プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[3201: 匿名さん]

>>3199 匿名さん

66㎡の部屋が30万とか、この立地じゃあ無理かと。例えばもっと便利な目黒駅徒歩5分の中古でも75㎡25万ぐらい。新築とはいえ立地や線路脇のデメリットもあり@1.5万は到底無理かと感じます。

[3202: 匿名さん]

>>3198 匿名さん

区営とはファミーユ西五反田ですね。
家賃は最も多い3LDKタイプ（72.22～73.90㎡）で137,500円～163,800円。

割安な区営とは直に比較できませんが、一つの目やづの参考にはなるのでは？

[3203: 匿名さん]

↑目安、の打ち間違いです。失礼。

[3204: 匿名さん]

ここ買うなら、築浅で目黒駅前のブリリア買うって方が賢く思うけど、そんなに無理なローン組んでで新築がいい？貸すにもリターン低いし。
アドレスもここは西五反田で、ブリリアは高台の上大崎3と正真正銘の花房山アドレスで格が違うし。

[3205: 匿名さん]

ブリリアは確かにいいけどここよりかなり高いからね。
普通の２LDKで坪830万、３LDKは眺望かなりいいとは言え坪900超えてるし。
立地とかで劣る分の価格差はちゃんとあるでしょ。

[3206: マンション掲示板さん]

分譲価格は港区内陸と同レベルなのに立地は駅遠西五反田アドレス＆ハザードエリア隣接。そりゃ賃貸に出して利回り確保出来るわけないでしょう。

[3207: 名無しさん]

>>3206 マンション掲示板さん
新築プレミアムと仕様の良さを加味しても坪1.2万がいいとこかな。そうなると坪500前半くらいで買っておかないと将来危ないね。高くても地域ナンバー1を買った方が良さそうだ

[3208: 通りがかりさん]

ここが利回り出るか知りませんが、だいぶ古い区営住宅の賃料を比較であげるの面白い！笑
そしてそれに呼応してコメントが沢山入るのも。
シティタワー目黒が70平米ちょっとで賃料40万みたいですが、それについてコメントお願いします！もちろん、シティタワー目黒の方がここより安いです。

[3209: マンション検討中さん]

区営なんて住みたくない人もいるし、
西五反田なんて住みたくない人もいるし、
駅近じゃないと住まない人もいるし、
静かじゃないと住まない人もいるし
価値観はそれぞれ
全てにパーフェクトな物件はないとおもうし、あったら高い

今買える、城南、山手線沿線の新築で、作りの良い、大規模はここと五反田くらい？

[3210: マンション検討中さん]

そうなんですよね、分譲価格は港区内陸に近いレベルだけど、周辺の賃料は港区よりはるかに安い。そこはやっぱり不動前最寄りの西五反田なんですよね。
ただ仕様はかなり良いくてモデルルーム行った時はテンションかなり上がったから、完全に実需向け。
資産価値を期待してはいけない物件ですね。

[3211: 通りがかりさん]

誰も区営住宅との比較に触れなくなりましたね。
ちなみ、港区内陸で白金高輪以外でここと同じくらいの値段の場所なんてありますか？白金高輪駅、徒歩10分以内、築10年以内、大手分譲賃貸だと70平米で40万前後で、シティタワー目黒とほとんど変わりませんよ。

[3212: 匿名さん]

そもそも山手線徒歩圏の分譲賃貸で1.0とか1.2でしか貸せないと思ってるやつは相場観無さすぎて検討するレベルに達してないよ。
大人しく区営賃貸にいてくださいw

[3213: 匿名さん]

気になるならMRで想定賃料聞いてきたら？シティタワー目黒よりほんの少し高いくらいじゃないの？利回り3%台でしょ。貸す前提で買う人はほぼいないんじゃないですかね。

[3214: 検討板ユーザーさん]

シティタワー目黒の方が条件いいけどな

[3215: 匿名さん]

>>3214 検討板ユーザーさん
じゃあ買えば？なんでここにいるの？

[3216: 名無しさん]

>>3213 匿名さん
賃料つかないなら収益還元でのリセール価格も低くなるから、中古売却もきつそうだな。永住向きだけど、維持費高いし今後も結構上がる計画だから、かつかつでローン組むときつい

[3217: 通りがかりさん]

賃貸棟あるのに貸出用で購入する人あまりいないとは思いますが、周辺相場みると坪2万、70平米で45万前後くらいですかね。
賃貸の話は、知らずか意図的かはわかりませんが、事実と異なるコメントされた方が多数いらしたので話題になっただけだと思います。

