プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[3223: 通りがかりさん]

>>3221 匿名さん
相場についてファクトベースで教えてもらえますか？ブリリアタワーズ目黒坪2.2、パークタワー目黒坪1.8、シティタワー目黒1.8、階数間取りで前後しますが、こんなもんでは。

[3224: 通りがかりさん]

>>3220 匿名さん
実需なのに転勤で賃貸に出す際に利益がでることを前提に考える方いらっしゃいますか？ローン、その他費用と賃料が相殺されれば問題なく、住宅ローンなので一般的な利回りより余裕ありそうですが。マイナスになると流石に辛いですね。

[3225: マンション掲示板さん]

>>3223 通りがかりさん

普通に考えたらブリリア〉プラウド〉シティータワーじゃないですかね。
部屋によりますが1.8前後じゃないですかね～

[3226: 匿名さん]

>>3223 通りがかりさん
そんなもんでしょうね。ちょっと調べればわかるのに、1.2とか意味不明な書き込みがあったので・・・

[3227: 通りがかりさん]

>>3225 マンション掲示板さん
順番はそうですね。プラウドタワーは賃貸棟の賃料次第ですかね。賃貸棟がシティタワーより少し高いくらいだとシティタワーより賃貸棟を私なら選びますね。

[3228: 検討板ユーザーさん]

ここがシティタワーに勝ってるポイントってどこ？ハザードエリアじゃないってくらいしか見当たらないし、実質貯水槽で対策済みなんでしょ。

[3229: 通りがかりさん]

>>3228 検討板ユーザーさん
こういうのは、本気で言われてるのですか？ボケなのかどうか分からず。シティタワー自体も良いマンションでまったく否定しませんが、専有部仕様、共用部、目黒駅までの距離、目黒MARC一体の公開空地など、同じ値段でシティタワー買う人は流石にいないと思いますよ。本気なら今中古で55平米が1億くらいで販売されてるので、それを買って住むか転売されてはどうでしょうか？

[3230: マンション掲示板さん]

>>3229 通りがかりさん
あの人多分ただの否定派なので相手にしなくていいですよ。

[3231: マンション検討中さん]

>>3211 通りがかりさん
実際は40万いってないよ。前後って言葉は便利だろうけど。成約していない募集価格は比較しちゃいけないことは覚えてね

[3232: 通りがかりさん]

>>3231 マンション検討中さん
そんなことは誰でも知ってますが、確認されて言われていると思いますので、いくらで成約したのか教えてください。

[3233: 匿名]

>>3231 マンション検討中さん
検討に際して低層階、角部屋で具体的な住戸を指定して賃貸に出した場合の賃料を大手仲介業者に実際に試算してもらいました。
未完成なので眺望やバルコニーなどの実際の要素は加味できないとのことでしたか、45.2万、坪1.9万強程度と言われました。多少高めに言っているとしても仲介業者の査定額として賃貸相場感の参考程度にはなるのかなと思いました。ご参考まで。

[3234: 匿名さん]

>>3233 匿名さん

うん、これくらいで違和感ないね。
むしろこれくらいで貸せなきゃローン+諸経費で採算割れするだろうから、さすがに誰も買わないよね。

[3235: 匿名さん]

>>3233 匿名さん

坪1.9万？66㎡＝20坪の小部屋が38万で貸せる訳ない。それなら港区内陸行くね普通なら。@1.3万=26万、高層で28万が妥当かと。いずれ賃貸棟のプライシングも出るでしょう。

[3236: 名無しさん]

>>3235 匿名さん
1.5くらいが妥当でしょう。1.9なら内陸住めるしもっと高台や駅近に住めるよ。採算割れギリギリのラインでプライス出してるから、ここは割高と言われてるし、その分仕様を永住者向けに作ってる。内装はリセールにあまり影響ないし、賃料取れないから投資家は見向きもしないマンションてことだな。地面師マンションのが立地良いし、ここと同じ値段で出てくるなら、向こうの方がリセール期待出来るよ

[3237: 匿名さん]

相場観ないやつ多過ぎて笑うな。笑
城南のもうちょい外でも15で普通に貸せてるからね。
今の相場ならここは18くらいで貸せるよ。
賃貸棟あるのは確かに下げ要因になるけど、経営者とかが多少割高でも税金対策で借りる需要あるからね。

