プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[5679: マンコミュファンさん]

>>5676 通りがかりさん
仰る通りですね。
また投資エリアについてもそうですね。頭金1-2割だけですととても3％台の物件持ち続けられないですね。4％もキャッシュ多めに出さないと持ち堪えられない。でも自分の場合、物件利回りが5％以下キャピタルゲイン狙いしか甘味はないかと思う派なので、今後大きい通貨のインフレが見込めない日本、大阪と東京どちらも厳しい状況だと感じてます。
「いっぱいお金があって、銀行貯め込む定期預金替わりに物件一括現金で物件買うのはまだありと思う、高い利息の大口定期預金になるから」

[5680: 匿名さん]

新築なのに管理費も取らない。新築なのに家賃が安すぎる。何を考えているかわからない。

[5681: マンコミュファンさん]

>>5680 匿名さん
賃貸棟のことね？
そう、しかも礼金も1け月、オフィス賃貸低迷にJRはびびったのかな。だから分譲棟は実需考慮で買われた方がいいと思います。だから自分は小さい間取り数個という考えから、大きい間取りにシフトしました。ここらへん賃貸需要が全部この賃貸棟に吸い上げられられる。

[5682: マンコミュファンさん]

>>5677 通りがかりさん
8800するなら、そのお金米ドル変えて米ドル定期預金にしますね。ここは3%で見込んだ場合高い確率で墓穴に入るまで持ち続けることになると思う。
JR賃貸棟のお陰で、ここの40平米7000以上でしたら、売りが厳しいと思う。

[5683: 名無しさん]

>>5682 マンコミュファンさん
ここの坪700弱の3LDK購入しましたが、近々海外転勤になりそうです。売るか貸すか悩んでいますが、売ったらキャピタルゲインは難しいでしょうか？

[5684: 匿名さん]

賃貸棟も時間の経過ととも、フリーレント3ヶ月→フリーレント6ヶ月→フリーレント12ヶ月と賃借人ベネフィットを享受できそうですね。

[5685: 匿名さん]

>>5679 マンコミュファンさん

虎ノ門麻布台の大街区エリアの某新築マンション3LDK角部屋(坪800万)を頭金5割、借入利率0.3%(20年)で購入しました。

仰るとおり、賃料収入を目当てに購入したというよりは定期預金代わりに購入したようなものです。1ヶ月に1回ほど様子を見に行っていますが、全熱交換型かつ天井内でのダクト換気のために室内も汚れることはありません。虎ノ門麻布台の竣工が当初より遅れているのが若干の懸念材料ですが、いつかは完成するでしょう笑

今の低金利というのは無理して不動産を買うための状況ではなく、手元資金豊富な超富裕層が借入するのに適していると思います。なお、当方は超富裕層ではありませんし、一般富裕層の類です。

[5686: マンション検討中さん]

とりあえず前に賃貸棟が坪1.7万もいくはずないとあれだけ大口叩いてたネガの連中は、やはり何の根拠もなくネガってる事が理解できました。プロっぽく話したりしてるけどここまで外すと素人だと確信。あの人たちの意見聞いてると判断狂うのでみなさん有意義な情報キャッチするようにしましょう。

[5687: マンコミュファンさん]

>>5683 名無しさん
ここのまだ出来上がり途中なのでちょっと読めないですね、日銀の総裁交代もあるし、引き渡し時期近くになって見ないとわからないですね。実需市場に影響与える要素多すぎるから。
もう既に契約され、手付け金放棄光量されてないようでしたら、今時点運に任せるしかないので、今何も考えず「余計な心配なるから」、引き渡し時期近くなってから不動産仲介の方と相談すれば良い気がします。

[5688: 通りがかりさん]

>>5683 名無しさん

私は不動産投資はしないし素人ですが、周辺住民ですが、うちのマンションでも買った後転勤する人多いですが、相場の賃料でもわりとすぐに、やや割安なら瞬間蒸発で借り手が現れているようですよ。

[5689: マンコミュファンさん]

>>5685 匿名さん
ご立派な方で且謙遜ですね。ご購入されたエリアも日本で一番期待できる所で、日本最高層ビルが出来上がれば、今の単価とても安く見えますね。とても良い買い物でおめでとうございます。
ここ目黒マークは富裕層よりもアッパーマス層に受けられる物件だと自分の印象なので、貴方様やあなたの家族様はもし今後目黒エリアでよく活動されるのであれば、プレゼントやセカンドハウスとして考慮しても良い物件かもしれないですね。

[5690: 匿名さん]

>>5675 マンコミュファンさん
3Aよりかなり居住環境がよい？何を根拠に言っているのか。ここをネガする気はないけれど、さすがに夢見すぎ。

[5691: 匿名]

>>5667 eマンションさん
もともとここは投資物件ではないというのは、ポジもネガも一致して認めるところです。
なので、1LDKの販売苦戦しないかは少し心配です。

もしくは1Lは値段伏せてあるので、もしかしたら意外と安いのかもしれませんね（仕様は少し落ちています）。

[5692: マンション比較中さん]

パコ虎大街区民参戦してて草

[5693: マンコミュファンさん]

賃貸棟についてちょっと情報収集不十分なところありましたのでお詫びを申し上げます

また漏れた分補足させて頂きます:
こちらJRのオフィシャルサイトで掲載していた情報ですが、契約形態=>「定期建物賃貸借契約」でした。
https://meguromarcapartment.com/?page_id=2

だから賃料が割安目ですね。
でもこれで、分譲棟御検討される皆様がもし一時賃貸出した場合の賃料目安になりますね。

[5694: マンコミュファンさん]

>>5690 匿名さん
個人価値観になりますが、庶民レベルで住める広い緑の敷地が3Aでなかなかなく、ここはよかったなって思った点になります。

[5695: マンコミュファンさん]

契約形態情報が確認とれたに伴い1LDK 40平米が4％利回りでの予測価格を訂正させてください

40平米「定期借家」=22万　=> 「普通借家」=24万

4％利回りに対する価格が7200なので、ここの1LDK 7000-7500 が妥当かもしれないですね。
(前は6500-7000で大変失礼致しました。ご迷惑な所ご容赦頂けたらと思います)

[5696: マンション検討中さん]

結論プラウド買えば良いって事で良い？

[5697: 匿名さん]

近隣相場を考えると割安感ありますよね。

[5698: マンション比較中さん]

西馬込なら坪350でかえるのでそちらでよいですね。