プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[2785: マンション検討中さん]

>>2780 匿名さん

低層マンションの乾式壁は本当に許せないですよね。

[2786: マンション検討中さん]

>>2783 匿名さん

こればかりは実際に住んでみてストレスを感じた人じゃないと伝えられないのです。乾式壁でも、物音あまりたてないご近所さんだったり、壁の向こうがクローゼットだったりすれば全く問題はないのです。湿式はそういった条件に左右されないので私は好んでいます。

[2787: 評判気になるさん]

>>2774 匿名さん

城南の武蔵小山はさておき、それ以外は埋立沼地の格下だから論外。悪いけど、この震災大国日本で地盤の悪いところに住む勇気ないは。

[2788: 通りがかりさん]

>>2787 評判気になるさん
あんな辛気臭いとこ住みたくない。気持ちが上がらない。

[2789: 匿名さん]

>>2787 評判気になるさん
こうやって武蔵小山をネタに使ったら、本当の武蔵小山推しの人に失礼ではないですか？そもそも、武蔵小山って言えばみんなが喜ぶと思ってるかもしれませんが、別に面白くもないですよ。

[2790: マンション検討中さん]

だいぶ売れてきましたね。3LDKはほんと残り少なくて人気のない北東側しかあまりのこってないです。比較的小さい部屋はこれからで販売してないのでその辺の売れ行きが楽しみですね。

[2791: 匿名さん]

>>2782 マンション検討中さん
2023年入居という制限になれば、これから出てくる大規模物件はもうないと思います。中規模のものもそろそろ出てきている時期ですので、現状出てきているもので希望にあうものが見つかれば、それを買うのが良さそうですね。待っていると希望プランを買えなくなったり2023年に間に合わなくなったりしそうです。MARCもおそらくもうすぐ３次の締切でしょうから早めに動いていくことをお勧めします。

[2792: マンション検討中さん]

>>2791 匿名さん
参考になります。ありがとうございました。
もう23年入居物件で目立つものは新しく出てこない可能性が高く、今出てる物件で検討します

[2793: 匿名さん]

ここの資産価値ってどう思われますか？坪670から上昇余地はあるのでしょうか。山手内側に比べればまだ目に優しい価格だとも思うのですが。駅遠いのと西五反田アドレスでどこまで高値追求出来るか悩んでいます

[2794: マンション検討中さん]

>>2793 匿名さん

過去のスレからもわかるようにそれはだれも分からないし個人によって意見もバラバラなのでお不安な気持ちはわかりますが、ここで聞くのではなく自分で調べて自分自身で結論出したほうがいいと思いますよ。

[2795: マンション検討中さん]

低金利時代も終わりそうですから、過去10年間とこれからの10年間は違う市況になるでしょうし、2794さんのおっしゃる通りご自分で調べて判断していただくしかないと思います。個人的には、これからは未確定なキャピタルゲインをあてに物件を選ぶより、住みたいと思う物件を選んで確実なベネフィット(職場に近い、学区が良い、駅やスーパーに近い等々)を享受する方が良いと思います。

[2796: 検討板ユーザーさん]

>>2795 マンション検討中さん
>>2794もそうですが、資産価値をどう思われますか？との投稿に勝手にウダウダ長々と絡んで挙げ句に自分で考えろ。ですと。程度の低い目立ちたがり屋かコミュ障か。
私の意見は価格を正当化できる差別化要因がなく、全体の市況が上昇する局面ではそのペースについていけず、下降局面ではそのペースを上回る。即ち、将来の買替を想定するとランクダウンが避けられない。と、いうことでリセールバリューの観点ではNG。ただ一定の賃貸需要はあるでしょうからまだ候補からは捨てきれないかな。って感じですね。

[2797: マンション検討中さん]

>>2796 検討板ユーザーさん
参考にさせていただきます。
そういう読みができるってことでちょっとお聞きしたいんですが、不動産の仕事に精通してる方ですか？それてもニュースやマスの情報から独自に解釈して辿り着いた意見でしょうか？

[2798: 検討板ユーザーさん]

>>2789 匿名さん

仲間割れすな。仲良く一緒に武蔵小山に帰ってくれ。興味ないんだよ。

[2799: 匿名さん]

目黒駅徒歩9分以内の物件は腐るほどあるので、希少性はゼロ。目黒駅最強物件のブリリアタワーズに頭を抑えられるのは目に見えている。価格上昇は期待しない方がよく、住んだ時の満足度重視の物件でしょうな。

[2800: 検討板ユーザーさん]

>>2797 マンション検討中さん
2796です。不動産関係者ではありません。買い替えを考えている一般人です。ニュースやマスだけでなく実際に説明会を聞いたりモデルルーム訪問を相当数繰り返した結論です。
正しいかどうかは分かりませんが、一生の大きな買い物。それなりに熟考し、当事者意識を持った消費者としての一応の結論です。

