プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー目黒MARC　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/10994/
“プラウドタワー目黒MARC”の「私の印象」→生活利便性の高い不動前駅周辺や、雑多な魅力の五反田が日常使いできる「目黒物件」、微妙な立地を忘れさせる再開発を大いに期待！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/14431/
「プラウドタワー目黒MARC」VS「ブリリアタワーズ目黒」王者対決！【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/17148/

[3351: 匿名さん]

>>3345 匿名さん
もはや冷静さを失っている。というか質問に答えられない、要するにまともな議論に耐えられない人が多いですね。
そんな人たちが選ぶ物件のコメント聞いても参考にならないのでは？

[3352: 名無しさん]

>>3350 名無しさん

ちなみに場所がよく分からないという事だとすると、場所の要素を分解してみると、アドレス、アクセス、環境などに分解されると思います。アドレスにこだわるかどうかはありますが、再開発系は基本的にアドレスとしては良くないところが多いとおもいますが、再開発後はそこまで気にならないと思っています。

アクセスについては、山手線と地下鉄のアクセスを重視していて、実際に歩いてみた所、７分程度でしたので、私は許容範囲です。逆にその距離だと、周辺で出ている物件はアトラス五反田位だと思います。少し離れますが、パークコート北参道を考えましたが、これは制振なのでやめました。

周辺環境については、物件の中、ガーデンは許容範囲というか殆ど問題ないですが、目黒までのJRの線路沿いの音が気になりました。ここも悩ましいなとおもいましたが、実質２分程度の話で、影響ない時もありますし、嫌ならノイズキャンセルで対応するのでいいやと思いました。

賃貸棟に住んでみて、よければ中古で買っても良いのではないかと思います。

[3353: 匿名さん]

なるほど。
色々な考え方があるのはわかりました。

物件を購入するかどうかのポイントは、転売で売りに出たとしてもその物件が欲しいかどうかです。
絶対に購入してはいけないポイントは、検討物件より駅近に同クラスかつ安い物件が出る場合です。

故に、この場所にどうしても住まなくてはいけない理由がある人以外は、個人的に賃貸をすすめます。

[3354: 名無しさん]

>>3353 匿名さん
同じクラスで駅近の物件というとブリリアが思い浮かびますが、同じ坪単価にはならないと思いますし、その金額出せるなら、山手線にこだわらないなら、港区の新築の方が良いのではないでしょうか？賃貸を望むかどうかは、個人の価値観の問題なので、あなたが勧める勧めないではないと思います。

[3355: 匿名さん]

住まいサーフィンに先着順(R4.4.10時点)の価格が22件登録されてるけど1～2次のキャンセル部屋？　まだ残ってるのかな。いまどこまで進んだんだろ。

1次(88) + 2次(15) + 3次 (23) - キャンセル(22)＝104？

[3356: 通りがかりさん]

>>3355 匿名さん

どひゃー！
そんなにキャンセルあるの？
もうダメじゃん。ここ。
金切り音を現地で確認してキャンセルって流れかな？

[3357: 匿名さん]

>>3355 匿名さん
単純に先着順のまま残ってたところだと思いますよ。案内受けた際に先着順だったところがそのままあったりしますので。キャンセルが出てたとしても22もでないと思います。

[3358: マンション検討中さん]

先着順＝キャンセル住戸って発想はちょっと驚きました。1人は若葉マークさんだから仕方ないのかな。

[3359: 匿名さん]

キャンセルじゃないとしても、１期１次で出した88戸のうちの20戸以上が1ヶ月半たった4月上旬でのこってたってこと？とはいえ、先着になってるのは高層（グロスの高い大きめの部屋）か低層か中住居か北向きっていう、売れにくい部屋が多い感じはするけど…。
この辺ってまだ売れ残ってるのかな？自分は１次よりあとにモデルルーム行ったけど案内されなかったな…（でも、自分の希望の間取りはでてないからかもしれない）。

[3361: 名無しさん]

>>3359 匿名さん
それが本当なら不人気物件確定。ここは一期一次は希望募って、その部屋を売りに出していたので、単純に売れ残りかキャンセルかと。
全体的に不動産価格上がってるけど、売れる物件とそうでない物件、選別されてるな

[3362: 匿名さん]

もう100以上売れたんですね。
順調じゃないでしょうか。
竣工までには完売しそうですね。

[3363: 管理担当]

[NO.3360と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3364: 匿名さん]

どこかで、1期でこれだけ売れましたー！って言いたいからなのか、先着順をウェブサイトで公開してないので売れ行きがよくわからないですよね。そもそも非公開のまま先着順ってやっていいんですね。物件概要に公開するものだと思ってました。

[3365: 匿名さん]

中古で出てきても買いたい物件かどうか。
新築マンションを購入する重要な決め手です。

皆様、どう思われますか。

[3366: マンコミュファンさん]

