プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[4219: 匿名さん]

>>4215 マンコミュファンさん
あなたは駅徒歩6分と駅徒歩9分の資産価値の差の客観的データを持っていてそういう投稿をしてるのでしょうか？私は持ってますが
ここの比較対象としてブリリアタワーズ目黒という目黒駅徒歩1分のリセール価格と駅徒歩分数による資産価値の減価を示し合わせると、そこまで割高ではないですね、MARCは。

[4220: 匿名さん]

>>4218 匿名さん

ヒステリー起こさないで下さい。論破されたからって顔真っ赤にして投稿しても恥の上塗りになるだけですよ。
成約事例をベースとした客観的データとそこから導き出される目黒マークの立ち位置を示しています。
購入者さんの気持ちを考えると、もう少し割り増ししてあげたい気持ちはありますが、これ以上は論理的には不可能です。

[4221: 匿名さん]

>>4220 匿名さん
あのー、願望を語られても誰も得はしないので、大変申し訳ないのですが、数字で語る癖をつけていただけないでしょうか？もちろんソースと正確さもあわせてお願いいたします。

でないと、あなたの主張がただの荒らしの戯れ言としか認識できないんですよ。

[4222: マンション検討中さん]

ごちゃこちゃうるせ～な～
そんなにデータを元にリセールで稼ぎたいならマンションじゃなくて株式投資でもしてろよ。
住むための家の目線で話ししろってんだ。

[4223: 匿名さん]

>>4221 匿名さん

購入者は何がしたいのかさっぱりわかりません。いちゃもんを付けられる方の身にもなってください。
貴方の気に入らない結果となってしまったことはお詫び申し上げますが、不動産取引を勉強するまで契約者専用スレに篭っててくれませんかね。

[4224: マンション検討中さん]

>>4223 匿名さん

自分は何がしたいの？購入者みんなを悪者にするなよ。

[4225: マンコミュファンさん]

>>4222 マンション検討中さん

同意です！
アベノミクスのあとの金融緩和で都内で自称金融意識高めの烏合の衆が増えて、リセールバリューやら最悪の状態想定に改定されたハザードマップを意識したり、データだのリソースだの…そもそも来年の黒田総裁交代では金融緩和の引き締めになりそうな気配だから、普通に住む事でどれが良いか決めれば良い事なのにと思います。

[4226: マンション検討中さん]

>>4225 マンコミュファンさん

購入に関して議論はいいけどよそのマンションを悪く言ったりここのマンションを悪く言ったり見ててアホらしい。
自分の子が優秀だから人の子の悪口言うモンスターペアレントと同じだからな。器小せぇやつらのマウンティング劇のためにこの掲示板はねぇんだよ。

[4227: 匿名さん]

>>4223 匿名さん
私は購入者ではないですよ。
ただ、不動産動向を把握したい素人です。
同じ素人でも、いくつか不動産持っているのでここも含めて相場が右肩上がりを継続して欲しいけど売り時も探している素人です。
とはいえ、ここの荒らしみたいに数字を調べもせずに脳内願望で物事は判断していませんので。

[4228: 匿名さん]

>>4226 マンション検討中さん

ごめんなさい。ここのマンションも他のマンションも悪く言って無いです。そもそもここを含めてこの辺りを検討してます。
自分の文章にどこに悪口あります？
どちらかと言うとここも含めて、データやリセールとかでマンションの文句をを言うよりも自分が住みたいところに住んだ方が良いと言ってると思うのですが、誤解を招いたら申し訳ない！

[4229: 匿名さん]

>>4228 匿名さん
横からですが、失礼。
>>4207の投稿に対して、あまりにもひどい荒らしだったのでデータを表にだしてレスしていましたが、

「どちらかと言うとここも含めて、データやリセールとかでマンションの文句をを言うよりも自分が住みたいところに住んだ方が良いと言ってる」
↑
これ、本当に素晴らしい話だと思います。実需不動産の本質はそこに住む住人が幸せになることですから！データなんて二の次ですよ。
ただ、このスレにまとわりつく荒らしはあまりにも悪質なので、データ使わせてくださいね。

