プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー目黒MARC　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/10994/
“プラウドタワー目黒MARC”の「私の印象」→生活利便性の高い不動前駅周辺や、雑多な魅力の五反田が日常使いできる「目黒物件」、微妙な立地を忘れさせる再開発を大いに期待！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/14431/
「プラウドタワー目黒MARC」VS「ブリリアタワーズ目黒」王者対決！【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/17148/

[1601: 検討板ユーザーさん]

>>1600 1544さん

地下道あるけどね

[1602: 匿名さん]

ここ人気ないね

[1603: 名無しさん]

>>1602 匿名さん

本気で検討してる人はこんなとこに書き込まないからね。
武蔵小山くんが静かになって閑散としてる。
賃貸棟大分立ち上がってきたね。
相場からしたら安いから直ぐ売れるよ。多分。
タワマンネガ記事増えてきたからリセールは知らないけど。長く住むもんじゃないってさ。

[1604: マンション比較中さん]

安いですかね、相場なりかなと。野村の売り方ゆえでもありますが、抽選だらけの大人気マンションではないですしね。
駐車場と建物は良いので私は申し込みます。

[1605: マンション比較中さん]

この株価下落の中こんな億ション売れるか？
ちょっと躊躇する人が5割くらいいそうだが
五反田2丁目にはアトラスタワーと野村が控えている
ここと比べて駅チカだぞ

[1606: 匿名さん]

>>1605 マンション比較中さん
アトラスタワーって例の旅館跡地？

[1607: 坪単価比較中さん]

地面師タワーはペンシルだろうから嫌だな。とはいえここも目黒駅・五反田駅までの道のりが微妙。シティータワー目黒の立地が一番バランス取れているよね。

[1608: 匿名]

>>1607 坪単価比較中さん

どこが？
また、新手か？

五反田と目黒じゃ残念ながら駅力違うよ。
かつ、五反田も目黒もいいところは山の上だけ。

[1609: マンション検討中さん]

>>1596 匿名さん
常に予約取れないですけどね。。。?

[1610: 買い替え検討中さん]

>>1609 マンション検討中さん
申し込み始まってて枠どこも詰まってますよ

[1611: 職人さん]

>>1609 マンション検討中さん
佐藤は比較的予約取りやすいですよ。

[1612: マンション検討中さん]

こことアトラス白金を検討してますが、学区はこちらの方が第三日野小学校でいいんですね！白金の方は白金小学校ならいいですが、違うようなので悩みますね。。。

[1613: 匿名さん]

ここ管理修繕積立で単価612円と高いですが、その後の修繕積立金の上がり方や、管理費の一時徴収計画はあるのでしょうか？敷地が広いので維持費かかってしまうのかなと

[1614: 匿名]

>>1608 匿名さん
そんなのもわからないの？
現地詳しければ誰でもわかる

[1615: マンション検討中さん]

>>1613 匿名さん
最近プラウド系はどこも狂ったように高いですね。そこでも継続して絞り取るという姿勢が明確な気がします。私もこれは興味あります。

[1616: マンション検討中さん]

急に目黒、大崎あたりの中古マンションの出物が増えてきたな。そろそろの急落に備えて今のうちに売っておこうという魂胆だけど意外と選択肢出てきてるのである程度金額ターゲット決めてダメ元で値段交渉してみるのはありかなとおもった。

[1617: マンション検討中さん]

>>1613 匿名さん
そりゃJRに気を遣って、分譲購入者が負担する敷地配分増やしたんだから、維持費も高くなるて。
JRさんのコンペなんでそこはしょうがないて。

[1618: 匿名さん]

目黒って駅前のタワマン以外人気無いよね
駅前をタワマンにするのが最有効使用というのも駅として悲しいよね

[1619: マンション検討中さん]

申し込みました。
抽選倍率付かないように差配あるので安心です。

[1620: マンション検討中さん]

>>1619 マンション検討中さん
もう申し込み始まっているんですねー！

[1621: マンション検討中さん]

>>1620 マンション検討中さん
今週月曜（先週土日先行）で始まってますよ！
1期は順調に積んでいるようです。

[1622: eマンションさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1623: 検討板ユーザーさん]

このマンションバルコニー広いからすき

[1624: 検討板ユーザーさん]

>>1612 マンション検討中さん
第三日野は良いがここからだと遠いぞ

[1625: 匿名さん]

>>1622 eマンションさん
角部屋狙ってたんですが、眺望そこまでよくない20階前後の部屋で坪700。駅徒歩10分近いマンションで維持費も高い、仕様はいいけど、リセールは期待しちゃいけないなと思いました

[1626: 検討板ユーザーさん]

>>1625 匿名さん
いまはリセール考えたらどこも買えないけどここは特に厳しいのではと思う。駅距離あり、ただでさえ高い管理費も上がっていくわけだし、、
でもマンション自体は魅力なんだよなー場所がなぁ。

[1627: マンション検討中さん]

酷評一辺倒ではないですが、まぁまぁ厳しい評価ですね。勉強になります。
https://mansion-madori.com/blog-entry-8530.html?sp

[1628: マンション検討中さん]

>>1627 マンション検討中さん
これ参考になります。やっぱり周辺の中古で検討の方が良さそうですね。、。それがここなら賃貸棟かな

[1629: マンション検討中さん]

>>1627 マンション検討中さん

端的にいうと、割高感ありってことですね。

[1630: マンション検討中さん]

明日抽選ですね。ここは今のところあんまり盛り上がってないようですが、申し込み状況の方はどうなんでしょうか

[1631: 検討板ユーザーさん]

抽選なんてないでしょ、そこまで盛り上がらないよ、ここ。

[1632: マンション検討中さん]

部屋から一歩も出ない生活が基本で外出移動は全て車。そんな生活パターン層には刺さるのでしょうね。建物の作り自体は悪くはないので。
そんなカテゴリーでどこまで埋まるかがポイントでしょう。
何れにせよ先着順住戸販売の案内が出てきたときにその答が出ているのでしょうが。