>>3365 匿名さん
そう考えたら中古ならシティタワー目黒買うね。でも新築と中古は比較にならないだろ。

[3367: 検討板ユーザーさん]

>>3365 匿名さん

中古で出てきた場合。私なら、ブリリアで同じ広さの部屋が同じ価格で出たらブリリアにしますが、同じ価格になることはないと思うのでこちらで十分かなというかんじです。今のところ他に比較しようと思う物件はないですね。

[3368: 匿名さん]

中古ならブリリアだけど、高すぎるのでそれなら新築で減税もあるこちらかな。分譲賃貸だと割高になるし。

そもそも新築がいいから買うという人もいるので、中古でも買いたいかが決め手の要素になるかは人それぞれ。

[3369: マンコミュファンさん]

値段関係ないならそりゃブリリアです。

[3370: 匿名さん]

>>3367 検討板ユーザーさん

比較物件は近隣の五反田武蔵小山ですね。
どちらにも完敗の悪条件なのでここで言われる通り不人気なのも納得です。

[3371: 匿名さん]

>>3366 マンコミュファンさん
例えば6年後に築11年のシティタワー目黒との比較なら築5年のMARCかな。
ブリリアが同じ価格にはならないだろうしな。現にもうすでに新築のMARCの方が安いわけだし。

[3372: 匿名さん]

>>3364 匿名さん

おそらく100はいってそうだけど、よくわかんないですよね。おそらく4次まで１週間ちょっとだと思うけど、だれか知ってる人いないんだろうか？

[3373: 匿名さん]

>>3370 匿名さん
このスレを武蔵小山で検索すると23ページにもなるのにシティータワー武蔵小山のスレでMARCやマークを検索してもここのこと書いてるのが1レスしかないという事実。
検討者がほぼ重なっていないことが明白ですね。つまりここに武蔵小山を書いている人のほとんどが武蔵小山万歳の人か、武蔵小山をネタにしたい人。

一方アトラスタワー五反田は72レス中5レスでMARCやマークが出てくる。間違いなくライバルはこっちですね（ちなみに五反田スレにも武蔵小山くん出没）。

[3374: 名無しさん]

シティータワー目黒は中古の坪単価は同じくらいだけど、制震だし、管理や作り的にも目黒マークの方が良さそう。あとハザード地域。

ブリリアは天井高とか間取りとか、オフィス棟とのお見合いは気になる人は気になるかもしれないが、アクセス考えたら目黒マークより良さそう。ただ坪単価は高くて、今から中古で買うなら港区でという選択肢もありそう。

[3375: 匿名さん]

>>3373 匿名さん
至極妥当な分析

[3376: マンション掲示板さん]

>>3373 匿名さん

意味不明なこじつけですね。
マークとシティタワー武蔵小山どちらもMR行きましたが、検討層が重なってることは伝えられます。
マークの契約者さんなんでしょうけど、武蔵小山と比較すると条件面で劣るから比較されたく無いんだと感じました。

[3377: 名無しさん]

この物件は実需が強く、作りや間取りは良いので中古で買っても値下がりリスクは相対的に低そうですが、一番のドライバーは街づくりのコンセプトがどこまで実現するかだと思います。

賃貸棟のレベルの高さは分かりましたので、成功すればかなりレベルの高い人が集まりますが、市況がそれほど良くない中、どれだけ埋まるのか、ガーデンテラスを活用したイベントや会員制の施設利用状況など、まだ分からない所も大きいですね。この辺りは野村とJRがどこまで頑張るかだと思います。

[3378: マンション掲示板さん]

>>3377 名無しさん

JRはこれ以上ここには関与しなそう。野村の開発で上手く行った例は無い。残念だけど期待するだけ無駄じゃないか。開発なら三井一択だよ。

[3379: 名無しさん]

ちなみにJR東日本は運輸から不動産・ホテル事業を売上、利益共に拡大しようとしています。

https://www.jreast.co.jp/press/2020/20210129_ho01.pdf

品川が最大の投資地域だと思いますが、環境配慮やワンストップサービスやコミュニティサービスの実現など、街づくりのコンセプトはここでもやっていくのだと思います。

JRのメリットを考えると、目黒駅までの道の整備をどこまでコミットして、目黒駅利用者を増やすかという所には期待したいと思います。

[3380: 名無しさん]

>>3378 マンション掲示板さん

仰られる通りですね。野村はこれまで、森ビルや三井、三菱とは違って売り切り型に近いビジネスモデルでした。今回は野村が契約上抜けられないので、そこはメリットだとは思いますが、どこまで実現出来るかは未知数ですね。

ただ人口減の中、供給個数から供給価格で勝負してきたここ数年と違い、各社サービス面の拡大を考えているので、ここは頑張るのだと思います。そうでないと他のJRの再開発物件の入札取れないですからね。

