プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[1455: マンコミュファンさん]

武蔵小山もいいけれど、目黒から歩ける一定の規模があるこのマンションは環境も利便性もゼネコンも間取りも仕様も理想的で、比較するならば、南青山や南麻布や白金高輪や高輪台あたりの超高級マンション。バルコニーで周りを囲み、天井高を確保し、インフレームで、周囲より小高く(地勢は複雑ですが)、植栽も十分で、確かに鉄道騒音はあるが、周囲には公園も多く、素晴らしいと思う。専有坪単価は900万越えでもいい。おそらく800万前後だろう。

[1456: マンコミュファンさん]

芝浦と比較している人がおられますが、断然芝浦よりいいと思います。
アルコタワー、百段階段、花房山、池田山と続くこの立地は、田町駅周辺と比較するならば、三田の一等地しかない。

[1457: eマンションさん]

ここと武蔵小山を検討している人が多いのは良くわかりました。スペックと住環境で比較すると武蔵小山が優位なんですね。ここのほぼハザードの最寄り不動前7分をどう評価するかでしょうか。駅前タワマン以外無価値と聞いてますのでリセールに不安が残ります。

[1458: かもを呼んでる不動産屋さん？]

駅前タワマンは治安面、騒音面で劣る。騒音や廃古家があるなど環境が？のとこも多い。
駅から３～１０離れた環境がいい箇所が理想。
ここは鉄道も近いが、敷地が大きく周りは公園も多く美しく地盤がいい目黒川も近く理想的。
ここがリセールに問題があるというならば、他のどこがリセールしやすいというのだろうか？

[1459: 匿名さん]

>>1458 かもを呼んでる不動産屋さん？さん

ここはほぼハザードですよ？

[1460: 匿名さん]

>>1458 かもを呼んでる不動産屋さん？さん
現地見に行った？

[1461: 匿名さん]

>>1459 匿名さん
洪水のハザードマップだけ見ていると、ギリギリの位置だと思うだろうが
ここの敷地と目黒川側の道路は１０m近い段差があるのが分かっているのかな

[1462: マンコミュファンさん]

>>1455 マンコミュファンさん
訂正　インフレーム→アウトフレーム

[1463: ハザードについて]

>>1461 匿名さん
目黒川沿いは５～１０ｍ、ここの標高は１５ｍ前後、杉野や山方向は２５～３０ｍ。地元だからよくわかるが、ハザードは関係ない。いい場所だと思う。

[1469: 名無しさん]

[No.1426～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[1470: 検討板ユーザーさん]

武蔵小山や不動前よりもこのあたりは高級住宅地。
花房山、池田山、島津山の雰囲気と大崎や恵比寿の再開発地区の利便性を併せ持つ立地。
地名が西五反田と西五反田をよく知らない輩が騒いでいるが、西五反田は飲食と事務所と住宅が上手く混在した街で、風俗街等ではない。
大阪を代表する高級住宅地である帝塚山や北畠の隣が愛隣地区だというのに比べて、島津山の下のビジネス街の隣の五反田の風俗街は西五反田からは距離が相当あるし、風俗街も今では飲食店やドン・キホーテ等の物販が増えて昔とはかなり違う。
地元や不動産のことをよく知らずに適当なことを知ったふりして書かない方がいいと思う。

[1472: マンコミュファンさん]

>>1471 匿名さん

と、是が非でもこのマンションが欲しい小麓ちゃんが逆煽りしてますの？

高級マンションのプロ達が選んだこのロケーション、久々に見る極めて完成度の高い高級タワーマンションに惚れてるんだね。

無理もないと思う。ここは本当に良いからね?

