プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー目黒MARC　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/10994/
“プラウドタワー目黒MARC”の「私の印象」→生活利便性の高い不動前駅周辺や、雑多な魅力の五反田が日常使いできる「目黒物件」、微妙な立地を忘れさせる再開発を大いに期待！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/14431/
「プラウドタワー目黒MARC」VS「ブリリアタワーズ目黒」王者対決！【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/17148/

[4251: 匿名さん]

自演してもしなくても立地もアドレスも圧倒的だからどっちでもいいよ。

[4253: マンション検討中さん]

ブリリアは立地だけで他が全て並以下だから幸福度は高くなさそうだよね。

[4254: 匿名さん]

>>4253 マンション検討中さん
まあ、内装含め建物はその価格に見合ってないとは当時から言われていたけどね

[4255: 匿名さん]

>>4254 匿名さん

不動産は立地が全てだから設備仕様なんて枝葉のことはどうでも良い。駅遠タワマンはここみたくらいくらでもあるけど、駅前1分のタワマンは相当貴重。特に城南高台だと奇跡といっても良い。

[4256: 匿名さん]

ブリリアの名前がダメな人いるんですねw 名前は大事だけど結局ここも目黒ブランド頼みでしょ。仕様がいいって言うけど、名前がプラウドタワー西五反田NARCだったら検討してた？

[4257: マンション検討中さん]

>>4255 匿名さん
実需なら設備が重要だろ。投資の視点だけで語るなよ。

[4258: 検討板ユーザーさん]

>>4257 マンション検討中さん

実需の視点からも駅距離は最重要ポイントです。設備仕様なんて入居後いくらでもいじれます。後から変えようの無いものが最優先事項となります。ロジカルにお願いしますよ。

[4259: 匿名さん]

ブリリアの中古見る限り水回りとか仕様は普通にいいな。１R以外。
今の新築タワーみたいに天カセ各階ゴミ捨てサッシ高制振とか分かりやすくコスカされてはないっぽい。この辺はリフォーム出来ないしちゃんとして欲しい。

[4260: マンション検討中さん]

>>4255 匿名さん

駅近の価値は駅力と相関するってこと、まだ分からないかな。
城南の高台かよりもどの駅かの方が重要。
高台縛りの人は駅近には拘らない。
論理破綻してるよ

[4261: 匿名さん]

まぁ天井高とかは後から変えられませんから、そこに価値を見出す人もいるでしょう。換気も。天井はエグい下がりがあるところもあるので選ぶときには気をつけて。

[4262: マンション検討中さん]

>>4260 マンション検討中さん
確かにね。不動産のことよくわかってないMKかBRの中途半端な階級のコメントでしょうね。

[4263: 匿名さん]

東京建物は名門中の名門なんだけどダメって人がいるんだね。

[4264: マンション検討中さん]

>>4263 匿名さん
どこがだよ？財閥との差がえぐいだろ。

[4265: 匿名さん]

>>4264 マンション検討中さん
一応安田財閥という名門ではある

[4266: 匿名さん]

目黒駅徒歩1分で花房山の立地のタワマンなら、ブリリアでもブランズでもプラウドでもシティタワーでもなんでもいいわ。

[4267: 検討板ユーザーさん]

>>4260 マンション検討中さん

そういう決めつけの発言が荒れる元だってまだわからないのかな。
城南の複数路線乗り入れのメジャー駅の駅前は希少。且つ地盤の良い高台であれば更に希少。
希少なものは価値が高いという当たり前の話。
論理破綻も何もない。ロジカルに頼みますよ。

[4268: マンション検討中さん]

>>4266 匿名さん
長谷工はいやだ

[4269: マンション検討中さん]

ブリリアにも相当うざい住民いるみたいだね。MKとあまり変わらないな。。

[4270: 匿名さん]

>>4267 検討板ユーザーさん
その割には、中古価格が思ったほど伸びてないけどね。
王様部屋のチャイナマネーも目黒相場が潮時と感じたのか

[4271: 匿名さん]

所詮品川区だし港渋谷千代田みたいに坪1000でも売れるってエリアではないね

[4272: マンコミュファンさん]

目黒って駅前シャビ～じゃない？大塚とかにも負けてる笑

[4273: 匿名さん]

>>4269 マンション検討中さん
どこも所有物件のポジショントークになるのはしょうがない。
結局は数字しかない。ブリリアタワーズ目黒は立地は申し分ないけど、騰落率はイマイチ。

[4274: 匿名さん]

>>4271 匿名さん

そりゃそうですよ。ここ西五反田ですから。
周辺相場からリセールは良いとこ坪650でしょう。

[4275: 匿名さん]

>>4274 匿名さん
時間軸をガン無視してリセール価格を語る無意味に気付いてね。
不動産は相対評価

[4276: マンション比較中さん]