[3381: 匿名さん]

基本的には街としてはJR（と竹中）の開発（野村は分譲のみ）なので、JRには継続的に取り組んでほしいですね。ましてJRはオフィスと住宅の賃貸もってるので、価値を維持、さらに向上させるよう取り組んでもらいたいところです。

極論すれば目黒駅までのアプローチを改善するとかもできてしまうわけで…。

[3382: 評判気になるさん]

予定もない目黒駅までのアプローチの改善とか妄想しててワロタ。これ以上の開発余地はありません。現実を直視できない程に追い込まれてるんやろな。

[3383: マンション検討中さん]

中古としての資産価値が更に上がるためには、街づくりに期待ですねという話なのに、まだ決まっていないという事実と開発の余地はないという主観や希望を混ぜて書く所に、必死さが溢れてますね

[3384: マンション検討中さん]

野村は組合員の1人で、ガーデンテラスとかの企画とかは彼らに期待してます。

ちなみに目黒駅までの二車線化は、野村は前向きという事でしたので、実現して欲しいと思います。個人的には二車線化より、線路側に壁作ってくれれば良いですけど。

[3385: 通りがかりさん]

電車の金切り音と頻繁に書き込みがありますが、そんなに酷い音なのでしょうか？

[3386: 検討板ユーザーさん]

>>3385 通りがかりさん

線路沿いは確かにしますが、プラウドは奥まってるからさほど気にならない人もいると思います。
金切り音という表現してる人はおそらく特定の人なので他のスレでも見ましたが、よっぽど言いたいのでしょうね。w

[3387: 通りがかりさん]

>>3385 通りがかりさん

現地確認しました。私は受け入れられません。
それがこの売れ行きの悪さになってるのかと。

[3388: マンション検討中さん]

>>3387 通りがかりさん

私も同じ理由で見送ってるものです。1LDKも検討したいので一応引き続き様子は見ているのですが。

あと、二車線化の話題がありましたが、行政でも苦戦、時間がかかるものに野村が前向きになった程度で実現するとは考えにくいですよね。誰がお金払うの？野村なんてここを売り切ってしまえば二車線化する必要性なんて益々なくなります。

[3389: 通りがかりさん]

現地を山手線車内から。左側手前の線路脇が賃貸棟、奥のクレーンで建設中が分譲棟です。ご参考まで。賃貸棟はほぼ線路脇なので、ペアガラス仕様にもよりますが騒音は結構するでしょう。分譲棟の方はどうでしょうかね？

[3390: 匿名さん]

現地見てきて下さいよ。前面道路のアスファルト新しくなってますでしょ。道の整備はあれで終わりだよ。

[3391: マンション検討中さん]

音については、人それぞれなので現地確認が良いと思います。線路脇は煩いですね。ガーデンの所まで来た時には私は気になりませんでした。部屋の中は二重サッシでうち1枚はペアガラスなので、ほぼ無音だと思います。

[3392: マンション掲示板さん]

恵比寿ガーデンテラスとかと線路からの距離変わらないですかね？
賃貸棟とドレッセと比べるとプラウドは結構奥まってるのでいいほうな気がしますけどね。個人差ですよね。

[3393: マンション検討中さん]

>>3392 マンション掲示板さん

過去のスレご覧になってないですよね。ここはちょうどカーブで湘南新宿線など外側の線路を早いスピードで走る電車の金切り音がするのです。ほぼ直線の恵比寿とは状況が違います。

[3394: マンション検討中さん]

それよりも今日E-PARKで路地裏ダイニングというイベントがあるみたいですよ～

[3395: 匿名さん]

>>3394 マンション検討中さん
周辺での各種イベントが楽しみです。

[3396: 匿名さん]

>>3384 マンション検討中さん
二車線ってあの狭い道路をどうやって広げる想定なんでしょう？物理的に駐車場のところ以外は難しいんじゃないかと思うんですけど、なにか聞かれてますか？

[3397: 通りがかりさん]

>>3396 匿名さん

妄想なんだから突っ込んじゃダメ。笑

[3398: eマンションさん]

>>3396 匿名さん
やれるとすれば土地区画整理事業で道路拡張。土地の所有者との調整あるし簡単ではない。
ただ駐車場の範囲まで地区計画がかかってて道路に関しても区画道路を適正に配置するだとか、安全な歩行者空間確保のため、歩行者通路を整備するって品川区は言ってはいるから可能性はある。
もしそうなれば目黒マークにとってはありがたいけどね。

[3399: 匿名さん]

撮影スタジオ横の駐車場のところに保育所ができるって立て看板あった気がするけど。
あそこに建物出来たら道路の拡幅は無理なんじゃないかな。

[3400: マンション検討中さん]

>>3399 匿名さん

なるほど。保育所ができるなら尚更区は整備しないとですね。今の道路と土地の形を変えて整理する可能性ありですね。