プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[2877: マンション検討中さん]

newdays使い勝手良いですよ。
普通のコンビニと違って、多くのサラリーマンに求められている定番商品を継続して置いてくれる。お気に入りが翌週行ったらもうないなんてことがない。
せわしない時に助かるオールインワンおにぎりとかもユニークだし。

[2878: 匿名さん]

せわしないサラリーマン…

[2879: 匿名さん]

私もnewdaysファンです。コーヒーはコンビニの中で一番美味しいと思います。おにぎりも美味しい。

[2880: マンション検討中さん]

>>2879 匿名さん
ATMとかあります？セブンがよかったなあ

[2881: 検討板ユーザーさん]

newdaysが使い勝手良いとかファンとかどんだけお慰みなんすか。そんなもの使い物にならない不要なテナントですよ。メジャー3社以外いらないす。

[2882: 匿名さん]

第1期3次
登録期間は、4月23～24日

23戸
お値段据え置き
最多価格帯14900万円は75G1（南東角）かな？

[2883: マンション検討中さん]

昨今スタグフレーションですね。
金利に関して日本は上げたくても上げれないこの現状、
八方塞がりで政府も日銀も祈るしかない出口が見えない
辛い状況ですね。
不動産の三極化はより一層促進され、これから開発のマンションはさらに価格が高騰するか、数年はコスト減のためにチープな仕様が主流になるか双方の可能性がありますね。
そんな中この目黒MARCが竣工して周りのマンションと比べてどういう評価を受けていくことになるのか。
というところまでを考えて購入の判断をしたいと思います。

[2884: 匿名さん]

>>2881 検討板ユーザーさん
「決めつけ発言」ありがとうございます。あなたは、神様ですか？

[2885: マンション検討中さん]

>>2883 マンション検討中さん

ほぼ同意見です。八方塞がりで不安しかないこの国の未来。今後ますます自分でしっかり資産運用していかないといけませんね。おっしゃる通りここ数年チープな仕様が主流になってきていて、この流れはこの先しばらく続きそうですよね。このマンションは立地の弱点を補うべく箱を作り込んでくれているので選択肢に入れてはいますが、金切り音のラウンドバルコニーよりもダイレクトウィンドウ採用してくれたら良かったと、個人的には突っ込みたくなる部分も多々あり決めかねています。

[2886: 匿名さん]

>>2885 マンション検討中さん
分かります。DWだったら私も即決したと思います。
また一見仕様が高そうですが、バルコニーはペラボーなのもコスカだなと思いました。MRではデザイン性の問題と言われましたが。ラウンドバルコニーがウリならこだわって欲しかったです。

[2887: 通りがかりさん]

>>2886 匿名さん

ペラボーはさておき線路ワキの金切り音は受け入れられないですね。

[2888: 匿名さん]

>>2886 匿名さん
デザイン性にこだわったと言ったましたねw 高さは気になりませんでしたが、ペラボーとキッチンはコストカット感ありますね。原価が上がってるので仕方がないのかもしれませんが、、、DWだと二重サッシにできないという遮音性の関係もあったのかもしれませんね。

[2889: 通りがかりさん]

>>2881 検討板ユーザーさん
何様ですか？調子乗りすぎていて痛いですよ。

[2890: 通りがかりさん]

NewDaysなんて旅行の時に周りにコンビニが何もなくて仕方なく駅で使うイメージ

[2891: eマンションさん]

>>2886 匿名さん
私はDWよりラウンドバルコニーに魅力を感じます。人それぞれなんですね。

[2892: 匿名さん]

みなさんがnew daysに落ち込んでるので自分なりの意見を。

new daysには大手にはない独自商品もあってたまにいいこともある。
お弁当はセブンがいいけれど、そこまで家の近くのコンビニで弁当買う機会はない。もしチケットサービスや住民票もらうのができなかったとしても（できるのかもしれないが…）、それもそこまで回数が多いわけではないので崖下のローソンに行けば済む。
結局どんなコンビニも同じところばかりだと、明らかに飽きる。仕事場がファミマの時はファミマに飽きたし、今は仕事の関係でセブン・ローソンに飽きて、むしろファミマを選ぶ時もある。

