プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[1751: 匿名さん]

2期以降の売れ行きが楽しみですね

[1752: 匿名さん]

>>1750 匿名さん

実需で住み続けるには、管理費修繕積立金、駐車場代高いのは難点ですね。修繕積立金はここからまた上がるからね。

[1753: 口コミ知りたいさん]

>>1752 匿名さん
高級感あるマンションだしあの車寄せだから多少高いのはしょうがないな。高いのは事実だけど納得できる。

[1754: 匿名さん]

https://twitter.com/mansiontesla/status/1491977016538984451?t=GsONAdDs...

三田ガーデンが残り2戸なの知らないのかしら、この方

[1755: 検討版ユーザーさん]

>>1754 匿名さん

三田と不動前じゃ立地が違いすぎるのに。

[1756: 匿名]

>>1754 匿名さん
そのようですね。
即売すること＝住みたい良いマンションとは単純にならないと思うし、それが必ずしも将来も人気あるマンションである保証もないからね。人口動体、周辺環境変化、中古になった時の過剰供給などもあるからね。周辺環境や周辺の中古供給量、マーケットが10年後どうなっているかは誰にもわからないけど、マンションのスペックは10年後も変わらない。住むことを軸に考えている人は時間かけて検討するから時間かかるけど、良いマンションなら着実に売れて行くと思う。そんなマンションのほうが安心だな。投資目的のマンションは即売するけど中古や賃貸も多く出るから高い上に希少性に不安があるかな。マンション管理運営も心配だな。引き渡し時に売れ残りが多いのはダメだとも思うけど。ここは着実に売れて行くマンションなのであれば何の問題もないと思う。昨年までと違い、株価やインフレ、金利上昇懸念、緑地化問題、税制改正、中古在庫の上昇など販売環境に逆風が吹き始めているなかで今後の売れ行きに注目だね。

[1757: 匿名さん]

>>1756 匿名さん
賃貸棟があるからその価格以上の家賃設定は出来ない。オフィスも居住者には何のメリットもない。敷地内にスーパー、カフェ、ドラッグストア等の生活利便施設もないのに維持費高い。その上価格は割高なので、ここは投資家には見向きもされないでしょうね。
実需でどれだけ人気になるか注目ですね。値下げはなくとも少なくとも更なる値上げ販売はきつい気がします。

[1758: 匿名]

>>1757 匿名くん
>>1757 匿名さん
賃貸価格は、広さや周辺相場、階数に加え設備面なども価格に反映するから、賃貸棟の価格設定以上は出来ないとも言い切れないかな。価格設定時の参考にはなるけど作りが全く違うからね。あと、どの顧客層を考えるかによっても変わるから一概に言えないのが難しいところかな。これも長く住むことを考えている人には、関係ない話だけどね。

[1759: 検討板ユーザーさん]

>>1757 匿名さん
敷地内にカフェ、コンビニ等出来る予定ですよ。

[1760: 匿名さん]

>>1757 匿名さん
自分も着実に売れるマンションだと思います。
現在は音のデメリットばかり注目されてるイメージですが、建物と緑が完成した時に住みたいと思えるマンションだと思うので、次期購入を検討してます。
投資用マンションとして即売されて中古ばっかり出てるマンションは逆に嫌ですね…。
賃貸棟以上の家賃設定は出来ると思いますよ、スペックが全く違う建物なので。

[1761: 評判気になるさん]

白金高輪駅周りに続々とできている物件だって微妙だぞ。
多すぎて転売大変だと思う。
便利じゃないしあえて住みたいと思わないから。

[1762: 匿名さん]

>>1761 評判気になるさん
白金高輪もこちらも低層から高層まで素敵なマンションだと思いますよ。いずれにしても実需が住む広めの部屋は投資家は買わないから中古で出てくる数も少ないし、狭い投資部屋じゃなければリセールはそこまで影響ないよ。

[1763: 検討版ユーザーさん]

複合再開発と言っても駅遠オフィス、駅遠賃貸マンション、商業はカフェ、コンビニくらい？複合再開発という言葉だけ先行してて、実際分譲民はきついだろうな。てかオフィス埋まる？

[1764: 口コミ知りたいさん]

>>1763 検討版ユーザーさん
カフェ、コンビニ、その他にも入りますよ。
オフィスはJR関係の会社など決まっているようです。
だいぶ関心をもっていらっしゃるようですので、ディベロッパーに確認していただく方が正確な情報が得られるので、よろしいかと。笑
個人的な憶測はあまり参考にならないかと思いますので。

[1765: 周辺住民さん]

オフィス棟の前の道って一方通行のままだよね
車のアクセスが気になるな

[1766: 匿名さん]

>>1765 周辺住民さん
オフィス棟の前まで歩道分離した道路の拡張を品川区と検討しているらしいです。この拡張に伴い少なくともオフィス前まで相互通行になると良いですね。

[1767: 匿名さん]