[1633: マンション検討中さん]

>>1631 検討板ユーザーさん
一期で301戸中92戸に申し込みなので野村の勝ちですね。
しずか?に買える人がしっかり買ってます。

[1634: マンション検討中さん]

>>1631 検討板ユーザーさん

>>1631 検討板ユーザーさん
一期で301戸中92戸に申し込みなので野村の勝ちですね。
しずか?に買える人がしっかり買ってます。

[1635: 匿名さん]

>>1634 マンション検討中さん
92戸とは？88戸ではないの？
その88戸に全て申し込み入っているの？
最近の物件って1期売り出しを総戸数の3割するところ多いよね。売れるかは別にして
88にしたのは縁起からかな

[1636: 匿名さん]

さあ、泣いても笑っても抽選日です！

どうなるのかドキドキしながら連絡待ちます。

[1637: 匿名さん]

>>1628 マンション検討中さん

私も参考にさせていただきました。
「モノはいいけれど立地条件とアンバランスな価格」ということでしょう。
仰るとおり賃貸棟に住んでみて、立地に納得できればその時に中古を買えば良さそうですね。中古の大幅値上がりはなさそうですから。

[1638: マンション掲示板さん]

中古市場では不動前相場に収斂されそう。スーパーとか利便施設近くにないし、不便そう。
電車の音うるさいし。

[1639: 匿名さん]

>>1635 匿名さん

旧正月、北京五輪開催のタイミングで中華圏で縁起が良いとされる8を並べた88戸の販売。
販売ターゲット層はそのような方々と言うことなのですね。

[1640: マンション検討中さん]

88戸に低層階の特別要望3戸足して91が今日決まりなので好調のようです。

[1641: 購入経験者さん]

契約者スレを立てました。
当選報告などはそちらでお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/676862/

[1642: 匿名さん]

>>1640 マンション検討中さん
88戸のうち申し込み7割くらいらしいです。

[1643: マンション掲示板さん]

このマンションは質が良いから資産価値もそこまで落ちなさそうではある。

[1644: 匿名さん]

>>1642 匿名さん

60戸強か。先は長いな

[1645: マンション検討中さん]

>>1643 マンション掲示板さん

私も買うつもりで訪問し細かく検討したのですが、長く住めば満足感は高いと思われたものの、万一手放さざるを得なくなったときの値下がりが大きいと判断しギリギリまで迷ったのですが断念しました。
やはり立地条件が弱いです。建物にいくらお金をかけても時間と共に劣化することは判っていることなので、なかなか埋められないものがあります。
同じような思いで手を引いた人多いんじゃないでしょうか。惜しいんですけどね。

[1646: 評判気になるさん]

>>1626 検討板ユーザーさん
マンションのスペックはすごい。スマホキーやタッチレス水、アイランドキッチン、ベランダ込みの坪単価３００万円台からの解放感は良いと思います。

[1647: マンション検討中さん]

低層階の北向きの坪570万辺りは窓外お見合いですが
魅力的です。

[1648: 匿名さん]

>>1645 マンション検討中さん
私もMR行きましたが同様の理由で見送りました。駅遠で広い敷地で管理費高いのにスーパーすら入らないということで、立地はイマイチですね。高輪や品川も距離あって周辺再開発の恩恵もないですし。あとは隣住戸とのバルコニーの隔板の低さも気になりました。騒音問題は二重窓なので対策済と言われましたが、二重窓って結構家の景観損いますよね。
坪500台で買えるならそんな大怪我しないでしょうが、600後半で買うとほぼ値上がる要素はないかと。
中古待っても良いかと思います。

[1649: 口コミ知りたいさん]

MR行ったり実物が完成したらいやーやっぱいいなぁと思えるマンションだと思います。野村不動産×竹中はさすがにデザイン性が高いですね。

[1650: マンション掲示板さん]

88戸供給して申込60戸強か。。先行き不安ですね。去年の夏前からリリースして集客してこの結果とは。。

[1651: 匿名さん]

>>1650 マンション掲示板さん
ちょっとお高いですよね。引き渡しまでに完売できますかね？

[1652: 評判気になるさん]

>>1649 口コミ知りたいさん
緑が他のタワマンの倍以上あるわりに、JRが管理費、修繕費をサポートしてくれていて、それほど高いとは感じませんでした。逆に修繕計画が長期に渡りしっかり計画化されていて、長期優良マンションとして４００万程度の控除もうけるこどもでき、安心感あるマンションだと思います。管理に不安が少ない希少なマンションではないかと感じました。

[1653: マンション検討中さん]

>>1649 口コミ知りたいさん
>>1652 評判気になるさん

今時営業さんのステマはコンプライアンス的に無いと信じてますが、いかにも購入者の方のself擁護コメントのように見えてしまいかえってマイナスです。

[1654: 近隣住民さん]

>>1640 マンション検討中さん

全部申込入ったんですか？

[1655: 検討板ユーザーさん]

販売が芳しくないのは、駅遠くて再開発感も薄く、二重サッシが必要と判断された立地ってことですかね。

[1656: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1657: 評判気になるさん]

第2期の購入を検討しています！
立地がいいマンションはいくらでもありますが、マンションの建物自体に惹かれる物件はなかなか巡り会えないので…皆さんの意見が参考になります。

[1658: 匿名さん]

>>1652 評判気になるさん
緑の多さとゆったりした敷地面積・建物の高級感が魅力ですね。線路沿いというデメリットもありますが、坪単価500万台の部屋など、ある程度価格帯に織り込まれている気もします。

[1659: マンションマニアさん]

1階のお店3店舗は何が入るんですかね。オフィス棟にコンビニレストランは入るようですが

[1660: 匿名さん]

>>1656 匿名さん
虚偽は良くないかと、、当方本日MR訪問したものですが70戸満たない申し込みと伺いました。ちなみに抽選部屋は片手程度でほぼ無抽選のようです。営業マン曰くゆっくり販売する予定とのお話でした。