なのでコンビニがあれ会社はどこでもいいと思っている。ただし、強いて家の近くにできるのにどこがいいかを聞かれれば、確かにセブンだ（中華まんとおでんもセブンがいい）。でもnew daysだからといって不満はない。

[2893: マンション検討中さん]

来年金利上がりそうですね。今の予測では最低2回くらい？みなさんどう見てますか？購入のタイミングが10月18日と聞いているのでその時点の金利はどうなんだろう？変動金利は5年間は維持されるものの6年目でまたあがったらきついですね。。。このマンションができるタイミングで金利上がって値下がりする中古を狙った方が内装のグレードもよくていいのかな...?

[2894: 匿名さん]

建築コストも土地の仕入れも上がって新築は下がらないという予想が多いから、中古も引き摺られて上がるでしょう。
普通のサラリーマンが買う郊外か築古なら月の支払い上限があるから下がるかもしれないけど都心は常に金持ち需要があるからね。二極化。

[2895: 匿名さん]

今、ここと白金高輪のアトラスタワーと比較検討中です。

[2896: 匿名さん]

>>2895 匿名さん
比較検討するのもいいですが、ここも白金もどちらにしてもはやくモデルルーム行かないと選択肢がなくなっちゃいませんかね？
ここの３次は今週末、白金はどのくらい残っているんだろか？

[2897: マンション検討中さん]

渋谷～品川の山手線最寄駅の新築ハイグレードマンションは基本的には三極化のアッパー部類にノミネート確定だと思います。

[2898: マンション検討中さん]

>>2897 マンション検討中さん
三極化ってどの辺がそれぞれはいります？

[2899: マンション掲示板さん]

５極化の
二番目くらい？

[2900: マンション検討中さん]

>>2891 eマンションさん

ラウンドバルコニーによって熱が躯体に直接伝わりづらくすることで建物の膨張伸縮による層間変形角を少なくしてる構造にしてるのでしょう。建物の長期品質の工夫の一つですね。

[2901: eマンションさん]

new daysとBECK'S初の融合店が入るみたいですね。
楽しみです。
開業は5末らしいです。

[2902: 名無しさん]

>>2901 eマンションさん

購入を検討していて、自分もちょうど今日張り紙見ました。ガラス張りでオシャレな感じで素敵でしたね！
いい意味でコンビニ感なく、オフィス棟とマッチしそうだなーと思いました。

[2903: 通りがかりさん]

目黒にBECKS来た！

[2904: 通りがかりさん]

なんだかなあ。NewDaysだろうがベックスだろうが、それこそ23区どころかそれ以外の街にもあるレベル感だよね。

[2905: 匿名さん]

ベックスね。30分に1本しか電車来ない俺の田舎の駅にもあるわ。

[2906: 名無しさん]

相当数が関係者なんですかね。最低1億数千万円出して、敷地内にはしょぼいコンビニとしょぼいファストフード。それでいて最寄りは不動前、しかも金切り音とお友達。

まあ好みは人それぞれってことですね。
これ以上やると目黒線沿線住民を喜ばせそうだからやめるけど。

[2907: マンション検討中さん]

セブンとかも都内にも、他の都道府県にもあるね

[2908: 名無しさん]

>>2907 マンション検討中さん

ソウデスネ

[2909: マンコミュファンさん]

所詮はしょぼい再開発ですな

[2910: 通りがかりさん]

日常使いはVELOCEだけなんだけど、目黒駅にカフェが増えるのは嬉しいんです(今はスタバ2つ、ドトール、サンマルク2つ、VELOCE、タリーズ、ガーデンプレイスのカフェ・ド・クリエ)。ちなみにコンビニも日常使いはマイバスケットだけです。