>>1766 匿名さん

所有関係とか考えると現実性がかなり低い検討ですね。検討ならいくらでも言えるよね、デベも。

[1768: 匿名さん]

>>1767 匿名さん
環境が変わるには時間かかるけど、今の価格に反映されていない複合開発ならではの環境改善で、さらにより良くなる可能性があることは楽しみだしポジティブなことかなと思います。
周辺住民のためにもJRさんには頑張って欲しいですね。

[1769: 匿名さん]

第二京浜とオフィス棟の間の道路を改良しても、住民にとってはあまりメリットはないと思いますけど

[1770: マンション検討中さん]

>>1757 匿名さん
おっしゃる通り、値上げ販売は絶対無理ですね。賃貸欄から利回り％計算してわかるので。つまり、新築購入価格が最高で、あとはどれだけ落ちないか、という点だけに論点が絞られるマンションです。

[1771: 匿名さん]

>>1770 マンション検討中さん
現在から未来を予想することは難しいですね。論点が絞られるかどうかもわかりかねますが、賃貸棟からの利回りだけで価格も決まらないのでは？10年後や20年後はどうなるかは最後はマーケットが決めることですから絶対もないのでは？いづれにしても実需で買う人は、この地域に住むことを楽しみたい。そのうえで資産があがるもしくは維持されればありがたい。上がらなくても相続対策になりありがたい。そのあたりは複数のシナリオで考えていると思いますよ。その上で判断しているでしょうからご心配は無用かと推察します。

[1772: 口コミ知りたいさん]

>>1771 匿名さん
その通りですね。
自分も、皆さんがおっしゃる値上がりが期待できるマンションに必ずしも住みたいわけではありません…。
自らが住みたいと思えるマンションと資産価値の維持のバランスを考えた上でこのマンションが候補にあるので。
投資用マンションなら白金ザスカイがおすすめですよ。

[1773: 匿名さん]

>>1770 マンション検討中さん
賃貸棟の賃料は参考値になるかもしれませんが、建物の設備や間取りが全く異なるので、それを前提とされても、、という感じです。あくまで賃料は建物ごとにきまるもので、横のドレッセやラビ目黒の賃料とも異なって当然です。販売価格は想定賃料NOIとマーケット利回りの2要素で概算されるため、結局は今後のマーケットに左右される部分が大きく、将来いくらで売れるかは誰にも分からない話です。

[1774: 通りがかりさん]

この場所だと敷地内にスーパーはほしい立地ですね。
どのスーパーからも距離があったり、坂道があったりするので、この規模の開発でスーパーが入らないのは立地を考えると残念。

[1775: 口コミ知りたいさん]

私は敷地内スーパーは考え物かと。生活感マシマシになるのがちょっとね。便利ではあるけど、弊害も多いかと思いますね。
歩いて行ける距離にあれば十分かと。

[1776: 匿名さん]

複合再開発と言っても、そもそも賃貸マンションと需要が相対的に乏しい駅遠オフィスが近くにあることのメリットってなんですか？
分譲の管理敷地面積も相対的に分譲側に寄せられて負担大きくなってるし、イマイチメリットがなんなのかわからん。むしろデメリットのが多い？

[1777: 名無しさん]

利便性を重視するなら、今だと恵比寿の中古もポツポツ出てきているので、そっちの方がいいかもしれませんね
ザ・パークハウス恵比寿、プラウド恵比寿、プラウド恵比寿南、プラウド恵比寿ディアージュ、ピアース恵比寿、オープンレジデンシア恵比寿ザ・ハウス、パークナード恵比寿
この辺りの築2年?10年までの物件ならスペック的に今の新築と遜色ないし、利便性や資産価値の観点からすると狙い目な気もします

[1778: 口コミ知りたいさん]

>>1777 名無しさん

恵比寿はちょこちょこ出ますが白金台はあまり出ないですね。
場所の選別が厳しくなってるのかな。

[1779: 匿名さん]

>>1777 名無しさん

ネット見てたら複数で目黒駅周辺の新築マンションランキング1位になってるね。

[1780: 口コミ知りたいさん]

>>1776 匿名さん
複合再開発は一般的にはメリットしかないと言われていますよね。
分譲の管理敷地面積が相対的に分譲側に寄せられて負担大きくなってる、っていうのはよくわかりませんね。普通に分けられているように見えますが。
マンションがいくらいいものだとしても、隣接する建物などが微妙であるより、綺麗に整備された環境である利点はあると思います。また、良い意味での多様性。
賃貸棟も竹中ですし、オフィスはリッツカールトンなど設計している日建設計なのでちょっとした芸術作品かなと思いますよ。
管理組合と、野村とJRが法人を設立し、タッグを組むのは大きな意味のあることだと思います。

[1781: 検討版ユーザーさん]

>>1780 口コミ知りたいさん

不勉強で恐縮なのですが、最後の管理組合と、野村とJRが法人を設立し、タッグを組むのは大きな意味のあることというのが、どんな大きな意味があるのか分からないです。

[1782: 検討板ユーザーさん]

