プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[1501: 匿名さん]

ここの管理費＋修繕積立のランニングコストはどれくらいでしょうか？以前オンライン説明会した際に結構高くなりそうと言われたので、m2 650円くらいでしょうか

[1502: マンション検討中さん]

61.76m2の管理費＋修繕費が40,500円、駐車場は5万円ぐらいでした

[1503: マンション検討中さん]

>>1502 マンション検討中さん

ま、ま、マジですか

[1504: マンション検討中さん]

検討対象なのでここも見てます。
ポジ投稿は案内会で野村の人が言っている宣伝文句と同じなので正直あまり参考になりません。批判的な投稿にはなるほど。と、思うコメントもそれなりにありますが、敵意むき出しな罵詈雑言が浴びせられている感じですね。

[1505: 匿名さん]

大きく相場が変わらなきゃざっくり60タイプ2LDKに10年住んで管理/修繕/固定資産税込みで月18万程度の負担で住めるって考えたら実需なら普通にアリな気はする。このスタート価格なので投資には向かないでしょうが。

[1506: マンション検討中さん]

>>1505 匿名さん

どんな計算だよ。笑

[1507: マンション検討中さん]

>>1505 匿名さん

説得力ゼロ

[1508: 匿名さん]

>>1495 名無しさん
ドレッセ目黒インプレスタワーが目黒駅徒歩5分になっているのはJR東急目黒ビルの駐車場のところの裏口にあるエレベーターを利用する事になっているから。駐車場のところに案内板が立っている。
表口から測るとラビ目黒迄で６分掛かるので、裏通りを使っても本物件は６分にはならないですよ。

[1509: 匿名さん]

南西角は坪単価が一番高く、スカイラウンジもあるということは、ここの眺望が一番良いという事でしょうか。
賃貸棟より高い階でも都心方向の眺望が望めないという事ですか。

[1510: マンション検討中さん]

>>1508 匿名さん
マンマニ氏の説明通り仮に徒歩6分で目黒であったとしても、その地点にたどり着くのにどんだけ歩くんだよ。って話かと。

[一部テキストを削除しました。]

[1511: 匿名さん]

>>1510 マンション検討中さん

それを言ったらどこのタワマンも同じでしょう。
山手線沿線だと駅前は殆ど無いからこれくらいはいいんじゃない？

[1513: マンション検討中さん]

>>1511 匿名さん
1508や1510はいいとか悪いとか言ってるのではなく、マンマニ氏の目黒駅徒歩6分コメントに疑問を呈しているごく普通のコメントかと。
ここは誰かが書いてましたが批判的なコメントに対しては敵意むき出しの単なる罵詈雑言が浴びせられるんですね。何でだろう？

[1515: 匿名さん]

>>1513 マンション検討中さん

罵詈雑言ではなく普通のコメントレベルでしょう。
右と左があって真ん中があるからね。

ここは目黒という場所をどう評価するかという観点がポイントでしょう。
伸びるか、廃れるか。

[1517: 通りがかりさん]

>>1515 匿名さん

一つのコメントだけを見た狭い見方のコメントではないでしょう。
批判的なコメントに見るも耐えない罵詈雑言が浴びせられているのを何度も見てますね。この人たちは何と戦ってるのだろう？と不思議に思うレベルで。
運営がせっせと削除しているようですが。

[1529: マンコミュファンさん]

近隣タワマンと比較されたくない勢力の仕業でしょうね。
MRでは武蔵小山・白金高輪との比較検討者が多いと聞いておりますが、生活利便性とポテンシャルの観点から皆さんはどこが良いと思われますか？

[1530: 匿名さん]

>>1529 マンコミュファンさん

武蔵小山は全く興味ない。
郊外行き私鉄は興味ない。
白金高輪も谷底低地だから興味ない。
この先だったらここか三田1。

[1531: 匿名さん]

>>1530 匿名さん

目黒、武蔵小山、白金高輪共に同じ路線ですね。
白金高輪の谷底低地には同意です。ここもギリギリハザードなので同じようなものですね。地盤の良い高台の武蔵小山が頭一つ抜ける感じですね。

[1532: eマンションさん]

ここは現地見ると陰鬱な雰囲気がして。以下略
自分なら生活利便性及びポテンシャルの観点から武蔵小山の優勝ですね。

[1533: 通りがかりさん]

