プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[3374: 名無しさん]

シティータワー目黒は中古の坪単価は同じくらいだけど、制震だし、管理や作り的にも目黒マークの方が良さそう。あとハザード地域。

ブリリアは天井高とか間取りとか、オフィス棟とのお見合いは気になる人は気になるかもしれないが、アクセス考えたら目黒マークより良さそう。ただ坪単価は高くて、今から中古で買うなら港区でという選択肢もありそう。

[3375: 匿名さん]

>>3373 匿名さん
至極妥当な分析

[3376: マンション掲示板さん]

>>3373 匿名さん

意味不明なこじつけですね。
マークとシティタワー武蔵小山どちらもMR行きましたが、検討層が重なってることは伝えられます。
マークの契約者さんなんでしょうけど、武蔵小山と比較すると条件面で劣るから比較されたく無いんだと感じました。

[3377: 名無しさん]

この物件は実需が強く、作りや間取りは良いので中古で買っても値下がりリスクは相対的に低そうですが、一番のドライバーは街づくりのコンセプトがどこまで実現するかだと思います。

賃貸棟のレベルの高さは分かりましたので、成功すればかなりレベルの高い人が集まりますが、市況がそれほど良くない中、どれだけ埋まるのか、ガーデンテラスを活用したイベントや会員制の施設利用状況など、まだ分からない所も大きいですね。この辺りは野村とJRがどこまで頑張るかだと思います。

[3378: マンション掲示板さん]

>>3377 名無しさん

JRはこれ以上ここには関与しなそう。野村の開発で上手く行った例は無い。残念だけど期待するだけ無駄じゃないか。開発なら三井一択だよ。

[3379: 名無しさん]

ちなみにJR東日本は運輸から不動産・ホテル事業を売上、利益共に拡大しようとしています。

https://www.jreast.co.jp/press/2020/20210129_ho01.pdf

品川が最大の投資地域だと思いますが、環境配慮やワンストップサービスやコミュニティサービスの実現など、街づくりのコンセプトはここでもやっていくのだと思います。

JRのメリットを考えると、目黒駅までの道の整備をどこまでコミットして、目黒駅利用者を増やすかという所には期待したいと思います。

[3380: 名無しさん]

>>3378 マンション掲示板さん

仰られる通りですね。野村はこれまで、森ビルや三井、三菱とは違って売り切り型に近いビジネスモデルでした。今回は野村が契約上抜けられないので、そこはメリットだとは思いますが、どこまで実現出来るかは未知数ですね。

ただ人口減の中、供給個数から供給価格で勝負してきたここ数年と違い、各社サービス面の拡大を考えているので、ここは頑張るのだと思います。そうでないと他のJRの再開発物件の入札取れないですからね。

[3381: 匿名さん]

基本的には街としてはJR（と竹中）の開発（野村は分譲のみ）なので、JRには継続的に取り組んでほしいですね。ましてJRはオフィスと住宅の賃貸もってるので、価値を維持、さらに向上させるよう取り組んでもらいたいところです。

極論すれば目黒駅までのアプローチを改善するとかもできてしまうわけで…。

[3382: 評判気になるさん]

予定もない目黒駅までのアプローチの改善とか妄想しててワロタ。これ以上の開発余地はありません。現実を直視できない程に追い込まれてるんやろな。

[3383: マンション検討中さん]

中古としての資産価値が更に上がるためには、街づくりに期待ですねという話なのに、まだ決まっていないという事実と開発の余地はないという主観や希望を混ぜて書く所に、必死さが溢れてますね

[3384: マンション検討中さん]

野村は組合員の1人で、ガーデンテラスとかの企画とかは彼らに期待してます。

ちなみに目黒駅までの二車線化は、野村は前向きという事でしたので、実現して欲しいと思います。個人的には二車線化より、線路側に壁作ってくれれば良いですけど。

[3385: 通りがかりさん]

電車の金切り音と頻繁に書き込みがありますが、そんなに酷い音なのでしょうか？

[3386: 検討板ユーザーさん]

>>3385 通りがかりさん

線路沿いは確かにしますが、プラウドは奥まってるからさほど気にならない人もいると思います。
金切り音という表現してる人はおそらく特定の人なので他のスレでも見ましたが、よっぽど言いたいのでしょうね。w

[3387: 通りがかりさん]

>>3385 通りがかりさん

現地確認しました。私は受け入れられません。
それがこの売れ行きの悪さになってるのかと。

[3388: マンション検討中さん]