[2911: 通りがかりさん]

東口のスタバ入れると3つでした。

[2912: 通りがかりさん]

>>2906 名無しさん
あなた自身もしょぼい人生送ってそうですけどね。参考にどのマンションならしょぼくないんですか？

[2913: マンション検討中さん]

本日第1期第3次登録ですね。
先日現地を見てきましたが、とても良い緑が楽しめそうで、完成が楽しみです。
野村もJRも残るので、メンテナンスもしっかりとされると思ってます。

[2914: 匿名さん]

>>2906 名無しさん
それでも楽しみ。
おっしゃる通り価値観は多様ですね。
だからこそ揺らぎない本人の納得感が大事ですね。
やっぱり楽しみだわ。

[2915: 通りがかり]

>>2910 通りがかりさん

目黒駅の括りにするには遠すぎると思う

[2916: マンション検討中さん]

今日から登録が始まるからここ数日狂ったようにアゲとネが潰しの投稿が氾濫していたわけだ。なるほど。

[2917: 匿名さん]

小石川くんと小山くんのステルス荒らしが効いてるな

[2918: マンション検討中さん]

多分この倍率なら落選だろうなと思ってましたが無事当選しました！入居の皆さんよろしくお願いします。これから盛り上げていきましょう。完成が楽しみですね！！

[2919: マンション検討中さん]

>>2918 マンション検討中さん

おめでとうございます！
私も購入できました！
これから色々と整ってくると思うので楽しみですね！

[2920: マンション検討中さん]

>>2918 マンション検討中さん
当選おめでとうございます！倍率はどのくらいでしたか？

[2921: 匿名さん]

何言っても目黒は強いよ。これからの街だしね。
敷地内に何があるか気にするのは周りに選択肢が少ない郊外だけ。
僻みが増えるのは良い物件の証拠。

[2922: 匿名さん]

>>2921 匿名さん
再開発は終わってるし、いい街だと思いますが、これからって何があるんでしょう？？

[2923: 通りがかりさん]

目黒は日本で一番いい街でしょ。リーズナブルな判断ができる方ならわかるはずです！

[2924: 匿名さん]

>>2922 匿名さん

西口駅前は目黒区の再開発指定エリア。東口は駅ビル建て替え予定。
目黒は大規模開発というより恵比寿のように面で発展するんじゃないかな。地権者多いからね。
コロナが落ち着いたらお洒落な店増えるよ。

[2925: マンション検討中さん]

>>2879 匿名さん
そう、あまり知られてないかもですが、コーヒー一番美味しいんですよね。

[2926: 匿名さん]

>>2924 匿名さん

恵比寿みたいにメンエスだらけになるの？それは嫌だな。

[2927: マンション検討中さん]

>>2926 匿名さん

はい、そうですよね嫌ですよね。勝どきにお帰り下さい。

[2928: マンション検討中さん]

3LDKの部屋はだいぶ減ってきましたね。1、2LDKの部屋はこれからだけど勢いよくこのまま行きそうですね。

[2929: 匿名さん]

>>2928 マンション検討中さん
1LDKはいつ頃なんでしょうね。いくらくらいで出てくるかなぁ。7000万～とかですかね。

[2930: マンション検討中さん]

>>2924 匿名さん TOCとその手前の大崎広小路エリアの再開発も気になりますね。TOC跡地もオフィスビルと分譲タワーですが、こちらの目黒マークよりどれだけ安くなるのか？五反田駅徒歩10分以内とはなりそうですが。

[2931: マンション検討中さん]

1LDKの間取り綺麗ですね。全室床暖房、デットスペースもないです。
売るのは最終期ですかね

[2932: 通りがかりさん]

楽しみしかないロケーションですね！ここに決めてよかった！！！

[2933: マンション検討中さん]