[4230: マンション検討中さん]

>>4229 匿名さん

ありがとうございます。

因みに4225と同一人物です。
もし誤解を招くような書き方であれば申し訳ございません。

[4231: 匿名さん]

検討している目的や比較対象はそれぞれだけど
みんな違ってみんないい
でも、ポジさんのこうじゃなきゃって主張がちょっと強すぎるかな

[4232: 匿名さん]

>>4231 匿名さん
いえ、そんな事ないです。
契約者は清水の舞台から飛び降りる覚悟で購入しているわけですから、自物件に対しても愛着を持つのは当然です。自分の家族をバカにされたり茶化されたりしたら、そりゃ怒るでしょ。（もちろん、それが行き過ぎて他物件を攻撃するようになったら本末転倒ですが）

ただ、このスレは最近見始めたばかりなのですが、あまりにも低レベルな荒らしが跋扈しすぎてる。契約者じゃないので余計なお世話かもしれませんが、そのような荒らしを排除して健全な検討スレになって欲しいと心から願ってます

[4233: マンション比較中さん]

どちらかというと荒らし的なネガコメが酷すぎる。目的がよくわからない。
契約者は住むことを前提とした夢のマイホーム的な気持ちで買っている人も多いんだろうし、主張も強くはなるよ。そこが争うと普通の検討者が話す余地がなくなる。

[4234: 名無しさん]

>>4209 匿名さん
残債割れはないかもしれないが、分譲価格を下回らない根拠は？駅遠、騒音物件で坪700近い値段は高過ぎという意見もあるが。

[4235: 匿名さん]

ネガが多いマンションはそれだけ人気なんだと思いますよ。白金とか勝どきとかもネガが多いです。

[4236: 匿名さん]

>>4234 名無しさん
もちろん個人によるところはあるが、実需と考えた時に、駅距離と騒音問題が決定的なネガではないことは現地に行ってみればわかると思いますよ。目黒No3、4物件と考えればそんなもんしても仕方ないとおもう。

[4237: 匿名さん]

>>4209 匿名さん
これって想定相場？どこまで信憑性あるのか知らないけど、そもそも近くの物件の情報も入れるべきではないですか？
シティタワー目黒 @591
ドレッセ目黒 @400
パークタワー目黒 @696

[4238: 匿名さん]

ブリリアタワーズが凄いことになってるな。

[4239: 匿名さん]

訂正しますた

ブリリア目黒（目黒No. 1物件）坪800台
>> プラウド目黒MARC 坪700台
>> パークシティ武蔵小山 坪600台
>> パークシティ大崎 坪500台

[4240: 匿名さん]

山手線徒歩1分なんてほとんどないからね。
ブリリアは奇跡みたいな案件でしょ。
郊外や地下鉄駅なら駅近も開発する余地があるし意味があるけど、山手線徒歩圏は特別だよね。
かと言って大崎は商業が発展してないから住みにくそうだけど。

[4241: 匿名さん]

>>4237 匿名さん
これは、マンションレビューの想定相場。ただ、成約実績を基にこねくり回したデータだと思うので、今みたいな右肩上がりの相場ではリアルタイムの価格は出づらいですね。
一番正しい情報は、レインズから得られる成約実績だけど、
その場合個別要素が強すぎて、定点観測できれば相場を読めるけど、どっちも一長一短ですね。

ま、何を参考にするかは人それぞれ

[4242: 匿名さん]

ブリリアは地域ナンバーワン物件というプレミアも乗っている。

[4243: 匿名さん]

ここが結構な価格で出てきたから、ブリリアもシティタワーも相対的に中古相場が上がったわけで、市況が変わらなければシティタワーよりは高い値動きになるだろうけど、駅周辺に後発はないし、下降局面がきたらどうなるかわからない。