[1661: 匿名さん]

>>1660 匿名さん
だよね。抽選当日に重説とかありえん

[1662: 匿名さん]

>>1661 匿名さん
こちらは事実です。複数組参加の会が何回か行われました。
確認なさってください。

[1663: 匿名さん]

>>1662 匿名さん
複数組参加の会に向けて何らかの説明はあったかもしれませんが抽選日当日の重説はあり得ません。

[1664: 匿名さん]

>>1663 匿名さん

素人で恐縮ですがなぜあり得ないのですか？

[1665: マンコミュファンさん]

>>1663 匿名さん
あり得た＝事実です。抽選当日の当日の重要事項説明は宅建法上何の問題も無い、デベとしては年度内に手付分の資金入れたい、近隣からの買替え者が多い（参加し易い）とむしろ有り得る動機の方が納得出来ます。

[1666: 匿名さん]

>>1662 匿名さん
なるほど。ほとんど無抽選なら準備はできるな。落選の電話および次期へのフォローの電話とか必要ないからな。

[1667: 匿名さん]

>>1665 マンコミュファンさん
手付金10%を年度内に欲しいなんてことは無いよ。住友不動産は有明や武蔵小山の竣工済み物件の入居時期が2023年4月下旬以降、つまり残金90%はそれまで要らないと言っているのと同じ。

[1668: 検討板ユーザーさん]

重説のタイミングはあまりどうでも良いけど、長い集客期間取って、全体の3割しか第一期供給出来ず、その内7割しか申込入ってないってことなんですね。

[1669: マンション検討中さん]

資金回収タームは供給会社によって全然違いますよ。
スミフは値引き無し完成後時間かけて現地内覧しながら売る資金余力あるビジネスモデルなだけですよ。

[1670: 匿名さん]

>>1666 匿名さん
さすがに登録締め切り当日に重説はないでしょう。
ギリギリで登録申し込みが入って抽選になる可能性もあるわけなので。
万が一あっても1件、2件とか特別枠でしょうね。
いずれにせよ、最近の都心マンションでは珍しく厳しいスタートですね。スミフみたいに竣工後ものんびり売られていくのかもしれませんね。

[1671: 評判気になるさん]

>>1668 検討板ユーザーさん
重説は、抽選当日以外にも複数日、購入者の都合に合わせて開催されるようですし、オンラインも選択できますから何も問題ないですね。むしろなんども足を運ぶ手間が省けて良い人もいるかもと思います。

[1672: 匿名さん]

>>1665 マンコミュファンさん
手付け金に手をつけて自転車操業しているのならば、それはそれでアウト。保全措置
会計にも計上できないし

年度内に資金を入れたいとはどういうこと？

[1673: 匿名さん]

>>1672 匿名さん

わかった風な口聞いてるけど、手付金は5％超なら保証されますよ。

[1674: 匿名さん]

>>1673 匿名さん
ん？ええ、そうですよ。青田は契約金5％＋1円で保全措置。
そのことではなく、野村がそんな手付けに手をつけるほど財務逼迫してないでしょ。
もし年度内に契約を急がせるのであれば、それは契約件数を上げたいか、契約予定者の気が変わる前にさっさと契約させたい野村の社風

[1675: 評判気になるさん]

>>1671 評判気になるさん
このマンションは電車が近いことから部屋の防音対策がしっかりしています。これは室内で静かに過ごしたい人には、電車以外の外の喧騒も遮ってくれるので逆にメリットだと感じました。

[1676: 匿名さん]

>>1675 評判気になるさん
そう言って正直に売ってれば良いものを
「ABINC認証」だとか「天気の良い日はちょっと外へ出て中庭の円卓で気持ちよくテレワークも。」なんて室外も魅力的な様に言うから、検討者が現地に行くと必要以上の反発を招く。

[1677: 匿名さん]

>>1676 匿名さん
そうなんだよなぁ、ラウンドバルコニーは素敵なんだけど、数分毎に電車の騒音に悩まされるとは、落ち着いて本も読めやしない。基本家の中にいる生活でしょうね

[1678: 検討板ユーザーさん]

二重サッシが必要とデベが判断している中、ラウンドバルコニー 採用の意味、、、

[1679: マンコミュファンさん]

確かに音は気になるけど、4車線道路沿いの建物や高速道路すぐ近くとかのマンションよりも個人的には許容の範囲だな。

[1680: マンコミュファンさん]

山手線に駅前なんて殆どないでしょ。目黒、大崎が特殊なんじゃない？
現状見てるとSKYと同じ感じがする。低層の安い部屋を買っておくか。

[1681: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
タワマン価格が上がっているから実需ベースの物件の売行きはこんなものじゃないですか。
芝浦のプラウドタワーやブランズタワーも同様ですよ。

[1682: 匿名さん]

>>1681 匿名さん
その二物件を参考にしていいのか!?
せめて、白金高輪エリアの物件と比較してくれ

[1683: 匿名さん]

>>1679 マンコミュファンさん
ここの電車の騒音は特に酷い。坂で加減速をするからモーター音が大きく、カーブのせいで車輪の軋み音がするせいかな。

[1684: eマンションさん]

>>1679 マンコミュファンさん

確かに高速や4車線道路と違って排気ガスは出さないからその点は良い。

[1685: 匿名さん]

音も実は大した問題じゃないんですよ。いくら騒音まみれ、排気ガスまみれであっても高く評価されるマンションはあります。ツインパークスや神保町あたりのタワーなんかはそうでしょう。
しかしここの場合、なんと言っても課題は目黒駅への動線。これは改善される見込みがまったくない。要するに現状より上がり目がないと評価され今の状況に陥っているわけで。
オフィスの方だって、目黒にしても五反田にしても駅からの行程に社員から不満が出ることは必至です。相当賃料を下げないと空きだらけになりますよ。

[1686: 評判気になるさん]

>>1685 匿名さん
目黒駅までは、時期未定ですがjr敷地を譲渡して拡張も検討されていると言う噂があるみたいです。期待したいですね。

[1687: マンション検討中さん]

