プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[147: マンション検討中さん]

販売時期が今年の12月なのでそれまでには市況も変わってる可能性はありそうですね。五輪による追加経済効果は見込めなさそうですし、米国の景気は良さそうなので金利上げもありそう。あとはポストコロナで中国人がどれだけ日本の不動産に手を出すか？その対象にここが入るかどうか？
その辺りを野村がどう考えて値段を設定するか？でしょうね。
ただ、駅から遠いし、低地だし、アドレスはダークな風俗街そのものの品川区西五反田なので投資対象にはなり得ない。ポイントは実需層にどこまで刺さるか。ってことでしょうね。

[148: マンション検討中さん]

みんな欲しくてたまんない感じだね

[149: マンション検討中さん]

>>148 マンション検討中さん

いや別に…。野村が高値追求して爆死見れそうで面白そうだから掲示板は見てるけど…。

[150: さん]

>>147 マンション検討中さん
全然分かってないようだから解説しよう

五輪による追加経済効果
→そんなもの最初からありません。資本市場には数年前から織り込まれているので、今更どうこうというものではない。
米国の景気は良さそうなので金利上げもありそう
→米国金利が多少上下したところで、住宅ローン金利に影響はありません。短期プライムレートの推移をしっかり勉強し直しましょう。
ポストコロナで中国人がどれだけ日本の不動産に手を出すか？
→コロナで中国人の自国に対する信頼が揺らぎ、結果的に中国人の対外国向け投資は増加しています。

総じて、経済に対する見方がズレています。
投資に対する考え方も低地とかダークな街だとか、関係ないことばかりが挙げられている。
そもそも、短期か中長期かで視点は変わってくる。
この物件を否定したいようだけど、ズレまくってて否定にも肯定にもなっていない。

[151: 匿名さん]

>>147 マンション検討中さん

住宅ローンの固定金利、変動金利が何によって決まっているかを理解してから書き込みましょう。仮に米国景気で決まるなら、ここ10年以上の一貫した金利低下は説明できない（つまり仮定は成り立たない)ことくらい、素人でもわかるだろうに。

[152: 匿名さん]

プラウド×竹中の免震タワマン凛々しいですね。間取りも素敵で天井高も頑張ってるし、PC神宮北参道の価格見てると、こちらも角住戸の80㎡低層で坪700、抜け感のある115㎡は坪800ぐらい余裕でしそうですね?

[153: マンション比較中さん]

白金ザスカイとどっちが良いですか？

[154: マンション比較中さん]

アメリカが、金融緩和の出口に向かうだけですよ
物価上昇しまくっているニュース出てたけど
日本と同じ失敗はしないでしょ

そして、ダウが下がれば、日経はもっと下がるだけ
8割は海外勢が日経の購入者ですから
株が下がったら、マンションも下がるかどうかというのがポイント

[155: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[156: 匿名さん]

>>152 匿名さん
間取りは本当に素晴らしいけど、PC神宮北参道との比較では立地条件で分が悪すぎる。同じ価格なんてことはありえないし、もしそれやったら大コケしちゃう、と思うよ。

[157: 匿名さん]

>>154 マンション比較中さん

ダウが下がったら日銀がお札を刷りまくって日経をささえてインフレ→マンション価格はかえって上がると言う可能性も？

[158: マンション比較中さん]

>>157 匿名さん

ないない
含み損にでもならないと積極的介入はしないよ

そもそも直接購入するのは、日本しかやってないインチキの禁じ手なんだから
売却の計画を実行できずに困ってるなんて、さすが日本や

[159: 匿名さん]

>>153
ここはバルコニーが広くて良いですね。あと山手線に近い利便性もgoodかな。
スカイも見に行きました。タワー棟北西角（25F）がまだ残っていて、マンションから見た元麻布周辺の眺望シミュはかなり良かったですね。

[160: 匿名さん]

>>153 マンション比較中さん

100%スカイ

[161: 匿名さん]

>>158 マンション比較中さん
通常はダウが下がる→日経が下がる→マンション価格が下がる
となるはずなのですが、禁じ手のインチキをやる日本だけ別という可能性もあるかなぁ、と。
通常通りに行かないもう1つのストーリーとして、現在は体力のある大手デベの独占市場なので、デベが一斉に建て控えをして下がらないという可能性もあります。

ダウが下がる、までは今後1-2年以内でほぼ確実に起こると考えていますが、風がふいても桶屋が儲からない可能性もあるな、と考えていますがどうでしょう？

[162: デベにお勤めさん]

ここは低地ではありません。国道地理院地図で見ると標高15mくらいです。バルコニーが全周廻っているので、窓清掃をゴンドラで行なう必要がないと思われ、その分管理費が低く抑えられるはず。まあ、管理費はデベロッパーが決めるものですがね。目黒駅まで15mあまり登らねばならないのは、老人には辛いね。

[163: 匿名さん]

杭長70mというのはどこで見たのでしょう？超高層だから念のため長くした？支持地盤が深いところにあったのでしょうね。竹中工務店だから大丈夫とは思うけど、免震装置取付部の躯体は強固でなければ。熊本地震で某15階建てマンションのそういう部分が損傷したのだ。タワーでなかったから倒壊は免れたが、タワーだったらヤバかったはず。インターネットで検索すると報告書を閲覧できますよ。ここを購入しようという人は構造設計図で確認したほうがいい。あと、最寄り駅は目黒線不動前が一番近そうですね。目黒川から少し上がるが大したことはなさそうだ。

[164: 匿名さん]

>>152
>>159
スカイの北西角92㎡が坪850万前後だし、十番の西小山も1,000と言われてるから、ここもきっと800ぐらいするわな

[165: マンション検討中さん]