[4244: 匿名さん]

>>4240 匿名さん
奇跡は言い過ぎでしょ。そんな奇跡的な物件ならば今ごろ@1500ですよ。
とはいえ、駅直結ではない（これは本当に東建の調整力不足）けど駅徒歩1分は魅力的。ただ、分譲価格も当時としても割高だったため、騰落率だけで見てしまうとそこまで投資向きではなかったのかもしれないですね。
今後、目黒も大規模再開発がないので、更なる上値追いは市況次第としか言いようがないと思います。
品川地下鉄はネガティブ要素だし

[4245: 匿名さん]

>>4242 匿名さん
それは分譲価格にも乗ってたね。

[4246: 匿名さん]

>>4243 匿名さん
逆じゃない？周辺相場も含めた市況全体が上がってきたから、ここも強気価格という流れでは。新築はデベの思惑で価格動くけど、中古はよりフラットな感じで動くからね。

[4247: 匿名さん]

>>4246 匿名さん
市況が上がったから強気価格はあると思いますが、ここの価格発表があってから周辺マンションの価格も上がった印象があります。新築が高値なので中古も上がるというのは結構いろんなところで起こってるかなと。

[4248: 匿名さん]

皆さんブリリアを基準に夢見すぎ。アレはエリアの圧倒的ナンバーワンで特殊だから参考値の成約事例から外しておくべき。ここは近隣のシティタワー目黒やドレッセ目黒を基準にすべき。そうすると手出し無用であることがわかると思うよ。

[4249: マンション比較中さん]

そりゃ富裕層は、車の有無に関わらず、坂道歩くより商業施設の近い駅1分選ぶでしょう。圧倒的なランドマーク性があるし。でも目黒駅辺りが良ければ新築はここしかないんだし、中古も少ないし、結果的に与信アッパー層や共働きの実需で売れていくんじゃないかな。

[4250: マンション検討中さん]

前から思ってたけどブリリア住民もだいぶ自演してるよね。

[4251: 匿名さん]

自演してもしなくても立地もアドレスも圧倒的だからどっちでもいいよ。

[4253: マンション検討中さん]

ブリリアは立地だけで他が全て並以下だから幸福度は高くなさそうだよね。

[4254: 匿名さん]

>>4253 マンション検討中さん
まあ、内装含め建物はその価格に見合ってないとは当時から言われていたけどね

[4255: 匿名さん]

>>4254 匿名さん

不動産は立地が全てだから設備仕様なんて枝葉のことはどうでも良い。駅遠タワマンはここみたくらいくらでもあるけど、駅前1分のタワマンは相当貴重。特に城南高台だと奇跡といっても良い。

[4256: 匿名さん]

ブリリアの名前がダメな人いるんですねw 名前は大事だけど結局ここも目黒ブランド頼みでしょ。仕様がいいって言うけど、名前がプラウドタワー西五反田NARCだったら検討してた？

[4257: マンション検討中さん]

>>4255 匿名さん
実需なら設備が重要だろ。投資の視点だけで語るなよ。

[4258: 検討板ユーザーさん]

>>4257 マンション検討中さん

実需の視点からも駅距離は最重要ポイントです。設備仕様なんて入居後いくらでもいじれます。後から変えようの無いものが最優先事項となります。ロジカルにお願いしますよ。

[4259: 匿名さん]

ブリリアの中古見る限り水回りとか仕様は普通にいいな。１R以外。
今の新築タワーみたいに天カセ各階ゴミ捨てサッシ高制振とか分かりやすくコスカされてはないっぽい。この辺はリフォーム出来ないしちゃんとして欲しい。

[4260: マンション検討中さん]