客観的に考察しましょう。

生活利便性
武蔵小山>>目黒(不動前)>白金高輪

ポテンシャル
武蔵小山>白金高輪>>目黒(不動前)

[1534: 名無しさん]

ここと武蔵小山白金高輪の対決においては総論武蔵小山の勝ちな感じやね。ま、妥当な結果だわな。

[1535: 匿名さん]

>>1534 名無しさん
武蔵小山って何区よ？笑 武蔵小杉と似たり寄ったりの僻地でしょ。圧倒的に超えられない壁、港区に絡んじゃあかんて笑

[1536: マンション検討中さん]

>>1535 匿名さん
確かに。武蔵小山って地味だし中途半端で残念な場所だよな。わざわざ住むのなんて都心買えない子達でしょ。目黒物件スレに現れるの意味不だわ

[1537: 検討板ユーザーさん]

>>1535 匿名さん

ここも武蔵小山も同じ品川区なンだわ。
しかも西五反田より小山アドレスの方が地格が上なンだわ。

[1538: 匿名さん]

>>1536 マンション検討中さん

ここは目黒ぢゃなくて不動前が最寄り。
そして武蔵小山は隣駅。現実的見ようね。
生活利便性、ハザード、ポテンシャルなど冷静に客観的指標で比較しましょう。ここが勝てる要素は残念ながらありませんでした。(自分は武蔵小山関係者ではありませんので悪しからず)

[1540: 匿名さん]

>>1538 匿名さん
バイアスかけないでね
最寄駅は目黒と五反田で隣駅は恵比寿と大崎、そして、白金台と不動前も隣駅と言えるのかなと
山手線と南北線の結節点のマンションです

[1541: 匿名さん]

>>1540 匿名さん

みんなそう思っていない。
目黒駅からは線路ワキの細い路地
五反田駅からはラブホ風俗街を通る。
どちらの駅からの動線も酷いもの。
距離だけじゃなく最寄りは不動前というのが市場のコンセンサス。ここは不動前のタワマン群の位置付け。
よって武蔵小山との比較が一番しっくりくる。
だからみんな話題にしてるんだろう。現実受け入れろ。

[1542: マンション検討中さん]

>>1541 匿名さん

立地で話をするなら不動前徒歩7分のなんちゃって目黒案件を白金高輪と並べるのは意味がないですね。野村の販売員と同じことを言ってますがまさか本気で説得力があるとは考えてないでしょう。

[1543: マンコミュファンさん]

[No.1512～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・前向きな情報交換を阻害する投稿
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言

[1544: 通りがかりさん]

ブリリアノースの住人です。
中層階の線路側に住んでますが、電車の音はかすかに聞こえる事がある程度です。
ここの物件は路線との距離が近いと思いますので、結構音が気になるかもしれませんね。

また、目黒?五反田を良く歩くことがあります。

目黒駅までの道のりについて
マンション→目黒駅は上り坂が続くので、毎日と考えると大変だと思います。ちょっとスーパーいくとかでも不動前の東急の方が近いですし坂も少しです。
花房山通りと違い、路地がかなり狭いので安全とは言えないと思います。
ちなみに不動前駅までも大通り挟みますし、近いって感じでもないですね。

[1545: 匿名さん]

武蔵小山が活性化してる草
何か武蔵小山で問題が起きてるのかな。
民度ヤバいね。武蔵小山。

[1546: 匿名さん]

>>1537 検討板ユーザーさん
駅前の3桁売り残りのマンション完売してから武蔵小山バンザイ議論したらどうですか？誰もあの商店街しか無い田舎僻地な場所に目黒や港区内陸買える値段で買いたくないってことの証左でしょ。安けりゃ住みたい場所なんですよ

[1547: 検討板ユーザーさん]

>>1546 匿名さん

色んな人が言ってる通り、ここは商店街すら無い僻地の最寄り不動前。生活できないことはないけど、武蔵小山と比べると利便性が相当落ちるよね。
かろうじて目黒駅まで歩けるから(遠いけど)そこで差別化しようとするが、武蔵小山駅前タワマンなら目黒駅まで2分。その交通利便性でもむしろ武蔵小山の方が優勝なんだよな。
売り渋りのスミフを例に売れ残ってるって説得力皆無。パークシティは瞬間蒸発だったよ。
ここも安けりゃ買ってもらえるんでない？

