プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[6672: 匿名さん]

芝浦は目的地にならないけど、目黒はまだ目的地になる余地があるからね。
大崎から浜松町まではこれまで目的地にならない街。

[6673: 検討板ユーザーさん]

>>6664 検討板ユーザーさん

確かに競合は激しそうですね。
考えてるのは低層の2LDKです。
賃貸棟の3階が34.8万で出てるので、例えば分譲の4階とか5階でちょい乗せで36万として、1億1000万ぐらいなら表面利回り3.9%なので、都会だとこんなもんかな、と思ってたんですが甘いですかね？
賃貸棟が値下げするとツラくなるかなと思います。

もっとも、低層の2LDKがほぼ売れちゃってるみたいですが‥

[6674: マンション検討中さん]

確かに賃貸棟の存在は大きいですよね。設備的に劣るならまだしも、賃貸なのにディスポーザー付、各階ゴミ置き場あり、ラウンジありとくれば当物件といえど賃貸棟と大きな賃料差をつけるのは難しいのでは。。そのときに出てる賃貸棟の家賃にかなり左右されそう…。
ただ、一部にしても賃貸棟からの住替え需要もなくはないんじゃないかと。そうするとやはり出口としては賃貸より実需層への売却のほうが現実的かな、と思ってます。

[6675: マンション検討中さん]

>>6669 匿名さん

ていうか加筆を見る限り餅つきさんは恐らく現地に行っていないんじゃないかなぁと思いました。行っていれば擁壁のことは一目瞭然なのにそれを知らなかった。やはり意味不明な記事ですね ww

[6676: マンション掲示板さん]

>>6675 マンション検討中さん
言われてみれば確かにそれはそのとおりですね。
線路沿いからちらっと見ただけとかかもしれませんが…。

[6677: 評判気になるさん]

>>6673 検討板ユーザーさん
新築で入居はあっても中古になると、駅近でもっと安いところがあるので、そちらを選ぶ人は多いでしょうね。
加えて賃貸棟もあるので、売却しかないかと。
フルローンで買って残債割れしなかったらラッキーくらいに構えておくべき。

[6678: 通りがかりさん]

>>6677 評判気になるさん
賃貸棟の存在が余計だったな、作るならもっと仕様落として差別化して欲しかった。利回り3%がやっととなると手が出ない

[6679: マンコミュファンさん]

餅つきさんのブログ面白かったです。
マンションの設備にこだわる事は無意味ですといいながら、カップボードにこだわっている笑

長文執筆するのは大変でしょうが、今後のレビューが楽しみです。とりあえず、1番最初から読んでみようかな。

[6680: 通りがかりさん]

>>6661 匿名さん

目黒駅前にも賃貸はあるし、五反田の目黒寄り池田山方面に高級賃貸がいくつもあるから勝負は厳しいと思う

実需向けだと思うな

[6681: 匿名さん]

賃貸棟の賃料高いですよね。利回り4％なら十分すぎる水準かと。

[6682: 匿名さん]

>>6664 検討板ユーザーさん
5階の75㎡でも４５万2000円でした。
完成物件を見て最終的に決まるそうで、現時点ではマンションの設備などのグレードは未考慮だそうです。

[6683: 匿名さん]

餅つきは総武線擦ってる時はとても楽しめるけどそれ以外はつまらんね。
データも間違ってるし。

[6684: 匿名さん]

>>6670 匿名さん

6668です。地震を様々なところで経験しています。例えば、麻布十番や南麻布で制震建物の住戸（約1０～２０階）、赤坂で制震建物の住戸（約25階）、六本木で免震建物の住戸（約30階）、また海岸エリアで免震建物の住戸（約50階）等々。ちなみに、3／11の東北大震災は丸の内の代用的な建物（制震）の高層階で経験済みです。

私の経験では、免震よりも制震の建物の方が激しく揺れます。免震の建物だと船に乗っている様な感じになりますが、制震だと揺れをもっと直に受けてしまう気がします。そのためか、制震の建物に住んでいた時の方が地震で物が落ちたり倒れたりしやすい傾向がありました。

なお、上記はあくまで私個人の経験です。あと、左右の動きだけに当てはまります。上下の揺れに関しては大した差がないと思います。

[6685: 匿名さん]

ここは賃貸棟があるから投資家は買わないね。

[6686: 口コミ知りたいさん]

>>6679 マンコミュファンさん

マンコミネガの記事を一生懸命読む養分

[6687: 通りがかりさん]

>>6685 匿名さん
貸せる、売れる物件じゃないときついな。
まぁここは永住目的の人が住むんでしょう

[6688: マンコミュファンさん]

>>6685 匿名さん
随分前から何度も言われてたこと。なぜか頑なに信じようとしない人がいますが。

[6689: マンコミュファンさん]

実需にとっては、投資物件ではない事、地権者がいない事はメリットですね。

[6690: マンション検討中さん]

>>6689 マンコミュファンさん
実需で長く住むならそうですね

[6691: マンコミュファンさん]

>>6685 匿名さん

建物のグレードにどれだけ差があるかだな
憧れるものが無いと厳しいだろう