>>4255 匿名さん

駅近の価値は駅力と相関するってこと、まだ分からないかな。
城南の高台かよりもどの駅かの方が重要。
高台縛りの人は駅近には拘らない。
論理破綻してるよ

[4261: 匿名さん]

まぁ天井高とかは後から変えられませんから、そこに価値を見出す人もいるでしょう。換気も。天井はエグい下がりがあるところもあるので選ぶときには気をつけて。

[4262: マンション検討中さん]

>>4260 マンション検討中さん
確かにね。不動産のことよくわかってないMKかBRの中途半端な階級のコメントでしょうね。

[4263: 匿名さん]

東京建物は名門中の名門なんだけどダメって人がいるんだね。

[4264: マンション検討中さん]

>>4263 匿名さん
どこがだよ？財閥との差がえぐいだろ。

[4265: 匿名さん]

>>4264 マンション検討中さん
一応安田財閥という名門ではある

[4266: 匿名さん]

目黒駅徒歩1分で花房山の立地のタワマンなら、ブリリアでもブランズでもプラウドでもシティタワーでもなんでもいいわ。

[4267: 検討板ユーザーさん]

>>4260 マンション検討中さん

そういう決めつけの発言が荒れる元だってまだわからないのかな。
城南の複数路線乗り入れのメジャー駅の駅前は希少。且つ地盤の良い高台であれば更に希少。
希少なものは価値が高いという当たり前の話。
論理破綻も何もない。ロジカルに頼みますよ。

[4268: マンション検討中さん]

>>4266 匿名さん
長谷工はいやだ

[4269: マンション検討中さん]

ブリリアにも相当うざい住民いるみたいだね。MKとあまり変わらないな。。

[4270: 匿名さん]

>>4267 検討板ユーザーさん
その割には、中古価格が思ったほど伸びてないけどね。
王様部屋のチャイナマネーも目黒相場が潮時と感じたのか

[4271: 匿名さん]

所詮品川区だし港渋谷千代田みたいに坪1000でも売れるってエリアではないね

[4272: マンコミュファンさん]

目黒って駅前シャビ～じゃない？大塚とかにも負けてる笑

[4273: 匿名さん]

>>4269 マンション検討中さん
どこも所有物件のポジショントークになるのはしょうがない。
結局は数字しかない。ブリリアタワーズ目黒は立地は申し分ないけど、騰落率はイマイチ。

[4274: 匿名さん]

>>4271 匿名さん

そりゃそうですよ。ここ西五反田ですから。
周辺相場からリセールは良いとこ坪650でしょう。

[4275: 匿名さん]

>>4274 匿名さん
時間軸をガン無視してリセール価格を語る無意味に気付いてね。
不動産は相対評価

[4276: マンション比較中さん]

ここの契約者なのか、検討者なのか、周辺物件の話をしているだけで、明らかに見下したり、うざいだの何だの、民度が窺い知れる発言が多いですね。荒らしと同じレベル。自身の決断に自信が持てないから不安なんでしょうか。少しでも貶されたと感じると反応がすごいですね。

[4277: マンション検討中さん]

みんな色々言ってるけど目黒徒歩圏内でこのグレードのマンション住めるだけめちゃめちゃ贅沢だと思うけどここに色々と書き込んでる人ってもっとすごいマンション住んでるお金持ちばかりなのかな？
上場企業でも最低役員クラスじゃないと買えない価格帯ですよね？

[4280: 匿名さん]

マンションレビューで築5年ぐらいのタワマン同士で比べると

ブリリア目黒ノース +32%
ブリリア目黒サウス +23%
シティタワー目黒 +12%
ガーデンテラス目黒 +21%
PH白金二丁目タワー +23%
PC赤坂檜町タワー +35%
PC青山タワー +7%

シティタワー思ってたより低いし、都心パークコートも意外と微妙。あくまで売り出しベースだから実態通りか分からんが。

[4281: 評判気になるさん]

