プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[4282: 匿名さん]

>>4280 匿名さん

目黒マークは築5年後にシティタワー目黒の坪600が一つの目安となりそうです。うーむ。

[4283: 匿名さん]

>>4281 評判気になるさん

まぁいまからキャピタルゲイン狙うような人は基本的には時すでに遅しのひとですよ。よっぽど条件のいい物件見つけなきゃ大きなキャピタルゲインは得られないでしょうに。
自分も5年前、10年前にはマンション買えなかった（かっとけばよかった！）のであくまで実需。
こんな贅沢なところにすめて、残債割れなきゃそれでいいですよ。

[4284: 匿名さん]

>>4283 匿名さん

ここ残債割れしませんか？

[4285: マンション検討中さん]

>>4281 評判気になるさん
その口調はいつも第三者を装ってるアンチですね。ご苦労様です。

[4286: 匿名さん]

>>4281 評判気になるさん

頭のおかしい人があることないこと批判的に言うから、苛立っているだけですよ。
駅前タワマンの批判は特定のケンカをふっかけてくる物件に対して向けられているものです。

[4287: 匿名さん]

>>4284 匿名さん
ここが残債割れする時は日本中で多くの物件が残債割れする時。

[4289: 匿名さん]

>>4287 匿名さん

それをロジカルに説明いただけますか？

[4292: 匿名さん]

>>4280 匿名さん
ブリリア5年で3割上がってるなら15年後には2倍超えるな。

[4298: 匿名さん]

>>4289 匿名さん
残債割れするということは、年間で3%弱の値下がりが、あるということ。
ここの坪単価はプレミアムフロアを除けば@650くらい。
つまり、現在の相場が今後5年維持されて、ここが仮にシティータワー目黒の現在（築5年）の価格と同じ@570で売却となった時、これが-2.5%/年。つまりここがフルローンの時の残債ライン。
これはあくまでも不動産相場の上昇がなくて、金利がこのままという仮定。
もちろん金利がただ上がればきつくはなるが、不動産相場の上昇なしに金利が上がることもないと思われる。ここ数年は不動産相場が年間数%は上がっている。

逆に言えばここが残債割れする時は、不動産相場が下がる時である。
新築で買った瞬間にキャピタルゲインがあるような物件でない限り、不動産相場が持続的に年間3%下落すると残債割れする。

つまりここは、不動産相場が維持さえできれば残債割れは起こしにくい物件。
不動産相場が下がった時には多くの物件が残債割れして、特に持続的に年3%下がるような事態になれば、殆どの物件が残債割れ。

[4299: 匿名さん]

>>4298 匿名さん

不動産に疎いので教えて下さい。今どき都心部で不動産相場が維持できると仮定して残債割れ起こす物件はありますか？

[4300: 匿名さん]

>>4299 匿名さん
相場が維持って条件だとそう言うこともあるのかなとおもって、いくつか計算してみてわかったことはデベロッパーも上手に値付けしていて、周辺中古と比較した時に、年間?2～3%になるように付けてる。なので、相場とか金利の大きな変動がなければそうそう残債割れしないのかも…。
あとは相場など市況の変動に強いかどうかって話なのかもしれない。この地域は下がりにくいとか。

詳しい人に聞いてみたい！

[4301: 匿名さん]

>>4300
文字化けしちゃったけど、真ん中らへんの

？2～3%
は
-2～3%
です。

[4302: 匿名さん]

ここは割安だから残債割れのリスクは低いと思う。

[4304: マンション検討中さん]

>>4299 匿名さん
MKくらいです

[4305: 匿名さん]

割安？数年後に答えは出るだろう。

[4306: 匿名さん]

>>4305 匿名さん

割安ではない。適正価格。

[4307: 匿名さん]

>>4306 匿名さん

適正価格なのに売れていない理由を説明してもらえますか？

[4308: 匿名さん]

>>4299 匿名さん

不動産相場が維持できればの話しで考えると残債割れはないとは思いますが、そもそも不動産相場維持の持続の方が難しいと思います。

そもそも現在の住宅金利自体が異次元の緩和と言われ続けてますから、異次元では無い時代の住宅金利で固定金利3％以上、変動２％半ばから後半の通常に戻った場合残債割れはかなりの確率で起こりえます。

勿論急激に金利を上げる事は無いですが、この異次元の緩和はいずれ無くなるとは思います。

このような状況が起これば、不動産が売りにくくなります。なのであまり残債割れは気にしないで購入ご検討した方が良いかと思います。

自分も気にしないで探してます。

[4309: eマンションさん]

要するに今の市況が続く限り都心部で残債割れする物件は無いということね。ここが特別では無いと理解しました。

[4310: 匿名さん]

>>4309 eマンションさん
投資用物件か実需向けかで変わってくるかと。

[4311: 匿名さん]