[1473: マンション検討中さん]

ここ検討対象の一つで見てますが様々な意見があって収拾がつかない感じもします笑 何というかライフスタイルの違いで評価は大きく変わりますよね。仕事や子供の学校
教育はリモート、食材含む日用品調達はネットスーパーという基本的に外出がないライフスタイルであれば、竹中施工の作り込まれた住まいを十分に実感でき、またジムエリアに
は高級フィットネスクラブでもよく見られるのTechnogymのトレーニング機器もあり、高いQOLを実感出来るでしょう。また、移動が自家用車やタクシー、ハイヤーの
方にも非常に魅力的に感じるでしょうね。一方で外出が多かったり公共交通機関を利用する生活パターンには訴求力は低いように思います。
またマンション購入を街への投資として評価する側面として考えた場合、ここは品川区のエスタブリッシュメントたるトップブランドの品川五山や長者丸エリアとは趣を異にする
目黒川沿いの低地、雑居系事務所や飲食店街イメージもある西五反田エリアですが、今後の再開発等によるアップサイドポテンシャルがあるか否か。まだ手付かずの部分も多く、
このあたりをいかに考えるか？については人によって様々だと思います。

[1474: かもを呼んでる不動産屋さん]

現地いくもいかないも、このすぐ近くで商売しているものです。

[1475: マンション検討中さん]

沖さんが、沖レク動画で「相談を受けた品川区の新築物件」というのは、ここの事かな、、

[1476: 口コミ知りたいさん]

どうなんだろう？
眺望ははっきり言って期待できない。
向かいの建物から見えるから窓開けるのも気が引けそう。
内装は豪華で綺麗そうだけど
特に低層階は億出すほどの物件だとは思えない。

[1477: マンション掲示板さん]

それでも億で売れるのが今の相場。
金融緩和の流れに乗ってる人はどんどん流れてくるからね。

[1478: 名無しさん]

>>1475 マンション検討中さん
隣の隣の駅のシティタワーかと思ってた

[1481: マンション検討中さん]

ここは本当に建物の出来がよいと思います。
裏を返せば、建物のクオリティを上げないと売れない立地とも言えます。
ブリリアタワーズ目黒の立地・仕様と真逆ですね。
ブリリアの立地でこの建物だったら最強なのに…

[1482: 匿名さん]

>>1481 マンション検討中さん

ということは、建物はブリリアよりいいってことですね。ブリリアは、立地に甘えてチープな建物だと。私も当時モデルルームを見学して、残念なマンションだと思いました。同意です。

[1483: 匿名さん]

>>1479 マンション検討中さん

君は誰と戦ってるの？妄想が激しすぎる。

[1484: マンション掲示板さん]

さらに乙

[1488: マンション検討中さん]

>>1478 名無しさん

あ、それかもですね。
25%高いとなると、ここが@500/坪という評価になりますから、いくらここが割高とは言え、今の相場でそこまで言われるほどでも無い。まあ割高ですけど。
隣の隣の駅の物件は今@630くらいでしょうか。それだと25%高いと言われても、あー、、となるかもしれない。

[1489: 匿名さん]

[NO.1426～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1490: 匿名さん]

坪600中盤がメインか。ブリリアタワー720を考えると案外安いかも。そこまで立地は悪くないから土地仕入れの安さが反映されているのかな。
目黒の再開発を考えるとここは買いが正解な気がする。

[1491: マンション検討中さん]

全部屋1億円超のマンション

[1492: 匿名さん]

マンマニ氏も持ち上げ方に苦労してますね。
ネガティブな表現を避けるのに四苦八苦といった文面です。

[1493: マンション検討中さん]

竣工まで2年弱あるし、戸数も少ないんでこのまま販売でーす。余裕で竣工前完売するっしょ。
賃貸棟、オフィス棟が整備されて全体像わかる頃には値上げかな?

[1494: 匿名さん]

>>1493 マンション検討中さん
まあ野村はいざという時は値下げするからね。いつかは売れるよ。

[1495: 名無しさん]

>>1492 匿名さん

本人今一番欲しい物件だと言ってるけどね。
実際マンマニ氏の説明で裏側から6分でいけるならアリだと思った。とはいえ目黒好きな方向けですね。この辺にタワマンは希少なのでその辺が刺さる人には刺さるんじゃないですかね。

[1496: 通りがかりさん]

>>1495 名無しさん

〉本人今一番欲しい物件だと言ってるけどね。
1492はその部分を読んでまさにマンマニの苦しさを感じ取ったのでは？
ここは行間を読む能力に著しく欠けた層には刺さりそうですね。