[2801: 匿名さん]

相場の先の事を断定的に語る奴を信用する必要なし。
ただし、バフェットは除く。

[2802: 通りがかりさん]

>>2799 匿名さん
おまえみたいな禿鷹みたいな雑魚は買えないでしょ。口だけなくせに調子のるなよ。

[2803: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2804: 通りがかりさん]

これからの話でなく、これまでの話ですが、ここ7、8年内の新築マンションで値下がりしたのってあるんですか？

[2805: マンション検討中さん]

>>2800 検討板ユーザーさん
金なくそんなの不安に思うような奴は買わない方がいいよ。後悔するから。投資用で金ある人が結構ここは買ってると聞いてます。余裕ない人は東中野とかみればいいのでは？

[2806: 匿名さん]

>>2805 マンション検討中さん
投資用でここ買ってるとしたら相当センスないでしょ。少なくとも私の周りの投資家や海外勢の食指は動いていません。もし本当にここに殺到してるようなら相場が天井つけた可能性もあるね。暴落の予兆。
ここは実需が居住性を追求する物件。キャピタルゲインやインカムゲインを取りに行くならもっといい物件沢山あるよ、希少性を考えないと。

[2807: 匿名さん]

>>2806 さん

相場の事を断定的に語る例。
言外にマウンティング満載の子供じみた悪例。

[2808: 匿名さん]

あまり賃貸が増えても嫌なので、是非投資家さんにはご遠慮いただきたい。
それはさておき、実際、過去にも話題になったとおり、立地の優位性が高い物件ではないので素人投資家は手を出さない方がいい様に思いますね。
ただし、下がり幅がどうなるのか、もしくは上がるのかは、インフレ率というか、為替レートによるところも大きいのでは無いでしょかね。

[2809: 通りがかりさん]

2806のような暴落説は戯言なんでみんな気にせず。何の根拠もないので。

[2810: 匿名さん]

結局下がるというのも、上がるというのも誰も確証なんてない。いろんな情勢が複雑に絡み合ってるからそれを完璧に予想できる人なんていないです。

ただし>>2806さんのおっしゃる、「投資家がここに殺到するなら相場は天井」の意味はちょっとわからないので、是非教えてほしいです。もし投資家がそんなに殺到するならまだ天井じゃないと読んでる人が多いということになりませんかね？
とは言え自分自身はここに投資家は殺到してないと思ってますが…。

[2811: 通りがかりさん]

>>2793 匿名さん

結局また資産価値の話をするから同じことの繰り返しでこの結果。こんな意見聞いてなんの参考にもならないでしょ？
結局はこんなところで聞くんじゃなくて自分で考えましょ。

[2812: 匿名さん]

ここは高いお金を出してでも新築で高スペックの住宅に住みたい人向けのマンション。
竹中施工で設備仕様は港区タワマンと互角以上（スカイよりは上）。
しかしアドレス的にはかなりの高単価、駅近トレンドからも外れており、投資的妙味は皆無かと。
リセール重視ならブリリアやパークタワー目黒買った方が手堅い。

[2813: 匿名さん]

>>2811 通りがかりさん
資産価値について他の人の意見を聞きたいというのは普通の発想と思うけどね。
少なくともオマエのようなスレ汚しにしかならない薄っぺらい講釈は邪魔なんだが。

[2814: マンション検討中]

>>2812 匿名さん

ブリリアやパークタワーとのことなんですが、新築当時買ってたら今上がってるのは理解できるんですが、この価格上がった状態の今からでもリセールでこの2件中古の方が手堅いってことでしょうか？
それとも買っておけば手堅かったって過去形の話なのか、
ブリリア見てても今からの上がり幅はそんなに期待できない気はしてるんですが、意見参考にしたくよろしくお願いします。

[2815: マンション比較中さん]

>>2814 マンション検討中さん
仰る通りです。即ち今ここをつかむのは天井でつかむのと同義。

[2816: 匿名さん]

>>2815 マンション比較中さん
駅前のブリリアタワーが目黒駅のランドマークになるので、ここの比較対象は徒歩数がほぼ同じシティタワー目黒でしょうね。ここが500後半で動いていて、600台は成約がほとんど無いことを考えると、プラウドマークが700超える可能性は現時点ではきついでしょうね。マンション全体の相場が上がれば上がるかもしれませんが個別要因では今が天井に近いチャレンジ価格で出している気がします。

[2817: 匿名さん]

＞キャピタルゲインやインカムゲインを取りに行くならもっといい物件沢山あるよ、希少性を考えないと


具体的には、どの物件でしょう。

[2818: マンション検討中さん]

坂、川沿いの西五反田東急ビルの敷地も何かしら変わってくんでしょうかね。

[2819: 匿名さん]