[1548: マンション検討中さん]

>>1547 検討板ユーザーさん

さすがにそういう嘘をつくと、書いてること全ての信用性下げるので止めた方が良いですよ。
パークシティは17年末に売り出して20年3月の入居開始後も大量に売れ残ってました。「日本一感じの良い（悪い？）タワーマンション」で有名かと。
その後のマンション市況の改善で大分捌けましたが、昨年秋ぐらいにも追加募集の案内が届きました。今ようやく完売した感じですかね？

[1549: 匿名さん]

>>1548 マンション検討中さん

パークシティは瞬間蒸発でしたよ。
住宅ローン本審査否決などのキャンセル住戸がちょっと出たくらいでしたよ。そちらこそ話を創作して貶めようとしない方が身のためです。

[1550: 匿名さん]

>>1549 匿名さん
当時、大崎にあるMRにもいったけど、全然瞬間蒸発ではないよ。創作は止めよう

[1551: 匿名さん]

６０平米で１億を軽く超える価格帯で３０１戸さばけたら凄いですね。

[1552: 匿名さん]

>>1550 匿名さん

あ、買えなかった人なんだね。
逃した魚が大きかったってことね。

自分もみんなと同じ意見。パークシティ武蔵小山は最強だったと思う。でももう買えないから、目黒マークかシティタワー武蔵小山かで検討してる。

[1553: 匿名さん]

>>1552 匿名さん

目黒まで歩けない足腰に問題のあるご妄想老人ですから労って差し上げましょう。
本当に武蔵小山に住んでるかも怪しい人ですから相手すると闇がうつります。
以前は、武蔵小金井在住でしたよね。

[1554: マンション検討中さん]

パークシティ武蔵小山は、当時の相場感覚では価格に比して仕様が著しく低くまったく売れなかったんですよ。三井の人も地権者の力が強くてどうにもならなかったと嘆いてました。なんとか市況高騰に救われた物件ですね。

2020年6月時点のご参考
https://manmani.net/?p=32107

[1555: 匿名さん]

>>1552 匿名さん
ご自身で良いと思う所をお買いになられる事が一番ですね。
わざわざお知らせ頂く事もないかと。

[1556: マンション検討中さん]

目黒に行く所用あり、現場に立ち寄ってみました。
1.目黒駅に向かうルート、歩道は細い道ですね。ある程度リモートワークが定着しても通勤時間帯は目黒駅までアリの行列が出来て出勤時にはその一員になるのでしょうかね。しかもダラダラと細い坂道が続きます。出かけるたびにテンションが下がりそう。駅近でもなく物件名として目黒を名乗るには背伸びし過ぎかな。と。
2.賃貸棟とのスペースが狭いように思いました。買う部屋にもよりますがこんにちは感も否めずちょっと微妙な感じ。
3.JR、東急目黒線の音はそれなりに響きそう。また、飛行機も物件の上空を結構低い高度（航空会社名がハッキリと認識できるレベル）で飛ぶのでかなりの音はします。音に関しての感覚は個人差があるでしょうが。
この条件に加えて西五反田アドレスですね。
さて。

[1557: 匿名さん]

>>1556 マンション検討中さん

そんな誰でも知ってる話をわざわざ書かなくてもいいよ。
だからなに？

[1558: 匿名さん]

>>1557 匿名さん
ここは敷地も広いし駐車場も充実、仕様はいいし、価格も平均では600後半なら今の相場なら適正だと思うけどな。
転売ヤーには刺さらないかもしれないけど、別に資産価値下がる物件でもないし、実需には人気出るんじゃないかな

[1559: マンション検討中さん]

>>1557 匿名さん

1556ですが何やらお気に触ることを私が書いたのでしょうか。核心を突いてしまったと理解します。
サイトの趣旨に則って適切な情報提供をしたまでです。ここを検討しながらも全て分かっているばかりではないと思うので。

[1560: 匿名さん]

>>1559 マンション検討中さん

真面目に検討してれば分かるし、理解してるのは当然の話ばかりでしょ。
他の検討者を馬鹿にしてるか、ただの嫌がらせ。
どっちにしてもタチが悪い。
白金高輪で川沿い低地の工業地帯と書き込むヤツと同じレベル。

[1561: 匿名さん]