[1497: 名無しさん]

>>1496 通りがかりさん
他人がどのようにブログの行間を読んだのか、都合の良い勝手な妄想する想像力に長けた方ですね。感服いたしました。

[1498: マンション検討中さん]

これは「立地」に含まれるのかもしれませんが、心理的な障壁は目黒駅からの下り坂です。

コインパーキング辺りは特に狭くなっていて、下りてくる車両に対して逃げ場がありません。実質、目黒駅方向にはこの道しかなく、日常の往復を考えると早朝や深夜、雨天の日など、家族や自分の安全が懸念されます。
街灯も少なく、電車は通っても、かえって騒音で周囲の音がかき消されます。
この道がもう少し良ければかなり印象は違うと思います。
拡幅・歩道整備等の動きは無いのでしょうか。

[1499: 匿名さん]

>>1498 マンション検討中さん

そうなんですよね。あの一方通行の狭い道は怖いです。夜間の事故とかひったくりとか頻発するんじゃないかと心配です。
このマンションと隣の賃貸とオフィス棟ができたら日々の通行者は千人単位で増えるのに、事業主体のJR東日本は無関心なようで、拡幅計画もありません。
スタジオEASEの土地（目黒線にフタをした部分）を公開通路にすれば歩行者は助かるのですが･･･

[1500: マンション検討中さん]

細い道を歩いていると、たまにクラクションを鳴らされます。鳴らすのはドイツ車に乗った年増のおばあさんが多いです。いきなり鳴らしてくるのでびっくりしてよろけて車にぶつかりそうになったことが何回かあります。

[1501: 匿名さん]

ここの管理費＋修繕積立のランニングコストはどれくらいでしょうか？以前オンライン説明会した際に結構高くなりそうと言われたので、m2 650円くらいでしょうか

[1502: マンション検討中さん]

61.76m2の管理費＋修繕費が40,500円、駐車場は5万円ぐらいでした

[1503: マンション検討中さん]

>>1502 マンション検討中さん

ま、ま、マジですか

[1504: マンション検討中さん]

検討対象なのでここも見てます。
ポジ投稿は案内会で野村の人が言っている宣伝文句と同じなので正直あまり参考になりません。批判的な投稿にはなるほど。と、思うコメントもそれなりにありますが、敵意むき出しな罵詈雑言が浴びせられている感じですね。

[1505: 匿名さん]

大きく相場が変わらなきゃざっくり60タイプ2LDKに10年住んで管理/修繕/固定資産税込みで月18万程度の負担で住めるって考えたら実需なら普通にアリな気はする。このスタート価格なので投資には向かないでしょうが。

[1506: マンション検討中さん]

>>1505 匿名さん

どんな計算だよ。笑

[1507: マンション検討中さん]

>>1505 匿名さん

説得力ゼロ

[1508: 匿名さん]

>>1495 名無しさん
ドレッセ目黒インプレスタワーが目黒駅徒歩5分になっているのはJR東急目黒ビルの駐車場のところの裏口にあるエレベーターを利用する事になっているから。駐車場のところに案内板が立っている。
表口から測るとラビ目黒迄で６分掛かるので、裏通りを使っても本物件は６分にはならないですよ。

[1509: 匿名さん]

南西角は坪単価が一番高く、スカイラウンジもあるということは、ここの眺望が一番良いという事でしょうか。
賃貸棟より高い階でも都心方向の眺望が望めないという事ですか。

[1510: マンション検討中さん]

>>1508 匿名さん
マンマニ氏の説明通り仮に徒歩6分で目黒であったとしても、その地点にたどり着くのにどんだけ歩くんだよ。って話かと。

[一部テキストを削除しました。]

[1511: 匿名さん]

>>1510 マンション検討中さん

それを言ったらどこのタワマンも同じでしょう。
山手線沿線だと駅前は殆ど無いからこれくらいはいいんじゃない？

[1513: マンション検討中さん]