[3218: マンション掲示板さん]

>>3201 匿名さん

比較対象が間違ってるのでは？
どこのマンションと比べてますか？

[3219: 匿名さん]

>>3217 通りがかりさん
ここは賃貸棟が近いので賃貸にはあまり期待してませんが、逆に賃貸目当ての投資家に敬遠されることで、実需で住みたいと思う人が購入してくれることを期待しています。マンションの実需を気に入って購入した人たちが管理運営を通じ、ハード、ソフトの両面でより良い生活環境になるよう協力できた方が遥かにうれしいです。

[3220: 匿名さん]

実需前提でも、急な転勤とかライフプランの変化に合わせて、賃貸してどうなるかは視野に入れて検討すべき。
実需だから関係ないって思ってると後で痛い目見るよ。

[3221: 匿名さん]

何が起こるかわからないので、想定賃料が気になる気持ちもわかりますが、相場を無視したらわけのわからん主観とお気持ち価格をここに記載しないでほしいw

[3222: 匿名さん]

駅前、直結タワーだと仕様が全然でも需要があり、周辺相場無視して上がる傾向にあるけれど、ここのように距離はあるけど仕様はいいという逆パターンは独自の市場を形成できるのか気になる。

[3223: 通りがかりさん]

>>3221 匿名さん
相場についてファクトベースで教えてもらえますか？ブリリアタワーズ目黒坪2.2、パークタワー目黒坪1.8、シティタワー目黒1.8、階数間取りで前後しますが、こんなもんでは。

[3224: 通りがかりさん]

>>3220 匿名さん
実需なのに転勤で賃貸に出す際に利益がでることを前提に考える方いらっしゃいますか？ローン、その他費用と賃料が相殺されれば問題なく、住宅ローンなので一般的な利回りより余裕ありそうですが。マイナスになると流石に辛いですね。

[3225: マンション掲示板さん]

>>3223 通りがかりさん

普通に考えたらブリリア〉プラウド〉シティータワーじゃないですかね。
部屋によりますが1.8前後じゃないですかね～

[3226: 匿名さん]

>>3223 通りがかりさん
そんなもんでしょうね。ちょっと調べればわかるのに、1.2とか意味不明な書き込みがあったので・・・

[3227: 通りがかりさん]

>>3225 マンション掲示板さん
順番はそうですね。プラウドタワーは賃貸棟の賃料次第ですかね。賃貸棟がシティタワーより少し高いくらいだとシティタワーより賃貸棟を私なら選びますね。

[3228: 検討板ユーザーさん]

ここがシティタワーに勝ってるポイントってどこ？ハザードエリアじゃないってくらいしか見当たらないし、実質貯水槽で対策済みなんでしょ。

[3229: 通りがかりさん]

>>3228 検討板ユーザーさん
こういうのは、本気で言われてるのですか？ボケなのかどうか分からず。シティタワー自体も良いマンションでまったく否定しませんが、専有部仕様、共用部、目黒駅までの距離、目黒MARC一体の公開空地など、同じ値段でシティタワー買う人は流石にいないと思いますよ。本気なら今中古で55平米が1億くらいで販売されてるので、それを買って住むか転売されてはどうでしょうか？

[3230: マンション掲示板さん]

>>3229 通りがかりさん
あの人多分ただの否定派なので相手にしなくていいですよ。

[3231: マンション検討中さん]

>>3211 通りがかりさん
実際は40万いってないよ。前後って言葉は便利だろうけど。成約していない募集価格は比較しちゃいけないことは覚えてね

[3232: 通りがかりさん]

>>3231 マンション検討中さん
そんなことは誰でも知ってますが、確認されて言われていると思いますので、いくらで成約したのか教えてください。

[3233: 匿名]

>>3231 マンション検討中さん
検討に際して低層階、角部屋で具体的な住戸を指定して賃貸に出した場合の賃料を大手仲介業者に実際に試算してもらいました。
未完成なので眺望やバルコニーなどの実際の要素は加味できないとのことでしたか、45.2万、坪1.9万強程度と言われました。多少高めに言っているとしても仲介業者の査定額として賃貸相場感の参考程度にはなるのかなと思いました。ご参考まで。

[3234: 匿名さん]