今後国の方針としては環境やエコが最重要になるので、長期優良住宅や低炭素認定住宅は金利優遇やローン控除期間の優遇の面でそうでない建物とより待遇の差が出ると思います。
目黒マークはこの2点取ってることは今は実感なくとも今後資産価値には影響出てくると思います。
これから新築のマンションはイニシャルコストかかってでもここは取りに行く流れになってますね。

[2934: マンション検討中さん]

>>2933 マンション検討中さん

おっしゃられる通りですね。
野村さん以外のIRを見ても、環境に配慮した建物が今後の主流になりそうなのがよく分かりますし、その中でも本物件の魅力度は高いと感じています。ガーデン含めて地域の皆さんの憩いの場になってくれたら、良いですね。

[2935: 匿名さん]

駅までの道にスケボー施設ができたみたいですね

[2936: 匿名さん]

>>2935 匿名さん
不要。
少なくともマンションの資産価値向上には寄与しないね。そもそも桐ヶ谷斎場最寄りの不動前徒歩7分西五反田物件に資産価値は無いが。

[2937: 匿名]

>>2935 匿名さん
E-PARKのことですか？
ここはスケートやボルタリングにキッチンカーも出るみたいですね。休日に子供と遊んだら楽しそうですね。

[2938: マンション検討中さん]

>>2936 匿名さん
？？？？？？？？

[2939: 匿名さん]

>>2936 匿名さん

直線距離だと武蔵小山の方が斎場に近いけどな。

[2940: 匿名さん]

それにしても良いマンションだよ。うん。
駅にも商店街にも濡れずに行けるし、林試公園も近い。子育てでここ以上の環境は見つからなかった。再開発がまだまだ続くのでポテンシャルが高いとともにマンション価格が上がってしまうのが難点ですね。

[2941: マンション検討中さん]

タワマンでも大規模なのになるとただの団地みたいなフォルムになり、ありきたりな見た目、デザインで飽きますが、この目黒マークは多過ぎず、少な過ぎずちょうどいい気がして好きです。
またラウンドバルコニーを下から見上げた時に白いバルコニースラブが見えるのがいいですよね～。建物デザインとしては今のところ類似はないんじゃないですかね？
グッドデザイン賞取ってほしいですね！

[2942: マンション検討中さん]

アトラスタワー五反田が発表されましたね！
価格次第だとは思いますがこちらと競合かと。

[2943: 匿名さん]

>>2933 マンション検討中さん

これって野村の営業が総出でポチってるのかな。
資産価値ってまず取得金額ありきでしょ。ここは今のピークアウト寸前の市況で適正～割高水準の分譲価格なので将来的にキャピゲは出づらいよ。

[2944: 入居予定さん]

そうだね～いいマンションだね～
@100万安ければ

[2945: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズ1000世帯が坪1000～1200万円だって。もう超富裕層しか買えないな。そこから比べればここは安い。

[2946: 匿名さん]

>>2945 匿名さん

もっと安いぞ。掲示板の戯れ言真に受けるからこんな物件掴んじゃうんだよ。

[2947: 周辺住民さん]

>>2945 匿名さん

嫁が出産の時に広尾のガーデンヒルズ通って日赤に通ってましたが、広尾みたいなのが出来るんですかね。。。

[2948: 匿名さん]

>>2943 匿名さん

そう言って2年前に買わなかった奴が今泣いてる。
預言者達の末路。

[2949: 評判気になるさん]

何をどうやれば短期間に10数名もポチるんだろうね。もう少し目立たないようにすればいいのに。

それだけ賛同する人が多いんです、とか返ってきそう。

[2950: マンション検討中さん]

ここから150mと超至近で同じ西五反田３丁目アドレスのドレッセ目黒インプレスタワーの14階 南西角部屋82.1㎡が1億1,000万円で売りに出ていますね。坪443万。
2004年と築はやや古いですが目黒駅徒歩５分とこちらほうが駅に近い。目黒駅５分圏内に入ると検索でもかなり引っかかってきますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_98384804/

環境もアドレスも同じなので、占有部の状態次第ですが多少リノベすればこちらのほうが良いかもしれません。坪443万で出ていることは検討者に参考になるかと。

[2951: マンション検討中さん]