>>1686 評判気になるさん

線路側は敷地一杯まで線路が迫り空けられるスペースはありませんよね？反対側は民間の土地で立ち退きが必要になるので、実現性があるように思えないのですが。可能性があるとすれば、せいぜい今コインパーキングになっているところぐらいでしょうか。
この開発地の前面についてＪＲが敷地を提供して道路を拡張していることと混同されてませんか？

[1688: マンション検討中さん]

>>1682 匿名さん

うーん。白金高輪物件はあり得ないでしょうね。
比較対象は武蔵小山案件かと。駅からのアクセスを考えれば。

[1689: 匿名さん]

>>1688 マンション検討中さん
武蔵小山スミフは元々の売り方が違うから比較は難しい。

[1690: 検討板ユーザーさん]

白金高輪>目黒>芝浦>>>>>>武蔵小山ではないか？場所だけだとね

[1691: マンション掲示板さん]

>>1690 検討板ユーザーさん
白金高輪>目黒>芝浦>>>>>>武蔵小山>>>>>>不動前（プラウドタワー目黒MARC最寄り駅）って整理ですね。

[1692: 検討板ユーザーさん]

>>1691 マンション掲示板さん
いえ、目黒はマークのつもりで書きました。
武蔵小山か目黒マークなら、目黒マークが圧倒的に上です。駅距離あっても山手線徒歩圏内ですから。私の個人的な意見ですが。

[1693: eマンションさん]

自分も流石に目黒マークが上だと思いますね。
実際に歩いてみましたが全然歩ける徒歩圏内です。
みんな普通に目黒駅を使うと思いますよ

[1694: 匿名さん]

武蔵小山は目黒まで歩けないしね笑

[1695: 周辺住民さん]

周辺住民です。この辺りは目黒・五反田両駅使えるから、山手線+浅草線+三田線+南北線で都心アクセス最強なのがいいよね。
なぜかここの公式HPは全くアピールしてないけど。。。

[1696: 評判気になるさん]

目黒駅が人気無いからですよ
中目黒駅の方が人気あるね
東京駅に近い方が人気あるもん
東京駅の真反対側でしょ

[1697: 坪単価比較中さん]

眺望は抜けるけど坪相場並み高騰の25階以上と、
お見合いだけどラウンドバルコニーで坪割安感ある低層。
その間で相場より坪やや割安感ある中層の第2期以降。

[1698: 検討板ユーザーさん]

この立地で駐車場代めちゃくちゃ高いですよね。管理費修繕積立金だけではなく、車推しのこの物件の辛いとこ。
駐車場余ったら余ったで管理費か修繕積立金引き上げないと。

[1699: マンション検討中さん]

3者で法人設立して、資産価値高める取り組みは、大いに期待できる。JRの力は大きいね。

[1700: 匿名さん]

>>1698 検討板ユーザーさん
ここの角部屋坪700で買ったら竣工時どれくらいになってますかね。一般的なマンション同様中古になったら1割くらい下がってしまうのかな。仕様はリセールに影響しないからな

[1701: 周辺住民さん]

駐車場っていくらでした？

[1702: 評判気になるさん]

>>1701 周辺住民さん

車は大きさによりますが4万から５万くらいで、少しお高めでしたが、あの50メートル近いエントランスまでのアプローチからの地下駐車場を考えると満足できるかなと

[1703: まるさん]

オフィス、賃貸、保育施設もあってかなり賑やかになりそうですね。目黒駅までの道が改善されれば良いのですが

[1704: 検討板ユーザーさん]

>>1702 評判気になるさん

4.6万からでしたね。

[1705: 住民版ユーザーさん]

>>1685 匿名さん

高く評価されたとしても住みたいかでしょ、目黒線は意外と音は気にならないけど、JRは結構音出るよ。窓開けられないんじゃ。

[1706: 評判気になるさん]

>>1697 坪単価比較
坪600切る低、中層階のラウンドバルコニーある住戸は魅力的だと思う。

[1707: 匿名さん]

>>1706 評判気になるさん
坪600切る部屋なら良いかもしれないけど、坪700近い角部屋は資産価値きついと思うよ。二重サッシが必要な場所で、そもそもラウンドバルコニー出ても騒音うるさいからね。しかも眺望も良くない。
昔JRがやってる名古屋駅前の高層ホテル(二重サッシ)に泊まったことあるけど、夜中ずっと電車の騒音がひどかった。ここもその二の舞にならないといいけど。

[1708: 評判気になるさん]

>>1707 匿名さん

>>1707 匿名さん
高速や幹線道路沿いのマンションは二重サッシではないマンションも多く夜中も車が走るからずっと音が気になったけど、このマンションは幹線道路から離れているし、昼間不在がちな人には、電車は終電以降はたまに夜行列車などが走る程度だから二重サッシの効果もあり生活に支障はないような気がします。むしろ個人的な意見ですが、排ガスあり夜中も車の通行が多い幹線道路沿いもしくは高速道路沿いは避けたいです。

[1709: 評判気になるさん]

>>1708 評判気になるさん
賃貸マンションはJR東日本が管理、運営するのだから、入居率あげるためにも線路沿いにコンクリートの塀を作ってくれたら、マンション価値もあがりより暮らしやすくなると思います。JRさんご検討ください。

[1710: 匿名さん]

二重サッシマストな立地
明け方の始発も早いよ
カーブで金切音凄いよ

[1711: 検討板ユーザーさん]

>>1710 匿名さん

しつこいネガだな。
まあ、最近のタワーは厳しい立地の再開発が多いのは確か。首都高横やら、鉄道沿いやら、大通りセットバックなしとか、騒々しい駅前とか、飲み屋街とか、倉庫街とか。
2重窓対応するだけマシ。他は殆ど1枚ガラスだから音は問題だな。

[1712: 評判気になるさん]

