プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[7032: 匿名さん]

>>7030 匿名さん
というより、他人のブログをコピペする行為に問題がある。
そういう問題行動をするような投稿者の主張は、誰も耳を貸さない

[7033: 匿名さん]

>>7027 マンション検討中さん

また餅つき名人の引用か。ネガさんは必死かつシツコいですね。

現地調査済みとか言いながら擁壁のことをコメントで指摘されるまでは知らなかった餅つき名人のブログは間違いだらけ。三田ガーデンヒルズの現地を確認しましたけど擁壁に気が付かなかったと言った様なものです。恐らくは現地調査をせずに書いた記事です。

また、以前にもこのスレで話し合われた様に、ここは液状化の可能性が低い地域と指定されています。誰でも簡単にインターネットで調べられる情報なのにそこも餅つき名人の記事が間違っています。
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

土砂崩れの心配についてですが、ここの高台はずっと前からあり、何回も地震が来ていますが問題はありませんでした。7025さんが共有してくれた写真から分かりますが、ここは昔はショボい擁壁となっていました。そのショボい擁壁でも問題なかったのに、今の作り替えられ強化された擁壁が心配だと言っている人達はもはやただの荒らし屋。

[7034: マンション検討中さん]

検討者ですが、階数で迷ってます。三階差で３００万出す価値はあるでしょうか。例えば7階と10階とか

[7035: 匿名さん]

ここは階差100万円なんだ
うちのマンションも同じだったよ
私は33階にしたから高層の方なのだけど、眺望のあるマンションだったから正解でしたよ
低層に住んだことないけど、眺望のないマンション、例えば雑居ビルビューなら高層の意味はないと考えています
ただし、低層過ぎてお見合いはだめですよ

[7036: マンション検討中さん]

>>7033 匿名さん
擁壁を見て標高がわからなかったら、現地調査してないことになるんですか？

[7037: マンション掲示板さん]

>>7034 マンション検討中さん

低層階を買う人は眺望の優先順位が低い人が多い。
だから7階が10階になったからといってたいした差はない。（目の前の建物が7階建て相当なら差は出てくるが）
むしろ避難経路、健康面（高層階の妊婦や小児への影響）、地震時の揺れを気にする人は、より低い方を好む傾向もある。
眺望や資産価値を気にするならなるべく高層階を、気にしないならなるべく低層階を。中途半端な階で300万も上がるとリセールで不利なだけでは。

[7038: 匿名さん]

>>7036 マンション検討中さん

はい、そうなりますね。目黒川のすぐ隣にある道は既に標高5mのところにありますので、マークはそれと同じ標高であると思っていたってことはその辺を全然見ていないと言うことになります。現地に行かなくてもインターネットでも直ぐに調べられる情報でもありますので色んな意味で適当に書いたネガ記事です。

https://maps.gsi.go.jp/index_m.html#17/35.629012/139.716976/&base=...

最寄りスーパーは徒歩4分の東急ストアではなく、徒歩9分のオオゼキと書いていたのもその明かしです。彼は恐らくその辺を全然歩いていないし調べてもいないです。

[7039: マンション検討中さん]

東向きは7階と10階では朝の陽の入り方が全然違うのでその誤差なら10階の方が絶対いいですよ。

[7040: 口コミ知りたいさん]

>>7034 マンション検討中さん

日当たりに影響ないようだったら、私なら浮いた300万でオプションや家具をいい物にするかも！

[7041: 名無しさん]

階数の件、皆さんご回答ありがとうございます。

眺望の優先順位が低い低層階の場合は、3階程度の差なら中途半端に階数を上げたりせず、リセールバリューを意識してイニシャルコストの低い階で割り切る。

一方で方角で日照条件が変わるので、東向きの場合などは3階差でも階数を優先した方が良いということですね。

逆に南向きの場合は、ある程度日照条件にも恵まれているので、300万の差なら7階でも10階でもといった認識でしょうか。

[7042: 匿名さん]

>>7034 マンション検討中さん
あとは戦略的にどちらにするのがいいのか。
というのは、営業さんに聞けば申し込み人数教えてくれると思うので絶対に欲しければ、抽選にならない方、倍率の低い方に申し込むという方法もありだと思います。

ただ、もしかしたら南側だと眺望の印象、だいぶ変わる可能性ありますね。西五反田３丁目アパート抜けるのって、11階くらいでしたっけ？？？

[7043: eマンションさん]