>>1511 匿名さん
1508や1510はいいとか悪いとか言ってるのではなく、マンマニ氏の目黒駅徒歩6分コメントに疑問を呈しているごく普通のコメントかと。
ここは誰かが書いてましたが批判的なコメントに対しては敵意むき出しの単なる罵詈雑言が浴びせられるんですね。何でだろう？

[1515: 匿名さん]

>>1513 マンション検討中さん

罵詈雑言ではなく普通のコメントレベルでしょう。
右と左があって真ん中があるからね。

ここは目黒という場所をどう評価するかという観点がポイントでしょう。
伸びるか、廃れるか。

[1517: 通りがかりさん]

>>1515 匿名さん

一つのコメントだけを見た狭い見方のコメントではないでしょう。
批判的なコメントに見るも耐えない罵詈雑言が浴びせられているのを何度も見てますね。この人たちは何と戦ってるのだろう？と不思議に思うレベルで。
運営がせっせと削除しているようですが。

[1529: マンコミュファンさん]

近隣タワマンと比較されたくない勢力の仕業でしょうね。
MRでは武蔵小山・白金高輪との比較検討者が多いと聞いておりますが、生活利便性とポテンシャルの観点から皆さんはどこが良いと思われますか？

[1530: 匿名さん]

>>1529 マンコミュファンさん

武蔵小山は全く興味ない。
郊外行き私鉄は興味ない。
白金高輪も谷底低地だから興味ない。
この先だったらここか三田1。

[1531: 匿名さん]

>>1530 匿名さん

目黒、武蔵小山、白金高輪共に同じ路線ですね。
白金高輪の谷底低地には同意です。ここもギリギリハザードなので同じようなものですね。地盤の良い高台の武蔵小山が頭一つ抜ける感じですね。

[1532: eマンションさん]

ここは現地見ると陰鬱な雰囲気がして。以下略
自分なら生活利便性及びポテンシャルの観点から武蔵小山の優勝ですね。

[1533: 通りがかりさん]

客観的に考察しましょう。

生活利便性
武蔵小山>>目黒(不動前)>白金高輪

ポテンシャル
武蔵小山>白金高輪>>目黒(不動前)

[1534: 名無しさん]

ここと武蔵小山白金高輪の対決においては総論武蔵小山の勝ちな感じやね。ま、妥当な結果だわな。

[1535: 匿名さん]

>>1534 名無しさん
武蔵小山って何区よ？笑 武蔵小杉と似たり寄ったりの僻地でしょ。圧倒的に超えられない壁、港区に絡んじゃあかんて笑

[1536: マンション検討中さん]

>>1535 匿名さん
確かに。武蔵小山って地味だし中途半端で残念な場所だよな。わざわざ住むのなんて都心買えない子達でしょ。目黒物件スレに現れるの意味不だわ

[1537: 検討板ユーザーさん]

>>1535 匿名さん

ここも武蔵小山も同じ品川区なンだわ。
しかも西五反田より小山アドレスの方が地格が上なンだわ。

[1538: 匿名さん]

>>1536 マンション検討中さん

ここは目黒ぢゃなくて不動前が最寄り。
そして武蔵小山は隣駅。現実的見ようね。
生活利便性、ハザード、ポテンシャルなど冷静に客観的指標で比較しましょう。ここが勝てる要素は残念ながらありませんでした。(自分は武蔵小山関係者ではありませんので悪しからず)

[1540: 匿名さん]

>>1538 匿名さん
バイアスかけないでね
最寄駅は目黒と五反田で隣駅は恵比寿と大崎、そして、白金台と不動前も隣駅と言えるのかなと
山手線と南北線の結節点のマンションです

[1541: 匿名さん]

>>1540 匿名さん

みんなそう思っていない。
目黒駅からは線路ワキの細い路地
五反田駅からはラブホ風俗街を通る。
どちらの駅からの動線も酷いもの。
距離だけじゃなく最寄りは不動前というのが市場のコンセンサス。ここは不動前のタワマン群の位置付け。
よって武蔵小山との比較が一番しっくりくる。
だからみんな話題にしてるんだろう。現実受け入れろ。

[1542: マンション検討中さん]