>>1710 匿名さん
何度か聞いたのですが、金切り音はないけどカーブで音が強くなるのは確かだね。ただ西側はそれほど音は聞こえないから、音がマンションの価値を毀損していない住戸もあるから気になる人はその選択もあるね。南東もかなり静かだったからそちらも良いかも。

[1713: マンション検討中さん]

抜け良い上層階上層階か、コスパ良い低層どちらが実際価値ありますか？

[1714: 匿名さん]

>>1713 マンション検討中さん
ここは値上がり追求するマンションじゃないでしょ。
値下がりし辛いという意味では低層500台買っておいた方がいいよ

[1715: 口コミ知りたいさん]

>>1712
デベから聞きましたが、意外にも音の数値計測の結果は、西側の数値が一番高いとのことでした。なので西側の数値に合わせたサッシの等級になっているそうです。
なので、目黒線側よりJR側の方が音がしないということになりますね。賃貸棟オフィス棟がある程度遮っているのか、ある程度距離もありますし。

[1716: 評判気になるさん]

賃貸オフィス棟があるのは好感できる
なんちゃって高級マンションの白金ザスカイなんて全部売っているぞ
あいつらどれだけコストカットされているか気づいていないけど
全部売ればもっと安くできるんだぞ

[1717: 周辺住民さん]

不動前駅前に有名パティシエのケーキ屋ができるらしいです。朗報ですね。

[1718: 通りがかりさん]

電車の騒音（羽田新ルート含む）は、最近線路沿いや高速沿いのタワマンが多いのである程度読めるのかもしれませんが、斜めスラブって聞いたことありませんが、普通のスラブより性能が低いとかないんでしょうかね？
また、換気口からも音は入ってきますが、換気の仕様も耐えうるものなんでしょうかね。

[1719: 坪単価比較中さん]

>>1718 通りがかりさん
問題無いと思います！ブリリアは気にならないので。

[1720: 通りがかりさん]

ブリリアはスラブも標準より厚かった記憶がありますし、仕様は高いと思いますよ。

[1721: 匿名さん]

>>1717 周辺住民さん
最寄り駅ですね。

[1722: 匿名さん]

>>1715 口コミ知りたいさん
実際に現地に行ったら東側の方がはるかにうるさいけど、敷地内に入れば賃貸棟とオフィス棟に遮られてそこまで聞こえないということなんですかね。賃貸棟より上の階の音がどう聞こえるのかは気になりますね。

[1723: 評判気になるさん]

一期二次の予告出ましたね。売れ行きはどうなんでしょうか。

[1724: ご近所さん]

>>1720 通りがかりさん
こちらも標準より厚いスラブを採用しているようですよ。

[1725: マンコミュファンさん]

オンライン案内会は今のところもう既に満席ですね。

[1726: ご近所さん]

広場でいろいろ催し物も予定しているそうで、複合都市開発ならではの他のマンションにないソフト部分での付加価値をどう評価するかがこのマンションの難しいところですね。

[1727: 匿名さん]

>>1723 評判気になるさん
第一期の抽選落ちの救済はないみたいですね

[1728: 匿名さん]

>>1727 匿名さん
ほぼ抽選無しなのに救済もなにもないでしょ

[1729: 匿名さん]

うちは第一希望の部屋は抽選落ち、第二希望の部屋は他の方が第一希望にしたので、結局第三希望の部屋を買いました。

[1730: 匿名さん]

抽選は主に角部屋と上層階60平米の部屋だった印象です。うちは抽選を避ける形で第二希望の部屋を購入しました。

[1731: 通りがかりさん]

>>1724 ご近所さん

騒音対策でボイドスラブが普通のスラブより厚いのは知ってますが、同じボイドスラブの中でも標準より厚いということでよろしいでしょうか？

斜めボイドスラブでスラブの総面積が最大で、より太鼓効果が上がるんではないかと心配しております

[1732: 評判気になるさん]

>>1731 通りがかりさん
二重床による太鼓効果への対策はしているとのことでしたが、建物が未完成の現状では実際どの程度の響きがあるのかはわからないですね。対策が気になるようでしたら担当者に聞いてみると良いかもしれません。

[1733: 通りがかりさん]

今どき二重床、二重天井以外のマンションなんてあるんですか。
ありがとうございました。通りがかりなのでもういいです。

[1734: 匿名さん]

>>1732 評判気になるさん
え、ここ二重床、二重天井じゃないんですか。
これだけ内装に拘ってるのにそんなことあるんですかね。
こことブリリアタワー目黒とシティタワー目黒、資産性という意味ではどういう順番になりますか？

[1735: eマンションさん]

ここはちゃんと二重床、二重天井ですよ。

[1736: マンション検討中さん]

居室部分のスラブ厚は295-320mmだそうです。

[1737: 評判気になるさん]

>>1734 匿名さん
すでに投稿されていますが、ここは二重床、二重天井です。
資産性は専門家ではないのでわかりかねますが、ネットでは、プリリアが高く、こことシティタワーは同じくらいの資産性評価のような印象です。
しかし、個人的には、ブリリアは上がり切った感じで資産性は維持されるため、現在の所有者は良いのですが中古では設備などを考えると目黒マークを買うと思います。シティタワーは駅から離れているのと設備が目黒マークに比して劣る評価があり、目黒マークが出来ることで差別化される可能性もあるのかなと考えています。
最後は、自分や家族全員が気にいるかを大切にしたいと思っています。それが一番の資産性かもとも思います。

[1738: 通りがかりさん]

武蔵小山のパークシティがボイドスラブで28cm、ブリリアが普通スラブで30cmらしいから、ここがボイドならパークシティより少し良い位で、ブリリアには遠く及ばない感じでしょうか。ちゃんと調べようね。
依然、斜めスラブが良く分かりませんがね。

[1739: 評判気になるさん]

>>1738 通りがかりさん
そうなんですね。
ここは29.5?32cmだそうです。ブリリア30cm?に遠く及ばないかは専門家でないのでわかりません。
情報ありがとうございました。

