プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[5659: 匿名さん]

[No.5634～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5660: マンション掲示板さん]

>>5659 匿名さん
結局、現時点での売れ行きは6割程度との理解でおけ？

[5661: マンション検討中さん]

マルチハビテーションとしてここを検討してます。オフィス棟もグリーンリースを行い、これからグリーンボンドが進む中、目黒MARCはいい先駆けとなると思ってます。
CSV、ESG、全体でPOEをする事、レジデンシャルタワーのダイバーシティな考え方、ここにしかない普通のマンションには物理的に見えない価値があります。

[5662: マンコミュファンさん]

隣の賃貸棟賃料でましたね、仲介手数料と管理費0でかなりお得感があります。これだと分譲棟査定されたままの賃料ですと負けますね。

https://www.chintai-hs.com/mansion/%E7%9B%AE%E9%BB%92%EF%BC%AD%EF%BC%A...
??上記スーペリアのみ、プレミアとエグゼクティブはJR 目黒MARCレジデンスオフィシャルサイト見てください

[5663: マンション検討中さん]

>>5662 マンコミュファンさん

賃貸が結構たかいからMARCはさらに上がりますよ。いい相乗効果。

[5664: マンコミュファンさん]

すみません一点訂正:

誤: 仲介手数料と管理費0
正: 管理費0、仲介手数料かかるかわからない

賃貸では分譲棟想定の賃料取れない可能性高いね。想定利回り3.5%で見ないと、賃貸棟並みの賃料にならないです。(高い管理費プラスされるので)

[5665: マンコミュファンさん]

>>5663 マンション検討中さん
そうなるといいですね。

しかし個人的な感想ですが、賃貸棟が自分の想定より3-5万低い金額で出されてます。
例えば:
賃貸棟17階75.61平米41万(管理費0)
分譲棟16階75.59平米46万(管理費4万)「注:机上査定」
双方管理費込みで10万近い開きがあります、目の前で建物あるかどうかの要素影響していると思いますが、しかしそれにしても尚差が大きい、だから分譲棟自分で住むのにいいが、賃貸で出すといい賃料は取れなさそう「注:スーペリアの話」。特に1LDK40平米のタイプ。

でも賃貸棟が安く出したお陰で、もしかしたら分譲棟40平米の価格見直される可能性もあったりして。
4％の表利回りで見ると、6500万-7000万が妥当な売値と思います。

[5666: マンコミュファンさん]

実需物件は居住者の気持ち次第で価格決まるので、認められる立地ですと再販しやすいのですが。投資物件になって来るとかなり厳しい利回りで見られるので。ここで助言ですが、投資で購入考えてらっしゃる方ちょっと慎重に検討された方が良いかもしれませんね、特に40平米検討される方。今隣の賃料ですと、周りの賃貸需要全部隣の賃貸棟に吸い上げられ、利回りも取れなく、いい利回りも取れなさそうな個人感想です。

今後実需で考える方に対してここは良い買い物になると思います。

[5667: eマンションさん]

>>5665 マンコミュファンさん

そんなロジカルにやるとまたポジさん達が発狂するじゃないか。いい加減にしなさい。苦笑

[5668: 評判気になるさん]

>>5665 マンコミュファンさん
その前提だと売値は4500万円程度になりませんか？
途中式を教えて頂けますと幸いです。

[5669: 匿名さん]

>>5666 マンコミュファンさん

全面否定して申し訳ないけど、利回り悪い物件は実需でも良い買い物になりません。だって賃貸で借りた方が安いから買う必要ないでしょ。

[5670: 通りがかりさん]

>>5665 マンコミュファンさん

都心部不動産の表面利回りは3～3.3%で想定願います。

分譲価格の高騰と比べて、賃料の伸びは鈍いです。
今のインフレは実態を伴わず、給与の上昇や需要に明るい兆しはありません。また、円安が進むと大手輸出企業にはプラスになるものの給与には反映されませんので、物価高騰に伴う実質賃金は益々目減りします。