>>3387 通りがかりさん

私も同じ理由で見送ってるものです。1LDKも検討したいので一応引き続き様子は見ているのですが。

あと、二車線化の話題がありましたが、行政でも苦戦、時間がかかるものに野村が前向きになった程度で実現するとは考えにくいですよね。誰がお金払うの？野村なんてここを売り切ってしまえば二車線化する必要性なんて益々なくなります。

[3389: 通りがかりさん]

現地を山手線車内から。左側手前の線路脇が賃貸棟、奥のクレーンで建設中が分譲棟です。ご参考まで。賃貸棟はほぼ線路脇なので、ペアガラス仕様にもよりますが騒音は結構するでしょう。分譲棟の方はどうでしょうかね？

[3390: 匿名さん]

現地見てきて下さいよ。前面道路のアスファルト新しくなってますでしょ。道の整備はあれで終わりだよ。

[3391: マンション検討中さん]

音については、人それぞれなので現地確認が良いと思います。線路脇は煩いですね。ガーデンの所まで来た時には私は気になりませんでした。部屋の中は二重サッシでうち1枚はペアガラスなので、ほぼ無音だと思います。

[3392: マンション掲示板さん]

恵比寿ガーデンテラスとかと線路からの距離変わらないですかね？
賃貸棟とドレッセと比べるとプラウドは結構奥まってるのでいいほうな気がしますけどね。個人差ですよね。

[3393: マンション検討中さん]

>>3392 マンション掲示板さん

過去のスレご覧になってないですよね。ここはちょうどカーブで湘南新宿線など外側の線路を早いスピードで走る電車の金切り音がするのです。ほぼ直線の恵比寿とは状況が違います。

[3394: マンション検討中さん]

それよりも今日E-PARKで路地裏ダイニングというイベントがあるみたいですよ～

[3395: 匿名さん]

>>3394 マンション検討中さん
周辺での各種イベントが楽しみです。

[3396: 匿名さん]

>>3384 マンション検討中さん
二車線ってあの狭い道路をどうやって広げる想定なんでしょう？物理的に駐車場のところ以外は難しいんじゃないかと思うんですけど、なにか聞かれてますか？

[3397: 通りがかりさん]

>>3396 匿名さん

妄想なんだから突っ込んじゃダメ。笑

[3398: eマンションさん]

>>3396 匿名さん
やれるとすれば土地区画整理事業で道路拡張。土地の所有者との調整あるし簡単ではない。
ただ駐車場の範囲まで地区計画がかかってて道路に関しても区画道路を適正に配置するだとか、安全な歩行者空間確保のため、歩行者通路を整備するって品川区は言ってはいるから可能性はある。
もしそうなれば目黒マークにとってはありがたいけどね。

[3399: 匿名さん]

撮影スタジオ横の駐車場のところに保育所ができるって立て看板あった気がするけど。
あそこに建物出来たら道路の拡幅は無理なんじゃないかな。

[3400: マンション検討中さん]

>>3399 匿名さん

なるほど。保育所ができるなら尚更区は整備しないとですね。今の道路と土地の形を変えて整理する可能性ありですね。

[3401: 匿名さん]

>>3399 匿名さん

新築する場合は、セットバックする必要あったりしないですかね？自分で調べてなくて無責任で申し訳ないですが…。

[3402: 匿名さん]

建物ができちゃったら反対側は線路しかないから形変えて整備って無理じゃないの？

[3403: 匿名さん]

>>3388 マンション検討中さん
確かに野村にやる理由はないですね。前向きって、行政がやるなら反対しません程度のお気持ちってこと？？ただのリップサービス的な話？？

[3404: マンション検討中さん]

野村はフロアを貸すんだし、次の用地獲得に活かせるんだから、メリットあるんじゃない？
自治体やJR、地域住民のメリットって何かあるんだろうか？

[3405: 名無しさん]

道路について色々と議論されてると思いますが、
都市計画法からの見立てで話しますね。

西五反田3丁目は地区計画の対象となっていて、それは今回のマークエリアもそうですが、周辺一体です。

地区計画については一体として良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画として定められてます。
また地区施設、建築物等の整備、土地の利用に関する計画が定められていて、街区内の移住者等の利用に供される道路、公園その他政令で定める施設は含まれてます。
この目黒マークが開発かかったのも地区計画で定められたからであり、このエリア一帯は開発が進んでいる状態です。道路については地区整備計画になりますが、平成7年の計画だと対象範囲は、目黒さつき会館の部分までとなってます。ただこれは平成7年時の計画です。ドレッセもこの地区計画エリアに入っていて、今回の目黒マークがこの地区計画の開発メインとなったことは間違いありません。
ここからは推測ですが、当社より具体的にここまで開発を進めれたことにより区としても道路の地区整備計画の拡張は視野に入れないといけないことはわかってる可能性のありますし、駐車場あたりまで地区計画かかってるので今のE-PARKあたり一体も開発かかる可能性は大いにあります。というかそう定められてるので行く行くはそうなると思います。
そういう都市計画法を理解して今後街並みがどうなっていくかを理解してマンションを検討していくのも面白いと思いますので参考になれば幸いです。