>>1781 検討版ユーザーさん
それはですね。
資産価値を上げる取り組みを色々としていくということだそうですよ。

[1783: 匿名さん]

>>1772 口コミ知りたいさん
資産価値は微妙だけど、住みたいと心底思えるだけの箱になってます。

私もお金に相当余裕があればここに住みたかった、、、、

[1784: 匿名さん]

>>1783 匿名さん

本当に好きなら無理しても住んだ方がいいよ。

経験則で言えば、中古で買っても仲介手数料やリフォーム代など掛かって、新築買うのと大して変わらないから。

[1785: 匿名さん]

>>1784 匿名さん
MRで一目ぼれだったんですけどね。
現地周りを見て、周辺中古の価格を見るとさすがに怖くなって買えませんでした。

好きだから！で買えるお金持ちが羨ましいです。

[1786: 名無しさん]

ここで騒音やら駅から遠いやらネガばかり言ってる方って真剣に考えてるんですかね。駅近で便利で騒音ないところなんて都内にはほとんどないですし、人それぞれだと思います。

ここ真剣に考えてますけど、相対的に悪いとも思いませんし、騒音もそこまで気にならないですよ。駅から中途半端な距離はありますが、だからこその内装で勝負してきてるわけでして。

完璧なマンションを求めるのであればわざわざここの掲示板でネガ言わず3億でも4億でも、三田でも白金でも武蔵小山でも自分の条件に合ったマンション探せば良いのに…って思います。

[1787: 匿名さん]

ノムさんにしては間取りも良いしね。
さすが竹中さんですよね。

[1788: 名無しさん]

>>1787 匿名さん
竹中さんは間取りに関係ないと思いますが?

[1789: 匿名さん]

>>1788 名無しさん

ですね。同じコンビで芝浦はひどいですから。
デべのプロジェクトリーダーのセンスの問題でしょう。

[1790: 匿名さん]

>>1786 名無しさん
ん？ネガの指摘も重要だと思うよ。そのための掲示板だし。

[1791: 匿名さん]

>>1775 口コミ知りたいさん
でもスーパー遠くないです？
わたしは敷地内にあって欲しかった派です。

[1792: 名無しさん]

>>1786 名無しさん
駅近で便利で騒音ない物件はいくらでもありますよー
しかも、この近辺だと恵比寿の中古のマンションが特にそうですよ
1777さんが上げられてるの見ましたが、Googleマップで見たら、相当な利便性でした
週末に現地に観に行こうかと思ってます

[1793: 検討板ユーザーさん]

しかし騒音の件のネガはかなりの執拗さだった。
音がダメならそっち、と彼はずっと自分の利益の為に戦っているんだろう。

[1795: マンション検討中さん]

ここの平均坪単価は670万だと聞いていますが、同じ単価帯での競合はどこになりますでしょうか。ネガも推しも同じ単価のマンションで比べた方が分かりやすい気がします。

[1796: 匿名さん]

>>1795 マンション検討中さん
白金のスカイ以外の値上げせず販売中のタワマン(アトラス)とか、武蔵小山のシティタワーあたりかな。あと長者丸とか。
五反田の再開発物件も同じくらいの単価になるかも

[1797: 名無しさん]

>>1796 匿名さん
プラスこのあたりも競合でしょうか。ブリ離宮、アトラス恵比寿景丘、パークハウス代々木大山、パークハウス御苑内藤町、ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド、パークハウス麹町テラス、価格不明でピアース中目黒west、価格不明でアトラス青山レジデンシャル、100万高くてパコ参道。

[1798: 名無しさん]

>>1797 名無しさん
武蔵小山は競合になるんでしょうかね。
少なくとも私はそうは思いませんね。
目黒駅や五反田駅が使えるメリットとしては、山手線以外に東急目黒線、都営浅草線、三田線、南北線が使えますが、武蔵小山だと山手線を即で使えないので、煩わしさを感じますよ。
挙げられている物件の中では恵比寿景丘が競合検討物件になるかと思います。
しかし、このプラウドと比べると間取りが絶望的です。
となると、恵比寿、目黒辺りの中古物件が競合だと思います。
築10年以内となるとスペックは寧ろ良かったりしますし、何より不動産は立地が生命線、何も新築に拘らなければ、この物件との競合は恵比寿、目黒界隈の築10年以内の中古マンションなのは間違いありません。

[1799: 匿名さん]

>>1780 口コミ知りたいさん
理由は分かりませんが、敷地がほかのタワマンと比べると随分広いですね。
敷地面積7711.42m2/301戸＝25.6
例えば、プラウドタワー芝浦は、4134.51m2/421戸＝9.8
芝浦の方が１戸の占有面積が多少小さいですが、それにしても差が大き過ぎます。
敷地が広く余裕があるのは良いのですが、土地の固定資産税が高くなりそうです。

[1800: 検討板ユーザーさん]

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