>>1558 匿名さん
白金ザスカイと価格は同じ、建物スペックはこちらが上ということなんすね！

[1562: 匿名さん]

何回も武蔵小山で問題が起きてる。
民度ヤバいね。武蔵小山。

[1563: 匿名さん]

>>1561 匿名さん
スカイは次回で最終期で、坪800ぐらい来ている

[1564: 匿名さん]

>>1563 匿名さん
スカイは坪830で倍率12倍とのこと。まぁ白金高輪の相場というよりはスカイが人気なだけかもしれんが。庶民にはもう買えないな。ここがえらく安く見える

[1565: 匿名さん]

>>1564 匿名さん
白金ザスカイが坪830だと白金高輪近隣のマンションには多少の恩恵はあるでしょうが、不動前最寄りのなんちゃって目黒案件には全く無関係な話ですね。

[1566: 匿名さん]

>>1565 匿名さん

安く買えて良かったよ。

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん

やっぱりランドマークのマンション買えないとリスクですね

[1568: 名無しさん]

>>1567 匿名さん

山手線だから立地自体がランドマーク

[1569: 匿名さん]

>>1568 名無しさん

ブランズタワー芝浦見てごらん。田町駅徒歩8分、港区。
今の市況で、完成しても1/3まだ残っている

[1570: 匿名さん]

>>1568 名無しさん
初耳です

[1571: 検討板ユーザーさん]

>>1568 名無しさん

今どき山手線絶対主義なんて流行らない。
ハザードと無縁の地盤の良さと生活利便性が全て。
10年後はそれが資産価値の指標になってるよ。

[1572: マンコミュファンさん]

>>1571 検討板ユーザーさん

そんなことない

[1573: 匿名さん]

確かに山手線なんて乗る機会ないなー。
地下鉄の方が使える。
遠いけど山手線駅にかろうじて歩けるなんて何の訴求ポイントにもならないは。地盤の良い高台で商店やスーパーが沢山あって緑の多い大規模公園がある街がイイナ。
ここは買い物利便性と住環境の悪さで落第。

[1574: eマンションさん]

実需だけじゃなくて投資視点でも生活利便性の高さが資産価値に直結しているというのはその通り。一駅しか違わないなら便利に暮らせる所が人気となるのは当然なんだよな。その辺り見誤ってはいけないとつくづく思う。

[1575: 匿名さん]

>>1574 eマンションさん

そうですね。白金台は高台で、庭園美術館や自然教育園もあるし駅前にスーパーも複数あってプラチナ通りにはお洒落なカフェやセレクトショップがあるからね。
タワーは無いけど富裕層向けのキレイな低層マンションが沢山あって豊かな生活が送れそう。

[1576: 検討板ユーザーさん]

>>1575 匿名さん

白金台なんて商店が少なくて退屈だよ。
拠り所はドンキ？笑
それに低層マンションなんてアップサイドが望めない時代遅れの象徴。駅前タワマン以外価値はないと思って間違いない。

[1577: 検討板ユーザーさん]

勉強になるな。やっぱり買うなら駅前タワマンかぁ。それと生活利便性と大規模公園。忘れちゃいけないのが地盤の良い高台。
となると、隣駅の武蔵小山が良さそうだ。
ここも悪くは無いんだけど、減点法でマイナスになるな。駅距離、ハザードギリギリ、線路脇低地、新航路直下、高速至近の陰鬱さこの辺りがどれだけ許容できるかなんかな。

[1578: 名無しさん]

>>1577 検討板ユーザーさん

そこ、喧嘩売っても無理があるわw

[1579: 匿名さん]

>>1575 匿名さん

いや、山手線からの流れだから恵比寿のことでしょう。
確かに今はまだ恵比寿人気には勝てないね。
ただ、恵比寿疲れも出てきて次は目黒と言われてる。

[1580: 評判気になるさん]

>>1579 匿名さん

恵比寿に駅前タワマンなんてなかろうて。
まさかあの駅遠欠陥を指してるんではあるまいな？

[1581: 匿名さん]

広尾5丁目計画って言うのが出てきた。
広尾周辺もいいね。

[1582: eマンションさん]

駅前タワマンは希少で価値あるけど
坂下の川っぺりは微妙だよね。

[1583: 匿名さん]

>>1581 匿名さん
敷地面積１３７・５４m2 で１１階建て

[1584: 匿名さん]