>>3233 匿名さん

うん、これくらいで違和感ないね。
むしろこれくらいで貸せなきゃローン+諸経費で採算割れするだろうから、さすがに誰も買わないよね。

[3235: 匿名さん]

>>3233 匿名さん

坪1.9万？66㎡＝20坪の小部屋が38万で貸せる訳ない。それなら港区内陸行くね普通なら。@1.3万=26万、高層で28万が妥当かと。いずれ賃貸棟のプライシングも出るでしょう。

[3236: 名無しさん]

>>3235 匿名さん
1.5くらいが妥当でしょう。1.9なら内陸住めるしもっと高台や駅近に住めるよ。採算割れギリギリのラインでプライス出してるから、ここは割高と言われてるし、その分仕様を永住者向けに作ってる。内装はリセールにあまり影響ないし、賃料取れないから投資家は見向きもしないマンションてことだな。地面師マンションのが立地良いし、ここと同じ値段で出てくるなら、向こうの方がリセール期待出来るよ

[3237: 匿名さん]

相場観ないやつ多過ぎて笑うな。笑
城南のもうちょい外でも15で普通に貸せてるからね。
今の相場ならここは18くらいで貸せるよ。
賃貸棟あるのは確かに下げ要因になるけど、経営者とかが多少割高でも税金対策で借りる需要あるからね。

[3238: 名無しさん]

港区内陸で2万以下とか、グレード低い賃マンか木造アパートの話でしょ。
虎ヒルのレジタワーとか3万近いからね。
昭和の爺さんたちは情報感度が低くて呆れるわ。

[3239: 通りがかりさん]

港区内陸がとか、ここの相場はとか、主観はいいので、具体的な比較対象のマンションの新規契約平均賃料とセットで事実を出せば、誰も否定しませんよ！よろしくお願いします。もちろん、港区内陸は白金高輪ではなく3A+R、虎ノ門あたりを指してると理解してます。

[3240: マンション検討中さん]

西五反田ってなんとか芝浦くらいと同じ賃料でいけるのかな。さすがに港区内陸と比較はそもそもありえないですよね。ましてや3Aとか言ったら笑われてしまいます。
住宅街ももちろんありますが西五反田って東京を代表する風俗街であるのも事実ですよね。ラブホテルも連なっているので。
子供いないdinksならありかもですが。

[3241: 掲示板管理人さん]

>>3235 匿名さん
あなた相場感なくてしつこいから投稿やめろ。
同条件でスーモで調べてみろよ。迷惑なんだよ。

[3242: 通りがかりさん]

>>3240 マンション検討中さん
調べればわかると思いますが、、、そういうのも分からないでマンション語っても仕方ないかと。
アドレス名を気にする人は確かにいますが、車のナンバープレートみたいなものですね。あと、風俗街は東五反田でそこにみんな大好き城南五山もあります。西五反田にもホテルそれなりにありますが、客引きとか一切いません。知ってて書いてると思いますが。

[3243: 匿名さん]

>みんな大好き城南五山もあります。西五反田にもホテル

一種低層の城南五山の高台と、低地で線路脇のここを比べるのは愚の骨頂でしょ。知ってて書いているんでしょうが。

[3244: 通りがかりさん]

>>3243 匿名さん
アドレス内に風俗街があることと資産価値の話題提供(嘘ですが)に対し、事実を書いただけですよ。城南五山と西五反田を比較してるように感じたなら、面白い文脈解釈ありがとうございます。

[3245: マンション掲示板さん]

>>3244 通りがかりさん

必死だね

[3246: 通りがかりさん]

>>3245 マンション掲示板さん
投稿後に即「参考になる」、お疲れ様です

[3247: 匿名さん]

風俗街って、ここからそんなに近いんですか？

[3248: マンション検討中さん]

3243は流石に読解力なさすぎでしょ、、
まぁ行政区やアドレスだけで他人を下に見る人に碌な奴はいないね

[3249: マンション検討中さん]

家族や子供いながら検討してる人もいるのに風俗街だとか西五反田の住所だけでそこに無理やりくっつけて話してくる奴らなんなんだろね。そしたら不動前のマンションも最寄り目黒駅の西五反田アドレスのマンションも全部風俗街と関連するか？
マジでその発想気持ち悪いからそんなに書き込みたいなら風俗のレス行けよって思う。
こんなこと言っても奴らはまた馬鹿みたいに反抗してくるんだろうがw

[3250: 匿名さん]

プラウドタワー西五反田MANZOKU に改名すれば丸く収まるよ。