>>1541 匿名さん

立地で話をするなら不動前徒歩7分のなんちゃって目黒案件を白金高輪と並べるのは意味がないですね。野村の販売員と同じことを言ってますがまさか本気で説得力があるとは考えてないでしょう。

[1543: マンコミュファンさん]

[No.1512～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・前向きな情報交換を阻害する投稿
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言

[1544: 通りがかりさん]

ブリリアノースの住人です。
中層階の線路側に住んでますが、電車の音はかすかに聞こえる事がある程度です。
ここの物件は路線との距離が近いと思いますので、結構音が気になるかもしれませんね。

また、目黒?五反田を良く歩くことがあります。

目黒駅までの道のりについて
マンション→目黒駅は上り坂が続くので、毎日と考えると大変だと思います。ちょっとスーパーいくとかでも不動前の東急の方が近いですし坂も少しです。
花房山通りと違い、路地がかなり狭いので安全とは言えないと思います。
ちなみに不動前駅までも大通り挟みますし、近いって感じでもないですね。

[1545: 匿名さん]

武蔵小山が活性化してる草
何か武蔵小山で問題が起きてるのかな。
民度ヤバいね。武蔵小山。

[1546: 匿名さん]

>>1537 検討板ユーザーさん
駅前の3桁売り残りのマンション完売してから武蔵小山バンザイ議論したらどうですか？誰もあの商店街しか無い田舎僻地な場所に目黒や港区内陸買える値段で買いたくないってことの証左でしょ。安けりゃ住みたい場所なんですよ

[1547: 検討板ユーザーさん]

>>1546 匿名さん

色んな人が言ってる通り、ここは商店街すら無い僻地の最寄り不動前。生活できないことはないけど、武蔵小山と比べると利便性が相当落ちるよね。
かろうじて目黒駅まで歩けるから(遠いけど)そこで差別化しようとするが、武蔵小山駅前タワマンなら目黒駅まで2分。その交通利便性でもむしろ武蔵小山の方が優勝なんだよな。
売り渋りのスミフを例に売れ残ってるって説得力皆無。パークシティは瞬間蒸発だったよ。
ここも安けりゃ買ってもらえるんでない？

[1548: マンション検討中さん]

>>1547 検討板ユーザーさん

さすがにそういう嘘をつくと、書いてること全ての信用性下げるので止めた方が良いですよ。
パークシティは17年末に売り出して20年3月の入居開始後も大量に売れ残ってました。「日本一感じの良い（悪い？）タワーマンション」で有名かと。
その後のマンション市況の改善で大分捌けましたが、昨年秋ぐらいにも追加募集の案内が届きました。今ようやく完売した感じですかね？

[1549: 匿名さん]

>>1548 マンション検討中さん

パークシティは瞬間蒸発でしたよ。
住宅ローン本審査否決などのキャンセル住戸がちょっと出たくらいでしたよ。そちらこそ話を創作して貶めようとしない方が身のためです。

[1550: 匿名さん]

>>1549 匿名さん
当時、大崎にあるMRにもいったけど、全然瞬間蒸発ではないよ。創作は止めよう

[1551: 匿名さん]

６０平米で１億を軽く超える価格帯で３０１戸さばけたら凄いですね。

[1552: 匿名さん]

>>1550 匿名さん

あ、買えなかった人なんだね。
逃した魚が大きかったってことね。

自分もみんなと同じ意見。パークシティ武蔵小山は最強だったと思う。でももう買えないから、目黒マークかシティタワー武蔵小山かで検討してる。

[1553: 匿名さん]

>>1552 匿名さん

目黒まで歩けない足腰に問題のあるご妄想老人ですから労って差し上げましょう。
本当に武蔵小山に住んでるかも怪しい人ですから相手すると闇がうつります。
以前は、武蔵小金井在住でしたよね。

[1554: マンション検討中さん]

パークシティ武蔵小山は、当時の相場感覚では価格に比して仕様が著しく低くまったく売れなかったんですよ。三井の人も地権者の力が強くてどうにもならなかったと嘆いてました。なんとか市況高騰に救われた物件ですね。

2020年6月時点のご参考
https://manmani.net/?p=32107