検討し始めたばかりなんですけど、この掲示板見てましたら購入者？の方々の駅前タワマンへの過剰反応が凄くて引いてます。ここ契約すると駅前タワマンにコンプレックス抱くことになってしまうのかな。ちょっと考えてしまいます。

[4282: 匿名さん]

>>4280 匿名さん

目黒マークは築5年後にシティタワー目黒の坪600が一つの目安となりそうです。うーむ。

[4283: 匿名さん]

>>4281 評判気になるさん

まぁいまからキャピタルゲイン狙うような人は基本的には時すでに遅しのひとですよ。よっぽど条件のいい物件見つけなきゃ大きなキャピタルゲインは得られないでしょうに。
自分も5年前、10年前にはマンション買えなかった（かっとけばよかった！）のであくまで実需。
こんな贅沢なところにすめて、残債割れなきゃそれでいいですよ。

[4284: 匿名さん]

>>4283 匿名さん

ここ残債割れしませんか？

[4285: マンション検討中さん]

>>4281 評判気になるさん
その口調はいつも第三者を装ってるアンチですね。ご苦労様です。

[4286: 匿名さん]

>>4281 評判気になるさん

頭のおかしい人があることないこと批判的に言うから、苛立っているだけですよ。
駅前タワマンの批判は特定のケンカをふっかけてくる物件に対して向けられているものです。

[4287: 匿名さん]

>>4284 匿名さん
ここが残債割れする時は日本中で多くの物件が残債割れする時。

[4289: 匿名さん]

>>4287 匿名さん

それをロジカルに説明いただけますか？

[4292: 匿名さん]

>>4280 匿名さん
ブリリア5年で3割上がってるなら15年後には2倍超えるな。

[4298: 匿名さん]

>>4289 匿名さん
残債割れするということは、年間で3%弱の値下がりが、あるということ。
ここの坪単価はプレミアムフロアを除けば@650くらい。
つまり、現在の相場が今後5年維持されて、ここが仮にシティータワー目黒の現在（築5年）の価格と同じ@570で売却となった時、これが-2.5%/年。つまりここがフルローンの時の残債ライン。
これはあくまでも不動産相場の上昇がなくて、金利がこのままという仮定。
もちろん金利がただ上がればきつくはなるが、不動産相場の上昇なしに金利が上がることもないと思われる。ここ数年は不動産相場が年間数%は上がっている。

逆に言えばここが残債割れする時は、不動産相場が下がる時である。
新築で買った瞬間にキャピタルゲインがあるような物件でない限り、不動産相場が持続的に年間3%下落すると残債割れする。

つまりここは、不動産相場が維持さえできれば残債割れは起こしにくい物件。
不動産相場が下がった時には多くの物件が残債割れして、特に持続的に年3%下がるような事態になれば、殆どの物件が残債割れ。

[4299: 匿名さん]

>>4298 匿名さん

不動産に疎いので教えて下さい。今どき都心部で不動産相場が維持できると仮定して残債割れ起こす物件はありますか？

[4300: 匿名さん]

>>4299 匿名さん
相場が維持って条件だとそう言うこともあるのかなとおもって、いくつか計算してみてわかったことはデベロッパーも上手に値付けしていて、周辺中古と比較した時に、年間?2～3%になるように付けてる。なので、相場とか金利の大きな変動がなければそうそう残債割れしないのかも…。
あとは相場など市況の変動に強いかどうかって話なのかもしれない。この地域は下がりにくいとか。

詳しい人に聞いてみたい！

[4301: 匿名さん]

>>4300
文字化けしちゃったけど、真ん中らへんの

？2～3%
は
-2～3%
です。

[4302: 匿名さん]

ここは割安だから残債割れのリスクは低いと思う。

[4304: マンション検討中さん]

>>4299 匿名さん
MKくらいです

[4305: 匿名さん]

割安？数年後に答えは出るだろう。

[4306: 匿名さん]