>>7038 匿名さん
ネタを理解できないとこういう考えになるのか。

[7044: eマンションさん]

>>7043 eマンションさん
つまりネガ記事じゃなくて、ネタ記事ってことですね。

[7045: 口コミ知りたいさん]

>>7042 匿名さん

ご所望の向きでないかもしれませんが、エントランス側10階の眺望とJR側16階のお写真載せますね

[7046: マンション検討中さん]

>>7045 口コミ知りたいさん

えっ何それ？！どうやってアクセスするんですか？

[7047: 評判気になるさん]

>>7044 eマンションさん
ネガ記事って言ってるのは、読んで気に食わない契約者だけ。文句があるなら、ここでグチグチ言わずに直接執筆者に言えばいい。内容は役に立つ部分があると思いましたが、それは読者が個々に判断すればいいこと。

[7048: 評判気になるさん]

>>7046 マンション検討中さん

MRの時に拝見させていただいたものです！

[7049: 匿名さん]

>>7047 評判気になるさん

その記事には役立つ部分もありましたが、デメリットと言いながら間違った情報を堂々と載せていました。そして、このスレにその記事の間違っているネガの部分だけを抜粋し毎日の様にコピペするネガさんがいるので、あえてここでその間違いを指摘しているだけ。

はい、ナイストライでした。

[7050: 匿名さん]

>>7045 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。エントランス側写真の左端に見えているのが、ローソンのある建物（西五反田３丁目アパートでなくてさくらハイツ西五反田でしたね、すいません）。この写真見る限り10階でほぼ同じ高っぽいので、南側7階だとさくらハイツとお見合いになりそうですね。>>7034さんが考えている方向が南側（さくらハイツ側）だと、3階の差は意外とあるかもしれません。お考えなのはどっち側でしょうか？

[7051: 匿名さん]

>>7047 評判気になるさん
ネガ記事というか、今更ぶり返す必要もないと思いますが…。
もちつき名人氏の記事は、個人的な印象としてそれなりに目黒や五反田に行ったことのある人物（夜の街中心？）が、物件のための現地調査は（少なくともろくに）せずに、ネットなどで調べてわかる範囲で書いた記事のような気がします。書類審査とでも言いましょうか。それで間違ってしまった部分に関し指摘されると、振り上げた拳を降ろせなくなってしまったような感じを受けます。
それはともかく、餅つき名人氏が落第とした点は、「駅距離」「地盤」「家賃より安価か」「家族思いか」です。
「駅距離」に関しては表記上まさにその通りです。しかし、たびたびこの掲示板でも議論されているように、目黒駅へのアクセスが比較的良好という意見も散見します。この辺りは個人の感覚の差も大きいと思いますので、ぜひ現地に行って確認することをお勧めします（アトレのエレベーターやガーデンエントランスの存在もお忘れなく）。
「地盤」に関しては、崖の上であることはその通りですが、ハザードはかかっておらず、花房山から続く武蔵野台地（表面は関東ローム）の端っこですから、液状化のリスクは低いですね。おそらく餅つき名人氏は液状化を誤って理解しているのかと思います。ブラタモリなら喜ばれると書いていますが、地学に造詣の深いタモリさんであれば、むしろ液状化しない、安定地盤であることを指摘してくれるでしょう。そして、あくまでも坂の途中なので、周囲が氾濫しても「中洲」になることもない（目黒側へのアクセスは保たれる）です。
「家賃」との比較は価値観の問題です。たしかに現状であれば5-6万やすい家賃で、もう少し駅近に住めます。ただ家賃では資産になりませんし、どちらが良いかは価値観によるでしょう。むしろ長期的には残債われないと餅つき名人氏も言っているので、短期であれば賃貸が良いが、長期居住予定・実需での購入は問題ないでしょう。
「家族思いか」、これは餅つき名人氏の奥様のご意見なのですね。うちの奥さんはむしろ周辺環境を気に入っていました。やはりこの環境（駅やスーパーとの距離、緑地・公園など）を好むかはは人それぞれなのでしょう。

なので、餅つき名人氏の記事としては、
・地盤に関しては明らかに誤認がある
・それ以外の落第ポイントは、個人の価値観によるところが非常に大きい
・そして意外と及第点評価をしてくれている

よって、興味がある人は現地に行って確認することを強くお勧めします。