[1740: 周辺住民さん]

住環境はシティタワー目黒が一番だと思うよ。目黒川とか林試の森が近くなるし、スーパーもドラッグストアも至近距離にある。
まだ築浅だからあんま中古出てないけど。。

[1741: 匿名さん]

>>1737 評判気になるさん
マンションは立地が全てです。設備で大きな差はつきません。つまり立地が近い（音懸念はありますが）のでシティータワー目黒に新築分を加味した金額が適正価格です。とするとココは…

[1742: 匿名さん]

>>1741 匿名さん
ブリリアタワーとは立地が違いすぎるので比較してはダメ。
ここのメルクマークはシティタワー目黒で中古が坪500ちょい。ここは新築プレミアム加味しても坪500台で買っておけば資産価値は維持されやすいだろうね。現在の売り出し価格では坪100程度、3LDK以上の部屋で2000万円強は割高な水準だと思います。
逆に実需でそれくらいの減価は許容範囲で駅距離騒音気にならなければ、内装と駐車場は良いので買っても良いかも。私はMR行って見送ることにしましたが。

[1743: マンション検討中さん]

>>1740 周辺住民さん

水害リスクが高い立地というだけでダメでしょ。他は悪くないですが。

[1744: 口コミ知りたいさん]

結局は何を最重視するかですね。駅距離なのか周りの周辺環境なのか、内装・建物のクオリティか。
それぞれのマンションにいいところがあって評価軸が個人なのでなかなか比べられないと思いますが。
自分は家にいる時間が長いので建物や内装のクオリティを求めちゃいます。

[1745: マンションマニアさん]

>>1741 匿名さん
立地だけじゃなくて設備や内装も重要だと思いますよ、みんなが住みたい思うマンションなら、それがそのまま価値に繋がるので…立地が大きな要素なことは間違いないのですが。

[1746: 匿名さん]

ブリリアとか比べると立地では劣るも、ここは大規模開発ならではの敷地のゆったり感、緑の多さ、建物のクオリティが強みですね。

[1747: 匿名さん]

>>1746 匿名さん

あの敷地規模で3棟立ちますが、ゆったり感はないかなと。近くに利便施設がなく坂の登り下りがいずれも必要なのは厳しいです。

[1748: 匿名さん]

>>1746 匿名さん
ブリリアと比べるのはおこがましいかと思いますよ。
あちらは駅1分なのに目黒スクエアビル、ツインタワーによる規模感、緑があります。比べるならシティタワーでしょうけど、シティタワーは目黒駅が若干遠いかわりに騒音問題のリスクがないので、やはり同じくらいの評価だと思います。

[1749: 匿名さん]

>>1745 マンションマニアさん
資産価値、リセール面なら圧倒的に立地です。
ブリ目黒が良い例です。分譲時も高い割に建物スペックが低い、洗面浴槽が1317狭いとかいろいろ言われながら即完でした。
もちろん、実需など満足度という観点から考えるなら、その限りではありません。

[1750: 匿名さん]

>>1749 匿名さん
ここはリセール狙いではなく、実需で住み続けるマンション。管理修繕積立高いけど、それが許容出来る方なら良いのでは。

[1751: 匿名さん]

2期以降の売れ行きが楽しみですね

[1752: 匿名さん]

>>1750 匿名さん

実需で住み続けるには、管理費修繕積立金、駐車場代高いのは難点ですね。修繕積立金はここからまた上がるからね。

[1753: 口コミ知りたいさん]

>>1752 匿名さん
高級感あるマンションだしあの車寄せだから多少高いのはしょうがないな。高いのは事実だけど納得できる。

[1754: 匿名さん]

https://twitter.com/mansiontesla/status/1491977016538984451?t=GsONAdDs...

三田ガーデンが残り2戸なの知らないのかしら、この方

[1755: 検討版ユーザーさん]

>>1754 匿名さん

三田と不動前じゃ立地が違いすぎるのに。

[1756: 匿名]

>>1754 匿名さん
そのようですね。
即売すること＝住みたい良いマンションとは単純にならないと思うし、それが必ずしも将来も人気あるマンションである保証もないからね。人口動体、周辺環境変化、中古になった時の過剰供給などもあるからね。周辺環境や周辺の中古供給量、マーケットが10年後どうなっているかは誰にもわからないけど、マンションのスペックは10年後も変わらない。住むことを軸に考えている人は時間かけて検討するから時間かかるけど、良いマンションなら着実に売れて行くと思う。そんなマンションのほうが安心だな。投資目的のマンションは即売するけど中古や賃貸も多く出るから高い上に希少性に不安があるかな。マンション管理運営も心配だな。引き渡し時に売れ残りが多いのはダメだとも思うけど。ここは着実に売れて行くマンションなのであれば何の問題もないと思う。昨年までと違い、株価やインフレ、金利上昇懸念、緑地化問題、税制改正、中古在庫の上昇など販売環境に逆風が吹き始めているなかで今後の売れ行きに注目だね。

[1757: 匿名さん]

>>1756 匿名さん
賃貸棟があるからその価格以上の家賃設定は出来ない。オフィスも居住者には何のメリットもない。敷地内にスーパー、カフェ、ドラッグストア等の生活利便施設もないのに維持費高い。その上価格は割高なので、ここは投資家には見向きもされないでしょうね。
実需でどれだけ人気になるか注目ですね。値下げはなくとも少なくとも更なる値上げ販売はきつい気がします。

[1758: 匿名]

>>1757 匿名くん
>>1757 匿名さん
賃貸価格は、広さや周辺相場、階数に加え設備面なども価格に反映するから、賃貸棟の価格設定以上は出来ないとも言い切れないかな。価格設定時の参考にはなるけど作りが全く違うからね。あと、どの顧客層を考えるかによっても変わるから一概に言えないのが難しいところかな。これも長く住むことを考えている人には、関係ない話だけどね。

[1759: 検討板ユーザーさん]

>>1757 匿名さん
敷地内にカフェ、コンビニ等出来る予定ですよ。

[1760: 匿名さん]