>>2814 マンション検討中さん
不動産市場全体で価格が上がっている現在の傾向がまだまだ続くと考えている人であればここもあがると考えるかもしれませんが、立地として目黒No1のブリリアがもう上がらないと思うなら、目黒の物件でキャピタルゲインはないと考えてるってことでいいんじゃないでしょうか。
ということはあなたの考え（予想）を尊重すると、「不動産物件の全体的な価格押し上げはもうない」ということなので、もしキャピタルゲインを狙うのであれば、「これから急激に人気が増える地域（例えば新路線開業とか）」か、「周辺に比べびっくりするくらい安く売られているマンション」を狙う必要がありますね。

[2820: 通りがかりさん]

同じ価格ならブリリア買うのじゃ無いの？
細かい事知らないけど
そもそも目黒に拘らなくてもという意見もありそう

[2821: マンション検討中さん]

はい、変わると思います。いつかの将来は。

[2822: マンション検討中さん]

>>2821 マンション検討中さん

目黒駅から下る部分のエリアも築古が多く、上大崎4丁目の第一種中高層用途は商業的な大きな開発はないと思いますが、上大崎四丁目と隣り合わせの第二種住居地域一角エリアの開発の可能性は考えられるかと。（またマンションの可能性もありますけどね、、）この10年で不動前までのこの導線にこれだけのマンションが建ったこともあり、この先10年この導線に何かしらの開発かかれば面白いことになりますよね。
まだまだ発展する土地に囲まれてると私は思いますので、マンションの評価とそう言う目線で申し込みさせていただきます。

[2823: 匿名さん]

トヨタの株は明日上がりますか？

[2824: 匿名さん]

>>2814 マンション検討中さん
一般的にデベは周辺中古相場を参考にしながら新築プレミアムを含めて値付けします。
ですので、ここよりはブリリアやパークタワーの適正価格の中古を買った方が手堅いのは確かです。
やはり、不動産というくらいですので一にも二にも立地ですから。
一部のパンダ部屋を除いて、ここがブリリア中古の資産価値を上回ることはほぼあり得ないかと。
仰る通り天井感ある相場ですので、より下落耐性があるのはどんな物件か、とシンプルに考えると自ずと答えは出てくるのではないかと思います。

[2825: マンション掲示板さん]

>>2824 匿名さん
ではあなたは何故上がらないと予想してるマンションの掲示板まで来て意見まで述べるのでしょうか？
自分だったらそこまで言い切れるネガティブなところの掲示板も見なければ意見も言わないですが…

[2826: 匿名さん]

>>2825 マンション掲示板さん
ここは意見交換の場なのでは？
購入検討者でなければ参加してはいけないといったルールはないはずです。
なぜあなたは本質ではない論点で他者に質問してくるのでしょうか？

[2827: 匿名さん]

>>2825 マンション掲示板さん
資産価値が全てではないからね。専有部の間取りは最近の新築の中では良い方だと思いますよ。リセールは良くないかもしれないけど、長く住むことを前提に買うなら悪くない選択肢かと。

[2828: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2829: 匿名さん]

>>2816 匿名さん

2828投稿者です。失礼いたしました、600台の成約がないところが目黒MARCのことだと間違いました。

[2830: マンション検討中さん]

>>2826 匿名さん

意見は全然良いですし参考になれば良いです。
ただ良いところもない、立地命とおっしゃってるので、それだとするとここは検討する余地もないと思いました。だから逆にここにきて何かおっっしゃってるのであれば、どこか良いところがあるのでは？と思った次第です。
検討者でなければくるな、とも言ってません。
本質かどうか？は人それぞれですし、こんな質問、論点でもなんでもないです。

[2831: 匿名さん]

>>2830 マンション検討中さん
私のこの物件に対する個人的見解は>>2812に集約されています。
それに対して質問を頂いたので、お答えしたまでのことです。
一般的に物件スレにおける「本質」とは当該物件に関する話題を指すのだと思いますが。

[2832: 匿名さん]

>>2831 匿名さん

この>>2812は本当良く捉えてるとおもいますね。ここスペックはすごくいいんですよね。ただし、投資的「妙味」は無いんですよ。
自分が住んで残債割れしなきゃいいやってことであればいいと思いますけどね…。（個人の予想としては不動産市場に打撃がなければ残債は割れないとおもっています。ここが残債割れるときは、ごく一部を除いた都内ほとんどの物件がそうなるとおもいます。）

[2833: マンション検討中さん]

>>2832 匿名さん

概ね同意なんですが、そもそも残債割れを気にするような人が買うマンションじゃないのでは？
仕様を気にいった人の永住か、地方富裕層のセカンドのイメージ。
まあ、私には縁がありませんでした。

[2834: 通りがかりさん]

白金高輪は割と即死レベルだけど、こっちはなんとかなるんじゃないかな
資産価値気にするなら皇居周りで東京駅近くですよ