[3406: マンション検討中さん]

再開発でなくても、いいマンションが建つと、周辺が整備される。再開発は尚更。

[3407: マンコミュファンさん]

>>3406 マンション検討中さん

いいマンションが建ったおかげで周辺が整備された事例を出して下さい。

[3408: 匿名さん]

今の状態で既に整備が終わったのかと思ってた。拡張されるといいですね。

[3409: 匿名さん]

>>3406 マンション検討中さん
周辺が整備される再開発PJにマンション建設が入ってるだけで、マンションが建ったから周辺を整備ってケースはあまりないんじゃないですかね。

[3410: マンション検討中さん]

住民の数が増えるから、下水管を替えたり、道を整備したり、場合によっては信号や横断歩道の位置が変わったりというのは良くある事ですよ。

[3411: 名無しさん]

>>3409 匿名さん

そうですね。結果そうなってるんでしょうがね。
大崎でも東五反田二丁目第三地区は地区計画範囲から建物、道路、公園整備される予定です。東京には色々な事例があるのでわからなければ検索してみてください。
ブリリアタワーは第一種市街地再開発事業なので都市開発法なので都市計画法とは少し異なります。

[3412: 匿名さん]

>>3411 名無しさん

いわゆる五反田駅近の再開発と、ここみたいな不便で中途半端なエリアを比較するのも無意味かと。
自分なら中古でももっと駅近で便利で建物もカッコいいパークタワーグランスカイ買うなあ。今だと71㎡が1億4800万と割安で売りに出てます。

[3413: 匿名さん]

>>3412 匿名さん

それ、多分↓の部屋ですよね。10年前の分譲当時は以下の価格だったようです。10年で約2倍弱ですか…

4211号室、8070万円、71.3㎡、2LDK

[3414: マンコミュファンさん]

結局いいマンションが建ったおかげで周辺が整備された事例はなかったわけね。やっぱり嘘松か。ここのポジは願望を事実のように書く癖があるから、検討者は騙されないようにしないとね。

[3415: 匿名さん]

ここは五反田の再開発の恩恵を受けるには位置的にはギリギリって感じじゃないかな。アップサイドがあるとしたら、その辺で、差別化ポイントは新しさと高級仕様。

[3416: マンション検討中さん]

>>3414 マンコミュファンさん

言わなくても良く起こってる事だからな。
多分武蔵小山でも起こるから慌てなくていいよ

[3417: 検討板ユーザーさん]

>>3416 マンション検討中さん

エビデンスが無い妄想だったんですね。
あと、武蔵小山を引き合いに出す必要はありませんね。あちらの掲示板を荒らしてるのはあなたでしょうか。理性ある行動をお願いします。

[3418: マンション検討中さん]

>>3417 検討板ユーザーさん
色々溜まってますね。あなたが武蔵小山から来たことはよく分かりました　笑

[3419: 検討板ユーザーさん]

>>3418 マンション検討中さん

思い込みと妄想が激しくて唖然としてます。

[3420: 匿名さん]

武蔵小山はいい街なのに、無理に目黒と張り合おうとするから論破されちゃうんだよ。
下町、庶民感がいいところなんだから、無理しないの。

[3421: マンション掲示板さん]

六本木で信号機の位置が変更になったり、ガードレールが追加されたり、青山の物件で道路綺麗にしたり、普通によくありますよね。品川ではないのかな？

武蔵小山から来たことを自白された事にも気づかず、この物件の人が見向きもしない物件に荒らしをしてるなどという言いがかりをつけたり、思い込みとか人の批判したりと、貴方の周りの物件のレベルで不可能だからと言って、それで判断されないと良いと思いますよ。

[3422: 検討板ユーザーさん]

>>3421 マンション掲示板さん

妄想癖の武蔵小金井の爺さんには縁のないマンションなんだから書き込みやめなさい。

[3423: 名無しさん]

>>3420 匿名さん

ほんとそれですよね。私も武蔵小山住んでいてここ検討してますが、過去のレス見ても変に張り合おうとする武蔵小山住人がいて何故か恥ずかしい気持ちになる。ほんとにやめてほしいですw