>>1757 匿名さん
自分も着実に売れるマンションだと思います。
現在は音のデメリットばかり注目されてるイメージですが、建物と緑が完成した時に住みたいと思えるマンションだと思うので、次期購入を検討してます。
投資用マンションとして即売されて中古ばっかり出てるマンションは逆に嫌ですね…。
賃貸棟以上の家賃設定は出来ると思いますよ、スペックが全く違う建物なので。

[1761: 評判気になるさん]

白金高輪駅周りに続々とできている物件だって微妙だぞ。
多すぎて転売大変だと思う。
便利じゃないしあえて住みたいと思わないから。

[1762: 匿名さん]

>>1761 評判気になるさん
白金高輪もこちらも低層から高層まで素敵なマンションだと思いますよ。いずれにしても実需が住む広めの部屋は投資家は買わないから中古で出てくる数も少ないし、狭い投資部屋じゃなければリセールはそこまで影響ないよ。

[1763: 検討版ユーザーさん]

複合再開発と言っても駅遠オフィス、駅遠賃貸マンション、商業はカフェ、コンビニくらい？複合再開発という言葉だけ先行してて、実際分譲民はきついだろうな。てかオフィス埋まる？

[1764: 口コミ知りたいさん]

>>1763 検討版ユーザーさん
カフェ、コンビニ、その他にも入りますよ。
オフィスはJR関係の会社など決まっているようです。
だいぶ関心をもっていらっしゃるようですので、ディベロッパーに確認していただく方が正確な情報が得られるので、よろしいかと。笑
個人的な憶測はあまり参考にならないかと思いますので。

[1765: 周辺住民さん]

オフィス棟の前の道って一方通行のままだよね
車のアクセスが気になるな

[1766: 匿名さん]

>>1765 周辺住民さん
オフィス棟の前まで歩道分離した道路の拡張を品川区と検討しているらしいです。この拡張に伴い少なくともオフィス前まで相互通行になると良いですね。

[1767: 匿名さん]

>>1766 匿名さん

所有関係とか考えると現実性がかなり低い検討ですね。検討ならいくらでも言えるよね、デベも。

[1768: 匿名さん]

>>1767 匿名さん
環境が変わるには時間かかるけど、今の価格に反映されていない複合開発ならではの環境改善で、さらにより良くなる可能性があることは楽しみだしポジティブなことかなと思います。
周辺住民のためにもJRさんには頑張って欲しいですね。

[1769: 匿名さん]

第二京浜とオフィス棟の間の道路を改良しても、住民にとってはあまりメリットはないと思いますけど

[1770: マンション検討中さん]

>>1757 匿名さん
おっしゃる通り、値上げ販売は絶対無理ですね。賃貸欄から利回り％計算してわかるので。つまり、新築購入価格が最高で、あとはどれだけ落ちないか、という点だけに論点が絞られるマンションです。

[1771: 匿名さん]

>>1770 マンション検討中さん
現在から未来を予想することは難しいですね。論点が絞られるかどうかもわかりかねますが、賃貸棟からの利回りだけで価格も決まらないのでは？10年後や20年後はどうなるかは最後はマーケットが決めることですから絶対もないのでは？いづれにしても実需で買う人は、この地域に住むことを楽しみたい。そのうえで資産があがるもしくは維持されればありがたい。上がらなくても相続対策になりありがたい。そのあたりは複数のシナリオで考えていると思いますよ。その上で判断しているでしょうからご心配は無用かと推察します。

[1772: 口コミ知りたいさん]

>>1771 匿名さん
その通りですね。
自分も、皆さんがおっしゃる値上がりが期待できるマンションに必ずしも住みたいわけではありません…。
自らが住みたいと思えるマンションと資産価値の維持のバランスを考えた上でこのマンションが候補にあるので。
投資用マンションなら白金ザスカイがおすすめですよ。

[1773: 匿名さん]

>>1770 マンション検討中さん
賃貸棟の賃料は参考値になるかもしれませんが、建物の設備や間取りが全く異なるので、それを前提とされても、、という感じです。あくまで賃料は建物ごとにきまるもので、横のドレッセやラビ目黒の賃料とも異なって当然です。販売価格は想定賃料NOIとマーケット利回りの2要素で概算されるため、結局は今後のマーケットに左右される部分が大きく、将来いくらで売れるかは誰にも分からない話です。

[1774: 通りがかりさん]

この場所だと敷地内にスーパーはほしい立地ですね。
どのスーパーからも距離があったり、坂道があったりするので、この規模の開発でスーパーが入らないのは立地を考えると残念。

[1775: 口コミ知りたいさん]

私は敷地内スーパーは考え物かと。生活感マシマシになるのがちょっとね。便利ではあるけど、弊害も多いかと思いますね。
歩いて行ける距離にあれば十分かと。

[1776: 匿名さん]

複合再開発と言っても、そもそも賃貸マンションと需要が相対的に乏しい駅遠オフィスが近くにあることのメリットってなんですか？
分譲の管理敷地面積も相対的に分譲側に寄せられて負担大きくなってるし、イマイチメリットがなんなのかわからん。むしろデメリットのが多い？

[1777: 名無しさん]

利便性を重視するなら、今だと恵比寿の中古もポツポツ出てきているので、そっちの方がいいかもしれませんね
ザ・パークハウス恵比寿、プラウド恵比寿、プラウド恵比寿南、プラウド恵比寿ディアージュ、ピアース恵比寿、オープンレジデンシア恵比寿ザ・ハウス、パークナード恵比寿
この辺りの築2年?10年までの物件ならスペック的に今の新築と遜色ないし、利便性や資産価値の観点からすると狙い目な気もします

[1778: 口コミ知りたいさん]

>>1777 名無しさん

恵比寿はちょこちょこ出ますが白金台はあまり出ないですね。
場所の選別が厳しくなってるのかな。

[1779: 匿名さん]