[3238: 名無しさん]

港区内陸で2万以下とか、グレード低い賃マンか木造アパートの話でしょ。
虎ヒルのレジタワーとか3万近いからね。
昭和の爺さんたちは情報感度が低くて呆れるわ。

[3239: 通りがかりさん]

港区内陸がとか、ここの相場はとか、主観はいいので、具体的な比較対象のマンションの新規契約平均賃料とセットで事実を出せば、誰も否定しませんよ！よろしくお願いします。もちろん、港区内陸は白金高輪ではなく3A+R、虎ノ門あたりを指してると理解してます。

[3240: マンション検討中さん]

西五反田ってなんとか芝浦くらいと同じ賃料でいけるのかな。さすがに港区内陸と比較はそもそもありえないですよね。ましてや3Aとか言ったら笑われてしまいます。
住宅街ももちろんありますが西五反田って東京を代表する風俗街であるのも事実ですよね。ラブホテルも連なっているので。
子供いないdinksならありかもですが。

[3241: 掲示板管理人さん]

>>3235 匿名さん
あなた相場感なくてしつこいから投稿やめろ。
同条件でスーモで調べてみろよ。迷惑なんだよ。

[3242: 通りがかりさん]

>>3240 マンション検討中さん
調べればわかると思いますが、、、そういうのも分からないでマンション語っても仕方ないかと。
アドレス名を気にする人は確かにいますが、車のナンバープレートみたいなものですね。あと、風俗街は東五反田でそこにみんな大好き城南五山もあります。西五反田にもホテルそれなりにありますが、客引きとか一切いません。知ってて書いてると思いますが。

[3243: 匿名さん]

>みんな大好き城南五山もあります。西五反田にもホテル

一種低層の城南五山の高台と、低地で線路脇のここを比べるのは愚の骨頂でしょ。知ってて書いているんでしょうが。

[3244: 通りがかりさん]

>>3243 匿名さん
アドレス内に風俗街があることと資産価値の話題提供(嘘ですが)に対し、事実を書いただけですよ。城南五山と西五反田を比較してるように感じたなら、面白い文脈解釈ありがとうございます。

[3245: マンション掲示板さん]

>>3244 通りがかりさん

必死だね

[3246: 通りがかりさん]

>>3245 マンション掲示板さん
投稿後に即「参考になる」、お疲れ様です

[3247: 匿名さん]

風俗街って、ここからそんなに近いんですか？

[3248: マンション検討中さん]

3243は流石に読解力なさすぎでしょ、、
まぁ行政区やアドレスだけで他人を下に見る人に碌な奴はいないね

[3249: マンション検討中さん]

家族や子供いながら検討してる人もいるのに風俗街だとか西五反田の住所だけでそこに無理やりくっつけて話してくる奴らなんなんだろね。そしたら不動前のマンションも最寄り目黒駅の西五反田アドレスのマンションも全部風俗街と関連するか？
マジでその発想気持ち悪いからそんなに書き込みたいなら風俗のレス行けよって思う。
こんなこと言っても奴らはまた馬鹿みたいに反抗してくるんだろうがw

[3250: 匿名さん]

プラウドタワー西五反田MANZOKU に改名すれば丸く収まるよ。

[3251: 通りがかりさん]

>>3247 匿名さん
風俗街は東五反田1丁目なので、ここからは駅の反対側で10分以上はかかるため、生活にはあまり関係ありません。距離だけなら島津山とかの方が近いです。
西五反田2丁目のホテルは5分くらいで、子供がいるとその辺りは避けて歩く人もいるかもしれません。
最も、渋谷でも恵比寿などでも高級住宅街に風俗が隣接しており、最近では横浜の話題のタワマンも隣接エリアなので、どのような環境に住みたいかの問題で、資産価値には利便性、ブランドアドレスかどうかの方が一般的には重要視されてるようには見えます。

[3252: 検討板ユーザーさん]

>>3250 匿名さん
日曜日に死ぬほど滑ってますが大丈夫ですか？頑張って生き抜いてください。

[3253: 名無しさん]

>>3247 匿名さん
近くはないですが五反田駅へのルート上にはラブホが複数軒と店舗型ソープがありますよ。ちょっと遠回りになりますが線路北側のルートなら風俗街は避けられます。

