいつがいることでこの線路沿いマンションの印象悪くなった。

[4369: 通りがかりさん]

とおりがかりですが、ここポジのステマ激しいですね。割安でないことをロジカルに説明する検討者に、ポジさんが暴言の嵐。よっぽど危機的状況なんですね。

[4370: 匿名さん]

近年の新築物件の中ではかなり良いマンションだと思うんだけどな。

[4371: 匿名さん]

MKをまともに相手すると心を消耗するからやめた方がいいよ。
自分が良いと思えばそれでよし。
目黒いいところよ。派手すぎず地味すぎず。

[4372: マンション掲示板さん]

>>4366 匿名さん

ここ購入してません！

親を施設に入れて実家に住むか、目黒五反田、白金台、白金高輪辺りで自宅として購入するか迷ってる段階なので、勝手に購入者扱いされて罵倒されても困ります（笑）

[4373: 匿名さん]

契約者の多くはここにわざわざコメントしないんじゃないかな。もう決断してるんだから時間の無駄だし。検討者とアンチと、一部の不安な契約者と、検討者のふりした野次馬だけだよ。富裕層しか買えないとか言ってるやつはMRにすら行ってないでしょ。

[4375: 匿名さん]

まぁ今の時点では、不動産価格の視点ではここ割安ではないですよ。あくまで適正かせいぜいちょっと高いくらい。
でもネガさんがいうほどのとんでも価格でもない。（ここをとんでも価格と言う人は現在の相場わかってない。そりゃ数年前ならもっと安くいいとこ買えただろうけど、いまさらそんなこと言われてもね。）

もちろん不動産価格以外に仕様とか雰囲気とか別の価値を見出せる人ならお買い得なんじゃないですか？

[4376: 匿名さん]

実際に割安ならもう全部売れてるよ。ここで割安認定されるのに力を入れる意味ないよ。主観で安いと思うんだったら買えばいいだけだよ。人それぞれ価値観も属性も家族構成も違うんだから。

[4377: 検討板ユーザーさん]

>>4371 匿名さん
そうなんですよね。目黒ってまさに派手すぎず地味すぎずなんですよね。住むには最高のバランス具合だと思ってます。

[4379: 匿名さん]

ここは立地も仕様も良いからネガの人も大変ですよね。

[4380: マンション検討中さん]

ここは不動前最寄りで駅遠の西五反田アドレス物件で、且つ線路沿い金切り音が酷いので間違いなく富裕層は避けるため資産価値的にはアウト。
直近のタワマンでは仕様がかなり良い、且つ駅遠でも目黒エリアへの憧れがある実需向けの物件、というのが客観的な結論かと。一生住む人向け。
残債割れに怯えながらの人はやめておいた方がよいでしょう。

[4381: 匿名さん]

長く住むなら残債割れはないと思います。13年間の減税もありますしね。ここは目黒って名を冠したマンションだし、アドレスが西五反田だろうが駅まで坂道を歩こうが、「目黒駅周辺に住んでる」こと、またそう言えることに価値を見出してる人に刺さるんじゃないでしょうか。