>>1777 名無しさん

ネット見てたら複数で目黒駅周辺の新築マンションランキング1位になってるね。

[1780: 口コミ知りたいさん]

>>1776 匿名さん
複合再開発は一般的にはメリットしかないと言われていますよね。
分譲の管理敷地面積が相対的に分譲側に寄せられて負担大きくなってる、っていうのはよくわかりませんね。普通に分けられているように見えますが。
マンションがいくらいいものだとしても、隣接する建物などが微妙であるより、綺麗に整備された環境である利点はあると思います。また、良い意味での多様性。
賃貸棟も竹中ですし、オフィスはリッツカールトンなど設計している日建設計なのでちょっとした芸術作品かなと思いますよ。
管理組合と、野村とJRが法人を設立し、タッグを組むのは大きな意味のあることだと思います。

[1781: 検討版ユーザーさん]

>>1780 口コミ知りたいさん

不勉強で恐縮なのですが、最後の管理組合と、野村とJRが法人を設立し、タッグを組むのは大きな意味のあることというのが、どんな大きな意味があるのか分からないです。

[1782: 検討板ユーザーさん]

>>1781 検討版ユーザーさん
それはですね。
資産価値を上げる取り組みを色々としていくということだそうですよ。

[1783: 匿名さん]

>>1772 口コミ知りたいさん
資産価値は微妙だけど、住みたいと心底思えるだけの箱になってます。

私もお金に相当余裕があればここに住みたかった、、、、

[1784: 匿名さん]

>>1783 匿名さん

本当に好きなら無理しても住んだ方がいいよ。

経験則で言えば、中古で買っても仲介手数料やリフォーム代など掛かって、新築買うのと大して変わらないから。

[1785: 匿名さん]

>>1784 匿名さん
MRで一目ぼれだったんですけどね。
現地周りを見て、周辺中古の価格を見るとさすがに怖くなって買えませんでした。

好きだから！で買えるお金持ちが羨ましいです。

[1786: 名無しさん]

ここで騒音やら駅から遠いやらネガばかり言ってる方って真剣に考えてるんですかね。駅近で便利で騒音ないところなんて都内にはほとんどないですし、人それぞれだと思います。

ここ真剣に考えてますけど、相対的に悪いとも思いませんし、騒音もそこまで気にならないですよ。駅から中途半端な距離はありますが、だからこその内装で勝負してきてるわけでして。

完璧なマンションを求めるのであればわざわざここの掲示板でネガ言わず3億でも4億でも、三田でも白金でも武蔵小山でも自分の条件に合ったマンション探せば良いのに…って思います。

[1787: 匿名さん]

ノムさんにしては間取りも良いしね。
さすが竹中さんですよね。

[1788: 名無しさん]

>>1787 匿名さん
竹中さんは間取りに関係ないと思いますが?

[1789: 匿名さん]

>>1788 名無しさん

ですね。同じコンビで芝浦はひどいですから。
デべのプロジェクトリーダーのセンスの問題でしょう。

[1790: 匿名さん]

>>1786 名無しさん
ん？ネガの指摘も重要だと思うよ。そのための掲示板だし。

[1791: 匿名さん]

>>1775 口コミ知りたいさん
でもスーパー遠くないです？
わたしは敷地内にあって欲しかった派です。

[1792: 名無しさん]

>>1786 名無しさん
駅近で便利で騒音ない物件はいくらでもありますよー
しかも、この近辺だと恵比寿の中古のマンションが特にそうですよ
1777さんが上げられてるの見ましたが、Googleマップで見たら、相当な利便性でした
週末に現地に観に行こうかと思ってます

[1793: 検討板ユーザーさん]

しかし騒音の件のネガはかなりの執拗さだった。
音がダメならそっち、と彼はずっと自分の利益の為に戦っているんだろう。

[1795: マンション検討中さん]

ここの平均坪単価は670万だと聞いていますが、同じ単価帯での競合はどこになりますでしょうか。ネガも推しも同じ単価のマンションで比べた方が分かりやすい気がします。

[1796: 匿名さん]

>>1795 マンション検討中さん
白金のスカイ以外の値上げせず販売中のタワマン(アトラス)とか、武蔵小山のシティタワーあたりかな。あと長者丸とか。
五反田の再開発物件も同じくらいの単価になるかも

[1797: 名無しさん]

>>1796 匿名さん
プラスこのあたりも競合でしょうか。ブリ離宮、アトラス恵比寿景丘、パークハウス代々木大山、パークハウス御苑内藤町、ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド、パークハウス麹町テラス、価格不明でピアース中目黒west、価格不明でアトラス青山レジデンシャル、100万高くてパコ参道。

[1798: 名無しさん]

>>1797 名無しさん
武蔵小山は競合になるんでしょうかね。
少なくとも私はそうは思いませんね。
目黒駅や五反田駅が使えるメリットとしては、山手線以外に東急目黒線、都営浅草線、三田線、南北線が使えますが、武蔵小山だと山手線を即で使えないので、煩わしさを感じますよ。
挙げられている物件の中では恵比寿景丘が競合検討物件になるかと思います。
しかし、このプラウドと比べると間取りが絶望的です。
となると、恵比寿、目黒辺りの中古物件が競合だと思います。
築10年以内となるとスペックは寧ろ良かったりしますし、何より不動産は立地が生命線、何も新築に拘らなければ、この物件との競合は恵比寿、目黒界隈の築10年以内の中古マンションなのは間違いありません。

[1799: 匿名さん]

>>1780 口コミ知りたいさん
理由は分かりませんが、敷地がほかのタワマンと比べると随分広いですね。
敷地面積7711.42m2/301戸＝25.6
例えば、プラウドタワー芝浦は、4134.51m2/421戸＝9.8
芝浦の方が１戸の占有面積が多少小さいですが、それにしても差が大き過ぎます。
敷地が広く余裕があるのは良いのですが、土地の固定資産税が高くなりそうです。

[1800: 検討板ユーザーさん]

[NO.1794と本レスは、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]