[3254: 通りがかりさん]

本日、山手線の車窓から。走行音は上に反射していくと言いますし、線路から近いのが気になるポイントですかね。

[3255: 名無しさん]

>>3254 通りがかりさん
線路の金切り音が気になるからこそ窓の等級が高い。室内は恐らく大丈夫だろうが、バルコニーはうるさいだろうな。窓開けると音はするから、気になる人はやめた方が良い。あと賃貸出そうとする人も賃貸棟の賃料に引きずられるからやめるべき。

[3256: マンション比較中さん]

>>3251 通りがかりさん
その利便性とブランドアドレスはなくないです？
ここは結局竹中デザイン、高い仕様の居住性で選ぶのかなと思います。

五反田までの距離まぁまぁあるし、あのホテル街と風俗エリアはあまり通りたくない。となると、結局目黒＆不動前駅を徒歩で使うことが多くなるような気がします。

[3257: 匿名さん]

>>3255 名無しさん

なるほど勉強になります。
買ってダメ。貸してダメと。
結論出たかな。

[3258: 匿名さん]

投資家はこことか芝浦のタワマンは買わないね。賃料が高くとれるスカイかブランズタワー白金か三田小山西のタワマンを買うね。

[3259: 匿名さん]

>>3258 匿名さん
価格次第たろ

[3260: 匿名さん]

>>3254 通りがかりさん
個人的には経験上電車の音は気にならないタイプなので、同じように音に神経質な方よりおおらかな人が購入してくれたら良いなと思います。

[3261: 検討板ユーザーさん]

マンション価格が上がりすぎて買えなくなった層がアンチとなり大暴れしてるな。郊外の中古戸建でも買ってください。

[3262: 匿名さん]

>>3258 匿名さん
インカムゲインなんてあるはずないじゃんwww
タイムスリップして来ましたねw

[3263: 匿名さん]

こういう裾野の物件を高値で掴んで頂ける方々のおかげで、港区千代田区の物件がますます潤うのですから、正直 感謝しかないです。

[3264: 通りがかりさん]

>>3256 マンション比較中さん
ブランドアドレスは限られますし、本物は高すぎるので購買層違いますし、利便性は何を指してるかによるのかと思いますが、10分程度で山手線の目黒五反田含め、3駅6路線使えるのは一般的には利便性高いかと。その上で仕様の高さも含めて、実需中心に欲しい人が買うのだと思うので、間違いなく儲かるとか、誰もが住みたいとかではなく、買いたい人一定数いて買う、それでいいのではないでしょうか。

[3265: 購入者]

購入者の皆さんnext pass 10って入りました？8～9割入るとは聞いてますが割高な印象なんで悩んでます。壊れた時にそれぞれ対応すればよいかなと。また、インテリアって何か買います？

[3266: 匿名さん]

>>3265 購入者さん
うちは入ってないです。今住んでいるマンション入居から8年目になりますが何も壊れてないです。その時も10年保証の保険ありましたけど、結局入らなくて良かったです。

[3267: 匿名さん]

第4次はどの程度販売されるかな。市況が上がってるので、割高と言われつつもそのうち市況が追いついてサクッと売れちゃうかもしれませんね。アトラスタワーや戸越公園が高ければここには追い風でしょうし。

[3268: マンション検討中さん]

>>3249 マンション検討中さん
本当のことを言われて涙目で必死に長文否定してるのは後悔している契約者か営業なんだよな。可哀想だけど現実に向き合おうね。人生やり直せるから

[3269: 検討板ユーザーさん]

>>3267 匿名さん
おそらく高く売り出されると思います。そうなると一気にここに追い風吹くでしょうね。

[3270: マンション検討中さん]

賃貸も7月から募集開始で、北王プランニングが代理。外資系の赴任者とか狙っている感じなのかな？

[3271: 匿名さん]

これですね。一重サッシかな？
ここは徒歩8分、オフィスは徒歩7分。住居とオフィスって測定方法違うんですかね？

https://www.jrtk.jp/meguromarc-apartment/

[3272: 匿名さん]

>>3258 匿名さん

そんな窪地のマンションなんか投資にならんだろ。
不動産は立地が全て。高台か山手線駅近が鉄板。
今ならここか三田1。
予算次第。