プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー目黒MARC　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/10994/
“プラウドタワー目黒MARC”の「私の印象」→生活利便性の高い不動前駅周辺や、雑多な魅力の五反田が日常使いできる「目黒物件」、微妙な立地を忘れさせる再開発を大いに期待！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/14431/
「プラウドタワー目黒MARC」VS「ブリリアタワーズ目黒」王者対決！【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/17148/

[4950: マンション検討中さん]

>>4949 匿名さん

予想は坪17000円くらいですかね。

[4951: 匿名さん]

>>4950 マンション検討中さん

いいとこそんくらいでしょ。

[4952: 匿名さん]

>>4950 マンション検討中さん
シティタワー目黒の賃料よりちょい低いくらいですかね。

[4953: 匿名さん]

>>4952 匿名さん

ですね。金切り音の影響を考えると妥当なとこじゃないですかね。

[4954: 名無しさん]

>>4950 マンション検討中さん
そんな低かったらここ買って賃貸に出したら殆どローン返済と管積で手元に残らなくないですか？むしろ赤字になりそうな。

[4955: マンション検討中さん]

>>4954 名無しさん

今賃貸棟の話ね。

[4956: 匿名さん]

何か竣工後の売れ残りが多発しそうな物件だね。値下げしないのかな。

[4957: 匿名さん]

>>4955 マンション検討中さん
分譲棟を賃貸に出そうとすると賃貸棟のレベルに引っ張られるでしょ。賃貸で探してる人にとっては賃貸棟も分譲棟も条件はほぼ同じ。

[4958: 匿名さん]

分譲の方が高い賃料取れると思うけど、引っ張られるのは間違いないでしょうね。

[4959: 匿名さん]

>>4956 匿名さん
タワーでインカムもキャピタルも期待出来ない物件、いまどき珍しいよね。

[4960: 名無しさん]

>>4959 匿名さん
現時点では割高マンション。住んだ年数に応じて価値は減価していく。もちろん相場全体が上がれば割安感も出るかもしれないが。インカム、キャピタルを気にする人はやめておいた方がいい

[4961: 匿名さん]

結局市況で売れていきそうな気がする。仮にキャピタルゲインがなくとも損はしないレベルで、実需で長く住むなら賃貸よりも断然お得でしょう。

[4962: 匿名さん]

>>4960 名無しさん
ここインカムだと利回り3%くらいですか？

[4963: マンション検討中さん]

分譲棟の一階に何の店が入るかは発表されていますか？https://meguromarc.net/によればCafe Standの他に3店舗が計画されているそうですが、利便性の高いものだと良いですね。（本当はいくつかの小さな店舗ではなく中型スーパーか何かにしてほしかったんですが。）

賃貸棟の一階は保育園で埋まるみたいで、オフィス棟には既にコンビニ（ベックス）が入っています。

[4964: 通りがかりさん]

>>4961 さん

これからやこちらの事は分かりませんが、2013年頃買いましたが、今までのところ賃料ゼロで目黒に住めてそうな算段です(勿論、想定価格で売れればの話ですが)。

[4965: 匿名さん]

>>4961 匿名さん

え。
根拠の無い希望的観測過ぎて草。

[4966: 匿名さん]

>>4964 通りがかりさん
これから同じペースで上がっていくわけはないでしょうし、これからの購入者は賃料ゼロを目指すよりも賃貸より安く、設備仕様のよい分譲マンションに住めればいいかな、という気持ちでいる方がいいのかなと思います。

[4967: 匿名さん]

利回り3%ってことは33年住んだら残存価値0でも元が取れますからね。33年で価値ゼロは無いでしょうし。

[4968: マンション掲示板さん]

>>4967 匿名さん

利回り3％住んだらとはどういう意味ですか？
賃貸に出さないで自分で住んだらそもそも利回り無いと思うのですが？

仮に賃貸で貸して表面利回り3％であれば管理費、修繕積み立て、空室率、賃貸料の下落率を考えるとキャッシュの一括購入でない限りかなりキツいと思います。

特に空室後のクリーニングはちょっとした内装修繕も入ってくるので１０年越えたあたりで３年住んだら１Kで１０万円越えてきます。２ＬＤＫクラスなると２０万円弱くらいが当たり前になってくし、空室後の入居者が決まるまでの期間も伸びます。そして最近はフリーレントも主流になってきてるので、ローンを組むのであれば、半分くらい頭金入れても表面利回り５％前後ないと賃貸投資は避けた方が良いと思います。

[4969: 匿名さん]

>>4968 マンション掲示板さん
賃貸か分譲かという話ですよ。