>>4305 匿名さん

割安ではない。適正価格。

[4307: 匿名さん]

>>4306 匿名さん

適正価格なのに売れていない理由を説明してもらえますか？

[4308: 匿名さん]

>>4299 匿名さん

不動産相場が維持できればの話しで考えると残債割れはないとは思いますが、そもそも不動産相場維持の持続の方が難しいと思います。

そもそも現在の住宅金利自体が異次元の緩和と言われ続けてますから、異次元では無い時代の住宅金利で固定金利3％以上、変動２％半ばから後半の通常に戻った場合残債割れはかなりの確率で起こりえます。

勿論急激に金利を上げる事は無いですが、この異次元の緩和はいずれ無くなるとは思います。

このような状況が起これば、不動産が売りにくくなります。なのであまり残債割れは気にしないで購入ご検討した方が良いかと思います。

自分も気にしないで探してます。

[4309: eマンションさん]

要するに今の市況が続く限り都心部で残債割れする物件は無いということね。ここが特別では無いと理解しました。

[4310: 匿名さん]

>>4309 eマンションさん
投資用物件か実需向けかで変わってくるかと。

[4311: 匿名さん]

>>4308 匿名さん
そうなれば最初からよっぽどのキャピタルゲインがないかぎりどこも残債割れになりますね。

[4312: 匿名さん]

ここが残債割れるなら他も割れてるよ。

[4313: 匿名さん]

>>4309 eマンションさん

ここが特別なんてことはないですよ。
ここは上がるとかそう言うこと言う人はあまりいないので。
もちろん相場が下がる時には郊外から下がると考えられますので山手線利用可能物件のここは、落ちにくいとはおもいます。
そういう意味で実需であればありの物件かとおもっています。
逆に投資であれば旨味はないですよ。（ここが狙えるキャピタルゲインはあるかないかわからない不動産相場の上昇分、インカムゲインは賃貸棟もあるのである程度規定されている）

[4314: 匿名さん]

金利について話題になってますが、金利が上がれば銀行の与信が減るので一時的には不動産価格が落ちるとは思うけど、それは住宅ローン依存の強い郊外の話で、キャッシュ比率が高い好立地の都心はほぼ影響ないと思いますね。二極化というやつね。
それより金利が上がるのに伴い、資産インフレも進むかと思います。

今より市況が4割安かった7年前と今とで金利はほぼ変わらない。金利と不動産価格が連動するのならば矛盾するよね

[4315: 匿名さん]

>>4307 匿名さん
その前に売れてないと言える根拠を教えていただけませんか。まさかネットとかSNSの書き込みを間に受けて書いているのではないですよね？
竣工1年9ヶ月前から販売して、4ヶ月で約半分出したことは公表されています。このなかに何戸売れ残りやキャンセルがあるのかぜひ教えて欲しいです。

[4316: 通りがかりさん]

業界の間では目黒MARCは順調と囁かれているよ。

[4317: 匿名さん]

割安な物件はやはり売れますよ。

[4318: 検討板ユーザーさん]

>>4314 さん

キャッシュ比率が高かければそうですね。

勿論現在の住宅ローンの頭金も２割入れないとローン下ろさないというスタンスの金融機関も増えてるので、よほどの事がない限り残債割れは無いと思います。

なので元々ほとんど残債割れは起こりにくいと言ってると思うのですが？

そして勿論資産インフレも進みます。

ただ資産インフレが起これば購入できる人数も減ります。そしてそれを購入できる方はより物件を選びます。都市部でも一般的な物件は評価額は高いけど購入できる人数が少なくなれば次第に下がっていきます。

それと７年前はアベノミクスが始まり、既に異次元的緩和として進め始めた頃でリーマンショック後東日本大震災の影響で2013年まで都心部でも価格が低迷してた時代です。だからその金利の異次元緩和が現在まで続いてるので、都市部の不動産がここ数年で高値がついてるのでは？