>>4308 匿名さん
そうなれば最初からよっぽどのキャピタルゲインがないかぎりどこも残債割れになりますね。

[4312: 匿名さん]

ここが残債割れるなら他も割れてるよ。

[4313: 匿名さん]

>>4309 eマンションさん

ここが特別なんてことはないですよ。
ここは上がるとかそう言うこと言う人はあまりいないので。
もちろん相場が下がる時には郊外から下がると考えられますので山手線利用可能物件のここは、落ちにくいとはおもいます。
そういう意味で実需であればありの物件かとおもっています。
逆に投資であれば旨味はないですよ。（ここが狙えるキャピタルゲインはあるかないかわからない不動産相場の上昇分、インカムゲインは賃貸棟もあるのである程度規定されている）

[4314: 匿名さん]

金利について話題になってますが、金利が上がれば銀行の与信が減るので一時的には不動産価格が落ちるとは思うけど、それは住宅ローン依存の強い郊外の話で、キャッシュ比率が高い好立地の都心はほぼ影響ないと思いますね。二極化というやつね。
それより金利が上がるのに伴い、資産インフレも進むかと思います。

今より市況が4割安かった7年前と今とで金利はほぼ変わらない。金利と不動産価格が連動するのならば矛盾するよね

[4315: 匿名さん]

>>4307 匿名さん
その前に売れてないと言える根拠を教えていただけませんか。まさかネットとかSNSの書き込みを間に受けて書いているのではないですよね？
竣工1年9ヶ月前から販売して、4ヶ月で約半分出したことは公表されています。このなかに何戸売れ残りやキャンセルがあるのかぜひ教えて欲しいです。

[4316: 通りがかりさん]

業界の間では目黒MARCは順調と囁かれているよ。

[4317: 匿名さん]

割安な物件はやはり売れますよ。

[4318: 検討板ユーザーさん]

>>4314 さん

キャッシュ比率が高かければそうですね。

勿論現在の住宅ローンの頭金も２割入れないとローン下ろさないというスタンスの金融機関も増えてるので、よほどの事がない限り残債割れは無いと思います。

なので元々ほとんど残債割れは起こりにくいと言ってると思うのですが？

そして勿論資産インフレも進みます。

ただ資産インフレが起これば購入できる人数も減ります。そしてそれを購入できる方はより物件を選びます。都市部でも一般的な物件は評価額は高いけど購入できる人数が少なくなれば次第に下がっていきます。

それと７年前はアベノミクスが始まり、既に異次元的緩和として進め始めた頃でリーマンショック後東日本大震災の影響で2013年まで都心部でも価格が低迷してた時代です。だからその金利の異次元緩和が現在まで続いてるので、都市部の不動産がここ数年で高値がついてるのでは？

[4319: 匿名さん]

>>4315 匿名さん

細かく刻みながら販売されてますよね。4ヶ月で半分売り出しが速いペースと捉えられているんですね。今はそうなんですか。とても勉強になります。

[4320: 匿名さん]

>>4316 通りがかりさん

どこの業界ですか？ソースをお願いします

[4321: マンション検討中さん]

ぼくは醤油で。

[4322: 匿名さん]

>>4319 匿名さん
規模が違うと言われればそれまでですが、大人気のパークタワー勝どきサウスの１期１次～３次（5ヶ月強）で50.7%であることを考えると、決して遅いペースではないですよね？

[4323: 匿名さん]

駅距離あってこれだけ売れてれば順調でしょう。

[4324: 匿名さん]

>>4314 さん

連動するのではなく下落要因になるというのが正しい表現ですかね。
銀行の姿勢ではなく借り手側の要因が大きい(買える限度額が下がる)。
確かに、収益不動産と違ってキャッシュ比率の高い高額住宅物件は影響受けにくいのは間違いないが。

金利要因による資産インフレ下では、不動産は上記を理由に頭を抑えられるので、相対的に上がりにくい資産となる。

[4325: 検討板ユーザーさん]

屁理屈捏ねて価格の正当性を訴えようとする懸命な姿勢に感銘しています。ここまでしないと自我を保てないような物件であることは理解しましたので、慎重に検討させていただきます。

[4326: 匿名さん]

というかここより安くて良い物件あるなら教えて欲しいよ。

[4327: 匿名さん]

>>4326 匿名さん

人に頼らず自分で探しましょう。

[4328: 匿名さん]

>>4325 検討板ユーザーさん
「ロジカルに示せ」というからロジカルに示せば、「屁理屈捏ねてる」と言ってくる。
荒らすだけなら書き込まないでください。何が何でもネガしたいかもしれませんがそれこそ屁理屈ですよ。そんなことをしていて虚しくないですか？
ただひとつ、あなたの様な方が見送ってくれているというのは、この物件にはいいことですね。

[4330: マンコミュファンさん]

>>4326 匿名さん

PTK