まあ車のブランドでいうと3Aや広尾、白金台、松濤辺りはベンツで目黒辺りはトヨタクラウンという感じ。ブランドイマイチだけど高性能で実用的。

[1585: 口コミ知りたいさん]

>>1577 検討板ユーザーさん
武蔵小山＜日吉＜大井町＜武蔵小杉＜五反田＜横浜＜目黒＜渋谷

駅格が全然違う。私は目黒徒歩１５分のほうが武蔵小山徒歩３分よりもいいと思えます。個人の主観というより不動産での評価はそんな感じでは？

[1586: 匿名さん]

>>1585 口コミ知りたいさん
目黒15分に価値があると思ってる時点で不動産もう一度勉強した方がいい

[1587: 口コミ知りたいさん]

>>1586 匿名さん
要するにたとえで比べものにならないということですよ。原宿、渋谷、恵比寿に匹敵する駅格であるということは確か。商業ではなく、住宅という観点で。

[1588: 匿名さん]

私鉄ターミナルが連なる山手線は鉄板。トレンドが変わっても絶対残る。
でも建て替え出来ないからタワマンブームもいずれ終わるな笑
タワマンは10年住んで売るのが正解。

[1589: マンション検討中さん]

ここのオフィス棟に何かお店は入るのでしょうか

[1590: 匿名さん]

ここは立地と住所に難があるが建物は立派、これに尽きるでしょ。
目黒も五反田も駅力あり、それぞれ徒歩圏なのはプラス評価だが、線路に挟まれた立地は厳しい。
ちなみに駅力は重要だが、高級エリアほど相関性は薄まる。広尾、白金台が好例。
目黒区アドレスなら坪30万は上乗せできたとも思う。
設備仕様はブリリアタワーより上で価格帯に恥じない立派なもの。
総合的に、条件次第で悪くはないが、高値追求できるものでもない。

[1591: 匿名さん]

港区ならともかく目黒区で坪単価上乗せは無理でしょ。
目黒駅周辺は明らかに品川区の方が高級立地だし。

[1592: 匿名さん]

>>1585 口コミ知りたいさん
武蔵小山より下目黒六丁目ってことだよね
そう思う

[1593: 匿名さん]

>>1591 匿名さん
目黒区三田とかで同程度駅距離の想定。アドレスだけだと港区＞＞＞目黒区＞品川区の認識。
立地に難があるパークコート白金長者丸も高級エリアだけどなかなか完売しないしね。

[1594: 匿名さん]

パークコート白金長者丸は売り出してまだ2か月でしょ。
住不とはいえグランドヒルズ目黒の方が何年も完売してない。
目の前の目黒三田通りがラブホ街だしあのあたりは高値追及厳しいよ。

[1595: 匿名さん]

販売期間自体はそんなもんだけど、事前案内会やらで実質的には既に半年くらい活動してるよ。
天下のパークコートであの程度の戸数でも坪670だと簡単に捌けないのだと見るべき。
ブランズ上目黒諏訪山も表に出てきたし、サンメゾン白金台と五丁目も未だに販売中。
少なくとも目黒界隈に関しては停滞感はあるよね。

[1596: 匿名さん]

武蔵小山との比較で言うと、すし処佐藤と焼鳥鳥しきが普段使いできるだけでもこちらの圧勝

[1597: 匿名さん]

グランドヒルズは最早売る気ないでしょってレベルだよね。目黒で坪1000はやりすぎ。
余程目黒に思い入れのある富裕層がいつか買うんでしょうね。

[1598: 匿名さん]

とんかつとんきも美味しいよね。

[1599: 匿名さん]

シティハウス目黒ツインは目黒区アドレスで目黒駅徒歩10分坪400だったけど
ずっと売れ残っててスミフにしては珍しく最後値下げしてたな。
グランドヒルズはコロナバブルで値下げしないですみそうだけど。

[1600: 1544]

>>1544 です。
目黒駅向かう場合、山手線使う方が多いと思いますが、目黒通りの信号はそこそこ待たされるのも考慮しておいた方が良いかもしれません。
※ノース中層階の自部屋玄関から目黒駅改札通過まで約3分30秒から4分くらいかかります。

後、パークタワー側はわかりませんが、セントラルスクエア側はビル風結構強めで、冬は堪えます。