プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[7957: 周辺住民さん]

>>7955 購入経験者さん
そうですね、ブリリアタワーの40m2ぐらいの低層階１LDKが25万＋αですから、北東向きの低層階の40Hは23万ぐらいで見積もった方が良さそうです。その場合は計算されている通り、表面3.6%です。もちろん、仰っているように坪単価の低い2LDKあたりが良いですね。ブリリアタワーの賃貸募集を見ると、ワンルームはたくさん募集しています。1LDKは少ししかありません。2LDKは現時点では見当たりません。シティタワー目黒もあまり出てないように見えます（全部を見たわけではありません）。つまり、今だけの情報ですが、2LDKの需要が大きいエリアかもしれません。そういう意味でも2LDKの投資は悪くなさそうです。

また、不動産投資には必ず出口がありますから、少し利回りを犠牲にしても、客付のよい物件（眺望や階数や向きなど）や売却時に簡単に売れる物件にするかどうかは、その方の考え方次第ということになります。1LDKはどこのタワマンも高層階にはないので、眺望が抜けていれば客付けし易いと思いますし、売却もスムーズでしょう。

ところで、1LDKの利回りですが新築で3.6%の利回りは世界標準で考えれば悪くないのです。東京は都市力がNY、ロンドンについで3位なのに、新築で3%を超える利回りはかなりいいのです。アメリカ・フランス・論打音あたりは軒並み3%を切ってます。これはどういうことかと言えば、条件のいい物件には、世界の投資マネーが集まるかもということです。しかも、この円安ですからね。

買うわけでもないのに昨日からいろいろ調べてますが（笑）、2LDKの低層階南西向きで（騒音も小さいはず）建物が目の前に迫っていない2LDKが、坪単価600万以下であれば投資としてはうま味があると思いました。1LDKは少し劣りますが、買う部屋によっては決して低い水準ではないと思います。

[7958: 周辺住民さん]

>>7955 購入経験者さん
補足です。今は表面で話してますが、管理費や維持費を抜いた実質利回りがあります。他の国の利回りは実質だったような・・なので、1LDKの場合、管理費25000円ぐらい？と固定資産税10万ぐらい？を引くと実質3.1%になります。悪くない程度かもしれないです。

[7959: 匿名さん]

>>7953 匿名さん

40は2列しかないんですね。
40Dはどの階も景色は抜けそうですよね。

[7960: 匿名さん]

うちの友達が最近NYで新築マンション（Condo)を買ったんですが、MARCの最上階の大きめの部屋と同じぐらいの価格（約5億円）だったのに、月々の管理費は5000ドルもするそうです。

[7961: 匿名さん]

信じられんかもしれんが
昔買った港区内側タワマンの利回りは
未だに7%後半である

[7962: 匿名さん]

>>7960 匿名さん
つまりはどういう事かというと、維持管理費x1000倍がグロスの適正値という事です。ここの平均的な3Lは維持管理費は5万くらいなので、5000万がグロスの適正値という事ですね。ヤク3倍の高値掴みとなりますorz

[7963: 名無しさん]

>>7962 匿名さん

意味がわからない…

[7964: 匿名さん]

>>7962
危うく3倍の高値掴みするところだったとは、、、買った瞬間の減価率だと66%ですか。
コワー。

[7965: 評判気になるさん]

>>7962 匿名さん
その理論だと維持管理費を3倍にすれば適正価格になるので問題解決ですね。

[7966: eマンションさん]

>>7964 匿名さん

あなたもヨソで高値掴みしてないでしょうね？？

[7967: 匿名さん]

久しぶりにこのスレを拝見いたしましたが、最近行われたアンケートって、何なんですか？入居後に自分が住むマンションに致命的な欠陥が見つかることを願っている派が優勢とはどういうことですか？

[7968: 口コミ知りたいさん]

>>7967 匿名さん
投票数たったの全10票ですよ？何を気にされているんでしょうか。。。

[7969: 検討板ユーザーさん]

>>7967 匿名さん

あぁ、あれは荒らしが自分で立てて、自分で解答しているアンケートだから真に受けないほうがいいですよ…

[7970: eマンションさん]

ここに常駐のネガさんは、自作自演、自分にイイネが特徴です…

[7971: 匿名さん]

白金ザスカイもそうだけど、人気の高いマンションほどネガが増える傾向にありそう。

[7972: 評判気になるさん]

ここって、人気だったんか、、、？

[7973: マンション掲示板さん]

人気があるというかボコられる様を見てみたいという人は多いでしょうね。私もそんな一人でして。
https://x1mansion.com/proudtower-meguro-marc

[7974: 評判気になるさん]

>>7973 マンション掲示板さん
そのサイト信頼してないので、参考になりません。

[7975: 匿名さん]

こんなダサいとこじゃなくスカイ買っとけば良かったね

[7976: マンション検討中さん]

>>7973 マンション掲示板さん
もうそのブログ（に関する投稿）は見飽きました。
しつこく投稿するってことはブログ主さんかなんかですか？