南側にさくらハイツという14階建ての板状マンションが建っているが、敷地高さはこちらが10mあまり高く、階高も300mmくらい高いだろうから、10階まで上がれば目の前は開けるはず。

[168: マンション検討中さん]

ここ、いうほど間取り良いですかね？
角部屋はまあまあとして、中住戸の３LDKはリビングの開口部が狭いし、キッチンがバルコニー側っておかしくないですか？どこにソファ置くんですかね。
角部屋にしても窓際のキッチンってどうなんでしょう。ソファの置き場所が奥にならざるを得ないような。期待してたんですが、芝浦と同様の残念間取りが多いように見えます。
場所は良いので買いたいのですが、部屋を選ばないといけないですね。

[169: 匿名さん]

>>168 マンション検討中さん
どこにソファー置くか問題は私も気になりました。
MRではどんな配置になっているか気になりますね。

[170: マンション検討中さん]

ここの競合は武蔵小山だろうね。
ただ、駅距離と住環境などなどは完全に武蔵小山が良いんだよな。
価格はこっちが高くなるだろうけど。

[171: 匿名さん]

そそ。コスパ的には絶対武蔵小山。
特にパークシティ武蔵小山は物が良いのに安くてお買い得だった。

ここは駅までの道のりがラブホ街なんで無いはー。

[172: 周辺住民さん]

武蔵小山は駅至近タワマンってだけでなく、公園と商店街持ってるのが強いよなー
欠点が見つからん

[173: 評判気になるさん]

西五反田は独特の湿度がありますからね?
ただ、西側は風俗街というほどではないかと。確かにラブホはありますが・・・

[174: 匿名さん]

武蔵小山って初めて聞いたわ笑　ローカル線とか無理

[175: マンション掲示板さん]

>>174 匿名さん

ここの最寄り駅もそのローカル線ですが…。

[176: 匿名さん]

一度この辺りで整理しておくと、ライバルはこんな感じかな

目黒 >> 芝浦 , 小石川 > 武蔵小山

[177: 坪単価比較中さん]

デベさんは高級立地と強調して高値をつけようとするが、場所柄、パークコート北参道より1ランク下、というところだな。中間階75m2で700万／坪くらいがいいところではないかな。800万なんていったら、フザケルな！ですぜ。

[178: マンション検討中さん]

武蔵小山が暮らしやすいことは認めますが、ここと比較して検討しますかね？
大崎、白金高輪、浜松町あたりならともかく、武蔵小山？
武蔵小杉よりはもう少し都心寄りにということで、ぎりぎり手が届く立地と理解してますけど。
おそらく坪単価は＠100万以上違うでしょうし。

[179: 名無しさん]

武蔵小山のゴリ押しが酷いw

[180: 匿名さん]

>>175 マンション掲示板さん

目黒よ！

[181: 匿名さん]

武蔵小山いくなら尾山台いくわ

[182: 匿名さん]

合理的に考えて武蔵小山。
尾山台は、、無いわ。

[183: マンション検討中さん]

武蔵小山の利便性は認めるけど、こことの比較は違うでしょう。
ここは、山手線徒歩圏内を狙う人たちじゃないかな。

[184: 匿名さん]

たしかに、山手線の利便性は圧倒的だよね
地下鉄３本くらいでようやく太刀打ちできるレベル

目黒 >> 芝浦 , 小石川 > 武蔵小山

も、利便性の目で見ると、皆んなの納得感があるのも頷けるわ。

[185: 匿名さん]

>>183 マンション検討中さん

へ？
ここ最寄り不動前ですよ？
えっさこら10分かけて大通りとラブホ街突き抜けて山手線駅に向かうより、駅前タワマンで2分で山手線駅出るのでは後者が優勝でしょ。

[186: 匿名さん]

>>184 匿名さん

それは違うかな。

目黒≒武蔵小山(生活利便性を考慮)>>芝浦>>>小石川(こんにゃく地盤を考慮)

[187: 匿名さん]

てか比較なんてしたらキリなくね？このマンションについての議論をするべき。武蔵小山勢はさようなら

[188: 名無しさん]

>>187 匿名さん

武蔵小山は隣駅なのでモロにかち合うとして、小石川とか芝浦は意図的な迷惑投稿だわな

[189: マンコミュファンさん]

武蔵小山のこれから建つタワマンはどんどん駅から離れていくからな?
あと武蔵小山のタワマン住んでる人が使うのは商店街じゃなくて近所のオオゼキ

[190: マンション検討中さん]

>>185 匿名さん

違いますよ。最寄りは目黒線・三田線目黒駅。

[191: 匿名さん]

>>190 マンション検討中さん

目黒駅はここみたいな谷底低地の川っぺりからでは
急坂を死物狂いで登らないとたどり着けない。
ぶっちゃけ日常使いは無理だは。

[192: 匿名さん]

武蔵小山まで下って住む気にはなれないけど、ここも駅まで10分って遠いよなあ。アドレスも残念な印象だけど、唯一最寄が目黒駅なら諦めもつきますかね。

[193: マンコミュファンさん]

>>192 匿名さん
たしかに猛暑の炎天下や荒天時に10分も歩くのはキツい。
ここに住むなら車が必須でしょう。

[194: 匿名さん]

谷底低地じゃないよ。目黒川からだいぶ上がっているよ。

[195: 周辺住民さん]

ここから目黒駅までの坂は大したことないよ。むしろ道の狭さの方が問題

[196: マンション検討中さん]

現地知らない人が思い込みで書き込んでるのか、分かっててネガってるのか？
いずれにしても、人気物件特有の盛り上がりを呈してきましたね。
四の五の言わず一戸買っとく必要がありそう(笑)