ここの契約者なのか、検討者なのか、周辺物件の話をしているだけで、明らかに見下したり、うざいだの何だの、民度が窺い知れる発言が多いですね。荒らしと同じレベル。自身の決断に自信が持てないから不安なんでしょうか。少しでも貶されたと感じると反応がすごいですね。

[4277: マンション検討中さん]

みんな色々言ってるけど目黒徒歩圏内でこのグレードのマンション住めるだけめちゃめちゃ贅沢だと思うけどここに色々と書き込んでる人ってもっとすごいマンション住んでるお金持ちばかりなのかな？
上場企業でも最低役員クラスじゃないと買えない価格帯ですよね？

[4280: 匿名さん]

マンションレビューで築5年ぐらいのタワマン同士で比べると

ブリリア目黒ノース +32%
ブリリア目黒サウス +23%
シティタワー目黒 +12%
ガーデンテラス目黒 +21%
PH白金二丁目タワー +23%
PC赤坂檜町タワー +35%
PC青山タワー +7%

シティタワー思ってたより低いし、都心パークコートも意外と微妙。あくまで売り出しベースだから実態通りか分からんが。

[4281: 評判気になるさん]

検討し始めたばかりなんですけど、この掲示板見てましたら購入者？の方々の駅前タワマンへの過剰反応が凄くて引いてます。ここ契約すると駅前タワマンにコンプレックス抱くことになってしまうのかな。ちょっと考えてしまいます。

[4282: 匿名さん]

>>4280 匿名さん

目黒マークは築5年後にシティタワー目黒の坪600が一つの目安となりそうです。うーむ。

[4283: 匿名さん]

>>4281 評判気になるさん

まぁいまからキャピタルゲイン狙うような人は基本的には時すでに遅しのひとですよ。よっぽど条件のいい物件見つけなきゃ大きなキャピタルゲインは得られないでしょうに。
自分も5年前、10年前にはマンション買えなかった（かっとけばよかった！）のであくまで実需。
こんな贅沢なところにすめて、残債割れなきゃそれでいいですよ。

[4284: 匿名さん]

>>4283 匿名さん

ここ残債割れしませんか？

[4285: マンション検討中さん]

>>4281 評判気になるさん
その口調はいつも第三者を装ってるアンチですね。ご苦労様です。

[4286: 匿名さん]

>>4281 評判気になるさん

頭のおかしい人があることないこと批判的に言うから、苛立っているだけですよ。
駅前タワマンの批判は特定のケンカをふっかけてくる物件に対して向けられているものです。

[4287: 匿名さん]

>>4284 匿名さん
ここが残債割れする時は日本中で多くの物件が残債割れする時。

[4289: 匿名さん]

>>4287 匿名さん

それをロジカルに説明いただけますか？

[4292: 匿名さん]

>>4280 匿名さん
ブリリア5年で3割上がってるなら15年後には2倍超えるな。

[4298: 匿名さん]

>>4289 匿名さん
残債割れするということは、年間で3%弱の値下がりが、あるということ。
ここの坪単価はプレミアムフロアを除けば@650くらい。
つまり、現在の相場が今後5年維持されて、ここが仮にシティータワー目黒の現在（築5年）の価格と同じ@570で売却となった時、これが-2.5%/年。つまりここがフルローンの時の残債ライン。
これはあくまでも不動産相場の上昇がなくて、金利がこのままという仮定。
もちろん金利がただ上がればきつくはなるが、不動産相場の上昇なしに金利が上がることもないと思われる。ここ数年は不動産相場が年間数%は上がっている。

逆に言えばここが残債割れする時は、不動産相場が下がる時である。
新築で買った瞬間にキャピタルゲインがあるような物件でない限り、不動産相場が持続的に年間3%下落すると残債割れする。

つまりここは、不動産相場が維持さえできれば残債割れは起こしにくい物件。
不動産相場が下がった時には多くの物件が残債割れして、特に持続的に年3%下がるような事態になれば、殆どの物件が残債割れ。

[4299: 匿名さん]

>>4298 匿名さん

不動産に疎いので教えて下さい。今どき都心部で不動産相場が維持できると仮定して残債割れ起こす物件はありますか？

[4300: 匿名さん]

>>4299 匿名さん
相場が維持って条件だとそう言うこともあるのかなとおもって、いくつか計算してみてわかったことはデベロッパーも上手に値付けしていて、周辺中古と比較した時に、年間?2～3%になるように付けてる。なので、相場とか金利の大きな変動がなければそうそう残債割れしないのかも…。
あとは相場など市況の変動に強いかどうかって話なのかもしれない。この地域は下がりにくいとか。

詳しい人に聞いてみたい！