>>2950 マンション検討中さん

築古ですが、良さげな物件ですね。
他の同地域物件よりも坪単価安く、リフォームがどのくらいかかるのか、中見てみたいです。

ほぼ同じ場所で目黒まで5分だと、実質目黒マークもその位かなと感じましたが、天井高や二重窓、ベランダ、ガーデンなどが違いでしょうか。

[2952: 名無しさん]

>>2951 マンション検討中さん
今の市況が維持出来たとしても、15年後にはこちらも今の販売価格より坪マイナス200万円くらいになってもおかしくないということですね。キャピタルは無理だけど、残債割れは回避出来そう

[2953: 匿名さん]

買えないからってそんなに僻むなよ。

[2954: 検討中さん]

>>2950 マンション検討中さん
リノベはリノベなのでゆとりある検討者には地域相場の参考になっても、購入のための比較検討の参考にはならないかな。ここをギリ買えない人には検討の選択肢にはなるかもしれませんね。
ちなみに、投資用としてもあと5年で買い手がつきにくく価格が下がると言われる築20年のマンションを今買うのはどうかなと個人的には思いますが。

[2955: 匿名さん]

インプレスタワーて坪400弱だったよね。

[2956: マンション検討中さん]

>>2951 マンション検討中さん
コスパや安さ重視ならドレッセ選んだ方がいいですよ。
目黒マーク買う人はそもそもドレッセは比較対象でないと、、

[2957: マンション検討中さん]

ドレッセか目黒マークかというブランド差はもちろんあるし、築年数も違うのはもちろん分かるのだけど、
それ以上に誰でも分かっていることは、不動産は場所な９割ということ。
そういう意味では資産価値という意味で比較にはなる、というより比較せざるを得ないというのは間違いないのですよ。
ドレッセには住みたくないという個人の感情の話ではなく。

[2958: 通りがかりさん]

>>2957 マンション検討中さん
なんで？設備や間取りや天井の高さで全然価値違うでしょ。人の受け売りばかりにとらわれず自分で物の価値を判断しましょうよ。情けないですよ。笑

[2959: 通りがかりさん]

>>2942 マンション検討中さん
山手線一強時代に入りそうですね！
このエリアの発展楽しみしかないです！

[2960: マンション検討中さん]

>>2958 通りがかりさん

設備や間取りで価値は違うのはそうだけど、資産価値を形成する構成比の話では場所が９割だよ、という話ね。
個人の判断する価値ではなく客観的な資産価値の話しね。
西五反田アドレスの客観的価値すら分からないなら、不動産を少しは勉強しような、
そんなことも知らないのは恥ずかしいよ笑

[2961: マンション検討中さん]

駅からの近さに関しては、例えば広尾ガーデンヒルズなんかも、坂もあり駅から近い方が人気ですが、周辺のマンションで同じ距離、あるいは近い距離のマンションの中でも坪単価が同じものもあれば、違うものもあるので、近さだけが資産価値を決めるということではないかもしれません。

目黒マークに関しては、構造や部屋の間取りは昨今の物件の中ではかなりなものだと思いますし、何より野村とJRが一体となって環境にも配慮している開発コンセプトは将来性があると思っています。

[2963: 匿名さん]

マンション自体の設備仕様は素晴らしいですから、それを知ってもらえれば価値は理解いただけるのかも知れませんが、実際売るとなったら集客して内見まで漕ぎつけないといけませんからね。

実際に占有部を見てもらった際には高仕様は有効だと思いますが、そもそもデベのように目黒推しのプロモーションが個人でできるわけでもないので。一般論としては、立地に加えて、広さ、間取り、階層/眺望、日当たりは資産性に影響しますが、設備仕様はそうでもなかったはず。市況が上がればさらに価値が上がる可能性はもちろんありますし、環境配慮と一体開発が評価される可能性ももちろんあると思いますが。