今後も明るい兆しは当面見られないので、暗い大晦日を迎えることになりそうです。

[5671: マンコミュファンさん]

>>5668 評判気になるさん
隣の賃貸棟18階40.66平米賃料が22万円
逆算販売価格=年間賃料/想定利回り=22*12/4%=6600万円
それぐらいなので分譲棟平均価格は6500-7000万で出すのが妥当、というのが自分の分析です。

[5672: マンコミュファンさん]

>>5669 匿名さん
一概に言えませんね、ローン返済額と細かく比較する必要があります。
また賃貸とローン返済額大きい違いがあり、賃料は消費、ローン返済額は積立金「物件転売で元金が戻ります」

ここで例えば1億2000万の物件買って、ローン返済額が30万近く(元本=25万)、実際の出費は5万の利息。只賃貸の場合36万円全部消費で一銭も戻りません。
だからあなたの観点は一概に言える観点ではありません。また元本帰って来るのも転売した時点で、しかも大きい値崩れがない場合。

だから元本転売した際帰ってくるということ頭にないといけない。本当に賃貸でよかったか、購入でよかったか、一概言えなく細かく計算して出る結果です。

[5673: 評判気になるさん]

>>5671 マンコミュファンさん
40m^2で22万円は無理のある想定に感じました。
3Aぐらいの水準になってしまうので、さすがに借りる方がいないのでは。

[5674: マンコミュファンさん]

>>5670 通りがかりさん
すみませんここ立地良いですが、本当の都心部ではないです。
またここ本当に4％で見ないと本当に売りに悩みますよ、私幾つか痛い目に遭ってきましたので。

今の現状は確かに明るい未来なさそうですが、でもなんとも言えれないのが自分の感想です。日本成長ない分凄い安定した経済市場だと思います(日本国民みんな理性的で欲張りじゃないお陰だと思います)、これからどう転ぶかわかりませんが、もしアメリカしくじって何らかの想定しない大きい経済後退引き起こした場合、世界が底強い日本に押し込んでくると思う、2008の円相場まだ起こるかもしれないですね。だからそんなに悲観的ならず、リスクヘッジ取りながら今後の様子見たほうがいいと思う。

[5675: マンコミュファンさん]

>>5673 評判気になるさん
管理費0で新築　自分が思うには多いんじゃないですかね。3Aに比べここはかなり居住環境がいいところです。なので居住する分全然3Aと比較して負けないと思う。またすぐ隣のシテイタワー目黒の1LDKは26万で決まっているケースもあるので、むしろこの賃貸棟の賃料割安かんは有る。

でも最後の決定要素は3Aかどうかでなく、その人の職場だと思う

[5676: 通りがかりさん]

>>5674 マンコミュファンさん

表面利回り4%でみないと食指が動かないということでしたら、その物件は見送った方が賢明です。

今の都心部は3～3.3%の投資環境下です。
虎ノ門麻布台などの大規模な再開発を控えた近隣でないと、大幅なグロスの向上を見込みずらいです。
ちなみに小石川のパークコートタワーの賃貸は近隣の相場から2割アップの成約事例もありますので、駅直結アンド再開発案件は狙い目かと思います。

なお、表面利回り4%は東京都心部以外の例えば大阪市内(北区、中央区)エリアの投資目線で検討したほうがいいです。京都市内(中京区、下京区)はやはり3.3%くらいです。

[5677: 通りがかりさん]

>>5673 評判気になるさん

想定じゃなくて、suumoに載ってるお隣の賃貸等の賃料ですね。

都心部不動産の想定利回り3%だと
逆算販売価格=年間賃料/想定利回り=22*12/3%=8800万円になりますね

[5678: 評判気になるさん]

>>5677 通りがかりさん
西五反田の新築マンション1LDK40m^2の平均賃料は18万円程度ですし、これでも空室率が高い状況です…
また利回り3%もさすがに無理があるのでは…