[2964: 通りがかりさん]

[NO.2962と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2965: マンション検討中さん]

>>2963 匿名さん
そうですね、設備仕様や天井高は資産価値にはほとんど影響しません。ここは永住者向けの物件かなと思いますね。

[2966: マンション検討中さん]

実需の話と投資の場合、新築と中古で話はかわってきそうです。

マンションを実需で中古購入する方は、検索するので、駅からの距離でフィルタリングされる可能性はありますね。一方で目黒周辺で探し出すと、ブリリア目黒、目黒マーク、シティータワーなどと有名どころのマンションはとりあえず見ることになると思います。その中で設備仕様や間取り、階数、眺望など総合判断されるのだと思います。

投資での中古購入の場合、ランドマーク的な物件を頭に入っている方が多いので、目黒マークがそうなれるのかどうかは、開発コンセプトが実現出来るかだと思います。

投資で新築購入の場合の方は、リスクが低くキャピタルゲインの大きな駅近の大規模再開発で坪単価の低い部屋を狙うのだと思います。

本物件は表示距離よりはかなり近いと思いますし、目黒という山手線、南北線が使え、天井高の高さ、梁のない間取りなど良いので実需受けすると思いますし、キャピタルゲインの可能性のある坪単価の低い低層階が残っているので、投資の方もどうしようかと悩むのだと思います。

[2967: 通りがかりさん]

要はバランスがめちゃくちゃいい物件ってことだな

[2968: 匿名さん]

投資の方はどうしようかとか悩まない。低層が残ってるのは単純に単価が上との比較で安くてもそんなに住みたいと思わないからでは？実需メインということでしょう。需要はあると思いますが、アップサイドとか投資と考えるのはちょっと無理があるのではないかなと。

[2969: マンション検討中さん]

恐らくこの5年位は厳しい相場だと思いますし、投資需要の高い物件ほどボラが大きく値下がりリスクも高くなるので、実需受けするマンションでダウンサイドリスクを回避する事も考えていらっしゃると思います。

投資金額に余裕があれば、三田のガーデンとか狙いたいですね。あそこも駅近ではないですし、転売できるかどうかは買い手が限られるので難しいかもですけど。

[2970: マンション検討中さん]

>>2968 匿名さん

低層階が残っているというのは、まだ売り出しをしていない区画だからで、売り出された区画は抽選になったようです。

[2971: 匿名さん]

>>2970 マンション検討中さん
抽選になった部屋もあるというだけでしょ。
売り出されてないのは要望が入らなかったということではないですか？それとも低層だけ丸ごと売り出してないんですか？

[2972: マンション検討中さん]

そもそもまだ第一期なので、全区画を売り出してる訳ではないです。

[2973: マンション検討中さん]

>>2960 マンション検討中さん

いやあなた正論言ってるようで間違ってるよ。笑
不動産の仕事してますが、場所は大事だけど流石に
築20年近くも離れたところと（これだけの新築スペック）
比較すること絶対ないから笑
中古がリノベされてないなら尚更。

[2974: マンション検討中さん]

>>2973 マンション検討中さん
出た、自分不動産やってる虚言笑
「比較されること絶対ない」わけないだろ。
自分でリノベすることも普通に検討して比較するし
リノベされてないとも書いてないし。
情弱丸出しで恥ずかしいですよ苦笑
資産価値がかなり厳しいという話で、君が気に入ったなら資産的には高値掴みでも実需なんだからいいんじゃない？
買って後悔しているのか営業かが透けて見えて痛いなー笑

[2975: 通りがかりさん]

マンションだと鉄筋コンクリート造の建物だから耐用年数は４７年、しかもタワマンだと価格に占める建物部分の割合が高いから、それを20年減価償却したら、価値は相当減りますもんね。一方は竹中の最新式の新築タワーで。。。

[2976: 匿名さん]

投資家は安ければ低層階を買いますね。スカイも低層階は投資家が買いあさっていましたよ。